Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

nhận, thì đây là nghĩa vụ hoàn trả khi giao dịch đã bị vô hiệu và nghĩa vụ này không đương nhiên được bảo đảm bằng giao dịch bảo đảm đã ký kết.

Xem xét mối quan hệ giữa khoản 2 Điều 410 với các điều luật khác trong Bộ luật Dân sự năm 2005 thấy rằng quy định tại khoản 2 Điều 410 trở nên vô lý, lạc lõng và mâu thuẫn. Điều 313 quy định: "Trong trường hợp quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ dân sự có biện pháp bảo đảm thì việc chuyển giao quyền yêu cầu bao gồm cả biện pháp bảo đảm đó"; Điều 339 quy định: "Cầm cố tài sản chấm dứt khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt"; Điều 357 quy định: "Việc thế chấp tài sản chấm dứt khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt"... những quy định này cho thấy sự phụ thuộc về mặt hiệu lực của hợp đồng bảo đảm vào hợp đồng chính. Vì vậy, sự vô hiệu của hợp đồng chính không làm vô hiệu hợp đồng bảo đảm là một cách hiểu khiên cưỡng và vô lý.

Dưới góc độ thực tiễn, nếu các chuyên gia ngân hàng cho rằng khi hợp đồng tín dụng bị vô hiệu các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận như vậy nghĩa vụ trả tiền của người vay vẫn không có gì thay đổi và biện pháp bảo đảm đã áp dụng được bảo đảm cho nghĩa vụ này. Đây là một quan điểm nhầm lẫn vì cơ sở của hai nghĩa vụ trên là khác nhau. Nghĩa vụ trả tiền theo hợp đồng có cơ sở là một hợp đồng hợp pháp có hiệu lực còn nghĩa vụ thứ hai có cơ sở hoàn trả heo quy định của pháp về giao dịch dân sự vô hiệu, các bên xác định và thỏa thuận áp dụng biện pháp bảo đảm chỉ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã được xác định theo hợp đồng tín dụng không đương nhiên trở thành biện pháp bảo đảm cho nghĩa hoàn trả khi hợp đồng tín dụng đã vô hiệu.

Do vậy, khoản 2 Điều 410 Bộ luật Dân sự năm 2005 cần được sửa đổi theo hướng bỏ đoạn "Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự".

Sửa đổi theo hướng trên không mâu thuẫn với các quy định về hệ quả của việc giao dịch bảo đảm bị vô hiệu trong hệ thống văn bản về bảo đảm tiền vay vì khoản 2 Điều 410 quy định về việc hợp đồng chính bị vô hiệu. Mặt khác, các quy định về việc giao dịch bảo đảm bị vô hiệu của các văn bản nói trên đã được pháp điển hóa thành khoản 3 Điều 410 của Bộ luật Dân sự.

Việc sửa đổi khoản 2 Điều 410 nhằm loại bỏ những bất cập trong áp dụng và hướng dẫn áp dụng quy định của pháp luật về biện pháp bảo đảm nói chung, thế chấp nói riêng. Trong trường hợp, hợp đồng chính bị vô hiệu mà bên có quyền (đặc biệt là các tổ chức tín dụng) nếu muốn bảo đảm thu hồi nợ thì cần thỏa thuận một biện pháp bảo đảm mới hoặc yêu cầu sự bảo vệ từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây cũng chính là lý do vì sao phải sửa đổi lại cả mục đích của thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay, nếu thế chấp quyền sử dụng đất được quy định là biện pháp bảo đảm cho cả nghĩa vụ trả lại vật (ở đây là trả lại vật hoặc tiền từ một hợp đồng vô hiệu) thì việc giải quyết vấn đề sẽ dễ hơn, tránh được vòng luẩn quẩn trong giải quyết các vấn đề lý luận của pháp luật hiện nay. Đối với quan điểm cho rằng trong lĩnh vực tín dụng hợp đồng bảo đảm có tính chất độc lập nhất định thì phải quy định trong văn bản pháp luật chuyên ngành.‌

3.5. VỀ CÔNG CHỨNG VÀ ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP

3.5.1. Cần xây dựng văn bản hướng dẫn cụ thể việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 102 trang tài liệu này.

