BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP I HÀ NỘI
PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ & TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG
GIÁO TRÌNH
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Nhà Xuất bản
Có thể bạn quan tâm!
-
Thị trường bất động sản - ĐH Nông nghiệp I Hà Nội - 2 -
Hệ Thống Đăng Ký Quyền Của Úc (Hệ Thống Torrens) -
Đăng Ký Bất Động Sản Việt Nam Thời Kỳ Trước 1975
Xem toàn bộ 68 trang tài liệu này.
Chương II
PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1. CÁC QUYỀN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 KHỎI NIỆM VỀ PHÁP LUẬT BẤT ĐỘNG SẢN
a. Hệ thống Phỏp Luật
Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống dựa trên cơ sở mô hình luật (Legand Model), các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống pháp luật chủ yếu là: Luật Chung (Common Law) như Anh, Mỹ và các nước thuộc địa cũ của Anh; Luật Lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các thuộc địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã), Đức và Bắc Âu (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông Âu cũ (Nhánh Xã hội chủ nghĩa). Tuy nhiên Luật bất động sản của Đức, Úc, Mỹ không mang tính toàn liên bang mà
chỉ
trong phạm vi từng bang. Vì vậy, Luật Mỹ
(American Law) được hiểu theo nghĩa
chung và nguồn gốc chung của luật không nhất thiết dẫn đến các quy định tương đồng về bất động sản.
b. Hỡnh thức văn bản pháp luật về bất động sản
Pháp luật về bất động sản được quy định trong các loại văn bản pháp luật như sau: Hiến phỏp;
Bộ luật: Bộ luật đất đai Thuỵ Điển (1970) ;
Luật: Luật xác lập bất động sản Thuỵ Điển (1970); Luật quản lý bất động sản đô thị nước Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa (1994); Luật Chung cư Ma-lai-xia (1985), Luật Đất đai Việt Nam (1988, 1993, 1998, 2001, 2003).
Pháp lệnh: Pháp lệnh Đăng ký Bất động sản Thuỵ Điển (1970), Pháp lệnh Nhà ở
Việt Nam (1991).
c. Phạm vi điều tiết của pháp luật Đất đai /bất động sản
Pháp luật về bất động sản quy định các quyền liên quan đến bất động sản như:
- Quyền và phạm vi giao dịch bất động sản;
- Kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận bất động sản; Các thủ tục về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người bán và người mua bất động sản;
- Định giá bất động sản;
- Chế độ tài chính, thuế và các khoản thu nộp vào ngân sách nhà nước từ hoạt động của thị trường bất động sản;
- Giải quyết cỏc tranh chấp liờn quan đến bất động sản và các hoạt động của thị trường bất động sản.
1.2 CÁC QUYỀN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
a. Quyền sở hữu
Định nghĩa: Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu, trong đó:
- Quyền chiếm hữu là quyền được pháp luật bảo vệ nhằm giám sát thực tế đối với
bất động sản.
- Quyền sử dụng là quyền được pháp luật bảo vệ để khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên của bất động sản và sử dụng lợi ích của nó; lợi ích có thể là thu nhập, phỏt triển, thu hoạch và cỏc hỡnh thức khỏc.
- Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận pháp lý của bất động sản.
Cỏc hỡnh thức sở hữu về bất động sản: Cú 3 hỡnh thức sở hữu về bất động
sản:
- Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);
- Sở hữu cỏ nhõn (chủ sở hữu là cỏ nhõn).
Quyền của chủ sở hữu bất động sản: Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ
hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
Xác lập quyền sở hữu bất động sản: Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của toà án.
Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: Quyền sở hữu bất động sản chấm dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của toà án.
b. Các quyền sử dụng đất ( pháp luật đất đai Việt Nam)
"Chuyển quyền sử dụng đất" là một quy định mới của Hiến pháp 1992, theo đó, Luật đất đai 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai 1998, 2001 đó liờn tục cụ thể hoỏ thành cỏc quyền cụ thể; và đến Luật đất đai 2003 thỡ đó được chi tiết hoá thành "9 quyền" là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 61)...
