Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

PHỤ LỤC 2

BÁO CÁO SỐ 10/BC-CĐKGDBĐ NGÀY 14/1/2019 CỦA CỤC ĐĂNG KÝ QUỐC GIA GIAO DỊCH BẢO ĐẢM VỀ KẾT QUẢ KHẢO SÁT THỰC TIỄN THI

HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM VÀ NHU CẦU HOÀN THIỆN (TRÍCH)

…

B. KẾT QUẢ KHẢO SÁT

I. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký biện pháp bảo đảm của các tổ chức tín dụng

1. Về tài sản bảo đảm

Kết quả khảo sát cho thấy các tổ chức tín dụng có nhận bảo đảm bằng cả động sản và bất động sản; tuy nhiên, về cơ bản các tổ chức tín dụng có xu hướng ưu tiên nhận bảo đảm bằng bất động sản (74/79 phiếu). Việc ưu tiên sử dụng bất động sản làm tài sản bảo đảm chủ yếu xuất phát từ các lý do: việc nhận bất động sản làm tài sản bảo đảm an toàn và ít rủi ro hơn nhận bảo đảm bằng động sản (63/79 phiếu); do bất động sản được đăng ký sở hữu nên các tổ chức tín dụng dễ dàng kiểm soát thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản, đặc biệt là tình trạng chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản dễ hơn là động sản (61/79 phiếu); do việc truy đòi (thu giữ) bất động sản để xử lý tài sản bảo đảm thuận lợi hơn so với động sản vì tính cố định; ít biến đổi, di chuyển của bất động sản (59/79 phiếu); do khuôn khổ pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản, đặc biệt là tài sản trí tuệ còn chưa đầy đủ và thiếu các quy định chi tiết (12/79 phiếu). Ngoài ra, việc ưu tiên nhận bảo đảm bằng bất động sản còn do thói quen (1/79 phiếu), hoặc do xác định tính thanh khoản của bất động sản cao hơn (4/79 phiếu), hoặc do bất động sản là dễ xử lý và có giá trị ổn định hơn so với động sản (10/79 phiếu).

Cũng theo các tổ chức tín dụng, việc không ưu tiên nhận bảo đảm bằng động sản, bên cạnh lý do khuôn khổ pháp luật về bảo đảm bằng động sản chưa đầy đủ, còn do động sản là loại tài sản khó theo dõi và quản lý, cũng như dễ bị mất giá trị dẫn đến ảnh hưởng giá trị khoản vay khi phải xử lý tài sản bảo đảm.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 245 trang tài liệu này.

Trong các loại bất động sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm, các tổ chức tín dụng thường nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất (76/79 phiếu) và nhà ở (52/79 phiếu). Đây là các loại tài sản dễ đưa vào giao dịch nhất, và cũng dễ xử lý trong trường hợp cần xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ. Các bất động sản khác như công trình xây dựng không phải nhà ở, dự án xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm ít được sử dụng làm tài sản bảo đảm (công trình xây dựng không phải là nhà ở: 18/79 phiếu; dự án xây dựng: 20/79 phiếu; rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm: 6/79 phiếu).

Trong các loại động sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm, các tổ chức tín dụng thường nhận bảo đảm bằng phương tiện giao thông đường bộ (75/79 phiếu) và dây chuyền, máy

móc, thiết bị (61/79 phiếu). Các loại động sản khác ít được sử dụng làm tài sản bảo đảm (tàu biển 14/79 phiếu; phương tiện thủy nội địa 17/79 phiếu; quyền đòi nợ 20/79 phiếu; quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở 17/79 phiếu). Nguyên nhân chủ yếu là phương tiện giao thông đường bộ và dây chuyền, máy móc, thiết bị là các tài sản chiếm tỉ lệ lớn trong các giao dịch trong hoạt động kinh tế - xã hội và dễ đưa vào giao dịch. Do đó, tỷ lệ nhận bảo đảm bằng các loại tài sản này luôn chiếm tỷ lệ lớn trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng.

