Mọi Chi Phí Phát Sinh Từ Và/hoặc Liên Quan Tới Quá Trình Xử Lý Tài Sản Thế

bán tài sản thế chấp thấp hơn giá trị này thì phải được VIB đồng ý trước khi thực hiện. Tiền bán tài sản thế chấp phải được Bên mua tài sản thanh toán trực tiếp cho VIB để trả nợ. Bên thế chấp phải thông báo bằng văn bản và phải được VIB đồng ý bằng văn bản trước khi thực hiện việc bán tài sản thế chấp. Trong văn bản đồng ý của VIB phải nêu rõ thời hạn cho Bên thế chấp tự bán;

b) Bằng Hợp đồng này Bên thế chấp đồng ý cho VIB có toàn quyền thực hiện việc bán, hoặc ủy quyền cho Bên thứ ba có chức năng mua bán tài sản, bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ mà không cần có thêm bất kỳ sự đồng ý nào của Bên thế chấp. VIB có quyền đơn phương xác định giá bán tài sản, trực tiếp ký Hợp đồng chuyển nhượng tài sản và thực hiện các thủ tục liên quan tại các Cơ quan có thẩm quyền để chuyển nhượng, sang tên tài sản cho Bên mua;

Trong trường hợp VIB ủy quyền cho bên thứ ba thực hiện việc xử lý tài sản, Bên thế chấp chấp thuận rằng Bên thứ ba cũng sẽ có toàn quyền ký Hợp đồng chuyển nhượng tài sản và thực hiện các thủ tục liên quan tại các cơ quan có thẩm quyền để chuyển nhượng, sang tên tài sản cho Bên mua;

Đối với cả hai trường hợp nêu trên Bên thế chấp cam kết tự nguyện bàn giao tài sản cho VIB hoặc Bên thứ 3 được VIB ủy quyền bán tài sản và không có bất kỳ khiếu nại, tranh chấp, cản trở nào;

c) VIB nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện toàn bộ hoặc một phần nghĩa vụ được bảo đảm do VIB xác định. Trong trường hợp này, Bên thế chấp nhất trí rằng Hợp đồng này là văn bản thỏa thuận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng và bàn giao tài sản để VIB có cơ sở làm các thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, sang tên trước bạ tại các cơ quan có thẩm quyền mà hai bên không phải làm thêm bất cứ thủ tục nào khác;

d) Các phương thức khác theo quy định của pháp luật.

3. Toàn bộ số tiền bán tài sản thế chấp phải được chuyển cho VIB. Tiền bán tài sản thế chấp được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ của Bên vay đối với VIB sau khi trừ đi chi phí bảo quản, định giá và bán tài sản, và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản thế chấp (VIB sẽ khấu trừ luôn các khoản tiền này khi bán tài sản thế chấp). Nếu tiền bán còn thừa thì trả lại cho Bên thế chấp; nếu tiền bán còn thiếu thì Bên vay sẽ phải tiếp tục trả phần còn thiếu đó cho VIB.

4. Mọi chi phí phát sinh từ và/hoặc liên quan tới quá trình xử lý tài sản thế chấp, kể cả chi phí tòa án, nếu có, sẽ do Bên thế chấp chịu.

5. VIB có quyền khai thác, sử dụng hoặc cho phép Bên thế chấp, hay ủy quyền cho Bên thứ ba khai thác, sử dụng tài sản thế chấp trong thời gian chờ xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Số tiền thu được từ việc khai thác, sử dụng tài sản thế chấp này sẽ được dùng để bù trừ vào nghĩa vụ trả nợ của Bên vay đối với VIB.

6. Bên thế chấp cam kết giao tài sản thế chấp cho VIB trong vòng 3 ngày làm việc kể từ ngày VIB có văn bản yêu cầu. Trong trường hợp bên thế chấp không giao tài sản cho VIB thì VIB có quyền sử dụng mọi biện pháp để thu giữ và xử lý tài sản thế chấp [21].

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Với quyền chủ động của VIB trong việc cho vay, chủ động trong việc xây dựng mẫu hợp đồng liên quan đến việc cho vay để bảo đảm lợi ích tốt nhất cho mình. Do đó trong mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng và các hợp đồng bảo đảm tiền vay của VIB nói chung đều xây dựng theo hướng quy định rất nhiều các quyền cho mình và nghĩa vụ cho bên thế chấp. Các quyền và nghĩa vụ được quy định một cách chi tiết để tránh có các cách hiểu khác nhau và thuận tiện trong áp dụng. Một vấn đề đặt ra là với việc quy định sẵn các quyền nghĩa vụ trong mẫu hợp đồng như vậy thì bên thế chấp có quyền thay đổi, bổ sung để bảo đảm cho quyền lợi