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hỡnh thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất và trường hợp sau đây:
không có mục đích thương mại;
được thực hiện trong những
- Nông dân đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh, hoặc khắc phục sự manh mún ruộng đât .
- Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ
ở.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không cũn
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là :
- Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất.
- Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất.
đất.
- Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không chuyển quyền sử dụng
- Mọi cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất
đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm phỏp.
Cho, tặng, để thừa kế quyền sử dụng đất
Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong tỡnh huống đặc biệt, người nhận
quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế .
Thế chấp quyền sử dụng đất
Người có quyền sử dụng đất làm thế chấp vay nợ, lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay. Đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp sử dụng. Khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Gúp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Là một hỡnh thức mà người có quyền sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần
để tham gia kinh doanh khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng xí
nghiệp...
c. Quyền cầm cố
Định nghĩa: Quyền cầm cố là quyền của người nhận cầm cố đối với bất động sản của người đi cầm cố sẽ được đảm bảo để người nợ hoàn thành trách nhiệm tài chính và các trách nhiệm khác.
- Chủ của bất động sản có thể là người cầm cố; Cả người đi vay và bên thứ ba cũng có thể là người cầm cố. Người cầm cố chỉ có thể là người có quyền mang đi cầm cố.
- Người nhận cầm cố là người có quyền về tài sản của người đi cầm cố theo quy định của pháp luật hoặc hợp đồng thế chấp.
Quy định về việc cầm cố
- Đối tượng của cầm cố có thể là bất cứ tài sản nào, bao gồm cả quyền bất động sản. Tài sản cầm cố có thể là vật cầm cố cho lần tiếp theo (cầm cố kế tiếp). Trong trường hợp này yêu cầu của người nhận cầm cố thứ hai sẽ được thực hiện khi đáp ứng yêu cầu của người cầm cố thứ nhất.
- Hợp đồng cầm cố phải được làm thành văn bản có ghi rừ tờn cỏc bờn, địa chỉ cố định, đối tượng cầm cố, trách nhiệm được đảm bảo bởi cầm cố và thời gian thực hiện.
- Đăng ký nhà nước về cầm cố được thực hiện tại cơ quan nhà nước về đăng ký bất động sản.
- Đăng ký về quyền cầm cố, chứng nhận việc đăng ký các quyền này chấm dứt khi: có đơn của người giữ giấy đăng ký, có đơn của người nhận cầm cố và người cầm cố, theo phán quyết của toà án.
d Quyền thế chấp
Định nghĩa: Thế chấp là một dạng của cầm cố khi bất động sản cầm cố (cả động sản và bất động sản) thuộc sở hữu của người cầm cố hoặc bên thứ ba;
Hơp đồng thế chấp:
- Một hợp đồng thế chấp phải có tên của các bên, địa chỉ, đối tượng thế chấp, trách nhiệm ràng buộc bởi thế chấp và thời gian thực hiện.
- Hợp đồng thế chấp phải lập giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp và người nợ nếu ngưũi thế chấp khụng phải là người nợ.
- Hợp đồng được lập thành văn bản và có chữ ký của cỏc bờn, được công chứng và phải đăng ký;
Các quy định về việc thế chấp:
- Cỏc cụng trỡnh cú trờn đất mang thế chấp hoặc đang được xây dựng không được coi là một phần bất động sản thế chấp trừ khi người thế chấp ghi trong hợp đồng;
- Đối tượng của thế chấp có thể thành đối tượng của một thế chấp khác (thế chấp kế tiếp). Thế chấp kế tiếp được phép khi không bị cấm trong hợp đồng thế chấp trước đó. Nếu có thế chấp kế tiếp thỡ yờu cầu của người thế chấp đầu tiên phải được đáp ứng trước;
- Người mua sẽ có tất cả các quyền và trách nhiệm mà người thế chấp có được. Vỡ vậy người mua phụ thuộc vào các quyền mà bên thứ ba - người chủ sở hữu của cụng trỡnh cú trước khi thế chấp và bán bất động sản đó;
- Ngưũi thế chấp cú quyền xõy dựng cỏc cụng trỡnh trờn thửa đất mang đi thế chấp mà không cần sự đồng ý của người nhận thế chấp. Tuy nhiên nếu công trỡnh xõy dựng gõy ra hoặc cú thể gõy ra thiệt hại cho thửa đất, thỡ người nhận thế chấp có quyền yêu cầu thay đổi hơp đồng thế chấp để mở rộng thêm quyền đối với công trỡnh được xây dựng trên thửa đất thế chấp;
- Bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, cộng đồng và quyền thông hành địa dịch (Servitude) không được coi là đối tượng thực hiện thế chấp.