Đối với các loại tài sản mới được quy định trong Bộ luật dân sự 2015 như: Quyền hưởng dụng, quyền bề mặt, 100% các tổ chức tín dụng chưa thực hiện nhận bảo đảm bằng các loại tài sản này (79/79 phiếu). Lý do chủ yếu là vì lo ngại rủi ro do chưa có cơ chế pháp lý rõ ràng đối với việc nhận bảo đảm bằng quyền hưởng dụng, quyền bề mặt (61/79 phiếu), và chưa có cơ chế đăng ký rõ ràng (17/79 phiếu). Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng cho biết thực tế cá nhân, pháp nhân cũng chưa thực sự có nhu cầu sử dụng các tài sản này để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ.

2. Về các biện pháp bảo đảm

Các tổ chức tín dụng chủ yếu sử dụng biện pháp bảo đảm là nhận thế chấp (79/79 phiếu), bao gồm cả thế chấp bất động sản (79/79 phiếu) và cầm cố, thế chấp động sản (66/79 phiếu). Các biện pháp bảo đảm khác ít được sử dụng hơn (bảo lãnh 25/79 phiếu; tín chấp 19/79 phiếu).

Đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản thế chấp tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác, đa số các tổ chức tín dụng thường xác định đây là trường hợp thế chấp tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác và ký kết hợp đồng thế chấp trên cơ sở nhận định này (68/79 phiếu). Ít ý kiến xác định đây là trường hợp thế chấp để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (11/79 phiếu). Tuy nhiên, đối với trường hợp sử dụng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác, thì vẫn có nhiều ý kiến cho rằng đây là quan hệ bảo lãnh (48/79 phiếu).

Ngoài các biện pháp bảo đảm đã được quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015, đa số các tổ chức tín dụng được khảo sát không sử dụng các biện pháp bảo đảm khác (78/79 phiếu). Chỉ có 01 tổ chức tín dụng xác định có sử dụng biện pháp bảo đảm nằm ngoài các biện pháp bảo đảm đã được quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015, nhưng không cho biết về tên gọi và nội dung của biện pháp bảo đảm này.

3. Về việc ký kết, thực hiện hợp đồng bảo đảm, đăng ký biện pháp bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm

Đa số các tổ chức tín dụng có tìm hiểu thông tin về tài sản bảo đảm trước khi tiến hành giao dịch (70/79 phiếu). Đồng thời, đa số các tổ chức tín dụng cho rằng việc tìm hiểu thông tin trước khi tiến hành giao dịch giúp hạn chế rủi ro trong hoạt động tín dụng (72/79 phiếu). Trong số các phiếu khảo sát, có 2 trường hợp cho biết không tìm hiểu thông tin về tài sản

bảo đảm trước khi tiến hành giao dịch, nhưng vẫn thừa nhận tác dụng hạn chế rủi ro trong hoạt động tín dụng của việc tìm hiểu thông tin. Bên cạnh đó, vẫn còn có ý kiến cho biết việc tìm hiểu thông tin tại các cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm, đặc biệt tại Văn phòng đăng ký đất đai còn gặp khó khăn, do chưa có sự hợp tác của Văn phòng đăng ký.

Đối với việc đăng ký biện pháp bảo đảm, các tổ chức tín dụng không có nhu cầu đăng ký đối với các biện pháp bảo đảm khác ngoài các biện pháp bảo đảm đã được quy định tại Nghị định số 102/2017/NĐ-CP (30/198 phiếu).

Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhiều tổ chức tín dụng cho biết gặp khó khăn trong việc xác định chủ thể tham gia hợp đồng là các thực thể pháp lý không có tư cách pháp nhân như hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân (27/198 phiếu). Nguyên nhân chủ yếu là pháp luật hiện hành có sự thiếu thống nhất trong quy định về tư cách chủ thể của hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân khi ký kết hợp đồng bảo đảm. Cụ thể là theo quy định của Điều 101 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thành viên của hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Tuy nhiên, theo quy định của Luật đất đai năm 2013, thì hộ gia đình và doanh nghiệp tư nhân vẫn là người sử dụng đất.

Một số trường hợp tổ chức tín dụng cho rằng không gặp khó khăn trong việc xác định chủ thể tham gia hợp đồng là các thực thể pháp lý không có tư cách pháp nhân như hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân (3/198 phiếu). Nguyên nhân là tổ chức hành nghề công chứng đã chịu trách nhiệm về việc này trong quá trình thực hiện công chứng hợp đồng.

