Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

“xấu” đi để được hưởng những “đặc quyền” do Nghị quyết số 42/2017/QH14 mang lại. Điều này tạo nên hiệu ứng tâm lý không tốt cho các bên cũng như thị trường xử lý BĐS thế chấp.

- (iii) Một số “đặc quyền” của Nghị quyết số 42/2017/QH14 được thiết kế nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc xử lý BĐS đối với các trường hợp thế chấp không đúng quy định của pháp luật230. Ví dụ như điểm b khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 đã trao cho VAMC, tổ chức tín dụng quyền chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án BĐS chỉ với điều kiện có quyết định giao đất, cho thuê đất mà không cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đó, theo quy định của điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, một trong các điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, Nghị quyết số 42/2017/QH14 đã gián tiếp thừa nhận quyền và nghĩa vụ giữa các bên, hay nói cách khác là hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp thế chấp không đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật Đất đai. Mặt khác, quy định nói trên của Nghị quyết số 42/2017/QH14 cũng cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khi người sử dụng đất không có giấy chứng nhận, nghĩa là, không đủ điều kiện chuyển nhượng theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Cách tiếp cận này tạo ra tiền lệ rất nguy hiểm cho thị trường xử lý nợ có bảo đảm bằng BĐS, đồng thời phá vỡ nguyên tắc pháp chế trong giao lưu dân sự. Cụ thể, cơ chế cho phép xử lý BĐS thế chấp trong trường hợp thế chấp trái quy định của luật, một mặt, xung đột với quy định của BLDS 2015 về hiệu lực của giao dịch dân sự và thẩm quyền xác định hiệu lực của giao dịch dân sự (vô hiệu hay có hiệu lực) của Tòa án, mặt khác, cơ chế này, vô hình chung tạo nên tâm lý không lành mạnh trong hoạt động xử lý nợ. Bởi lẽ, thay vì xác định giao dịch vô hiệu do không tuân thủ quy định của luật, thì Nghị quyết số 42/2017/QH14 lại thừa nhận hiệu lực, thậm chí trao cho bên nhận thế chấp những đặc quyền cao hơn để xử lý BĐS thế chấp so với trường hợp xử lý BĐS thế chấp thông thường.

Thứ hai, hạn chế trong quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về xử lý bất động sản thế chấp.

- (i) BLDS 2015 tiếp cận xử lý BĐS thế chấp dựa trên lý thuyết trái quyền nên dẫn đến những tranh chấp, gây mất ổn định xã hội trong quá trình bên nhận thế chấp thực thi quyền xử lý.

Có thể nói, điều mà bên nhận thế chấp quan tâm là thu hồi giá trị BĐS thế chấp để bù đắp cho giá trị nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm, chứ không đơn thuần là thu hồi BĐS dưới phương diện vật chất. Tuy nhiên, BLDS 2015 lại chưa quy định về quyền theo đuổi của bên nhận thế chấp đối với giá trị BĐS thế chấp. Thay vào đó, các quy định của BLDS 2015 lại được thiết kế trong thiên hướng hỗ trợ bên nhận thế chấp kiểm soát và thu hồi trên phương diện vật chất của BĐS hơn là bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp đối với giá trị BĐS thế chấp. Theo đó, mặc dù, Điều 297 BLDS 2015 ghi nhận quyền truy đòi nhưng Điều 301 lại

230Thí điểm cũng là một cách để đánh giá nhu cầu của thực tiễn, từ đó tìm ra giải pháp xử lý BĐS phù hợp. Tuy nhiên, theo tác giả, nội dung thí điểm cũng cần phải được xây dựng dựa trên nền tảng lý thuyết khoa học chứ không nên tiếp cận dưới giác độ là giải pháp để hợp thức hóa cho các hành vi thế chấp BĐS không đúng quy định của pháp luật.