đ. Quyền thông hành địa dịch ( Servitude- QTHĐD)
Định nghĩa: Chủ sở hữu một thửa đất được quyền yêu cầu chủ sở hữu thửa đất bên cạnh cho phép sử dụng hạn chế đối với thửa đất bên cạnh đó như đi qua thửa đất (đi bộ hoặc xe đạp), lắp đặt và sử dụng đường điện, nước, khí, điện thoại... Quyền đó gọi là quyền thông hành địa dịch (THĐD).
Các quy định về quyền thông hành địa dịch
- Quyền THĐD có thể được xác lập tự nguyện hay bắt buộc. Quyền THDD tự nguyện được xác lập bởi thoả thuận bằng văn bản có công chứng giữa người có yêu cầu THĐD và người chủ sở hữu thửa đất bên cạnh;
- Quyền THĐD bắt buộc được thiết lập bởi toà án khi người có yêu cầu THĐD chứng minh được không thể thiết lập quyền THĐD tự nguyện bằng thoả thuận;
- Quyền THĐD phải đăng ký nhà nước theo thủ tục pháp luật quy định và được giữ nguyên khi các quyền liên quan đến thửa đất có thiết lập quyền THĐD được bán cho người khác;
- Chủ thửa đất có thiết lập quyền THĐD có quyền yêu cầu người hưởng quyền THĐD đền bù cho việc thiết lập quyền THĐD trên thưả đất của mỡnh.
2 CÁC QUY ĐỊNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. PHÂN ĐỊNH BẤT ĐỌNG SẢN
a. Quy định về đất, nhà và căn hộ
- Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm đất, nhà, công trỡnh xõy dựng gắn liền với đất. Một số luật thừa nhận nhà và căn hộ là bất động sản, một số luật khác không thừa nhận.
- Vấn đề liên quan đến nhà và căn hộ với tư cách là bất động sản là quan hệ pháp
lý giữa nhà, đất, căn hộ với chủ sở hữu đất. Căn hộ sở hữu cỏ nhõn là mụ hỡnh phổ biến ngoài ra cũn cú cỏc mụ hỡnh khỏc như: Nhà Hợp tác (Cooperative Housing), trong đó một tổ chức có quyền sở hữu tài sản cũn người thuê ký hợp đồng thuê vĩnh viễn một căn hộ nào đó; Sở hữu chung (Codominium Ownership) trong đó mỗi người có quyền sở hữu căn hộ riêng đồng thời được hưởng lợi từ phần chung của toà nhà và thửa đất.
b. Quy định về tài sản cố định
Pháp luật bất động sản các nước đều quy định: Nhà và các phương tiện khác thuộc thửa đất với tư cách là tài sản cố định và tương tự các trang thiết bị cần thiết trong nhà như bếp, hệ thống cấp nước cũng là tài sản cố định. Nếu tài sản là do chủ sở hữu đất tạo lập thỡ khụng cú vấn đề gỡ, nếu do người thuê tạo dựng trên đất thỡ cần phải cú những quy định cụ thể để đảm bảo lợi ích của cả chủ sở hữu đất và người thuê.
c Quy định về việc phân định thửa đất
Các hệ thống mà quyền sở hữu đất là cơ sở của tài sản thỡ việc phõn định bất động sản là rất quan trọng. Các quốc gia theo Luật Chung (Common Law) có xu hướng chấp nhận đường ranh giới ghi trong hợp đồng chuyển nhượng (Contract of Conveyance). Các nước theo hệ thống Luật Lục địa (Continental Law) có xu hướng dựa vào cơ sở Địa chính nhà nước, trong đó đường ranh giới các thửa đất được thể hiện rất chính xác.
