Nhóm Các Công Trình Khoa Học Nghiên Cứu Về Thế Chấp Bất Động Sản

năm 2017. Có thể nói, đây là cuốn sách nghiên cứu có tính hệ thống và chuyên sâu dưới cả hai khía cạnh lý luận và thực tiễn về tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Những vấn đề về thế chấp tài sản được tác giả nghiên cứu khá toàn diện từ việc lý giải dưới giác độ các chủ thuyết nghiên cứu đến phân tích pháp luật thực định của Việt Nam và đề xuất hướng hoàn thiện. Các kết quả nghiên cứu của cuốn sách này về tài sản thế chấp, về biện pháp thế chấp và xử lý tài sản thế chấp tạo tiền đề và nền quan trọng cho tác giả triển khai các nội dung nghiên cứu chuyên sâu về thế chấp bất động sản.

Các công trình khoa học nói trên đã có những nghiên cứu về những vấn đề lý luận và thực tiễn về tài sản thế chấp, biện pháp thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp, đồng thời cũng đã có những phân tích, đánh giá quy định của pháp luật về thế chấp tài sản, trong đó có nội dung về thế chấp bất động sản và hướng hoàn thiện pháp luật. Tuy nhiên, nội dung nghiên cứu về thế chấp bất động sản ở các công trình khoa học nói trên mới chỉ được đề cập ở mức độ khái quát, chưa mang tính chuyên sâu.

1.1.4. Nhóm các công trình khoa học nghiên cứu về thế chấp bất động sản

- Nhóm các công trình khoa học nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất:

+ Luận án tiến sĩ: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Nga, Viện Nhà nước và pháp luật, Hà Nội, năm 2008: Luận án đã xây dựng được cơ sở lý luận để làm sáng tỏ bản chất và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất trong sự so sánh với các hình thức thế chấp khác. Trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất và nhận diện những hạn chế, bất cập, Luận án đã đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

+ Luận văn thạc sĩ: “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay” của tác giả Trần Viết Thắng, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2014. Luận án đã phân tích những đặc thù của biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chi phối, đồng thời chỉ ra sự khác biệt của điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất so với quan hệ thế chấp các tài sản khác16. Thông qua việc phân tích, bình luận những điểm hạn chế của pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất, tác giả đã đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm đảm bảo sự vận hành có hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất trong đời sống xã hội, đồng thời giải quyết các yêu cầu riêng của thị trường bất động sản mà hạt nhân là thị trường quyền sử dụng đất.

+ Luận án tiến sĩ: “Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của tác giả Lê Thị Thúy Bình, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, năm 2016. Luận án đã xây dựng cơ sở lý luận về thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

16Theo tác giả Thắng, sự khác biệt của điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất so với quan hệ thế chấp các tài sản khác thể hiện trong quy định của pháp luật về đối tượng, cách thức xác lập và thực hiện giao dịch. Ngoài ra, sự khác biệt còn thể hiện ở quy trình xử lý quyền sử dụng đất thế chấp có sự chi phối và kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 245 trang tài liệu này.

Trên cơ sở phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam, tác giả đã đề xuất một số giải pháp nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Đây là công trình khoa học nghiên cứu thế chấp quyền sử dụng đất dưới giác độ thực hiện pháp luật nên biện pháp thế chấp này được tác giả nghiên cứu chủ yếu từ giác độ lý luận và thực tiễn thực hiện pháp luật. Tuy nhiên, một số nội dung nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất vẫn có giá trị tham khảo cho tác giả khi nghiên cứu các vấn đề liên quan của Luận án.17

Các công trình khoa học nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất nói trên, bước đầu đã phân tích được những khía cạnh lý luận, pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất và đưa ra được một số giải pháp hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này. Nhưng quyền sử dụng đất chỉ là một loại hình bất động sản. Do vậy, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của các công trình này hẹp hơn so với Luận án. Bên cạnh đó, tiếp cận của các công trình nghiên cứu nói trên cũng có sự khác biệt so với Luận án như Luận án tiến sĩ luật học “Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của tác giả Lê Thị Thúy Bình chỉ nghiên cứu thế chấp quyền sử dụng đất dưới giác độ “thực hiện pháp luật”, trong khi Luận án tiếp cận nghiên cứu thế chấp bất động sản dưới dưới giác độ biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Ngoài ra, các công trình khoa học này được triển khai trước khi Bộ luật Dân sự năm 2015 và Nghị quyết số 42/2017/QH14 được ban hành, do vậy, những tiếp cận mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thế chấp bất động sản chưa được nghiên cứu trong các công trình nói trên.

