Quy Định Cho Vay Bằng Bất Động Sản Thế Chấp

2.3. Quy định cho vay bằng bất động sản thế chấp‌

2.3.1. Hồ sơ cho vay thế chấp‌

- Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ đăng kí bao gồm :

+ Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (03 bản); văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng kí là người được uỷ quyền.

+Hợp đồng thế chấp quyền được sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (02 bản), hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (03 bản)

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ở, nhà ở tại đô thị.

+ Trích lục bản đồ địa chính (đối với nơi đã có bản đồ địa chính) hoặc trích đo địa chính (đối với nơi chưa có bản đồ địa chính) đối với trường hợp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở chưa thể hiện sơ đồ thửa đất.

+ Chứng từ nộp tiền thuế đất (trường hợp được nhà nước cho thuê đất)

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 56 trang tài liệu này.

- Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất, thì hồ sơ đăng kí bao gồm :

+ Đơn yều cầu đăng kí thế chấp, bảo lãnh (03 bản); văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng kí là người được uỷ quyền.

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp pháp luật quy định tài sản đó phải đăng kí quyền sở hữu.

2.3.2. Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp‌

- Bên thế chấp trong thời gian thế chấp bất động sản vẫn được sử dụng bất động sản thế chấp: đây là một điều kiện quan trọng và có ý nghĩa với các cá nhận tổ chức thế chấp vì họ vừa có thể tiến hành các hoạt động trên bất động sản một cách bình thường như trước khi tiến hành thế chấp vừa có vốn để tiến hành các hoạt động đã ghi trong hồ sơ thế chấp như vay để đầu tư, để kinh doanh, để sửa chữa nhà của hay mở rộng sản xuất...

- Bên thế chấp được quyền nhận tiền vay từ tổ chức nhận thế chấp theo hợp đồng vay: khi hai bên thế chấp và nhận thế chấp đã kí hợp đồng tức là hai bên phải có nghĩa vụ thực thi hợp đồng đã kí, bên nhận thế chấp phải cấp vốn vay cho bên thế chấp theo đúng số lượng và thời hạn đã ghi trên hợp đồng. Nếu bên nhận thế chấp không thực hiện việc cấp vốn cho bên thế chấp không đúng theo như trong hợp đồng thì bên thế chấp hoàn toàn có quyền kiến nghị lên các cơ quan có chức năng.

- Bên thế chấp không được phép có bất kì một hành động nào huỷ hoại làm giảm giá trị của bất động sản. Việc huỷ hoại đó không những làm giảm giá trị của chính bất động sản mà bên thế chấp đã thế chấp mà còn ảnh hưởng rất lớn đến uy tín của khách hàng đối với các tổ chức thế chấp. Bên nhận thế chấp sẽ khó có thể chấp nhận cho vay lần hai với các cá nhân tổ chức có hành động phá hoại những bất động sản thế chấp.

- Trong thời hạn thế chấp bên thế chấp không được tiến hành mua bán, trao đổi , chuyền nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại ... bất động sản đã thế chấp nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Quy định này nhằm đảm bảo rằng bất động sản đó vẫn thuộc sở hữu, sử dụng của bên thế chấp để bên nhạn thế chấp có thể thực thi hợp đồng một cách tốt nhất và tránh rủi ro cho bên nhận thế chấp vì có thể bên thế chấp sẽ chối bỏ nhận trách nhiệm trả vốn vay và lãi cho bên nhận thế chấp.

- Bên thế chấp phải thanh toán các khoản vay và khoản lãi đúng thời hạn và đúng số lượng như đã ghi trong hợp đồng đối với bên nhận thế chấp. Điều này đảm bảo cho lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp và đảm bảo lượng vốn cho bên nhận thế chấp có thể tiến hành hoạt động kinh doanh một cách hiệu quả.

- Bên thế chấp phải thực hiện các nghĩa vụ khác với bên nhận thế chấp nếu có trong hợp đồng.

Quyền hạn và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

- Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp giao các giấy tờ sổ sách ... có liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng bất động sản. Các giấy tờ đó như một sự đảm bảo đối với bên nhận thế chấp là khách hàng sẽ trả nợ theo các điều khoản đã ghi trong hợp đồng.

- Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra bất động sản, kiểm tra việc thực hiện các nghĩa vụ của bên thế chấp như trả lãi vay, không phá hoại bất động sản thế chấp cũng như kiểm tra các điều kiện khác mà hai bên đã cam kết ghi trong hợp đồng.