nhấn mạnh về nghĩa vụ giao tài sản (BĐS) cho bên nhận thế chấp để xử lý chứ không ghi nhận quyền theo đuổi, quyền xử lý (quyền bán) BĐS thế chấp ngay cả khi BĐS đang do bên thế chấp hoặc bên thứ ba nắm giữ và kiểm soát. Điều này dẫn đến bên nhận thế chấp luôn có mong muốn nắm giữ thực tế BĐS thế chấp để xử lý. Thế nên, việc xử lý BĐS thế chấp mới được hình dung với khung cảnh: “chủ nợ mà muốn thu giữ tài sản (BĐS) hẳn phải đến nơi với một đoàn vệ sĩ tư nhân vai u thịt bắp, thậm chí có vũ trang gậy gộc, và sẵn sàng ứng chiến”231. Dĩ nhiên, hình ảnh này không phải là mong muốn và mục tiêu hướng đến của xã hội dân sự văn minh, tôn trọng và đề cao tinh thần thượng tôn pháp luật của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa. Bên cạnh đó, việc thu hồi BĐS thế chấp khi chưa có bản án, quyết định của tòa án (trong giai đoạn tiền tố tụng) luôn gặp khó khăn và tranh chấp, thậm chí nhiều trường hợp còn bị cho là phạm tội xâm phạm chỗ ở của công dân, tội chiếm giữ trái phép tài sản232. Điều này cho thấy, việc tiếp cận quan hệ xử lý BĐS từ lý thuyết trái quyền của BLDS 2015 có nguy cơ dẫn đến việc xử lý BĐS không được diễn ra một cách trật tự, văn minh và có kiểm soát trong môi trường thượng tôn pháp luật của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 245 trang tài liệu này.

- (ii) Các quy định của BLDS 2015 về xử lý tài sản (BĐS) thế chấp được xây dựng dựa trên lý thuyết trái quyền nên việc xử lý BĐS gặp khó khăn do phụ thuộc quá nhiều vào ý chí của bên thế chấp và người đang giữ BĐS, chưa đảm bảo quyền xử lý BĐS thế chấp của bên nhận thế chấp.

Một là, khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện quyền truy đòi BĐS thế chấp: Theo Điều 301 BLDS 2015, trường hợp người đang giữ BĐS thế chấp không giao BĐS thế chấp thì bên nhận thế chấp chỉ có thể truy đòi BĐS thế chấp thông qua thủ tục tư pháp tại Tòa án, trừ trường hợp luật có quy định khác. Như vậy, việc thực thi quyền truy đòi BĐS thế chấp của bên nhận thế chấp (với tư cách là vật quyền theo quy định của Điều 297 BLDS 2015) vẫn bị phụ thuộc và ràng buộc bởi hành vi thực hiện nghĩa vụ “giao” BĐS của người đang giữ BĐS. Bên nhận thế chấp vẫn chưa thể chủ động thực hiện quyền (một cách trực tiếp và ngay tức khắc) đối với BĐS thế chấp đúng như ưu thế và vị thế của vật quyền thế chấp so với trái quyền, mà việc thực thi quyền lại phụ thuộc vào sự thiện chí và hợp tác của bên thế chấp và người giữ BĐS thế chấp.

Cách tiếp cận từ nguyên lý trái quyền để xử lý mối quan hệ có tính chất vật quyền (quan hệ giữa bên nhận thế chấp với BĐS thế chấp) đã dẫn đến nhiều vướng mắc trong quá trình áp dụng. Bởi lẽ, xử lý BĐS thế chấp làm mất quyền sở hữu BĐS của bên thế chấp. Do vậy, bên thế chấp thường có thái độ thiếu thiện chí, bất hợp tác, thậm chí chây ỳ trong việc chuyển giao BĐS cho bên nhận thế chấp để xử lý. Trong khi đó, BLDS 2015 lại chưa ghi

231Nguyễn Ngọc Điện (2012), Quy định về xử lý tài sản bảo đảm trong Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và những vấn đề cần giải quyết tại Thông tư liên tịch hướng dẫn xử lý tài sản bảo đảm, Tài liệu Tọa đàm góp ý dự thảo Thông tư liên tịch về xử lý tài sản bảo đảm, Khánh Hòa.

232Nguồn: https://baophapluat.vn/su-kien-ban-luan/vpbank-giam-giu-nguoi-trai-phap-luat-xam-pham-cho-o-cua-cong-dan- 211461.html, truy cập lúc 10h ngày 27/6/2020.

nhận quyền xử lý BĐS thế chấp trong trường hợp BĐS đang thuộc quyền nắm giữ, kiểm soát của chủ thể khác. Thực tế này đã làm cho bên nhận thế chấp trở thành bên có “vị thế yếu” trước BĐS thế chấp. Trong quá trình sơ kết BLDS 2015 và tổng kết Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, việc thu hồi BĐS thế chấp để xử lý được đánh giá là một trong các khâu yếu nhất, là “điểm nghẽn” lớn nhất của quy định pháp luật về xử lý BĐS thế chấp và đây cũng là vấn đề nhận được đề nghị sửa đổi nhiều nhất từ các tổ chức tín dụng.