Về xử lý tài sản bảo đảm, các tổ chức tín dụng cho biết thời gian để xử lý tài sản bảo đảm thường bị kéo dài (từ 6-12 tháng: 6/198 phiếu; từ 12-24 tháng: 18/198 phiếu; trên 24 tháng: 9/198 phiếu). Cá biệt có trường hợp sau 06 năm chưa xử lý được tài sản bảo đảm. Việc kéo dài thời gian xử lý tài sản bảo đảm này dẫn đến ảnh hưởng đến hoạt động của các tổ chức tín dụng (ảnh hưởng đáng kể: 13/198 phiếu; ảnh hưởng rất lớn: 21/198 phiếu) . Bên cạnh thời gian xử lý tài sản bảo đảm bị kéo dài, việc xử lý tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng cũng gặp nhiều khó khăn (28/198 phiếu). Nguyên nhân chủ yếu là do bên bảo đảm không phối hợp, không giao tài sản bảo đảm để bên bảo đảm thực hiện việc xử lý (27/198 phiếu). Các nguyên nhân khác như khó khăn trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán (6/198 phiếu) hay cơ quan đăng ký yêu cầu phải có chữ ký của bên bảo đảm trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản bảo đảm (2/198 phiếu) không phổ biến.

II. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hoạt động công chứng

1. Về tài sản bảo đảm

Các tổ chức hành nghề công chứng thường thực hiện công chứng hợp đồng bằng bất động sản (30/71 phiếu). Theo quan điểm của các tổ chức hành nghề công chứng, lý do chủ yếu để các tổ chức tín dụng có xu hướng ưu tiên nhận bảo đảm bằng bất động sản là do các

lý do sau: việc nhận bất động sản làm tài sản bảo đảm an toàn và ít rủi ro hơn nhận bảo đảm bằng động sản (22/71 phiếu); do bất động sản được đăng ký sở hữu nên các tổ chức tín dụng dễ dàng kiểm soát thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản, đặc biệt là tình trạng chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản dễ hơn là động sản (26/71 phiếu); do việc truy đòi (thu giữ) bất động sản để xử lý tài sản bảo đảm thuận lợi hơn so với động sản vì tính cố định; ít biến đổi, di chuyển của bất động sản (19/71 phiếu); do khuôn khổ pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng động sản, đặc biệt là tài sản trí tuệ còn chưa đầy đủ và thiếu các quy định chi tiết (9/71 phiếu).

Trong các loại bất động sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm, bất động sản thường được sử dụng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ là quyền sử dụng đất (30/71 phiếu) và nhà ở (30/71 phiếu). Các tài sản khác ít được sử dụng làm tài sản bảo đảm như: công trình xây dựng không phải nhà ở (8/71 phiếu), dự án xây dựng (10/71 phiếu), rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm (1/71 phiếu). Theo các tổ chức hành nghề công chứng, nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất không được coi là tài sản bảo đảm, mà chỉ được xác định như một phần giá trị tăng thêm của quyền sử dụng đất khi thế chấp. Nguyên nhân chủ yếu là do thực tiễn tại địa phương, các tài sản gắn liền với đất ít được đăng ký để chứng nhận quyền sở hữu. Do đó, các tổ chức tín dụng không nhận thế chấp bằng loại tài sản này do không thể thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm.

Trong các loại động sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm, tài sản thường được sử dụng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ là phương tiện giao thông đường bộ (30/71 phiếu) và dây chuyền, máy móc, thiết bị (18/71 phiếu). Các loại động sản khác ít được sử dụng làm tài sản bảo đảm (tàu biển 2/71 phiếu; phương tiện thủy nội địa 5/30; quyền đòi nợ 6/71 phiếu; quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở 7/71 phiếu).

2. Về các biện pháp bảo đảm

Đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản thế chấp tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác, đa số các tổ chức hành nghề công chứng xác định đây là trường hợp thế chấp tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác và ký kết hợp đồng bảo đảm trên cơ sở này (26/71 phiếu). Tuy nhiên, đối với trường hợp sử dụng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác, thì vẫn có trường hợp xác định đây là quan hệ bảo lãnh (13/71 phiếu).