Đối với việc xác định giá trị tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Mặc dù hiện nay, việc xác định giá trị do các bên thỏa thuận. Nhưng, để có một căn cứ thống nhất xác định giá trị quyền sử dụng đất, nhà nước cần nhanh chóng xây dựng thị trường bất động sản, đồng thời tiến hành xây dựng văn bản pháp luật nhằm tạo ra khung pháp lý cho hoạt động của thị trường đó. Từ đó ổn định giá cả, dần xóa bỏ tình trạng giá tự do lúc quá cao, lúc quá thấp, xóa bỏ sự chênh lệch giữa giá tự do và giá quy định của cơ quan quản lý.

Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện tại hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Vấn đề xác định giá trị của những tài sản hình thành trong tương lai là vấn đề các cơ quan tổ chức. cá nhân khi tham gia thế chấp thường lúng túng, khó thống nhất. Vì vậy cần có văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể cách thức xác định quyền sử dụng đất là tài sản trong tương lai và giá trị tài sản hình thành trong tương lai, nhằm thống nhất tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất.

3.5.2. Về tổ chức thực hiện việc đăng ký và công chứng thế chấp quyền sử dụng đất

Để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của các cá nhân, tổ chức tín dụng trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai, công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm, cần thống nhất thực hiện một số nội dung, như:

Một là, các cơ quan công chứng cần thống nhất thực hiện công chứng giao dịch bảo đảm đối với các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nợ thuế khi thế chấp tại ngân hàng đối với các trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Khoản 1c Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai đã quy định: "Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất".

Hai là, các cơ quan công chứng cần khuyến khích thay vì bắt buộc các bên tham gia hợp đồng phải sử dụng các mẫu hợp đồng không do cơ quan nhà nước ban hành. Các mẫu hợp đồng (nếu có) chỉ có ý nghĩa để các bên tham khảo. Cần có những biện pháp cụ thể để yêu cầu phòng công chứng chỉ được

yêu cầu các bên gạch bỏ những nội dung nếu các nội dung vi phạm quy định của pháp luật và khi từ chối công chứng, cơ quan công chứng phải trả lời bằng văn bản cho các bên yêu cầu công chứng biết rõ lý do, cơ sở pháp lý của việc từ chối công chứng.

Ba là, đối với trường hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, cần thống nhất hướng dẫn nghiệp vụ công chứng một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, các nghĩa vụ được bảo đảm bổ sung thêm thực hiện công chứng hợp đồng mới, không ký phụ lục hợp bảo đảm trong trường hợp này.

Bốn là, cần làm rõ, xác định cơ sở, bằng chứng để xác định các thành viên của hộ gia đình, có thể dựa vào sổ hộ khẩu để xác định hay không? Cách ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào. Luật đất đai cần phải được sửa đổi theo hướng cho phép khách hàng vay vốn được bảo đảm bằng căn hộ đã mua trong các dự án xây dựng chung cư hoặc quyền sử dụng đất đã trúng thầu như là một tài sản hình thành trong tương lai cho phù hợp với thực tế. Trong trường hợp chưa sửa được Luật Đất đai, Luật Nhà ở, cần có nghị quyết, nghị định hướng dẫn việc thế chấp trong các trường hợp này để bảo đảm thực hiện thống nhất nguyên tắc được quy định bởi Bộ luật Dân sự, bảo đảm quyền lợi của các cá nhân, tổ chức.

3.6. VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP‌

3.6.1. Xác định rõ hơn phương thức xử lý tài sản

Việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp áp dụng theo Điều 355 Bộ luật Dân sự năm 2005 về xử lý tài sản thế chấp và Điều 721 Bộ luật Dân sự năm 2005 về xử lý quyền sử dụng đất thế chấp. Theo quy định tại Điều 355, trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được dẫn chiếu đến Điều 336 và 338 của cùng Bộ luật. Có nghĩa là nếu không xử lý theo như đã thỏa thuận thì phải bán đấu giá.