của mình khi thế chấp không? Xét về mặt pháp luật theo quy định của BLDS về quyền tự do, tự nguyện, bình đẳng thỏa thuận giữa các bên tham gia các giao dịch dân sự, bên thế chấp hoàn toàn có quyền thỏa thuận với bên nhận thế chấp về việc điều chỉnh một số nội dung của hợp đồng thế chấp bảo đảm cho quyền lợi của mình. Về mặt thực tiễn thì có thể khẳng định trong thực tế rất ít trường hợp VIB sửa đổi nội dung hợp đồng thế chấp theo yêu cầu của bên thế chấp và cũng có rất ít trường hợp bên thế chấp đề nghị sửa đổi điều khoản nào đó của Hợp đồng bởi người đi vay có những yếu thế nhất định so với người cho vay. Mặt khác, VIB cũng sẽ không chấp nhận sửa mẫu hợp đồng mà coi việc chấp nhận ký kết hợp đồng là một điều kiện cho vay của VIB, nếu khách hàng không đáp ứng điều kiện đó thì khách hàng sẽ không được vay tại VIB.

* Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất

Điều 405 BLDS năm 2005 quy định: "Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác" [26]. Tuy nhiên, khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Như vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoàn toàn phụ thuộc vào "ý chí" của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không phù hợp với nguyên tắc tự do thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm về nội dung thỏa thuận của pháp luật dân sự.

Mặc dù pháp luật có những điểm bất hợp lý như vậy, trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng quy định rõ thời điểm hết hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể là: "Hợp đồng này có hiệu lực từ ngày đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền cho đến khi Bên vay trả hết nợ (nêu tại điều 1) cho VIB và thực hiện xóa đăng ký thế chấp tại Cơ quan có thẩm quyền" [21].

* Về thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực các hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại VIB

Theo quy định của pháp luật tại Điểm a khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 quy định:

Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất [25].

Như vậy, quy định nêu trên có sự thiếu thống nhất với Luật Nhà ở năm 2005, vì Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định UBND cấp huyện chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở tại đô thị, UBND xã chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở tại nông thôn, do đó trong trường hợp thế chấp đồng thời cả quyền sử dụng đất và nhà ở thì có sự mâu thuẫn về thẩm quyền chứng thực hợp đồng.

Về vấn đề thẩm quyền này cũng gặp nhiều vướng mắc trong hoạt động kinh doanh của các chi nhánh, phòng giao dịch của VIB, cụ thể về việc xác định giá trị pháp lý của việc chứng thực các hợp đồng thế chấp tài sản của Phòng Tư pháp thuộc UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là UBND cấp huyện), cán bộ tư pháp thuộc UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là UBND cấp xã).

Theo quy định của pháp luật, thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp thuộc về Phòng Tư pháp cấp huyện hoặc cán bộ tư pháp cấp xã. Phòng Tư pháp cấp huyện có thể chứng thực Hợp đồng thế chấp nhà ở tại đô thị, nếu được UBND cấp huyện ủy quyền; Cán bộ tư pháp ở xã, phường, thị trấn có thể chứng thực Hợp đồng thế chấp nhà ở tại nông thôn, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong nước nếu được UBND cấp xã ủy quyền.

Đặc biệt: Ở một số tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương (Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, ….), theo quyết định của UBND tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương, UBND cấp xã tại một số khu vực không thực hiện việc chứng thực các hợp đồng thế chấp nhà ở, quyền sử dụng đất. Các hợp đồng thế chấp này được công chứng tại Phòng công chứng.

Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị, Phòng Tư pháp chỉ được chứng thực nội dung thế chấp nhà ở. Phòng Tư pháp không được chứng thực nội dung thế chấp quyền sử dụng đất. Thẩm quyền công chứng, chứng thực nội dung thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 130 của Luật Đất đai.

Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại nông thôn, cán bộ tư pháp chỉ được chứng thực nội dung thế chấp nhà ở (của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài), nội dung thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân trong nước. Cán bộ tư pháp không được chứng thực nội dung thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không phải là hộ gia đình, cá nhân trong nước.

Giá trị pháp lý của việc chứng thực hợp đồng thế chấp: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký GDBĐ mới có hiệu lực pháp luật. Trong trường hợp hợp đồng thế chấp chỉ được chứng thực mà không được đăng ký GDBĐ thì hợp đồng không có hiệu lực, VIB không có quyền đối với tài sản thế chấp.

