Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh

Tòa án phải áp dụng pháp luật để giải quyết nhanh chóng, đúng pháp luật. Trong những năm qua việc áp dụng pháp luật trong xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất theo pháp luật đã giải quyết cơ bản những tranh chấp giữa cá nhân với tổ chức, giữa cá nhân với cá nhân, góp phần bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa.

Ở tỉnh Hà Tĩnh số vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất trong đó có quyền thế chấp gia tăng đáng kể. Đối với loại án này mỗi vụ có nội dung đa dạng và tính phức tạp khác nhau, nên việc áp dụng pháp luật để giải quyết các loại án này gặp không ít khó khăn trong nhận thức vận dụng pháp luật cũng như những khó khăn do khách quan mang lại. Thông qua việc áp dụng pháp luật trong xét xử sơ thẩm các vụ án tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất, ngoài việc đấu tranh với các hành vi trái pháp luật phát sinh trong lĩnh vực đất đai, cải thiện thủ tục hành chính còn có ý nghĩa phổ biến tuyên truyền giáo dục ý thức pháp luật cho nhân dân, giúp nhân dân tham gia thực hiện pháp luật, bảo vệ pháp luật, tố giác những hành vi vi phạm pháp luật, đồng thời qua thực tiễn áp dụng pháp luật trong xét xử sơ thẩm các vụ án sẽ phát hiện ra những thiếu sót bất cập của pháp luật cũng như thủ tục tố tụng dân sự, thủ tục hành chính để đề xuất sửa đổi, bổ sung các điều khoản cho phù hợp với thực tiễn trong từng giai đoạn cụ thể.

Hiện nay tại Hà Tĩnh các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất diễn ra rất nhiều, thể hiện việc bất cập của các văn bản pháp luật quy định về thế chấp quyền sử dụng đất; Cụ thể như: Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, chồng chéo, nhiều quy định chưa rõ ràng, thống nhất, việc phân cấp quản lý, đăng ký chưa cụ thể, thủ tục hành chính còn rườm rà…..

Từ thực tiễn như vậy việc nghiên cứu mang tính hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng,

góp phần hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, pháp luật về các biện pháp bảo đảm nói chung, nhằm xây dựng hệ thống pháp luật Việt Nam thống nhất, hoàn chỉnh đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Chính vì vậy tôi chọn đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh” cho luận văn cao học chuyên ngành luật của mình.

2. Tình hình nghiên cứu của đề tài

Liên quan đến việc nghiên cứu các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất đã có một số công trình nghiên cứu khoa học, luận án thạc sỹ như: Luận văn thạc sỹ của Bùi Thị Thanh Hằng về “Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng ở nước ta hiện nay”; Luận văn thạc sỹ của Nguyễn Thị Dung về “Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất những vấn đề lý luận và thực tiễn”; Luận văn thạc sỹ về “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở” của Vũ Minh Tuấn….Ngoài ra, liên quan đến nghiên cứu các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất còn được một số tác giả khác như Phạm Công Lạc, Trương Thị Kim Dung, Nguyễn Quang Tuyến, Hoàng Thị Hải Yến, Nguyễn Thanh Hương…đề cập trong các luận văn thạc sỹ nghiên cứu về các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, một số sinh viên làm khóa luận tốt nghiệp và một số bài viết đăng trên các tạp chí như nghiên cứu lập pháp, Luật học, Nhà nước và Pháp luật…. Các công trình, bài viết trên đã nghiên cứu những vấn đề liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản, nhưng chưa đi sâu nghiên cứu một cách tổng thể cả về lý luận và thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại địa phương Hà Tĩnh.

3. Phạm vi nghiên cứu đề tài

Đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh” được nghiên cứu trong phạm vi khái quát theo các nội dung: Khái niệm, ý

nghĩa, vai trò, chủ thể, đối tượng, nội dung, trình tự, thủ tục…. về thế chấp quyền sử dụng đất; đồng thời qua đó đánh giá thực trạng pháp luật cũng như thực tiễn áp dụng và những vướng mắc trong hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay. Trên cơ sở đó đề tài đề xuất những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 111 trang tài liệu này.