Trước hết hãy phân tích quy định này. Theo quy định này, nếu như các bên có thỏa thuận mới khác với thỏa thuận trước thì cũng không được pháp luật chấp nhận. Đây là một quy định vi phạm quyền tự do thỏa thuận của các chủ thể. Các chủ thể có thể thỏa thuận trước và sau đó nếu có thỏa thuận khác thì thỏa thuận này vẫn phải được tôn trọng. Như vậy, nếu có sửa điều này, cần bỏ từ "đã" trong quy định này đi là hợp lý hơn.

Điều 347 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về trường hợp "thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự" thì pháp luật cũng phải dự liệu về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp này. Vì vậy, Điều 355 Bộ luật Dân sự năm 2005 về xử lý tài sản thế chấp cần dẫn chiếu đến cả Điều 337 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về "xử lý tài sản cầm cố trong trường hợp có nhiều tài sản cầm cố".

Tiếp theo, phân tích quy định riêng với xử lý quyền sử dụng đất thế chấp. Theo quy định tại Điều 721 Bộ luật Dân sự năm 2005 Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án. Quy định này đã khắc phục được chữ "đã" trong các quy định về xử lý tài sản cầm cố được dẫn chiếu đến. Từ quy định tại điều này, và quy định chung về xử lý tài sản thế chấp, có thể thấy, khi các chủ thể muốn xử lý quyền sử dụng đất thế chấp thì không thể tự mình bán đấu giá quyền sử dụng đất (nếu không có thỏa thuận trước) mà phải khởi kiện ra tòa án. Tòa án sẽ theo các thủ tục tố tụng và khi đó, có thể cho phép các bên bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất đã thế chấp. Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, các chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất có hai lựa chọn, hoặc là thỏa thuận, hoặc là kiện ra tòa án. Như vậy, khả năng lựa chọn của các chủ thể đặc biệt là quyền của bên nhận thế chấp không được bảo đảm.

Bên nhận thế chấp trở thành bên ít có ưu thế hơn, vì muốn được việc của mình mà không phải đáo tụng đình (nhất là trong hoàn cảnh hiện nay, các chủ thể chưa có thói quen giải quyết các vụ việc bằng tòa án thì chỉ có cách thỏa thuận phương thức xử lý. Và như vậy, có khả năng quyền lợi sẽ ít được bảo đảm hơn.

Một mặt, với quy định như vậy, có thể thấy, Tòa án can thiệp vào chính các quan hệ dân sự (chưa có sự vi phạm). Thông thường, các quan hệ diễn ra bình thường, Pháp luật quy định các quyền và khả năng bảo vệ các quyền cho các chủ thể, các chủ thể căn cứ vào đó để bảo đảm các quyền của mình. Nhưng ở trong trường hợp này, Tòa án tham gia vào xử lý quyền sử dụng đất thế chấp, là một nội dung trong quan hệ giữa các chủ thể. Vẫn biết, Tòa án chỉ tham gia khi các bên đã từ chối quyền tự định đoạt của mình. Tuy vậy, việc can thiệp quá sâu như vậy sẽ tạo sự ỷ lại cho các chủ thể đặc biệt là bên thế chấp. Không những thế, với quy định như thế này sẽ làm cho Tòa án có quá nhiều việc phải làm. Bởi những quan hệ thế chấp diễn ra ngày càng nhiều, và các bên thế chấp không dễ dì chấp nhận cho bên nhận thế chấp xử lý tài sản thế chấp của mình một cách dễ dàng.

Mặt khác, cần phải hiểu và phân định rõ hai trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất trong trường hợp các bên vi phạm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Với quy định này của Bộ luật Dân sự năm 2005 hiện nay đang đánh đồng và chưa có sự phân tách hai trường hợp này. Nếu hiểu là câu thứ nhất theo thỏa thuận là xử lý quyền sử dụng đất theo quan hệ thế chấp thì quy định như vậy chưa đủ. Bởi, pháp luật ngoài việc cho các bên tự định đoạt cũng phải quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên khi xử lý tài sản thế chấp để các bên tự định đoạt trong phạm vi quyền, nghĩa vụ đó. Và câu thứ hai thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện ra Tòa án là quy định về xử lý quyền sử dụng đất khi các bên vi phạm hợp đồng thì lại chỉ có duy

nhất một con đường là Tòa án. Điều này vi phạm các vấn đề lý luận về xử lý tranh chấp hợp đồng.