Quá trình thực thi pháp luật trên thực tế tại VIB, đã có một số vướng mắc, bất hợp lý phát sinh từ những quy định của pháp luật về vấn đề này, cụ thể là:

Theo điểm a Khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai quy định hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất buộc phải có công chứng, chứng thực là không phù hợp với thực tế và Luật Công chứng 2006. Vì các lí do sau: (i) Hiện tại,

Luật Công chứng 2006 không quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng; (ii) Việc quy định bắt buộc thực hiện cả thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký GDBĐ đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất là không phù hợp với chủ trương cải cách hành chính của Nhà nước, gây phiền hà và tăng chi phí tiền bạc, thời gian cho tổ chức, cá nhân liên quan; (iii) Xét về bản chất, quy định bắt buộc thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất không phù hợp với tính chất quan hệ dân sự, vì hợp đồng được ký kết trên cơ sở tự nguyện thỏa thuận của các bên.

2.2.4. Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB

Việc đăng ký GDBĐ đối với Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, VIB và Khách hàng thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cũng phát sinh một số bất cập cụ thể là:

Thứ nhất, về thời hạn đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 thì trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải thực hiện việc nộp hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Quy định này không phù hợp với thực tế và quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là: Thực tế cho thấy, quy định nêu trên không cần thiết vì pháp luật hiện hành quy định hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi thực hiện đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền, khi đó quyền và lợi ích hợp pháp của các bên mới được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Do đó, đương nhiên họ phải thực hiện việc đăng ký để bảo đảm lợi ích của mình mà không cần Nhà nước can thiệp vào. Mặt khác, theo quy định tại Điều 319 BLDS 2005 thì: tài sản (bao gồm quyền sử dụng đất) có thể được bảo đảm cho các nghĩa vụ trong tương lai. Trường hợp quyền sử

dụng đất được bảo đảm cho một khoản vay trong tương lai thì hợp đồng thế chấp sẽ được ký kết trước khi ký kết hợp đồng tín dụng. Do vậy, quy định thời hạn thực hiện đăng ký thế chấp không phù hợp với quy định về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho nghĩa vụ hình thành trong tương lai. Bên cạnh đó, Luật Các TCTD cũng cho phép NHTM có thể cho khách hàng vay mà không yêu cầu có tài sản bảo đảm, nhưng sau một thời gian NHTM và khách hàng có thể thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm cho khoản vay này. Do đó, quy định về thời hạn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp là không phù hợp.

Thứ hai, về xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Điều 130 Luật Đất đai năm 2003 quy định:

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn xin xóa đăng ký thế chấp, xóa đăng ký bảo lãnh, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xóa đăng ký thế chấp, xóa đăng ký bảo lãnh và thực hiện việc xóa đăng ký thế chấp [25].

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảỏ đảm (Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT) quy định việc xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất trên cơ sở Đơn yêu cầu xóa đăng ký (có sự đồng ý của bên nhận thế chấp). Việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ là quan hệ dân sự, kinh tế thuộc quyền tự định đoạt, thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch, Nhà nước không cần thiết can thiệp vào mối quan hệ này bằng việc giao trách nhiệm cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ đó.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định 01 trường hợp xóa đăng ký thế chấp là sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ. Quy định này không phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 717 BLDS năm 2005 là xóa đăng ký khi hợp đồng thế chấp chấm dứt gồm các trường hợp như: hợp đồng đã hoàn thành, theo thỏa thuận của các bên… Như vậy, quy định của Luật Đất

đai năm 2003 không phù hợp với nguyên tắc tự thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch trong việc xóa đăng ký GDBĐ.

2.2.5. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại VIB

Căn cứ vào các quy định của BLDS 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về GDBĐ, VIB đã cụ thể hóa trong quy định nội bộ của mình, quy định rõ quy trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất như sau: nếu khách hàng, bên bảo đảm không trả được nợ (gốc, lãi và các nghĩa vụ trả nợ khác) khi đến hạn trả nợ hoặc khi vi phạm hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và các hợp đồng khác được ký kết giữa VIB và khách hàng, dẫn đến khả năng không trả đủ nợ, thì đơn vị kinh doanh của VIB xem xét xử lý tài sản bảo đảm theo một trong các phương thức như sau: (i) Bán tài sản bảo đảm thông qua phương thức bán đấu giá hoặc bán trực tiếp cho người mua, ủy quyền cho người khác bán; (ii) VIB nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm theo quy định của VIB.

Qua quá trình áp dụng các quy định của pháp luật có liên quan để xử lý tài sản thế chấp của hộ gia đình tại VIB, đã phát sinh các vướng mắc liên quan đến việc thực hiện các vấn đề này, cụ thể là:

Thứ nhất, căn cứ vào các quy định của pháp luật có liên quan thì: Điều 721 BLDS 2005 quy định:

Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện ra Tòa án [26].

Khoản 3 Điều 130 Luật Đất đai 2003 quy định:

Khi bên thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