2.2 CHUYỂN NHƯỢNG (TRANSFER)
a.Hợp đồng và chứng thư (Contract and Deed)
Hầu hết các quốc gia đều áp dụng quy trỡnh chuyển nhượng theo hai bước. Các bên ràng buộc nhau bằng một hợp đồng và tiến hành giao dịch bằng chứng thư. Hợp đồng thường có chữ ký của người bán và người mua, đôi khi chỉ có chữ ký của người bán. (Với các nước theo Luật Chung, hợp đồng thường khoáng đạt hơn và các điều khoản quan trọng thường được thể hiện bằng ngôn ngữ cổ chắc chắn).
Hợp đồng phổ biến được thể hiện dưới hỡnh thức văn bản, tuy nhiên hợp đồng miệng cũng được chấp nhận (Anh, Thuỵ Điển, Đức quy định hợp đồng viết không phải là bắt buộc).
b. Đăng ký: Registration
Khỏi niệm: Các quyền về bất động sản được pháp luật bảo hộ sau khi được đăng ký nhà nước; Để khuyến khích việc đăng ký giao dịch bất động sản, pháp luật các nước quy định không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng ký. Một số nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ khi giao dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không có giá trị.
Phõn loại: Có 2 hệ thống đăng ký bất động sản:
Hệ thống Đăng ký Địa bạ (Deed Registration System), việc đăng ký được thực hiện vào sổ đăng ký (ngày thỏng, mục kờ) và lưu trữ các chứng thư về quyền sở hữu và các văn bản khác;
Hệ thống Đăng ký Bằng khoán (Title Registration System), việc đăng ký dựa trên cơ sở xác lập giấy chứng nhận đảm bảo các thông tin quan trọng của bất động sản liên quan đến sở hữu và thế chấp.
Thông tin về bất động sản: Tất cả cỏc tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản (nhà đầu tư, người mua, người cho vay, người cầm thế chấp và các bên liên quan khác) đều cần thiết tiếp cận với thông tin về tỡnh trạng phỏp lý của bất động sản liên quan đến giao dịch. Khả năng tiếp cận của công chúng đối với thông tin đăng ký bất động sản là quan trọng; quy định của các nước về vấn đề này cũng rất khác nhau, ở CHLB
Đức chỉ có các chuyên gia mới được quyền truy cập thông tin đăng ký, bất kỳ sự tra cứu nào cũng phải được phép của cơ quan đăng ký, trong khi ở Mỹ thông tin được truy cập trên mạng. Các nước Bắc Âu (Thuỵ Điển, Na Uy, Phần Lan) là các quốc gia có hệ thống thông tin đất đai (Land Information System) hiện đại khá hoàn chỉnh.
Hệ thống một cửa (One Stop System):
Cải cỏch thủ tục hành chính là một vấn đề bức xúc đặt ra đối với nền hành chính các nước nói chung trong đó đặc biệt đối với các công việc liên quan đến giao dịch bất động sản. Hệ thống Một cửa (One Stop System) cho phép người dân chỉ phải tới một cơ quan để giải quyết các công việc liên quan đến bất động sản của mỡnh. Hà Lan là một nước đang hướng tới thực hiện việc cải cách này với sự kết hợp giữa hệ thống thông tin đất đai (LIS) và hệ thống thông tin bất động sản (Real Property Information System).