Hai là, khó khăn, vướng mắc trong việc thu hồi BĐS thế chấp trong trường hợp BĐS thế chấp được mua bán, chuyển nhượng: BLDS 2015 cho phép bên thế chấp được bán, chuyển nhượng BĐS thế chấp nếu có sự đồng ý của bên nhận thế chấp233 nhưng lại chưa quy định một cách minh thị biện pháp thế chấp tự động (đương nhiên) duy trì hiệu lực khi BĐS được chuyển dịch quyền sở hữu cho bên thứ ba. Điều này dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý đầy đủ cho bên nhận thế chấp thực thi quyền xử lý BĐS thế chấp trong trường hợp BĐS thế chấp bị dịch chuyển quyền sở hữu cho bên thứ ba thông qua các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.

Ba là, khó khăn, vướng mắc trong việc bán, chuyển nhượng BĐS thế chấp: BLDS 2015 chưa xây dựng cơ chế cho phép bên nhận thế chấp được trực tiếp thực hiện việc bán, chuyển nhượng BĐS thế chấp cho người mua khi xử lý BĐS thế chấp. Cơ chế này đã được áp dụng đối với quyền sử dụng đất nhưng lại chưa được quy định thành một nguyên tắc chung trong BLDS 2015234. Theo điểm b khoản 1 Điều 303 BLDS 2015, bên nhận thế chấp chỉ được quyền bán BĐS trong trường hợp các bên có thỏa thuận, chứ không phải là một quyền đương nhiên, có tính chất vật quyền (được quyền trực tiếp bán mà không phụ thuộc ý chí, thỏa thuận với bên thế chấp). Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 46 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 chưa quy định bên nhận thế chấp được quyền trực tiếp ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm mà chỉ quy định nguyên tắc chung, bên có quyền ký kết hợp đồng mua bán đấu giá tài sản là người có tài sản đấu giá. Điều này dẫn đến tình trạng, việc mua bán, chuyển nhượng BĐS thế chấp thông qua phương thức đấu giá phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu BĐS thế chấp, gây khó khăn, vướng mắc cho bên nhận thế chấp trong việc xử lý khi bên thế chấp không hợp tác, từ chối ký hợp đồng mua bán BĐS thế chấp với người mua.

- (iii) BLDS 2015 xây dựng cơ chế xử lý tài sản (BĐS) thế chấp trong thiên hướng ưu tiên bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp mà chưa tính đến sự hài hòa hóa hợp lý với việc bảo vệ lợi ích chính đáng, thiết yếu của bên thế chấp.

Việc xử lý BĐS thế chấp, bên cạnh mục tiêu bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp, cũng cần tính đến việc bảo vệ các quyền lợi chính đáng của bên thế chấp một cách hợp lý. Vì BĐS thế chấp là nơi ở, nơi tiến hành sản xuất kinh doanh của người dân nên việc xây dựng quy định về xử lý BĐS thế chấp cũng phải được đặt trong sự hài hòa hóa giữa tính “kinh tế”

233Khoản 5 Điều 321 BLDS 2015.

234Điểm a khoản 2 Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

và tính “nhân văn” của việc xử lý. Vì suy cho cùng, vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm không đồng nghĩa với vi phạm pháp luật. Do đó, việc xử lý BĐS thế chấp còn phải được tiếp cận trên quan điểm tránh đẩy con nợ vào bước đường cùng, ảnh hưởng đến chính sách an sinh xã hội và chính sách phát triển kinh tế của đất nước. Đây là vấn đề mà các nhà lập pháp cần phải tính đến khi thiết kế các quy định về xử lý BĐS thế chấp. Tuy nhiên, những nội dung này chưa được quan tâm xử lý đúng mức trong các quy định của BLDS 2015. Thậm chí một số cơ chế xử lý BĐS thế chấp trong BLDS 2015 thiên về bảo vệ bên nhận thế chấp mà chưa tính đến lợi ích chính đáng của bên thế chấp, ví dụ như Điều 325, Điều 326 bộ luật này cho phép xử lý đồng thời quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại, nhưng lại chưa quy định rõ cơ chế xử lý đối với số tiền thu được từ việc xử lý tài sản đồng thời, không phải là tài sản thế chấp, gây ảnh hưởng đến quyền của bên thế chấp.

