Thực Tiễn Áp Dụng Và Kiến Nghị Hoàn Thiện Pháp Luật Việt Nam Về Thế Chấp

sản

CHƯƠNG 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về thế chấp bất động

Việc nhận diện tranh chấp và giải quyết tranh chấp về thế chấp BĐS được tác giả

nghiên cứu trên cơ sở các bản án, quyết định của tòa án áp dụng quy định của BLDS 2015 và pháp luật chuyên ngành có quy định về thế chấp BĐS nhằm đánh giá hiệu lực thực thi các quy định của pháp luật thực định về thế chấp BĐS. Tuy nhiên, vì BLDS 2015 mới có hiệu lực thi hành trong một thời gian ngắn nên trong nhiều tranh chấp, tòa án đã áp dụng BLDS 2005 – là quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm giao kết để giải quyết. Mặt khác, tuy BLDS 2015 có những tiếp cận bước đầu về vật quyền thế chấp nhưng các quy định về thế chấp tài sản của BLDS 2015, về cơ bản vẫn kế thừa quy định của BLDS 2005, đồng thời, các quy định về thế chấp BĐS như quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 cũng kế thừa cách tiếp cận của các luật đất đai trước đó. Vì vậy, bên cạnh việc xem xét, đánh giá các bản án, quyết định của tòa án áp dụng quy định của BLDS 2015 và Luật Đất đai năm 2013, Luận án còn mở rộng nghiên cứu các bản án xét xử theo BLDS 2005 và pháp luật trước đó nhằm xây dựng một góc nhìn toàn diện và tổng thể hơn đối với việc áp dụng pháp luật và hiệu lực thực thi pháp luật về thế chấp BĐS của Việt Nam. Bên cạnh đó, thực tiễn cũng cho thấy, những bản án xét xử theo BLDS 2005 và pháp luật trước đó mà nội dung quy định của pháp luật lại có sự tương đồng với quy định pháp luật hiện hành có sự ảnh hưởng và tác động rất lớn đến đường lối xét xử của tòa án trong quá trình giải quyết tranh chấp về thế chấp BĐS. Chính vì vậy, việc nghiên cứu, đánh giá các bản án này là rất cần thiết và có ý nghĩa quan trọng trong việc xây dựng các định hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp BĐS.

3.1.1. Nhận diện một số tranh chấp điển hình về thế chấp bất động sản Thứ nhất, tranh chấp về điều kiện của bất động sản thế chấp.

Theo quy định của BLDS 2005, BLDS 2015, BĐS thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Trên nguyên tắc này, khi có tranh chấp, để tránh bị xử lý BĐS thế chấp, bên thế chấp và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thường có xu hướng “nại” ra lý do là, BĐS thế chấp là tài sản thuộc sở hữu chung nhưng hợp đồng thế chấp chưa có sự đồng ý (thiếu chữ ký) của các thành viên là đồng sở hữu nên đề nghị tòa tuyên hợp đồng thế chấp bị vô hiệu. Theo Bản án số 09/2018/KDTM-PT ngày 29/11/2018 của TAND tỉnh Quảng Trị,240 ông K và vợ là bà T ký hợp đồng thế chấp nhà và công trình phụ gắn liền với quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay tại Ngân hàng N. Khi ông K không thanh toán khoản vay đến hạn, Ngân hàng N khởi kiện yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Tuy nhiên, bà M – con của ông K đã yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp vì cho rằng, tài sản mà bố mẹ bà đem đi thế chấp thuộc quyền sở hữu chung của hộ gia đình. Vì

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 245 trang tài liệu này.

240Nguồn: http://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta223573t1cvn/chi-tiet-ban-an (truy cập lúc 20h00 ngày 3/1/2019)

vậy, khi chưa có sự đồng ý của bà (với tư cách là thành viên của hộ), thì hợp đồng thế chấp bị vô hiệu. Ngược lại, Ngân hàng N cho rằng, tài sản mà ông K và bà T thế chấp là tài sản thuộc sở hữu riêng của ông K và bà T, không phải là tài sản chung của hộ gia đình nên bà M không có quyền quyết định việc thế chấp tài sản này của ông K và bà T. Vì vậy, việc chỉ có ông K và bà T ký tên trên hợp đồng thế chấp là phù hợp quy định của pháp luật. Trên nguyên tắc BĐS thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, trước các tranh chấp này, tòa án sẽ phải xác định quyền sở hữu của bên thế chấp đối với BĐS thế chấp, từ đó làm cơ sở để xác định BĐS có đủ điều kiện để thế chấp hay không.