- Bên nhận thế chấp phải chuyển vốn cho bên thế chấp theo đúng số lượng và thời hạn mà hai bên đã cam kết. Việc này nhằm đảm bảo uy tín của bên nhận thế chấp đối với bên thế chấp và tránh kiện tụng sau này nếu bên nhận thế chấp không chuyển vốn cho bên thế chấp hoặc chuyển không đúng hạn.

- Bên nhận thế chấp phải trả tất cả các loại giấy tờ, hồ sơ ... về bất động sản thế chấp cho bên thế chấp sau khi hợp đồng thế chấp được thanh lý, bên nhận thế chấp không được phép giữ bất kì một loại giấy tờ nào liên quan đến bất động sản đó.

- Bên nhận thế chấp phải thực hiện tất cả các nghĩa vụ khác nếu hai bên đã thoả thuận trong hợp đồng.

2.3.3. Mức cho vay tối đa‌

Mưc cho vay tối đa do các ngân hàng xét theo tình hình kinh doanh của mình để quy định, tuy nhiên ngân hàng nào cũng không thể cho khách hàng vay bằng giá trị tài sản thế chấp được vì vậy sẽ làm ảnh hưởng không tốt đến việc bảo toàn vốn của ngân hàng cũng như kiểm soát rủi ro. Thông thường các ngân hàng hiện nay thường cho khách hàng vay từ 70- 80 % giá trị của bất động sản thế chấp, một số ngân hàng có thể co vay tỉ lệ cao hơn, tuỳ thuộc vào chính sách của từng ngân hàng.

2.3.4. Thời điểm xác định giá trị bất động sản thế chấp‌

Giá trị bất động sản thế chấp được xác định tại thời điểm hai bên thế chấp và nhận thế chấp ký hợp đồng, thời điểm này không được áp dụng khi bên nhận thế chấp xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ do bất động sản có giá trị biên động theo thời gian, do vậy giá tại thời điểm hai bên kí kết hợp đồng có thể khác so với giá bất động sản khi hai bên thanh lý hợp đồng. Điều này phải được quy định rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp cũng như làm giảm lợi ích cho một trong hai bên.

Việc định giá bất động sản thế chấp có thể do bên nhận thế chấp đơn phương tiến hành hoặc có thể thuê tổ chức định giá, tư vấn bên ngoài, điều này do hai bên bàn bạc thống nhất nhau.

3. Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới‌

Trong thời gian qua, mặc dù nước ta là nước đi sau trong lĩnh vực định giá, tuy nhiên chúng ta cũng học hỏi được những kiến thức cũng như các kinh nghiệm định giá của một số quốc gia trên thế giới. Nước ta đang dần dần hình thành các tổ chức nghề nghiệp, các trung tâm tư vấn, định giá bất động sản và đang dần dần khẳng định vị trí trên thị trường.

Bộ tài chính cùng với bộ tài nguyên môi trường kết hợp xây dựng nên những phương pháp, nguyên tắc cơ sở định giá ... trên cơ sở vận dụng những kinh nghiệm tích luỹ được vào thực trạng nước ta.

Nhà nước ban hành luật kinh doanh bất động sản, các nghị định, quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá, cấp chứng chỉ hành nghề định giá, ngày càng hoàn thiện khung pháp lý để đảm bảo về chất lượng của hoạt động định giá bất động sản.

Hàng năm các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương đều ban hành đơn giá các loại đất phục vụ cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.. và là cơ sở để các cá nhân, tổ chức tiến hành các hoạt động mua bán, chuyển nhượng , cho thê, cho thuê lại

...

Định giá bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia quan tâm, nghề định giá được phát triển từ thế kỉ 19 ở nhiều nước, do đó về mặt lý thuyết các phương pháp định giá đã được phát triển khá đầy đủ và được áp dụng rất rộng rãi. Tuy vậy ở mỗi nước tên gọi của các phương pháp có thể khác nhau.