- (iv) BLDS 2015 mới chỉ quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận thế chấp mà chưa có quy định mang tính nguyên tắc chung xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa bên nhận thế chấp với các bên khác có quyền và lợi ích hợp pháp đối với BĐS thế chấp. Điều này dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý trong việc phân định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa bên nhận thế chấp với các bên khác có quyền và lợi ích hợp pháp đối với BĐS thế chấp như Nhà nước (trong trường hợp bên thế chấp nợ thuế); người có công làm tăng giá trị BĐS thế chấp như nhà thầu thi công, bên cung cấp vật liệu, vật tư xây dựng cho công trình xây dựng là BĐS.

Thứ ba, hạn chế trong quy định của pháp luật chuyên ngành về xử lý bất động sản thế chấp.

- (i) Khoản 5 Điều 5 Luật Đấu giá năm 2016 quy định: “Người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.” Ngoài ra, theo quy định của khoản 2 Điều 46 luật này, “Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết giữa người có tài sản đấu giá với người trúng đấu giá hoặc giữa người có tài sản đấu giá, người trúng đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản nếu các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”. Điều này chưa tạo sự chủ động cho bên nhận thế chấp trong việc đưa BĐS thế chấp ra đấu giá cũng như ký kết hợp đồng mua bán BĐS đấu giá. Trường hợp bên thế chấp từ chối không hợp tác, việc xử lý BĐS thế chấp thông qua đấu giá sẽ rơi vào tình trạng bế tắc, khó khăn, thậm chí không thể thực hiện.

- (ii) Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 chưa quy định về thủ tục yêu cầu cưỡng chế giao vật (tài sản) là BĐS thế chấp một cách độc lập mà không cần phải khởi kiện vụ án dân sự. Dưới giác độ nào đó, có thể xem đây là quyền phái sinh của quyền truy đòi, có tính chất hỗ trợ bên nhận thế chấp trong trường hợp bên giữ tài sản không giao BĐS thế chấp. Tuy nhiên, theo tiếp cận của pháp luật thực định, nếu bên giữ BĐS thế chấp không giao BĐS thì bên nhận thế chấp chỉ được quyền khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng

thế chấp mà không được quyền yêu cầu tòa án thực hiện thủ tục cưỡng chế giao vật để bên nhận thế chấp thực hiện quyền xử lý. Về vấn đề này, Luật Thi hành án dân sự một số nước như Nhật Bản đã quy định về lệnh chuyển giao BĐS235 với cơ chế, bên nhận thế chấp vẫn được quyền bán BĐS thế chấp ngay cả khi bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ BĐS không giao BĐS cho bên nhận thế chấp để xử lý. Sau khi bán, người mua BĐS thế chấp có quyền yêu cầu tòa án ra lệnh chuyển giao BĐS và cưỡng chế thi hành việc chuyển giao BĐS nếu chủ sở hữu không giao BĐS cho người mua. Quy định này tạo cơ chế hỗ trợ cho bên nhận thế chấp thực thi quyền trên BĐS thế chấp. Tuy nhiên, vấn đề này chưa được quy định trong pháp luật tố tụng và thi hành án của Việt Nam, dẫn đến tình trạng bên nhận thế chấp gặp khó khăn trong việc tự mình tiếp cận, thu hồi BĐS thế chấp để xử lý do hoạt động này không được thực thi dưới sự hỗ trợ của quyền lực Nhà nước. Bên cạnh đó, việc tự mình tiếp cận, thu hồi BĐS dễ khiến bên nhận thế chấp gặp rủi ro do nguy cơ rơi vào tình trạng bị “hình sự hóa” và đồng nhất với tội xâm phạm chỗ ở của người khác. Trên phương diện khác, hoạt động này cũng dễ bị chính bên nhận thế chấp lạm dụng, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên thế chấp và nguy cơ mất ổn định xã hội.