Thứ hai, tranh chấp trong việc xác định hiệu lực của biện pháp thế chấp bất động sản trong trường hợp hợp đồng thế chấp không tuân thủ quy định về hình thức.

Qua nghiên cứu các bản án, tác giả nhận thấy, tranh chấp do không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng thế chấp BĐS phổ biến là các trường hợp các bên không lập thành văn bản, không thực hiện thủ tục công chứng, đăng ký trong khi pháp luật quy định bắt buộc phải công chứng, đăng ký. Theo nội dung Bản án số 208/2018/DS-ST ngày 23/11/2018 của TAND huyện Châu Thành, tỉnh An Giang241, ông N, bà T2 vay ông T1 số tiền ba trăm triệu và thế chấp quyền sử dụng đất đứng tên hộ ông N để bảo đảm cho việc trả nợ vốn vay. Tuy nhiên, hai bên không ký hợp đồng thế chấp, không công chứng, chứng thực và đăng ký mà chỉ thỏa thuận giao cho ông T1 cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông N. Tại Tòa án, ông T1 yêu cầu ông N và bà T2 trả lại vốn vay cho mình và đề nghị được tiếp tục giữ giấy chứng nhận của ông N cho đến khi ông N và bà T2 trả hết nợ.

Trong Bản án số 71/2018/DS-ST ngày 10/5/2018 của TAND huyện Châu Thành, tỉnh An Giang242 thể hiện, bà TTK vay vốn của Quỹ Tín dụng nhân dân NS và các bên đã ký kết ba hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vốn vay của bà TTK. Tuy nhiên, các bên chỉ thực hiện đăng ký thế chấp đối với hai hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, còn một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không được đăng ký. Khi bà TTK vi phạm nghĩa vụ trả nợ vốn vay, Quỹ Tín dụng nhân dân NS đã khởi kiện yêu cầu bà TTK thực hiện nghĩa vụ và tiếp tục duy trì hiệu lực của cả ba hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (bao gồm cả hợp đồng thế chấp chưa được đăng ký) để bảo đảm cho việc thi hành án. Đây là trường hợp tranh chấp về xác lập hiệu lực của biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất khi các bên chưa thực hiện thủ tục đăng ký việc (hợp đồng) thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

Thứ ba, tranh chấp về quyền của bên nhận thế chấp trên bất động sản thế chấp.

- (i) Tranh chấp về quyền của bên nhận thế chấp trên bất động sản thế chấp trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ do cấp sai quy định của pháp luật. Trên thực tế, trong nhiều trường hợp, việc thực thi quyền của bên nhận thế chấp trên BĐS thế chấp bị tác động và ảnh hưởng bởi quyết định của các cơ quan có thẩm quyền, đặc

241Nguồn: http://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta227168t1cvn/chi-tiet-ban-an (truy cập lúc 20h00 ngày 3/1/2020).

242Nguồn: http://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta112173t1cvn/chi-tiet-ban-an (truy cập lúc 20h00 ngày 3/1/2020).

biệt là trong các trường hợp thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, bên thế chấp thường có xu hướng “vin” vào các quyết định của cơ quan hành chính để “phủ nhận” quyền của bên nhận thế chấp trên BĐS thế chấp. Theo nội dung Quyết định số 05/2018/KDTM-GĐT ngày 18/5/2018 của HĐTPTANDTC243, Ngân hàng V ký kết hợp đồng tín dụng với ông C và bà T. Để bảo đảm cho khoản vay, ông C, bà T đã thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng V. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tuân thủ quy định của pháp luật nhưng sau đó Uỷ ban nhân dân thị xã Bà Rịa thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông C và bà T vì cấp sai. Tại tòa án, Ngân hàng V cho rằng, dù giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không còn (do bị thu hồi) nhưng việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 2.400m2 đất của ông C, bà T đã hoàn thành trước đó nên vẫn có giá trị bảo đảm cho khoản vay của ông C, bà T. Ngân hàng V vẫn có quyền đối với quyền sử dụng đất mà ông C, bà T đã thế chấp. Chính vì vậy, Ngân hàng V đề nghị Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Bà Rịa ưu tiên phát mãi quyền sử dụng đất để thanh toán cho Ngân hàng V. Trong khi đó, bên thế chấp là ông C lại cho rằng, vì tài sản thế chấp không còn (do bị thu hồi giấy chứng nhận) nên ông đề nghị tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

- (ii) Tranh chấp về quyền của bên nhận thế chấp trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và bên nhận thế chấp đã tin vào thông tin nhà đất đã được đăng ký đó mà xác lập giao dịch thế chấp.

