Thế chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Hà Tĩnh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

DƯƠNG THỊ VÂN ANH

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH HÀ TĨNH

Chuyên ngành: Luật Dân sự Mã số: 60 38 30

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 111 trang tài liệu này.

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu

HÀ NỘI - 2012

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Dương Thị Vân Anh

MỤC LỤC

Trang bìa phụ Lời cam đoan Mục lục

Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

MỞ ĐẦU 1

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1

2. Tình hình nghiên cứu của đề tài 4

3. Phạm vi nghiên cứu đề tài 4

4. Phương pháp nghiên cứu 5

5. Mục đích nghiên cứu 5

6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn 6

7. Kết cấu của luận văn 6

Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

1.1. Khái niệm chung về thế chấp quyền sử dụng đất 7

1.1.1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất 7

1.1.2. Ý nghĩa, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất 13

1.1.3. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật Việt

Nam về thế chấp quyền sử dụng đất 15

Chương 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THẾ CHẤP QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT 21

2.1. Những nội dung cơ bản của pháp luật hiện hành về thế chấp

quyền sử dụng đất 21

2.1.1. Khái niệm 21

2.1.2. Nội dung 22

2.1.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 30

2.1.4. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp 42

2.1.5. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất 45

2.1.6. Cung cấp thông tin và giá trị pháp lý của thông tin được cung cấp 46

2.2. Một số nhận xét về pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất 47

Chương 3: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TỈNH HÀ TĨNH VÀ NHỮNG KIẾN

NGHỊ, GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 50

3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh Hà Tĩnh 50

3.1.1. Vị trí địa lý và phạm vi lãnh thổ tỉnh Hà Tĩnh 50

3.1.2. Điều kiện tự nhiên 50

3.1.3. Tình hình sử dụng đất tại Hà Tĩnh trong thời gian qua 52

3.2. Khái quát thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất 54

3.2.1. Về mục đích thế chấp quyền sử dụng đất 56

3.2.2. Về các loại đất được thế chấp và không được thế chấp 58

3.2.3. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất được cấp cho Hộ gia đình 60

3.2.4. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp

cho cá nhân 63

3.2.5. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp

chung cho nhiều cá nhân 64

3.2.6. Về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất đã góp vốn 65

3.2.7. Về các vấn đề liên quan đến hoạt động xử lý tài sản thế chấp 65

3.2.8. Về hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất 73

3.2.9. Về những vấn đề liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm 74

3.3. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp hợp đồng thế chấp

quyền sử dụng đất 78

3.3.1. Nguyên nhân khách quan 78

3.3.2. Nguyên nhân chủ quan 81

3.4. Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của

pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất 83

3.4.1. Xác định lại phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai 83

3.4.2. Về mô hình cơ quan đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất 83

3.4.3. Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động đăng

ký thế chấp quyền sử dụng đất 84

3.4.4. Tiếp tục rà soát để bãi bỏ những quy định bất hợp lý về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất; Đơn

giản hoá thủ tục đăng ký thế chấp 85

3.4.5. Hoàn thiện các quy định của pháp luật trong hoạt động thế chấp

bằng quyền sử dụng đất 86

3.4.6. Hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp bằng

quyền sử dụng đất 87

6.4.7. Hoàn thiện quy định của pháp luật trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm (nội dung liên quan đến trình tự, thủ tục đăng ký

được điều chỉnh bởi Luật Đăng ký bất động sản) 88

6.4.8. Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho

nhân dân 89

6.4.9. Công tác tuyên truyền 91

6.4.10. Một số giải pháp khác 91

KẾT LUẬN 92

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS 2005: Bộ Luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam năm 2005

BLDS 1995: Bộ Luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam năm 1995

CHXHCN: Cộng hoà xã hội chủ nghĩa GCNQSD: Giấy chứng nhận quyền sử dụng

Luật HN&GĐ: Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000 NĐ: Nghị định

CP: Chính phủ

LĐĐ 2003: Luật đất đai năm 2003 LĐĐ 1993: Luật đất đai năm 1993 LĐĐ 1987: Luật đất đai năm 1987

Nghị định 181: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003.

Nghị định 163: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm

Nghị định 05: Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

Nghị định số 11: Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ vê sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm

TAND: Toà án nhân dân

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Mục đích của các nhà thi hành pháp luật luôn mong muốn hướng tới đó là duy trì sự ổn định của các giao dịch dân sự. Tuy nhiên trên thực tế khi xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự không phải lúc nào các chủ thể cũng tự giác thực hiện đầy đủ và đúng các nghĩa vụ của mình. Nhằm tạo cho bên có quyền trong các quan hệ dân sự có thể chủ động trong qu an hệ dân sự, pháp luật cho phép các bên trong quan hệ dân sự có thể thoả thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm việc ký kết hợp đồng, cũng như bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ, việc này được gọi là các giao dịch có bảo đảm.

Giao dịch có bảo đảm là một thiết chế ra đời khá sớm ở nhiều quốc gia có hệ thống pháp luật phát triển trên thế giới. Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy thiết chế này được xây dựng đã tạo ra một hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động tín dụng nói chung và sự phát triển của nền kinh tế nói riêng; góp phần không nhỏ vào sự ổn định của các quan hệ dân sự, kinh tế, tránh các tranh chấp phát sinh từ việc không thực hiện hoặc có thực hiện nhưng không đúng các nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ. Việc xác lập các giao dịch bảo đảm luôn hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là quyền lợi của bên có quyền trong giao dịch này. Áp dụng biện pháp bảo đảm, bên có quyền không chỉ có quyền theo hợp đồng buộc bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ mà còn có quyền xử lý tài sản mà bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm.

Theo quy định tại Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2005, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp. Trong đó thế chấp tài sản với

đặc điểm riêng là bên thế chấp không phải giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp đã tạo điều kiện cho bên thế chấp trong việc tiếp tục khai thác công dụng của tài sản và tạo điều kiện cho bên nhận thế chấp trong việc không phải bảo quản tài sản thế chấp. Thế chấp tài sản là biện bảo đảm được áp dụng phổ biến trong các hợp đồng vay tài sản, đặc biệt là trong các hợp đồng tín dụng.

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật đất đai năm 1993. Sau đó Bộ luật dân sự năm 1995 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự. Các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được BLDS đề cập tại chương XXX (từ điều 715 đến điều 721 BLDS). Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác tạo cơ sở cho các ngành tín dụng, ngân hàng thực hiện việc giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Tuy nhiên trên thực tế khi thực hiện các quy định này đã bộc lộ một số vấn đề bất cập cần được tháo gỡ.

Hiện nay, trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế ở nước ta tạo nên sự tăng trưởng kinh tế nhanh, của cải vật chất dồi dào. Mức độ đô thị hóa, hội nhập hoá nhanh làm cho bộ mặt của đất nước nói chung và của tỉnh Hà Tĩnh nói riêng thay đổi từng ngày. Đặc biệt là sự tham gia phát triển kinh tế xã hội của các ngành tín dụng phát triển vượt bậc. Hệ thống các ngân hàng đang thúc đẩy kinh tế xã hội, giúp người dân có nhiều cơ hội để đầu tư kinh doanh và phát triển kinh tế, cải thiện đời sống bền vững. Tuy nhiên bên cạnh những yếu tố tích cực thì các tranh chấp lĩnh vực tín dụng trong đó có tranh chấp về việc thế chấp quyền sử dụng đất ngày càng nhiều. Các vụ án tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất với tính chất phức tạp hơn vì tài sản thế chấp có giá trị lớn đòi hỏi