Về tổ chức hoạt động thì ở các nước dịch vụ định giá bất động sản đã phát triển từ lâu, các nước đều đưa ra các tiêu chuẩn và các quy định cho hoạt động của loại dịch vụ này. Đó là các quy định về đào tạo, thời gian kinh nghiệm, về cấp chứng chỉ và giấy phép hành nghề, tiêu chuẩn chuyên môn. Ở nhiều nước đã tổ chức hiệp hội định giá và hiệp hội định giá quốc tế. Những hiệp hội này thường cung cấp các khoá học đào tạo và nâng cao về nghề định giá và đưa ra các tiêu chuẩn hoạt động của nghề nghiệp như tiêu chuẩn hành nghề định giá, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp. Định giá viên khi tham gia hiệp hội nghề nghiệp có cơ hội trau dồi kiến thức chuyên môn và được hỗ trợ trong quá trình hoạt động như chia sẻ thông tin, kinh nghiệm.

Tại Singapore cơ quan quản lý nhà nước về định giá bất động sản là Văn phòng đất đai là cơ quan thực hiện chức năng quản lý của nhà nước đối với đất công, quản lý nhà nước về bất động sản, xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật, quy trình quy phạm, trình tự thủ tục định giá bất động sản. Văn phòng đất đai có bốn phòng: bán đất, thu hồi đất, quản lý đất nhà nước, hợp tác phát triển về đất. Văn phòng định giá có chức năng thực hiện các công việc định giá bất động sản để thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Văn phòng định giá có 4 phòng: Xử lý thông tin, định giá bất động sản, định giá bất động sản đặc biệt như sân golf, bóng đá, casino, định giá theo tổng giá trị bất động sản. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn về bất động sản, kinh doanh bất động sản. Công ty tư vấn dịch vụ định giá hoạt động theo giấy phép hành nghề do hội đồng định giá trung ương cấp. Tổ chức hội nghề nghiệp là Viện định giá Singapore, có điều lệ và quy chế hoạt động riêng

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN‌

1. Một số nét khái quát về ngân hàng TMCP Đại Tín‌

1.1. Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Đại Tín‌

1.1.1. Thông tin cơ bản về ngân hàng TMCP Đại Tín‌

Tên Tiếng Việt : Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Tín

Tên tiếng Anh : GREAT TRUST JOINT STOCK COMMERCIAL BANK

Tên viết tắt : TRUST BANK Chủ tịch hội đồng quản trị : Tổng giám đốc :

Hội sở : Số 01 Thị tứ Long Hoà - Cần Đước - Long An Tel: (072) 3880 126 – 3886 032

Fax: (072) 3880 447

Website : http://www.trustbank.com.vn Email : info@trustbank.com.vn

Vốn điều lệ : 2000 tỷ

1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng‌

Ngân hàng Đại Tín chính thức thành lập cách đây 18 năm, Ngân hàng thương mại cổ phần nông thôn Rạch Kiến là ngân hàng cổ phần đầu tiên của tỉnh Long An.

Từ số vốn ban đầu chỉ có 3,4 tỷ đồng, trải qua bao khó khăn do chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo chủ trương của chính phủ cũng như vượt qua giai đoạn khủng hoảng hệ thống tín dụng vào đầu thập kỷ 90 của thế kỷ trước. Nhờ sự quan tâm chỉ đạo kịp thời của lãnh đạo các cấp, các ngành trong và ngoài tỉnh cùng với sự cố gắng, nỗ lực của Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Ban điều hành và tập thể Cán bộ công nhân viên đã đưa

ngân hàng vượt qua mọi khó khăn và phát triển vững chắc cho đến ngày hôm nay. So với ngày đầu thành lập, đến nay tổng nguồn vốn của ngân hàng đạt hơn 2000 tỷ đồng. Sự bền vững của ngân hàng cũng nhu chất lượng dịch vụ của đơn vị trong 18 năm qua đã nhận được sự tin tưởng của khách hàng.

Từ những kết quả trên, Ngân hàng Rạch Kiến là 1 trong 7 ngân hàng cổ phần vinh dự được tham gia vào quỹ tài chính nông thôn I (Quỹ RDF1) do ngân hàng thế giới tài trợ từ năm 1998 và hiện nay tiếp tục tham gia vào quỹ RDF 2 do sở giao dịch III ngân hàng đầu tư và phát triển Viện Nam làm chủ dự án. Hiện Ngân hàng chuẩn bị tiếp tục tham gia quỹ RDF 3.