3. Về tìm hiểu thông tin và công chứng hợp đồng bảo đảm

Các tổ chức hành nghề công chứng không thực hiện công chứng hợp đồng bảo đảm nằm ngoài các biện pháp bảo đảm đã được quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015 (30/71 phiếu). Tuy nhiên, trước khi thực hiện công chứng hợp đồng, các tổ chức hành nghề công chứng ít thực hiện tìm hiểu thông tin về tài sản bảo đảm tại các cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm (13/71 phiếu) do không nhận được sự phối hợp từ cơ quan đăng ký, đặc biệt là từ phía Văn phòng đăng ký đất đai. Việc tìm hiểu thông tin về tài sản bảo đảm chủ yếu được

thực hiện bằng cách tìm hiểu thông tin trên Cơ sở dữ liệu công chứng (22/71 phiếu) và nguồn thông tin khác (30/71 phiếu).

Đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đa số các tổ chức tín dụng gặp khó khăn trong việc xác định chủ thể tham gia hợp đồng là các thực thể pháp lý không có tư cách pháp nhân như hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân (25/71 phiếu). Nguyên nhân chủ yếu là pháp luật hiện hành có sự thiếu thống nhất trong quy định về tư cách chủ thể của hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân khi ký kết hợp đồng bảo đảm. Cụ thể là theo quy định của Điều 101 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thành viên của hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Tuy nhiên, theo quy định của Luật đất đai năm 2013, thì hộ gia đình và doanh nghiệp tư nhân vẫn là người sử dụng đất (15/71 phiếu).

III. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hoạt động xét xử

1. Về tài sản bảo đảm

Thực tiễn Tòa án đã giải quyết nhiều tranh chấp liên quan nhiều loại tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, phổ biến vẫn là tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm là bất động sản (26/26 phiếu). Trong số các loại bất động sản có tranh chấp, chủ yếu vẫn là quyền sử dụng đất (26/48 phiếu) và nhà ở (18/48 phiếu). Tranh chấp liên quan đến các bất động sản khác ít phổ biến: Liên quan đến công trình xây dựng gắn liền với đất không phải nhà ở: 4/14 phiếu; liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác: 4/14; liên quan đến rừng sản xuất là rừng trồng (3/14 phiếu).

Các tranh chấp liên quan đến động sản ít phổ biến hơn (10/48 phiếu). Trong số các loại động sản có tranh chấp, chủ yếu là phương tiện giao thông đường bộ (20/48 phiếu), dây chuyền, máy móc thiết bị (14/48 phiếu), quyền đòi nợ (6/48 phiếu) và phương tiện thủy nội địa (3/48 phiếu).

2. Về các biện pháp bảo đảm và đăng ký biện pháp bảo đảm

Hiện tại, Tòa án nhân dân tại các tỉnh Quảng Ninh và Vĩnh Phúc chưa giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm là quyền hưởng dụng, quyền bề mặt (26/48 phiếu). Liên quan đến các biện pháp bảo đảm đang được áp dụng, Tòa án chủ yếu giải quyết tranh chấp liên quan đến thế chấp bất động sản (26/48 phiếu) và thế chấp động sản (23/23 phiếu). Bên cạnh đó, Tòa án còn giải quyết tranh chấp liên quan đến các biện pháp bảo đảm khác nhưng ít phổ biến, cụ thể là: đặt cọc: 4/48 phiếu; ký cược: 2/48 phiếu; bảo lãnh: 3/12 phiếu.

Trong cách tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm, chủ yếu là các tranh chấp về xử lý tài sản bảo đảm (26/48 phiếu), tranh chấp về tài sản bảo đảm để xử lý (18/48 phiếu) và tranh chấp về xác định hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do các bên không thực hiện thủ tục công chứng, đăng ký theo quy định của pháp luật (5/48 phiếu).

Ngoài ra, còn có trường hợp tranh chấp về xác định hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do các đồng chủ sử dụng đất không ký vào hợp đồng (6/48 phiếu).