- (iii) Pháp luật đất đai có sự thiếu thống nhất về lý thuyết tiếp cận khi quy định về quyền xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của bên nhận thế chấp. Theo điểm a khoản 2 Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, trường hợp bên nhận thế chấp không thể xử lý quyền sử dụng đất thế chấp theo thỏa thuận thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp. Quy định này cho thấy, Nghị định số 43/2014/NĐ- CP đã tiếp cận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế chấp theo lý thuyết vật quyền khi cho phép bên nhận thế chấp chủ động, trực tiếp thực thi quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần phụ thuộc vào ý chí của bên thế chấp. Điều này tạo nên tính hiệu quả và hiệu lực thi quyền của bên nhận thế chấp trên quyền sử dụng đất thế chấp. Tuy nhiên, trái ngược với nỗ lực tăng cường tính chủ động của bên nhận thế chấp của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất thế chấp lại tiếp cận theo nguyên lý trái quyền khi thiết kế thành phần hồ sơ phải có những giấy tờ thể hiện ý chí (đồng ý) của bên thế chấp, dẫn đến tình trạng “nghịch lý” đó là, bên nhận thế chấp, mặc dù được quyền trực tiếp chuyển nhượng theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhưng lại không được quyền trực tiếp, chủ động làm thủ tục chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng vì hồ sơ chuyển nhượng có những giấy tờ phụ thuộc vào ý chí của bên thế chấp236. Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính và Thông tư số 33/2017/TT- BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định

235Điều 83 Luật Thi hành án dân sự của Nhật Bản.

236Quy định này cũng không phù hợp với quy định của khoản 2 Điều 70 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và khoản 2 Điều 12 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN.

chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai, hồ sơ đăng ký (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất do xử lý nợ phải có văn bản bàn giao tài sản thế chấp theo thỏa thuận (điểm c khoản 5 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT); văn bản bàn giao tài sản mua bán nợ hoặc văn bản giải quyết của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp không thỏa thuận được việc bàn giao tài sản mua bán nợ (điểm đ khoản 8 Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT- BTNMT). Quy định nói trên của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMTvà Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT đã vô hiệu hóa và phủ định quyền chủ động xử lý BĐS thế chấp của bên nhận thế chấp, dẫn đến quyền sử dụng đất thế chấp sau khi xử lý không thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu cho bên mua nếu không có sự hợp tác của bên thế chấp. Trên thực tế, có nhiều trường hợp, không thể thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu cho người mua, mặc dù sau hơn một năm kể từ ngày trúng đấu giá thành vì cơ quan thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu yêu cầu phải có văn bản bàn giao tài sản thế chấp theo thỏa thuận237. Trong khi đó, việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp dẫn đến bên thế chấp mất quyền sở hữu BĐS thế chấp nên bên thế chấp thường chây ỳ, không hợp tác trong việc ký văn bản bàn giao tài sản thế chấp. Điều này dẫn đến tình trạng, vì thủ tục chuyển quyền sở hữu không thực hiện được nên bên bán yêu cầu bên nhận thế chấp hủy hợp đồng mua bán tài sản, trả lại tiền mua tài sản, lãi suất đối với số tiền đã thanh toán để mua tài sản và bồi thường thiệt hại. Thực tế này đã gây nên tâm lý không muốn mua tài sản thế chấp bị xử lý, dẫn đến tính thanh khoản của tài sản thế chấp thấp, làm chậm và tắc nghẽn quá trình xử lý nợ xấu,238 gây tốn kém thời gian và chi phí xử lý BĐS thế chấp cho bên nhận thế chấp.

Trước thực tế này, các bên liên quan đã có những ứng xử và cách tiếp cận rất khác nhau. Trong khi, các tổ chức tín dụng nhận thế chấp đề xuất dùng biên bản thu giữ tài sản thế chấp thay cho văn bản bàn giao tài sản thế chấp trong thành phần hồ sơ chuyển quyền sở hữu, thì cơ quan trực tiếp thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu (Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội) không đồng ý với đề xuất này và từ chối thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu BĐS thế chấp cho bên mua nếu trong thành phần hồ sơ thiếu biên bản bàn giao tài sản thế chấp. Nhằm tháo gỡ vướng mắc nêu trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Công văn đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội239 chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai khi giải quyết thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất do xử lý nợ hợp đồng thế chấp đối với khoản nợ xấu, trường hợp không có văn bản bàn giao tài sản thế chấp do bên thế chấp không ký vào văn bản đó, dẫn đến không thể bàn giao BĐS thế chấp cho bên nhận thế chấp thì sử dụng biên bản thu giữ tài sản thế chấp thay thế cho văn

237Xem thêm: Danh mục tài sản bán đấu giá theo Nghị quyết số 42 vướng mắc trong quá trình sang tên trên địa bán thành phố Hà Nội (gửi kèm theo Công văn số 819/2019/CV-VPB ngày 20/5/2019 của Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường).

238Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (2019), Công văn số 196213/2019/CV-VPB (AMC) ngày 6/11/2019 (gửi UBTVQH) về việc không thể đăng ký sang tên tài sản cho người mua trúng đấu giá tài sản do tổ chức tín dụng tổ chức thu giữ và bán đấu giá tài sản bảo đảm theo Nghị quyết số 42 của Quốc hội, Hà Nội, tr.3.

239Bộ Tài nguyên và Môi trường (2020), Công văn số 1437/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 20/3/2020 về thành phần hồ sơ đăng ký biến động trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm (gửi Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội), Hà Nội.

bản bàn giao tài sản thế chấp. Đây chỉ là giải pháp mang tính tình huống vì rõ ràng là, biên bản thu giữ tài sản thế chấp (thể hiện việc thu giữ đơn phương, không có sự đồng thuận của bên thế chấp) không phải là văn bản bàn giao tài sản thế chấp (có sự đồng thuận của bên thế chấp), đồng thời cũng không phải là văn bản của cơ quan có thẩm quyền theo như yêu cầu của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT và Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT. Thực tế này cho thấy, việc thiếu thống nhất trong tiếp cận của pháp luật đất đai về quyền xử lý quyền sử dụng đất của bên nhận thế chấp dẫn đến quy định về xử lý BĐS thế chấp mang đậm tính chất đối nhân, gắn chặt với việc thực thi quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong biện pháp thế chấp hơn là tạo lập cơ chế pháp lý thực thi quyền xử lý BĐS thế chấp (có tính chất vật quyền) một cách chủ động của bên nhận thế chấp, dẫn đến những khó khăn và vướng mắc trong quá trình thực thi quyền của bên nhận thế chấp.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Pháp luật hiện hành về thế chấp BĐS đã thiết lập được khuôn khổ pháp lý quan trọng cho việc nhận diện BĐS thế chấp với tư duy cởi mở về việc thế chấp BĐS HTTTL. Bên cạnh đó, những vấn đề pháp lý về xác lập, thực thi biện pháp thế chấp BĐS và xử lý BĐS thế chấp cũng đã được quan tâm hoàn thiện. Cách tiếp cận bước đầu về thế chấp BĐS của BLDS 2015 theo nguyên lý vật quyền thể hiện sự nỗ lực của các nhà lập pháp trong việc thay đổi lý thuyết tiếp cận nhằm nâng cao hiệu quả của việc thực thi biện pháp thế chấp BĐS, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Có thể nói, đây chính là điểm nhấn, là bước tiến quan trọng của tiến trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về thế chấp BĐS, thể hiện sự tiệm cận gần hơn của pháp luật thực định Việt Nam với xu hướng vận động và phát triển pháp luật về thế chấp BĐS của thế giới.

Bên cạnh đó, thực tiễn thi hành cũng cho thấy, pháp luật về thế chấp BĐS còn hạn chế ở một số khía cạnh. Lý thuyết vật quyền chưa được vận dụng một cách triệt để, đồng bộ và xuyên suốt trong các quy định của BLDS 2015 cũng như pháp luật chuyên ngành, dẫn đến quy định của pháp luật về thế chấp BĐS chưa được xây dựng trên các chất liệu khoa học có tính đồng bộ và nhất quán. Cấu trúc pháp luật về thế chấp BĐS chưa thực sự khoa học và hợp lý, dẫn đến việc điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ thế chấp BĐS còn có điểm bất cập, chưa đem lại hiệu quả như mong muốn. Quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ trái quyền và vật quyền của biện pháp thế chấp BĐS còn nhiều hạn chế, chưa đảm bảo tính chủ động trong việc thực thi quyền của bên nhận thế chấp trên BĐS thế chấp, đặc biệt là trong xử lý BĐS thế chấp. Một số quy định của pháp luật chưa đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn, còn mâu thuẫn, chồng chéo với các quy định trong cùng một văn bản pháp luật cũng như với các văn bản pháp luật khác. Thực tế pháp lý này đã dẫn đến những vướng mắc, khó khăn trong quá trình áp dụng, làm giảm tính hiệu quả và vai trò của biện pháp thế chấp BĐS trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như bản chất vốn có của nó.

Những vướng mắc, bất cập của pháp luật về thế chấp BĐS đã được tác giả phân tích, bình luận và lý giải từ thực tiễn áp dụng pháp luật, trên cơ sở soi chiếu từ những vấn đề lý luận về thế chấp BĐS đã được nghiên cứu ở Chương 1, nhằm tạo căn cứ cho việc xây dựng các kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật được đề cập ở Chương 3 của Luận án.