Như vậy, thay vì quy định ngay thủ tục tại Tòa án, nên chăng, pháp luật quy định một số quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất được xử lý quyền sử đất từ đó các chủ thể kể cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhận thức rõ trách nhiệm của mình mà thực hiện đúng nghĩa vụ thay vì vi phạm nghĩa vụ. Mặt khác, cũng nên tách việc xử lý theo hợp đồng, việc xử lý do vi phạm hợp đồng nên theo các quy định chung về xử lý vi phạm.

3.6.2. Cần có một cơ chế buộc bên thế chấp phải giao tài sản thế chấp để xử lý

Mặc dù, đối với việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp được quy định trong pháp luật hiện hành có hai con đường, thỏa thuận và Tòa án, nhưng thông thường, khi thỏa thuận hoặc khi Tòa án buộc, để bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp, bên thế chấp phải giao quyền sử dụng đất để xử lý. Hiện nay, bên thế chấp thường ít khi tự nguyện giao quyền sử dụng đất để xử lý, thậm chí còn gây cản trở đến việc xử lý quyền sử dụng đất. Ví dụ, việc bên thế cấp không chịu dời nhà, gây khó khăn cho bên nhận thế chấp hay tổ chức bán đấu giá niêm phong nhà Việc tạo điều kiện cho bên nhận thế chấp có thể được nhận tài sản thế chấp khi phải xử lý tài sản. Nhà nước cần phải xây dựng cơ chế buộc bên bảo đảm (thế chấp) phải giao tài sản thế chấp để xử lý. Cần quy định khoảng thời gian nhất định, những hành vi biểu hiện sự trốn tránh, chây ỳ của bên thế chấp mà từ đó áp dụng biện pháp buộc giao tài sản, đồng thời giao thẩm quyền cho một cơ quan nhất định tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, khó khăn trong phối hợp khi giao trách nhiệm cho nhiều cơ quan.

3.6.3. Về xử lý tài sản thế chấp là nhà, các tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất

Điều 716 Bộ luật Dân sự năm 2005 về phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất quy định "trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp". Đồng thời theo quy định về tài sản thì nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản khác gắn liền với đất và quyền sử dụng đất là hai tài sản độc lập. Theo đó người sử dụng đất được giao đất có thu tiền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm cho một nghĩa vụ dân sự và thế chấp nhà ở, công trình xây dựng trên đất, tài sản gắn liền với đất bảo đảm cho một nghĩa vụ dân sự khác.

Như vậy quyền sử dụng đất và nhà ở, công trình xây dựng trên đất đó là hai loại tài sản độc lập có thể bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự khác nhau.

Trường hợp nghĩa vụ dân sự được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất đến hạn thực hiện mà bên thế chấp quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng, quyền sử dụng đất đã thế chấp phải đưa ra xử lý.

Như vậy quyền sử dụng đất phải chuyển cho người khác nhằm thu hồi nợ cho bên nhận thế chấp. Người nhận chuyển nhượng quyền sự dụng đất này phải được sử dụng đất trên thực tế, vậy tài sản trên đất tồn tại như thế nào? Ngược lại tài sản trên đất chỉ còn giá trị như đã thế chấp khi gắn liền với chính đất đó mà thôi. Đồng thời khi xử lý tài sản là nhà ở, công trình xây dựng chỉ bán được khi nhà ở, công trình xây dựng đó còn gắn liền với đất.

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên trong giao dịch bảo đảm, dù nghĩa vụ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất đến hạn trước hay nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản trên đất đến hạn trước thì nghĩa vụ còn lại phải được coi là đến hạn. Vì vậy pháp luật dân sự cần quy định xử lý tài sản bảo