Theo Bản án dân sự phúc thẩm số 1258/2014/DS-PT ngày 22/9/2014 của TAND thành phố Hồ Chí Minh, do mối quan hệ thân thiết với bà C nên bà H nhiều lần bảo lãnh cho bà C vay tiền bằng hình thức bán căn nhà thuộc sở hữu của bà cho ông S. Sau khi bà C trả hết tiền cho ông S thì bà H và ông S sẽ ra phòng công chứng lập thủ tục hủy bỏ việc mua bán nhà. Đến năm 2009, bà C không trả được nợ cho ông S nên ông S đã thực hiện thủ tục sang tên trước bạ nhà đất của bà H. Sau đó, ông S đã thế chấp BĐS này cho Ngân hàng P. Tại tòa, bà H yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán nhà giữa bà và ông S vô hiệu và hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã cấp cho ông S vì cho rằng, thực chất đây là giao dịch vay tiền chứ không phải giao dịch mua bán. Tuy nhiên, Ngân hàng P cho rằng, Ngân hàng không biết về việc vay mượn giữa bà C, ông S và bà H, đồng thời việc Ngân hàng cho vay có bảo đảm bằng thế chấp nhà đất của ông S được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật nên Ngân hàng không đồng ý hủy hợp đồng thế chấp.

Đối với tranh chấp này, BLDS 2015 chưa có quy định về bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp trên tài sản thế chấp (quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) với tư cách là bên thứ ba ngay tình trong các trường hợp nói trên. Khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 mới chỉ quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình trong trường hợp người này đã tin (đã căn cứ) vào thông tin về tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà xác lập, thực

243Án lệ số 36/2020/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ. Nguồn: https://anle.toaan.gov.vn/webcenter/portal/anle/chitietanle?dDocName=TAND104202 (truy cập lúc 7h00 ngày 3/10/2020)

hiện giao dịch có sự chuyển giao tài sản, cho dù giao dịch dân sự (là căn cứ xác lập quyền của bên có quyền) trước đó bị vô hiệu. Vấn đề bảo vệ người thứ ba ngay tình là bên nhận thế chấp trong trường hợp bên này đã tin vào thông tin về tài sản đã được đăng ký mà xác lập giao dịch thế chấp, nhưng sau đó cơ quan có thẩm quyền ra quyết định hủy bỏ quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản hoặc tòa án tuyên giao dịch chuyển nhượng tài sản - căn cứ pháp lý xác định quyền của chủ sở hữu tài sản vô hiệu chưa được quy định trong BLDS 2015. Đồng thời, pháp luật đất đai cũng chưa có quy định về bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp trên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thế chấp với tư cách là bên thứ ba ngay tình trong trường hợp Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bị cấp sai theo điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013. Điều này đã gây khó khăn cho tòa án trong giải quyết tranh chấp.

Trước bối cảnh đó, để định hướng cho công tác xét xử đối với trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó theo đúng quy định của pháp luật, TANDTC đã có Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 hướng dẫn các tòa án và các đơn vị thuộc TANDTC “phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản. Cho nên, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.”. Tác giả đồng tình với quan điểm bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp ngay tình trong trường hợp này nhưng việc TANDTC cho rằng, “phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản” là chưa phù hợp với bản chất và đặc tính không chuyển giao của biện pháp thế chấp.

Thứ tư, tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp bất động sản. Thế chấp BĐS để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác là hình thức thế chấp mang tính chất “truyền thống”, được sử dụng khá phổ biến trong hoạt động cấp tín dụng. Tuy nhiên, liên quan đến hình thức thế chấp này, hiện vẫn còn có những tranh chấp trong việc xác định loại hình biện pháp bảo đảm (thế chấp hay bảo lãnh) và nghĩa vụ của bên thế chấp (có nghĩa vụ hay không có nghĩa vụ thực hiện thay cho bên có nghĩa vụ). Theo Bản án số 02/2018/KDTM-ST ngày 18/7/2018 của TAND huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên, mặc dù Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín, Công ty Toàn Thắng và Bà Hoàng Thị Ngoan đã ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác (hợp đồng thế chấp ngày 26/1/2016) nhưng khi có tranh chấp, các bên lại có quan điểm khác về hợp đồng thế chấp đã ký. Cụ thể, khi bên có nghĩa vụ (Công ty Toàn Thắng) vi phạm nghĩa vụ, phía nguyên đơn - Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương

tín đã xác định bà Ngoan (bên thế chấp trong hợp đồng thế chấp đã ký) là bên bảo lãnh nên đã có “yêu cầu bên bảo lãnh có tài sản bảo đảm phải trả nợ thay cho ngân hàng theo hợp đồng thế chấp tài sản đã ký kết”244. Về phía bên thế chấp, bà Ngoan không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng và “nại” lý do là, đó là quan hệ bảo lãnh, nhưng các bên không ký kết hợp đồng bảo lãnh nên không có cơ sở để thực hiện245. Qua tranh chấp này, tác giả nhận thấy, việc nhận diện chủ thể của nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp BĐS có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định thế chấp BĐS để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác là quan hệ thế chấp hay bảo lãnh, từ đó làm cơ sở cho việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là bên thế chấp cũng như hiệu lực của hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, vấn đề này chưa thực sự rõ ràng trong quy định của pháp luật thực định nên đã gây ra nhiều tranh chấp, đồng thời quan điểm pháp lý của tòa án trong giải quyết loại hình tranh chấp này rất khác nhau.

Thứ năm, tranh chấp về xử lý bất động sản thế chấp.

Xử lý BĐS là biện pháp pháp lý để hiện thực hóa chức năng “bảo đảm thực hiện nghĩa vụ” của biện pháp thế chấp BĐS. Đây được xem là giải pháp pháp lý “cuối cùng” để xử lý “tình trạng khủng hoảng” do bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp BĐS. Trong các bản án, quyết định của tòa án các cấp mà tác giả nghiên cứu, khi có tranh chấp do bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ thanh toán, bên nhận thế chấp thường khởi kiện yêu cầu tòa án xử lý BĐS thế chấp để hoàn trả vốn vay cho mình. Có thể nói, đây là một trong các tranh chấp phổ biến và điển hình về thế chấp BĐS.

3.1.2. Một số nhận xét, đánh giá về áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp về thế chấp bất động sản

3.1.2.1. Một số kết quả tích cực trong áp dụng pháp luật về thế chấp bất động sản để giải quyết tranh chấp

Thứ nhất, tòa án đã áp dụng đúng nguyên tắc bên thế chấp là bên có quyền sở hữu đối với BĐS thế chấp khi giải quyết tranh chấp về điều kiện thế chấp BĐS, qua đó, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp. Trong Bản án số 09/2018/KDTM-PT ngày 29/11/2018 của TAND tỉnh Quảng Trị, tại trang 5, 6, tòa án xác định, quyền sử dụng đất của ông K và bà T có nguồn gốc từ việc nhận chuyển nhượng từ ông V và bà L mà không có các con là thành viên trong hộ gia đình ông K. Bà M trình bày có đóng góp vào việc mua nhà đất nhưng không có chứng cứ chứng minh nên bà M không có quyền đối với tài sản mà ông K và bà T đã thế chấp. Việc vợ chồng ông K, bà T thế chấp tài sản riêng của vợ chồng ông bà cho Ngân hàng N là đúng pháp luật. Căn cứ vào nhận định này, tòa án đã tuyên hợp đồng thế chấp có hiệu lực. Trường hợp ông K, bà T không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán, Ngân hàng N có quyền yêu cầu phát mãi tài sản thế chấp của ông K, bà T để thu hồi nợ.

244Bản án số 02/2018/KDTM-ST ngày 18/7/2018 của TAND huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên về tranh chấp hợp đồng tín dụng, tr.2.

245Bản án số 02/2018/KDTM-ST ngày 18/7/2018 của TAND huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên về tranh chấp hợp đồng tín dụng, tr.6.