- Nhóm các công trình khoa học nghiên cứu về thế chấp bất động sản:

Qua nghiên cứu, tác giả nhận thấy, hiện có một số công trình nghiên cứu có đề cập đến một số khía cạnh lý luận về thế chấp bất động sản, phân tích thực trạng pháp luật về thế chấp bất động sản và giải pháp hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này như:

+ Bài viết “Những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thế chấp bất động sản và kiến nghị hoàn thiện pháp luật” của tác giả Nguyễn Quang Hương Trà, đăng trên Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Số chuyên đề Pháp luật về kinh doanh bất động sản, năm 2015: Trong bài viết này, tác giả đã nêu những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn thế chấp bất động sản và hạn chế của pháp luật trong lĩnh vực này, đồng thời đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật.

+ Bài viết: “Thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai – bất cập và giải pháp hoàn thiện pháp luật” của Tiến sĩ Vũ Thị Hồng Yến, đăng trên Tạp chí Luật học, tháng 3 năm 2017: Trong bài viết này, tác giả đã có những phân tích, bình luận về khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai, đồng thời chỉ ra những bất cập trong các quy định của

17Ví dụ như khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất (trang 28 Luận án), chủ thể trong quan hệ thế chấp (trang 38-39 Luận án), chủ thể có liên quan đến quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất (trang 40-42 Luận án)…

pháp luật hiện hành về thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai và đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.

+ Bài viết: “Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp theo quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự năm 2015” của Tiến sĩ Vũ Thị Hồng Yến, đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, tháng 4 năm 2017: Trên cơ sở so sánh khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai trong Luật Nhà ở năm 2014 với khái niệm tài sản hình thành trong tương lai trong Bộ luật Dân sự năm 2015, bài viết đã xây dựng các tiêu chí cụ thể để nhận diện bản chất của nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của biện pháp thế chấp. Trên cơ sở đó, bài viết đã có những kiến nghị để hoàn thiện hơn nữa pháp luật hiện hành trong việc xây dựng quy chế pháp lý đối với việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Đề tài khoa học cấp trường: “Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bằng thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành” của Trường Đại học Luật Hà Nội do Tiến sĩ Vũ Thị Hồng Yến làm chủ nhiệm đề tài, năm 2017: Đây là công trình khoa học nghiên cứu có tính hệ thống về pháp luật thế chấp bất động sản. Trong Đề tài, các tác giả đã phân tích, luận giải được một số vấn đề lý luận về thế chấp bất động sản như khái niệm bất động sản, điều kiện bất động sản thế chấp, phân loại bất động sản, đồng thời đã có một số phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về thế chấp bất động sản và kiến nghị hoàn thiện pháp luật. Tuy nhiên, việc nghiên cứu thế chấp bất động sản của Đề tài giới hạn trong phạm vi bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, một số nội dung nghiên cứu về thế chấp bất động sản mới chỉ dừng ở mức độ giới thiệu có tính khái quát mà chưa có sự nghiên cứu chuyên sâu như nội dung nghiên cứu về xác định đối tượng của biện pháp thế chấp trong quan hệ quyền bề mặt, quyền hưởng dụng đối với bất động sản. Một số khía cạnh lý luận – pháp lý về thế chấp bất động sản chưa được Đề tài làm sáng tỏ, cần được tiếp tục nghiên cứu, phát triển sâu thêm như: (1) bất động sản tồn tại ở dạng thức “quyền”,

(2) bản chất của thế chấp bất động sản, (3) những điểm khác biệt giữa thế chấp bất động sản so với thế chấp động sản...