Trong trường hợp chủ sở hữu thế chấp tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác (bên bảo đảm và bên có nghĩa vụ là 02 chủ thể khác nhau), Tòa án thường xác định hợp đồng bảo đảm đó là hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác (26 /48 phiếu). Tuy nhiên, đối với trường hợp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận bảo đảm, đa số các thẩm phán, thư ký tòa, thẩm tra viên được khảo sát vẫn xác định đây là quan hệ bảo lãnh (20/48 phiếu). Đồng thời, ngoài các biện pháp bảo đảm đã được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015, vẫn có trường hợp Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc giải quyết tranh chấp về các biện pháp bảo đảm khác (2/48 phiếu); cụ thể là giải quyết tranh chấp liên quan đến việc cá nhân giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để “làm tin” nhằm bảo đảm cho việc thanh toán tiền vay.

Trong quá trình giải quyết tranh chấp, các thẩm phán, thư ký tòa của Tòa án thường gặp khó khăn trong việc xác định chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình (21/48 phiếu). Nguyên nhân chủ yếu là pháp luật hiện hành có sự thiếu thống nhất trong quy định về tư cách chủ thể của hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân khi ký kết hợp đồng bảo đảm. Theo quy định của Điều 101 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thành viên của hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Tuy nhiên, theo quy định của Luật đất đai năm 2013, thì hộ gia đình và doanh nghiệp tư nhân vẫn là người sử dụng đất (21/48 phiếu).

Đồng thời, đối với trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có bên thế chấp gồm 02 người (vợ và chồng) nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ đứng tên 01 người (vợ hoặc chồng), đa số các thẩm phán, thư ký tòa, thẩm tra viên của Tòa án xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp lý (25/48 phiếu). Nguyên nhân chủ yếu là trong trường hợp này, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng nên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có bên thế chấp gồm cả hai vợ chồng là phù hợp. Nếu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thuộc sở hữu riêng của một trong hai người, thì việc hợp đồng thế chấp có thêm một người cũng không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng.

Đánh giá về thực trạng giải quyết tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm, Tòa án nhân dân các tỉnh Quảng Ninh và Vĩnh Phúc cho rằng việc giải quyết tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm diễn biến phức tạp (19/25 phiếu). Nguyên nhân chủ yếu là có nhiều chủ thể có quyền, nghĩa vụ liên quan (14/19 phiếu); tài sản bị chuyển nhượng (13/19 phiếu),

hoặc nguyên nhân khác như có chủ thể đã chết hoặc định cư ở nước ngoài gây khó khăn cho việc lấy lời khai và giải quyết vụ án (3/19 phiếu).

Đồng thời, trong quá trình giải quyết tranh chấp, Tòa án thường gặp vướng mắc trong việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất do sự xung đột giữa quy định của Luật công chứng và Luật đất đai (16/48 phiếu). Đa số xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai năm 2013 (14/48 phiếu); tuy nhiên, vẫn có quan điểm cần xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng theo quy định của Luật công chứng (10/48 phiếu). Ngoài ra, Tòa án còn gặp vướng mắc trong việc xác định một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ để công nhận hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp hợp đồng vi phạm quy định về công chứng, chứng thực bắt buộc (3/12 phiếu), hoặc vướng mắc trong việc xác định thứ tự ưu tiên giữa bên nhận bảo đảm và các bên khác có liên quan (8/48 phiếu).

Thông thường, các tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm thường được giải quyết trong thời hạn 6-12 tháng (13/48 phiếu); một số tranh chấp được giải quyết trong thời hạn dưới 6 tháng (6/48 phiếu) hoặc từ 12-18 tháng (11/48 phiếu). Cá biệt, có trường hợp tranh chấp được giải quyết trong thời hạn trên 24 tháng (1/48 phiếu).

Đồng thời, trong quá trình giải quyết tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm, thường thẩm phán, cán bộ của Tòa án có tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc sử dụng kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm làm chứng cứ (23/48 phiếu). Lý do chủ yếu là để đảm bảo tính xác thực của tài sản bảo đảm, của giao dịch bảo đảm và các bên tham gia giao dịch. Bên cạnh đó, vẫn có trường hợp cho biết không tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm (1/48 phiếu) do các bên đã thừa nhận là có giao dịch bảo đảm. Tương ứng với việc tìm hiểu thông tin, đa số cho rằng kết quả đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm giúp ích trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm (23/48 phiếu), do kết quả đăng ký, cung cấp thông tin là chứng cứ để xác định hiệu lực và thứ tự ưu tiên của giao dịch bảo đảm.