Việc Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO cách đây một năm là cơ hội lớn để các doanh nghiệp của Việt Nam hội nhập vào sân chơi lớn.Tuy nhiên đây cũng là thách thức lớn đối với cộng đồng doanh nghiệp do có sự chênh lệnh về qui mô vốn ,chuyên môn kỹ thuật, các qui tắc ứng xử theo thông lệ quốc tế….Đặc biệt là trong hệ thống tài chính ngân hàng.Thời gian vừa qua, hàng lọat các ngân hàng của chúng ta liên tục mở rộng địa bàn, tăng vốn, ký kết hợp tác chiến lược với các nhà đầu tư nước ngòai nhằm tranh thủ nguồn vốn, kinh nghiệm quản lý cũng như công nghệ tiên tiến để phát triển hệ thống tài chính ngân hàng của chúng ta ngang tầm khu vực và thế giới.

Đứng trước nhu cầu đó, ngày 17/08/2007, ngân hàng thương mại cổ phần nông thôn Rạch kiến đã được thống đốc ngân hàng nhà nước Việt Nam chấp thuận chính thức chuyển đổi mô hình hoạt động thành Ngân hàng thương mại cổ phần đô thị và đổi tên thành Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín nhằm tạo điều kiện, tiền đề để ngân hàng phát triển trong thời gian sắp tới.

Việc chấp thuận cho ngân hàng Đại Tín chuyển đổi mô hình hoạt động từ Ngân hàng Thương mại Cổ phần Nông thôn sang Ngân hàng Thương mại Cổ phần đô thị tạo được thuận lợi cho ngân hàng có điều kiện nâng cao năng lực về tài chính, mở rộng mạng lưới hoạt động kinh doanh, đủ sức cạnh tranh và phát triển, đánh dấu một giai đoạn phát triển mới của ngân hàng với mục tiêu phấn đấu trở thành một ngân hàng thương mại cổ phần bán lẻ hiện đại theo các chuẩn mực quốc tế, cung cấp sản

phẩm dịch vụ đa dạng từ cơ bản đến cao cấp, hoàn thành mục tiêu đưa ngân hàng trở thành một trong số các ngân hàng có chất lượng phục vụ tốt tại Việt Nam

Có nhiều năm kinh nghiệm trong họat động cho vay phục vụ phát triển nông nghiệp trên địa bàn có nhiều ngành nghề đặc thù như : cơ khí-lắp ráp xà lan phục vụ giao thông đường thủy, nuôi trồng thủy hải sản, trồng rau màu……có đội ngũ nhân viên tận tụy, thấu hiểu nhu cầu của nông dân. Đó là những ưu điểm mà ngân hàng Đại Tín sẽ tiếp tục phát huy cũng như đưa ra các giải pháp mới nhằm giúp ngân hàng đạt được các mục tiêu đã đề ra như:

- Tăng vốn điều lệ: Đảm bảo lộ trình do Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam đề ra, đến năm 2010 vốn điều lệ trên 3.000 tỷ.

- Phát triển nguồn vốn huy động: Với các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng, Ngân hàng TMCP Đại Tín huy động các nguồn vốn trong nền kinh tế đảm bảo Ngân hàng hoạt động ngày càng phát triển, ổn định, an toàn, hiệu quả.

- Xác định đối tượng và chính sách họat động kinh doanh: Trước mắt, Ngân hàng xác định đối tượng đầu tư tín dụng phù hợp để vừa nhanh chóng tạo ra lợi nhuận, vừa đảm bảo hoạt động kinh doanh ổn định và lâu dài. Ngân hàng có chính sách tập trung đầu tư cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, là loại hình doanh nghiệp có tốc độ phát triển mạnh mẽ nhất trong các năm qua. Nghiên cứu đầu tư, tham gia liên doanh góp vốn, đối với một số dự án trọng điểm; cơ cấu lại tài sản sinh lời nhằm đảm bảo họat động an tòan và ổn định thông qua các nghiệp vụ đầu tư trên thị trường liên Ngân hàng, đầu tư trái phiếu, chứng khoán.

- Phát triển các dịch vụ Ngân hàng: Chú trọng nâng cấp chất lượng dịch vụ hiện có để phục vụ khách hàng ngày càng tốt hơn, tạo điều kiện hỗ trợ cho các nghiệp vụ khác phát triển. Liên kết với các Ngân hàng bạn để phát triển các dịch vụ Ngân hàng nhằm phục vụ khách hàng ngày càng tốt hơn.

- Phát triển mạng lưới hoạt động: Việc phát triển mạng lưới nhằm giúp cho Ngân hàng tiếp cận và mang sản phẩm Ngân hàng đến với khách hàng. Ngân hàng Đại Tín tiếp tục phát triển mạng lưới đến các vùng trọng điểm kinh tế trong nước.