4. Phương pháp nghiên cứu

Dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, luận văn sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử. Bên cạnh đó, những phương pháp khoa học khác như: So sánh, phân tích, tổng hợp, thống kê cũng được sử dụng để giải quyết những vấn đề mà đề tài đã đặt ra.

Một số vụ án giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất cũng được sử dụng có chọn lọc để bình luận và các số liệu thống kê của ngành Tòa án nhân dân, ngành ngân hàng, của các cơ quan hành chính Nhà nước địa phương, văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất… cũng được tham khảo để việc nghiên cứu được toàn diện và sâu sắc hơn.

5. Mục đích nghiên cứu

Nghiên cứu đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh” nhằm đạt được các mục đích sau đây:

Thứ nhất: Nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay

Thứ hai: Phân tích các yếu tố pháp lý quy định về thế chấp quyền sử dụng đất

Thứ ba: Tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng và giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh

Thứ tư: Phát hiện những điểm chưa phù hợp, những khó khăn, vướng

mắc trong hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất.

6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn

Luận văn với đề tài: “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh” là công trình khoa học tiếp tục tập trung nghiên cứu sâu về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật, thực tiễn áp dụng, phân tích những bất cập, vướng mắc xung quanh quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, Luận văn đưa ra những kiến nghị, giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất. Đây chính là những đóng góp có giá trị của luận văn đối với công tác nghiên cứu khoa học, công tác lập pháp và áp dụng pháp luật ở Việt Nam.

7. Kết cấu của luận văn

Luận văn cao học với đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh” được kết cấu bởi ba chương, ngoài phần Lời nói đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về thế chấp quyền sử dụng đất

Chương 2: Pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất

Chương 3: Thực tiễn hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà Tĩnh và những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật.

Chương 1‌

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Khái niệm chung về thế chấp quyền sử dụng đất

1.1.1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất

1.1.1.1. Thế chấp tài sản

Trong giao lưu dân sự, việc xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự trước hết là do thỏa thuận và ý chí của các bên, nhưng trong thực tế, không phải bất cứ ai khi tham gia giao dịch đều có thiện chí trong việc thực hiện nghiêm chỉnh các nghĩa vụ của mình. Để ràng buộc các bên trong việc thực hiện nghĩa vụ theo các cam kết đã thỏa thuận, pháp luật quy định các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp. Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là các biện pháp dự phòng do các bên chủ thể thỏa thuận để bảo đảm lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên có quyền được xử lý những tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ để khấu trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm.

Trong đó thế chấp tài sản được quy định từ điều 342 đến điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2005. Từng được tôn vinh là “nữ hoàng” của các biện pháp bảo đảm, thế chấp được lựa chọn làm biện pháp bảo đảm của hầu hết các giao dịch dân sự, đặc biệt là trong quan hệ tín dụng. Khoản 1 Điều 342 BLDS 2005 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.... ”

Như vậy theo sự thỏa thuận giữa các bên trong quan hệ thế chấp thì bên có nghĩa vụ sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện

nghĩa vụ trước bên có quyền. Đặc trưng cơ bản của thế chấp là bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp, trong khi đó đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác như cầm cố thì việc chuyển giao tài sản mang tính bắt buộc. Quy định của BLDS 2005 về thế chấp tài sản có sự khác biệt cơ bản so với quy định BLDS 1995. Theo quy định của BLDS 1995 thì đối tượng của thế chấp tài sản là bất động sản; đối tượng của thế chấp theo quy định tại BLDS 2005 có thể là động sản hoặc bất động sản miễn là bên có nghĩa vụ (bên thế chấp) không phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

Là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên thế chấp tài sản cũng có đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đó là:

- Thế chấp tài sản là thỏa thuận phái sinh mang tính bổ sung cho nghĩa vụ chính. Thế chấp tài sản không tồn tại độc lập mà luôn phụ thuộc và gắn liền với nghĩa vụ chính mà nó bảo đảm, thể hiện ở chỗ khi có quan hệ nghĩa vụ chính thì các bên mới thỏa thuận thiết lập biện pháp thế chấp tài sản. Có thể nói rằng thế chấp tài sản tồn tại do nghĩa vụ chính, vì nghĩa vụ chính và phục vụ nghĩa vụ chính.