1.2. Một số công trình khoa học ngoài nước

- Jonh Carvan & Jonh Gooley (1996), A guide to Bussiness Law, Eleventh edition: Cuốn sách này giới thiệu những kiến thức cơ bản về pháp luật kinh doanh, trong đó có thế chấp. Trong phần nội dung nghiên cứu về thế chấp, tác giả đã nêu và phân tích những vụ việc cụ thể và đưa ra những kết luận mang tính chất khái quát về quyền và nghĩa vụ của các bên trong biện pháp thế chấp tài sản.

- Halbert C. Smith, DAB, SREA, CRE, FCA, University of Florida and Jonh B. Corgel, Ph.D, Georgia State University (1987), Real estate perspective, IRWIN: Trong cuốn sách, tác giả dành một phần nội dung giới thiệu về thế chấp bất động sản. Trong phần này, tác giả giới thiệu nguyên lý của thế chấp thông qua việc phân tích các học thuyết pháp lý. Bên cạnh

đó, tác giả còn đi vào phân tích, luận giải mối quan hệ giữa các chủ thể trong quan hệ thế chấp với những nội dung nghiên cứu mang tính chất tổng quan.

- European Bank for Reconstruction and Development (EBRD) publications, 2008, “Mortgages in transition economies, The legal framework for mortgages and mortgage securities”, nguồn http://www.ebrd.com/pages: Đây là công trình nghiên cứu khá đầy đủ và toàn diện về thế chấp tài sản dựa trên những kết quả được phân tích, đánh giá pháp luật tại các nước có nền kinh tế chuyển đổi của Ngân hàng Châu Âu. Cuốn sách đề cập đến việc tạo ra quyền thế chấp và thực thi quyền thế chấp trên cơ sở đảm bảo được chức năng của pháp luật về giao dịch bảo đảm và hiệu suất của nền kinh tế, tuy nhiên, những nội dung nghiên cứu này mới dừng ở mức độ khái quát mà chưa có những bình luận chuyên sâu.

- Louise Gullifer (editor), Goode on legal problem of credit and security, Fourth edition, published in 2009 by Sweet & Maxwell, 100 Avenue Road, London, NW3 3PF part of Thomson Reuters (Professional) UK Limited: Đây là một cuốn sách về lĩnh vực giao dịch bảo đảm của nước Anh, trong đó có các kiến thức pháp lý cơ bản về biện pháp thế chấp tài sản. Nhiều vấn đề được nêu ra trong cuốn sách như bản chất của biện pháp thế chấp, tài sản được dùng để thế chấp, đăng ký thế chấp và xác định thứ tự ưu tiên…là nguồn tham khảo có giá trị cho tác giả khi nghiên cứu các vấn đề có liên quan của đề tài.

- Jesse Dukeminier (2002), Property, Gilbert Law Summary, Thomson Bar/Bri: Trong cuốn sách này, tác giả Jesse Dukeminier đã có những nghiên cứu, luận giải về thế chấp bất động sản như về giao dịch thế chấp,18 thủ tục đăng ký văn tự thế chấp tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền,19giải quyết vấn đề ưu tiên giữa các yêu cầu thanh toán nợ trên một bất động sản bảo đảm bảo đảm theo quy định của pháp luật Mỹ.20

- Tài trợ vốn dựa trên giá trị tài sản bảo đảm (2018), Gregory F.Udell, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia sự thật: Trong cuốn sách này, tác giả đã có những nghiên cứu chuyên sâu và có hệ thống về nguyên lý và cơ chế thực hiện tài trợ vốn dựa trên giá trị của tài sản bảo đảm, trong đó có vấn đề về xác lập và hoàn thiện quyền lợi bảo đảm đối với động sản (Chương 17). Tuy nội dung nghiên cứu của cuốn sách là về tài trợ vốn có bảo đảm bằng động sản nhưng những nội dung nghiên cứu này là nguồn tham khảo có giá trị, giúp tác giả có cái nhìn tổng quan về tài trợ vốn có bảo đảm, trên cơ sở đó tham chiếu đến các vấn đề nghiên cứu có liên quan của đề tài.