Thứ hai, tòa án đã áp dụng quy định của Luật Đất đai để xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu, biện pháp thế chấp không phát sinh hiệu lực giữa các bên trong trường hợp hợp đồng thế chấp đã được công chứng nhưng chưa đăng ký, mặc dù có sự khác biệt trong tiếp cận của Luật Công chứng246 và Luật Đất đai về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Trong bản án số 71/2018/DS-ST ngày 10/5/2018, TAND huyện Châu Thành đã tiếp cận theo hướng này khi tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 27671/14/HĐTC ngày 16/1/2014 được ký kết giữa Quỹ Tín dụng nhân dân NS với bà TTK vô hiệu vì chưa đăng ký, mặc dù hợp đồng đã được công chứng. Tác giả cho rằng, đường lối xét xử của tòa án như vậy là hợp lý vì theo quy định của luật, việc thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện hai thủ tục công chứng và đăng ký. Xét về trình tự thực hiện, thủ tục công chứng phải được thực hiện trước khi thực hiện thủ tục đăng ký, đồng thời pháp luật đất đai247 cũng đã quy định việc (hợp đồng) thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Do đó, việc tòa án áp dụng quy định của Luật Đất đai để xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực sau khi các bên hoàn thành thủ tục đăng ký (thủ tục cuối cùng mà các bên phải thực hiện) là phù hợp.

Thứ ba, tòa án đã có quyết định phù hợp khi giải quyết tranh chấp về quyền của bên nhận thế chấp trên BĐS thế chấp khi vẫn công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, mặc dù cơ quan có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp do có sai sót về diện tích đất và thủ tục cấp. Trong Quyết định số 05/2018/KDTM-GĐT ngày 18/5/2018, tại trang 4, HĐTPTANDTC đã nhận định, việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông C, bà T là do có sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp. “Tuy nhiên việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp phần đất đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông C, T. Mặt khác, trước khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T bị thu hồi, ông C, bà T đã thế chấp quyền sử dụng đất này cho Ngân hàng. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T với Ngân hàng tuân thủ đúng quy định pháp luật nên Hợp đồng này có hiệu lực pháp luật.”.

Tác giả cho rằng, đường lối xét xử nói trên của tòa án tại Quyết định số 05/2018/KDTM-GĐT là phù hợp, chính vì vậy, việc phát triển Quyết định này thành Án lệ số 36/2020/AL để trở thành “khuôn mẫu” trong hoạt động xét xử của Tòa án đối với những vụ việc tương tự là giải pháp đúng đắn. Bởi lẽ, tòa án cần hướng đến bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp trên BĐS thế chấp, hay nói cách khác, cần thừa nhận và bảo vệ hiệu lực của hợp đồng thế chấp BĐS trong trường hợp bên nhận thế chấp đã tin vào thông tin về BĐS của hệ thống đăng ký mà thiết lập giao dịch thế chấp. Đây là nguyên tắc

246Khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng năm 2006 và khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 đều quy định, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

247Trước đó, khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã quy định, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Nội dung này tiếp tục được Luật Đất đai năm 2013 kế thừa tại khoản 3 Điều 188 với quy định, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

bảo vệ hiệu lực công tín trong đăng ký BĐS mà quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình khi người này đã căn cứ vào thông tin tài sản đã được đăng ký để xác lập, thực hiện giao dịch (có sự chuyển giao tài sản) tại khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 là một ví dụ điển hình. Trong trường hợp này, vì Ngân hàng đã tin vào thông tin trên giấy chứng nhận đã cấp cho bên thế chấp, đồng thời, biện pháp thế chấp đã xác lập hiệu lực (hiệu lực giữa hai bên và hiệu lực đối kháng với người thứ ba) trước khi Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận, nên việc tòa công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là phù hợp. Quan điểm xét xử này cũng được tòa án áp dụng tại Bản án dân sự phúc thẩm số 1258/2014/DS-PT ngày 22/9/2014 của TAND thành phố Hồ Chí Minh. Trong bối cảnh khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 chưa quy định một cách minh thị vấn để bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp trong trường hợp đã tin vào thông tin về tài sản thế chấp đã đăng ký mà xác lập giao dịch, việc phát triển Quyết định số 05/2018/KDTM-GĐT thành Án lệ số 36/2020/AL để bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp trên BĐS thế chấp là cần thiết và có ý nghĩa rất lớn trong việc định hướng quan điểm xét xử của các cấp tòa án khi giải quyết các tranh chấp tương tự.