IV. Những tồn tại, hạn chế trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao dịch bảo đảm và đăng ký biện pháp bảo đảm theo phản ánh trực tiếp của các tổ chức tín dụng, tổ chức hành nghề công chứng và tòa án

1. Đối với các tổ chức tín dụng

Các tổ chức tín dụng cho biết trên địa bàn địa phương, tài sản gắn liền với đất ít được chứng nhận quyền sở hữu. Do đó, các tổ chức tín dụng không thể nhận tài sản gắn liền với đất làm tài sản bảo đảm, hoặc chỉ coi tài sản gắn liền với đất là phần giá trị tăng thêm khi nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.

Các tổ chức tín dụng chủ yếu gặp phải vướng mắc trong quá trình thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm. Theo phản ánh của các tổ chức tín dụng, ngay trên địa bàn một tỉnh, Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh chưa thống nhất trong việc áp dụng pháp luật, mỗi

cơ quan có cách hiểu và áp dụng khác nhau nên gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng khi thực hiện đăng ký. Trong hoạt động đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, các tổ chức tín dụng thường gặp phải một số khó khăn, vướng mắc như sau:

- Đối với trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi tên một người trong số vợ chồng, có Chi nhánh văn phòng đăng ký chấp nhận đơn yêu cầu đăng ký kê khai tên bên bảo đảm là cả vợ và chồng, có Chi nhánh Văn phòng đăng ký chỉ chấp nhận đơn yêu cầu đăng ký kê khai tên bên bảo đảm là người có tên trên Giấy chứng nhận.

- Có trường hợp người ở địa phương khác tới sinh sống và mua nhà tại địa phương, khi chứng minh nhân dân hết hạn đã thực hiện xin cấp căn cước công dân. Đến khi thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Văn phòng đăng ký đất đai từ chối thực hiện đăng ký với lý do thông tin về số giấy tờ xác định tư cách pháp lý (căn cước công dân) không phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận (CMND) và yêu cầu có văn bản chứng minh hai loại giấy tờ là một, dù người thế chấp còn giữ cả căn cước công dân và chứng minh nhân dân.

- Đối với trường hợp thay đổi địa chỉ theo quyết định hành chính, có Chi nhánh Văn phòng đăng ký yêu cầu phải đăng ký biến động, có Chi nhánh Văn phòng đăng ký không yêu cầu thực hiện đăng ký dẫn đến các chủ thể tham gia giao dịch gặp khó khăn trong việc thực hiện đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký.

Ngoài ra, các tổ chức tín dụng gặp phải một số vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm như sau:

- Do đặc thù địa phương của tỉnh Quảng Ninh là có nhiều hoạt động ngành than, dẫn đến có nhiều trang thiết bị đặc thù, hoặc phương tiện giao thông vận tải chỉ hoạt động trong nội bộ mỏ nên không được chủ phương tiện đăng ký lưu hành. Đối với những loại tài sản này, tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn khi xử lý tài sản bảo đảm.

- Có trường hợp khi bên bảo đảm vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ dẫn đến phải xử lý tài sản thì có người khiếu kiện, tranh chấp về quyền sở hữu tài sản nên cơ quan thi hành án không thể xử lý tài sản.

- Một số trường hợp nhận thế chấp Dự án xây dựng nhà ở, Dự án xây dựng công trình khác, chủ đầu tư Dự án không thực hiện đúng tiến độ hoặc vi phạm quy định của pháp luật dẫn đến bị thu hồi đất. Đối với trường hợp này, tổ chức tín dụng không thể xử lý tài sản bảo đảm gây ảnh hưởng đến hoạt động của mình.

- Một số trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất được cấp không đúng thẩm quyền, tổ chức tín dụng cũng không thể xử lý tài sản bảo đảm gây ảnh hưởng đến hoạt động của mình.