2. Nhận xét và đánh giá về những vấn đề nghiên cứu của các công trình khoa học có liên quan đến nội dung của đề tài Luận án

Mặc dù các công trình khoa học trên không trùng với đề tài Luận án “Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành” nhưng có chứa đựng những

18Xem thêm: trang 460 sách đã dẫn. 19Xem thêm: trang 471 sách đã dẫn. 20Xem thêm: trang 460 sách đã dẫn.

vấn đề có liên quan đến nội dung của đề tài. Quan điểm khoa học nêu tại công trình khoa học nêu trên về những vấn đề dưới đây thực sự là những gợi mở quan trọng để tác giả tiếp tục triển khai chúng trong Luận án của mình:

2.1. Nhóm các vấn đề lý luận

2.1.1. Nhóm vấn đề về bất động sản thế chấp

2.1.1.1. Về khái niệm bất động sản thế chấp

Các công trình khoa học nói trên chưa đưa ra khái niệm về bất động sản thế chấp mà mới chỉ dừng lại ở việc phân tích, luận giải khái niệm bất động sản.

Khi bàn về khái niệm bất động sản, các công trình khoa học đều chủ yếu dựa vào tiêu chí “không di dời” của tài sản để phân biệt bất động sản với động sản. Về tổng thể, có hai trường phái tiếp cận về bất động sản. Trường phái thứ nhất tiếp cận bất động sản dưới giác độ vật hữu hình. Trường phái thứ hai tiếp cận bất động sản vừa dưới giác độ vật hữu hình, vừa dưới giác độ quyền (vật vô hình). Cách tiếp cận bất động sản dưới giác độ “vật hữu hình” nhìn nhận bất động sản thuần túy dưới khía cạnh vật chất của tài sản với đặc tính vật lý hữu hình, bao gồm những tài sản “không thể tự thân di dời” và những động sản tuy không thỏa mãn yếu tố nói trên nhưng vẫn được hưởng quy chế pháp lý của bất động sản do yếu tố gắn liền với bất động sản có bản chất tự nhiên “không thể tự thân di dời”. Còn cách tiếp cận bất động sản vừa dưới giác độ vật hữu hình, vừa dưới giác độ quyền (vật vô hình) thì, ngoài việc nhìn nhận bất động sản ở trạng thái vật lý “hữu hình” nói trên, các tác giả theo cách tiếp cận này còn quan niệm, bất động sản còn tồn tại ở dạng thức quyền. Theo đó, có những quyền được hưởng quy chế pháp lý của bất động sản do yếu tố “pháp luật quy định”, nghĩa là, do sự quy định của pháp luật mà có một số quyền được xem là bất động sản.21

Cách tiếp cận bất động sản dưới giác độ vật hữu hình:

Trong cuốn sách chuyên khảo: “Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản và bất ổn kinh tế vĩ mô ở Việt Nam”, tại trang 25, tác giả Lê Quốc Hội kết luận: “Một cách phổ biến nhất, bất động sản được hiểu là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài.”. Theo tác giả, “Về thực chất, bất động sản là một loại hàng hóa trong nền kinh tế.”22. Cũng có cách tiếp cận tương tự, trong Luận án tiến sĩ kinh tế: “Bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại thành phố Hồ Chí Minh”, tại trang 1 Luận án, tác giả Lê Thanh Ngọc nhận định: “Có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, nhưng phần lớn đều thống nhất rằng bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm yếu tố đất đai, công trình xây