Thứ tư, tòa án đã áp dụng pháp luật đúng khi xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật, biện pháp thế chấp có hiệu lực giữa các bên đối với trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng trên đất còn có tài sản thuộc sở hữu của người khác khi hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật, qua đó công nhận quyền xử lý BĐS thế chấp của bên nhận thế chấp. Đường lối xét xử này được thể hiện trong Quyết định giám đốc thẩm số 01/2017/KDTM-GĐT ngày 01/3/2017 của HĐTP TANDTC và đã được phát triển thành Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp248. Phán quyết này được đưa ra dựa trên quy định của mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về xử lý đồng thời quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (đã được pháp điển hóa thành khoản 2 Điều 325 BLDS 2015). Bên cạnh đó, để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên, tòa án còn đưa ra định hướng xử lý BĐS thế chấp theo hướng, trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác, không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng). Quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp và trao cho bên sở hữu nhà không phải là bên thế chấp quyền ưu tiên mua khi bên nhận thế chấp thực hiện việc xử lý BĐS thế chấp vừa phù hợp quy định của pháp luật, vừa thể hiện tính hợp lý, sự nhân văn trong phán quyết của tòa án.

248Quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28/12/2017 của Chánh án TANDTC.

3.1.2.2. Một số hạn chế trong áp dụng pháp luật về thế chấp bất động sản để giải quyết tranh chấp

Thứ nhất, về giải quyết tranh chấp trong việc xác định bất động sản thế chấp.

Trong vụ việc tranh chấp giữa Ngân hàng A với Công ty B được giải quyết tại Quyết định giám đốc thẩm số 01/2017/KDTM-GĐT ngày 01/3/2017 của HĐTPTANDTC, các cấp tòa án đã có quan điểm rất khác nhau trong việc nhận diện BĐS thế chấp. Theo Quyết định giám đốc thẩm số 01/2017/KDTM-GĐT, ông H và bà N thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cho Công ty B nhưng trên đất còn có tài sản thuộc sở hữu của anh Trần Lưu H2 và anh Trần Minh H (là căn nhà 3,5 tầng). Tại Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST ngày 24/9/2013, TAND thành phố Hà Nội đã thừa nhận tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp khi ra phán quyết, nếu công ty B không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì “Ngân hàng A có quyền yêu cầu Cục thi hành án dân sự thành phố Hà Nội xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật là quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở cấp cho ông H và bà N”249. Tuy không nói rõ nhưng từ quyết định nói trên, có thể hiểu, theo Bản án này, việc xử lý chỉ thực hiện đối với tài sản được ghi nhận trên giấy chứng nhận đã cấp cho ông H và bà N, không bao gồm căn nhà 3,5 tầng do anh Trần Lưu H2 và anh Trần Minh H tạo lập vì căn nhà này chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận tại thời điểm thế chấp. Như vậy, tuy chưa nhận định rõ ràng nhưng từ nội dung Bản án cho thấy, TAND thành phố Hà Nội đã xác định BĐS thế chấp chỉ bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của ông H và bà N theo giấy chứng nhận đã cấp. Trái ngược với quan điểm nói trên, tại Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 07/7/2014, Tòa Phúc thẩm TANDTC tại Hà Nội đã hủy phần quyết định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của Bản án sơ thẩm, giao TAND thành phố Hà Nội xét xử lại và xác định lại phần tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của ông H, bà N làm tài sản thế chấp. Không đồng ý với phán quyết này, HĐTPTANDTC tại Quyết định giám đốc thẩm số 01/2017/KDTM-GĐT ngày 01/3/2017 trong phần nhận định, đã cho rằng, “khi ký kết hợp đồng thế chấp, bên thế chấp (ông H, bà N) và bên nhận thế chấp (Ngân hàng) đều biết rõ trên thửa đất của ông H, bà N ngoài căn nhà 02 tầng đã được đăng ký quyền sở hữu thì trên đất còn có một căn nhà 3,5 tầng chưa được đăng ký quyền sở hữu nhưng các bên chỉ thỏa thuận thế chấp tài sản gồm quyền sử dụng đất và căn nhà 02 tầng gắn liền với đất. Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm xác định Hợp đồng thế chấp có một phần bị vô hiệu (phần có căn nhà 3,5 tầng) và giao hồ sơ cho TAND thành phố Hà Nội để xác minh, thu thập chứng cứ xác định phần tài sản hợp

249Quyết định giám đốc thẩm số 01/2017/KDTM-GĐT ngày 01/3/2017 của HĐTPTANDTC, tr.5-6. Nguồn:https://anle.toaan.gov.vn/webcenter/portal/anle/chitietanle?dDocName=TAND014315 (truy cập lúc 21h30 ngày 27/6/2020)