2.3. XÂY DỰNG HỒ SƠ ĐĂNG KÝ
a.Xây dựng hồ sơ đăng ký nhà nước
- Một số nước chính phủ trung ương chịu trách nhiệm về hồ sơ đăng ký (Anh, Hà Lan, Thuỵ Điển, Đan Mạch, NaUy), hệ thống hồ sơ đăng ký được xây dựng hiện đại với sự trợ giúp của công nghệ thông tin ( Hệ thống thông tin địa lý-GIS, hệ thống thông tin đất đai- LIS).
- Một số nước khác việc đăng ký giao cho chính quyền địa phương, việc xây dựng hồ sơ đăng ký phức tạp hơn và chất lượng kém hơn. Ví dụ ở Mỹ có khoảng 3000 hạt, riêng Texas có 254 hạt, hạt nhỏ nhất chỉ có 140 nhân khẩu, trong lúc hạt lớn nhất có 3 triệu nhân khẩu, tất cả các hạt đều có hồ sơ đăng ký riờng, việc truy cập thụng tin chỉ cú thể tiến hành tại hạt nơi có bất động sản.
b. Xây dựng hồ sơ đăng ký tư nhân
Trong điều kiện đặc thù của Mỹ xuất hiện hỡnh thức bảo hiểm quyền sở hữu. Các công ty tư nhân hoạt động trong lĩnh vực này quản lý hồ sơ không chính thức của liên bang và sử dụng chúng để tỡm kiếm thụng tin về quyền sở hữu (Title Searches). Việc tỡm kiếm cú hiệu quả nờn cỏc cụng ty cú thể thu lợi, cũn khỏch hàng sử dụng dịch vụ phải chi phớ cao.
2.4 TRỢ GIỲP PHỎP LÝ
Tại Lục địa Châu Âu và các nước chịu ảnh hưởng của pháp luật Đức, Pháp, Tây Ban Nha, sự tham gia của các cơ quan công chứng trong việc chuyển nhượng bất động sản là bắt buộc. Nhiệm vụ của công chứng viên là soạn thảo văn bản và đảm bảo thoả thuận của các bên là đúng pháp luật.
Tại các nước khác như Mỹ, Anh và Thuỵ Điển hợp đồng do các bên tự soạn thảo được coi là hợp lệ. Thông thường các bên giao dịch vẫn nhờ đến sự trợ giúp pháp lý của luật sư và các đại lý bất động sản; Các công ty kinh doanh bất động sản cũng có xu hướng sử dụng các đại lý hoặc người môi giới để tiếp cận với nhiều khách hàng tiềm năng hơn.
2.5 THUẾ VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
a. Thuế Bất động sản
Thuế bất động sản là thuế trả hàng năm tính theo giá trị bất động sản. Pháp luật quy định đối tượng chịu thuế và căn cứ tính thuế và việc lập biểu thuế bất động sản. Thuế bất động sản thuộc thẩm quyền trung ương (Thuỵ Điển), hoặc địa phương (Mỹ, Đan Mạch).
b. Định giá bất động sản
Pháp luật quy định cụ thể việc định giá bất động sản. Thuế bất động sản phải căn cứ vào giá thị trường của bất động sản. Việc định giá bất động sản giúp cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, tránh rủi ro cho cả người bán và người mua.
2.6. TỚN DỤNG
a. Người cho vay (Creditor ): Thị trường bất động sản là một thị trường khổng lồ. Điều kiện tiên quyết cho một thị trường tín dụng bất động sản là phải có Luật Ngân hàng được xây dựng tốt và có hiệu lực. Vai trũ của nhà nước là giám sát các hoạt động của người cho vay và xác định cơ số vốn. Tại các quốc gia công nghiệp như CHLB Đức và các nước Bắc Âu hỡnh thành cỏc tổ chức tớn dụng chuyờn nghiệp như Ngân hàng thế chấp (Các Hiệp hội xây dựng), ở các nước Nam Âu tín dụng bất động sản cũng là một dịch vụ quan trọng của các ngân hàng thông thường.
b. Cho vay dài hạn: Thị trường bất động sản cần các khoản cho vay đầu tư dài hạn, hầu như không cần các khoản cho vay ngắn hạn. Vấn đề là người cho vay phải huy