21Ở một góc độ khác, theo tác giả, có thể xem đây là “cách tiếp cận pháp lý” về bất động sản, để phân biệt với cách tiếp cận “vật lý” về bất động sản (nhìn nhận bất động sản thuần túy dưới khía cạnh vật chất của tài sản). Theo đó, nếu nhìn nhận bất động sản dưới giác độ vật chất thuần túy, thì bất động sản chỉ tồn tại dưới dạng vật chất tự nhiên, có yếu tố vật lý không có khả năng tự thân di dời. Còn nếu tiếp cận bất động sản dưới giác độ pháp lý, thì ngoài bất động sản tồn tại dưới dạng vật chất tự nhiên có yếu tố vật lý không có khả năng tự thân di dời, bất động sản còn là những tài sản tuy không thỏa mãn yếu tố nói trên nhưng vẫn được hưởng quy chế pháp lý của bất động sản do yếu tố “pháp luật quy định”, nghĩa là do sự quy định của pháp luật mà một tài sản không thỏa mãn yếu tố vật lý không thể tự thân di dời vẫn được xem là bất động sản.

22Xem thêm: trang 26, 27, 28 sách đã dẫn.

dựng và các tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai hoặc công trình xây dựng.”. Có thể nói, cách tiếp cận bất động sản dưới khía cạnh vật chất thuần túy của tác giả Lê Quốc Hội và Lê Thanh Ngọc phù hợp với các nghiên cứu về bất động sản dưới giác độ kinh tế và với tư cách là hàng hóa trên thị trường bất động sản. Cách tiếp cận này sẽ là không đầy đủ và toàn diện khi nghiên cứu bất động sản với tư cách là tài sản trong giao lưu dân sự - một quan hệ tài sản có tính phổ quát và “dân sự” hơn so với quan hệ kinh doanh bất động sản.

Tiếp cận nghiên cứu bất động sản từ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, trong cuốn: “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015”, tại trang 33, Tiến sĩ Vũ Thị Hồng Yến nhận định: “Đặc tính không di dời của tài sản là yếu tố để nhận biết vật nào là bất động sản, bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và các tài sản khác gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng đó. Do vậy, tính cố định tạo cho bất động sản mang tính “địa điểm” và tính “địa phương” rất cao.”. Từ góc nhìn về luật thực định, tác giả Vũ Thị Hồng Yến tiếp cận bất động sản đối với loại hình tài sản là “vật”, dựa trên dấu hiệu (đặc tính) vật lý của vật là tính “không di dời”. Trong cuốn sách này, tác giả Vũ Thị Hồng Yến chưa đưa ra quan điểm nghiên cứu đối với các tài sản tồn tại dưới dạng quyền (vật quyền), đặc biệt là các quyền có đối tượng là bất động sản mới được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự năm 2015 như quyền hưởng dụng, quyền bề mặt, quyền đối với bất động sản liền kề có được xem là bất động sản hay không.

Bên cạnh các tác giả nhìn nhận bất động sản dưới giác độ bản chất vật lý tự nhiên “không thể di dời” nói trên, có tác giả cho rằng, còn có những tài sản khác, tuy không có đặc tính vật chất tự nhiên “không thể di dời” vẫn được xem là bất động sản và hưởng quy chế pháp lý của bất động sản, đó chính là động sản như quan niệm của Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện trong cuốn: Giáo trình Luật Dân sự.

Trong cuốn Giáo trình Luật Dân sự, tập 1, tại trang 177, PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện cho rằng: “Trong chừng mực nào đó, có thể ghi nhận bất động sản thuộc một trong hai nhóm

– bất động sản do bản chất tự nhiên và bất động sản do công dụng.”. Bất động sản do bản chất tự nhiên theo tác giả Nguyễn Ngọc Điện đó chính là đất và các tài sản gắn liền với đất, còn bất động sản do công dụng chính là: “những vật vốn là động sản, nhưng được xem là bất động sản do mối liên hệ với một bất động sản do bản chất tự nhiên mà động sản này gắn liền với tư cách là một vật phụ.”23.

Cách tiếp cận bất động sản vừa dưới giác độ vật hữu hình, vừa dưới giác độ quyền (vật vô hình):

Ngoài bất động sản tồn tại ở dạng thức “vật hữu hình”, các tác giả theo cách tiếp cận này còn quan niệm quyền có bản chất vô hình gắn với bất động sản cũng được xem là bất

23Xem thêm: trang 177 Giáo trình Luật Dân sự.