- Mục đích của thế chấp tài sản là nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ chính, bảo vệ lợi ích cho bên có quyền. Có ý nghĩa quan trọng trong việc chuyển quan hệ của chủ thể mang quyền từ tính chất đối nhân (phụ thuộc vào việc thực hiện nghĩa vụ của bên đối tác) sang quan hệ có tính chất đối vật (chỉ cần tác động trực tiếp vào tài sản bảo đảm để bảo vệ lợi ích của mình). Thông qua việc áp dụng các biện pháp bảo đảm bên có quyền sẽ không bị động mà trở thành chủ động trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

- Đối tượng của thế chấp là tài sản: Quan hệ nghĩa vụ là quan hệ tài sản, do đó để đảm bảo cho quan hệ tài sản thì đối tượng của các biện pháp bảo đảm nói chung, biện pháp thế chấp nói riêng phải là tài sản trừ trường hợp đặc

biệt pháp luật có quy định khác (như biện pháp tín chấp). Hơn nữa lợi ích trong các quan hệ nghĩa vụ là vật chất nên việc dùng tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mới đảm bảo quy luật ngang giá và thực sự bù đắp được các lợi ích vật chất bị thiệt hại.

- Phạm vi bảo đảm của thế chấp: Tài sản không vượt quá nghĩa vụ được xác định trong nội dung của quan hệ nghĩa vụ chính. Tài sản dùng để thế chấp chỉ bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận.

- Xử lý tài sản thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ, tức là khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức các bên đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

- Đặc trưng của biện pháp thế chấp tài sản là không có sự chuyển giao tài sản thế chấp: Trong quan hệ thế chấp bên thế chấp không phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp. Tính chất bảo đảm được xác định bằng việc bên thế chấp sẽ phải giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Việc không chuyển giao tài sản đã đáp ứng linh hoạt lợi ích của các bên chủ thể: Đối với bên thế chấp: Tạo điều kiện cho bên thế chấp trong việc tiếp tục khai thác công dụng của tài sản và khả năng thu lợi nhuận để thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp có tính khả thi cao hơn. Đối với bên nhận thế chấp không phải giữ gìn và bảo quản tài sản bảo đảm trong thời hạn thế chấp, không lo về kho, bến bãi, người trông coi hay các biện pháp bảo quản thích hợp khác... Cũng như không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu làm hư hỏng, mất mát tài sản thế chấp. Do đó biện pháp thế chấp tài sản được áp dụng phổ biến, đặc biệt là trong các hợp đồng vay tài sản. Đối với các nước đang phát triển thì thế chấp tài sản là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hữu hiệu nhất.

1.1.1.2. Thế chấp quyền sử dụng đất

Ở Việt Nam đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Do vậy Nhà nước giữ quyền cao nhất đối với đất đai và Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định. Đồng thời Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản hay nói cách khác nó cũng chính là một loại tài sản, nên nó cũng là đối tượng của thế chấp tài sản. Do đó thế chấp quyền sử dụng đất cũng có đặc điểm chung của thế chấp tài sản. Tuy nhiên do đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là một loại “tài sản đặc biệt”, nên pháp luật có những quy định cụ thể, chặt chẽ và riêng biệt đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất.

Thế chấp quyền sử dụng đất lần đầu tiên được ghi nhận trong quy định của Luật Đất đai năm 1993, tiếp đó BLDS năm 1995 và Luật các tổ chức tín dụng năm 1997. Theo đó người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn phát triển sản xuất.

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay mang tính truyền thống, phổ biến và thường xuyên trong hoạt động tín dụng ngân hàng do các ưu điểm nổi bật của loại tài sản này (là bất động sản có giá trị lớn và tính ổn định cao). Theo đó bên cho vay (tổ chức tín dụng) thỏa thuận với bên đi vay (khách hàng vay) về việc dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ vay. Trong trường hợp khách hàng không trả được khoản nợ vay và nếu hai bên không có thỏa thuận khác thì quyền sử dụng đất được xử lý để thu hồi nợ.

Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, theo đó bên dùng quyền sử dụng