động sản, ví dụ như: quyền sử dụng đất như quan niệm của tác giả Trần Quang Huy và Phạm Xuân Hoàng hoặc quyền sử dụng đất và quyền bề mặt như quan niệm của các tác giả trong Đề tài: “Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bằng thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành” hoặc rộng hơn là vật quyền gắn với bất động sản như quan niệm của tác giả Vũ Văn Mẫu, Nguyễn Quang Quýnh24 và Nguyễn Ngọc Điện trong cuốn: “Nghiên cứu về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam”25. Cụ thể:

Trên quan điểm, bất động sản có thể tồn tại dưới dạng thức “vật” hoặc tồn tại dưới dạng thức quyền, tác giả Trần Quang Huy và Phạm Xuân Hoàng trong cuốn sách: “Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam”, tại trang 16 đã cho rằng: “…trước hết bất động sản có thể được nhận biết là các vật cụ thể như: đất đai hoặc khối thống nhất giữa đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất mà không thể di, dời trong không gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó.”. Ngoài ra, cũng tại trang 17 của cuốn sách, các tác giả đã kết luận: “…về hình thức, một cách đầy đủ, bất động sản có thể được thể hiện dưới dạng vật cụ thể; nhưng bất động sản cũng có thể được nhận biết như là các khái niệm mà luật học gọi là quyền – mà điển hình là bất động sản có tên gọi quyền sử dụng đất ở Việt Nam”.

Trong Đề tài: “Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bằng thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành”, bên cạnh việc nhận diện bất động sản thông qua:

(1) “yếu tố (đặc tính) vật lý” - “không có khả năng di dời”; (2) “yếu tố (đặc tính) gắn liền với bất động sản” của tài sản là động sản và (3) “yếu tố pháp lý” là sự thừa nhận theo ý chí của các nhà làm luật đối với một số loại hình bất động sản, các tác giả đã đưa ra kết luận: “quyền sử dụng đất, quyền bề mặt là những quyền tài sản nhưng gắn với đất đai nên được hưởng các quy chế như một bất động sản.26”. Tuy nhiên, các tác giả mới đưa ra quan điểm mà chưa đi vào phân tích chuyên sâu cả trên phương diện lý luận và thực tiễn pháp lý ở Việt Nam. Một số vật quyền khác Bộ luật Dân sự năm 2015 gọi là quyền khác đối với tài sản là bất động sản như quyền hưởng dụng, quyền đối với bất động sản liền kề có là bất động sản hay không và nó có là đối tượng của biện pháp thế chấp hay không, chưa được Đề tài nghiên cứu.

Như vậy, ngoài đất và tài sản gắn liền với đất, các tác giả nói trên khi tiếp cận nghiên cứu pháp luật thực định Việt Nam còn cho rằng, có những quyền được pháp luật thừa nhận là bất động sản như quyền sử dụng đất, quyền bề mặt. Tuy nhiên, vì các công trình nói trên mới chỉ đề cập về bất động sản trong khuôn khổ pháp luật thực định của Việt Nam nên những dạng thức bất động sản khác chưa được nghiên cứu sâu trên phương diện lý luận.

24Theo tiếp cận này, có thể xem đây chính là bất động sản do pháp luật quy định. Nghĩa là, pháp luật ấn định quy chế pháp lý như bất động sản đối với một số quyền - tài sản tồn tại ở dạng thức “vô hình”, không có đặc tính “bất động” tự nhiên hoặc gắn với tài sản có đặc tính “bất động” tự nhiên về mặt vật lý.

25Cuốn sách: “Nghiên cứu về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam” của Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện, Nhà xuất bản Trẻ TP Hồ Chí Minh, năm 2000.

26Xem thêm: trang 21 Báo cáo tổng thuật của đề tài.

Có thể nói, quan niệm sau đây về bất động sản của tác giả Nguyễn Quang Quýnh, Vũ Văn Mẫu và Nguyễn Ngọc Điện là có sự toàn diện và tính hệ thống hơn cả. Các tác giả này đã chỉ ra, bất động sản bao gồm: (1) những vật có tính “ổn cố” hay “cố định”, không di, dời được; (2) những vật tuy là động sản nhưng có mối liên hệ đặc biệt với bất động sản và (3) quyền đối vật hay vật quyền gắn với bất động sản. Cụ thể:

Trong cuốn sách: “Dân luật” (Quyển 1), Viện Đại học Cần Thơ xuất bản năm 1967, tại trang 107, tác giả Nguyễn Quang Quýnh cho rằng, đối với các “đồ vật”, có 2 “tiêu chuẩn” (tiêu chí) phân biệt giữa bất động sản và động sản, đó là: (1) tiêu chuẩn vật chất: dựa trên tính chất cố định hay tính chất lưu động của đồ vật và (2) “tiêu chuẩn có tính cách giả định để lập ra một loại bất động sản gọi là bất động sản do dụng đích. Đó là những động sản, nhưng được xem như gắn liền với bất động sản vì lý do kinh tế, vì chúng cần thiết cho sự khai thác bất động sản.”. Đối với “các quyền lợi”, tại trang 108 cuốn sách, tác giả Nguyễn Quang Quýnh cho rằng, việc xếp chúng vào loại bất động sản hay động sản tùy thuộc đối tượng của quyền lợi là bất động sản hay động sản. Theo tác giả Nguyễn Quang Quýnh, “Các vật quyền được xếp vào loại động sản hay bất động sản tùy theo thực chất của đối tượng. Thí dụ: quyền dụng ích về nhà đất là một vật quyền có tính cách bất động sản. Quyền hưởng dụng thu lợi về đồ đạc, xe cộ, cổ phần là một vật quyền xếp vào loại động sản.”. Còn trái quyền, theo tác giả Nguyễn Quang Quýnh, lại “thuộc về loại động sản.”.

Cũng có cách tiếp cận tương tự, trong cuốn sách “Dân luật lược giảng”, Quyển nhất, Sài Gòn, năm 1968, tại trang 203, tác giả Vũ Văn Mẫu nhận định bất động sản là những “tài sản ổn cố”. Theo tác giả Vũ Văn Mẫu27, bất động sản gồm các loại sau: (1) “Các bất động sản do bản chất (immeubles par nature), như ruộng, đất, nhà…Đây là những tài sản, vì bản chất đặc biệt, không thể di chuyển từ nơi này qua nơi khác được.”; (2) “Các bất động sản do dụng đích (immeubles par destination), như các dụng cụ trong ấp trại. Tuy theo bản chất, các dụng cụ này vốn là các động sản, nhưng về phương diện kinh tế, nếu phân chia ra hai hạng, sẽ có sự thiệt hại cho giá trị của ấp trại, cho nên luật pháp áp dụng nguyên tắc: Phụ tòng chính (acces sorium sequitur principale), và công nhận các dụng cụ ấy là những bất động sản do dụng đích28 cũng như các trại, ấp là các bất động sản do bản chất.”; và (3) “Các bất động sản do chủ đích (immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent). Thí dụ: Nếu một người được quyền hưởng dụng thu hoa lợi của một bất động sản, quyền ấy gọi là quyền dụng ích hay quyền ứng dụng thu lợi (droit d’ usufruit). Quyền này được coi là một bất động sản do chủ đích, vì được hành sử và áp dụng cho một bất động sản.”.

Tiếp cận tương tự hai tác giả nói trên, tác giả Nguyễn Ngọc Điện, trong cuốn: “Nghiên cứu về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam”, khi phân tích quy định của khoản 1 Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 1995, đã cho rằng, việc phân biệt bất động sản và động sản dựa trên tiêu

27Xem thêm: trang 203 sách: “Dân luật lược giảng” của tác giả Vũ Văn Mẫu, Quyển nhất, Sài Gòn, năm 1968.

28Một số tài liệu gọi đây là bất động sản do công dụng.