Tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội

lời cam đoan

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các tư liệu, kết quả nghiên cứu của Luận án chưa được công bố ở bất kỳ tài liệu nào khác.

Tác giả

Trần Tú Cường

môc lôc

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 215 trang tài liệu này.

Lời cam đoan i

Môc lôc ii

Danh mục chữ viết tắt iii

Danh mục sơ đồ biểu bảng iv

Mở đầu 1

Chương 1. Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô

thị hoá 10

1.1. Đất đô thị và sự cần thiết tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước

đối với đất đai 10

1.2. Quản lý nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hoá 46

1.3. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới và một

số tỉnh, thành phố trong nước 60

Chương 2. Thực trạng Quản lý nhà nước đối với đất đai trong quá trình Đô thị hoá ở thành phố Hà nội từ khi có luật đất đai năm 1987 đến nay 72

2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xD hội của thành phố Hà Nội ảnh hưởng tới vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai trong quá trình

đô thị hoá 72

2.2. Thực trạng quản lý nhà nước đối với đất đai ở thành phố Hà Nội từ

khi có Luật đất đai năm 1987 đến nay 84

Chương 3. định hướng và giải pháp cơ bản tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai ở thành phố Hà

Nội trong thời gian tới 140

3.1. Dự báo về sự phát triển của thành phố Hà Nội và xu hướng biến

động của đất đô thị trong quá trình đô thị hoá ở thành phố Hà Nội 141

3.2. Định hướng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất

đai ở thành phố Hà Nội trong quá trình đô thị hoá 149

3.3. Một số giải pháp cơ bản nhằm tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hoá ở thành phố Hà Nội 168

Kết luận 192

Danh mục tài liệu tham khảo

Các công trình khoa học đD công bố của tác giả Phụ lục

Danh mục những chữ viết tắt

BĐS : Bất động sản

BCHTW : Ban chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam CNXH : Chủ nghĩa XD Hội

CHXHCN : Cộng hoà xD hội chủ nghĩa Việt Nam CNTB : Chủ nghĩa tư bản

CNH : Công nghiệp hoá

ĐTH : Đô thị hoá

ĐGHC : Địa giới hành chính

GPMB : Giải phóng mặt bằng

GCN : Giấy chứng nhận

HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng

HĐCP : Hội đồng Chính phủ

HĐND : Hội đồng nhân dân

HĐH : Hiện đại hoá

QLNN : Quản lý Nhà nước

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

QHSX : Quan hệ sản xuất

LLSX : Lực lượng sản xuất

TNHH : Trách nhiệm hữu hạn

TLSX : Tư liệu sản xuất

WTO : Tổ chức Thương mại Thế giới

SDĐ : Sử dụng đất

SHTN : Sở hữu tư nhân

SHTT : Sở hữu tập thể

SHNN : Sở hữu nhà nước

Sở TNMT&NĐ : Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Phòng TN&MT : Phòng Tài nguyên và Môi trường UBTVQH : Uỷ ban thường vụ quốc hội.

UBND : Uỷ ban nhân dân

NSDĐ : Người sử dụng đất

NXB : Nhà xuất bản

KTTT : Kinh tế thị trường

VNĐ : Tiền Việt Nam

USD : Tiền Mỹ

Danh mục các bảng biểu sử dụng trong luận án

Biểu 2.1. Chuyển đổi cơ cấu kinh tế thành phố Hà Nội (theo GDP giá thực tế) 77 Biểu 2.2. Tình hình sử dụng đất của một số loại đất chủ yếu trên địa bàn

thành phố Hà Nội 80

Biểu 2.3. Tổng hợp kết quả đo vẽ bản đồ Địa chính cơ sở ở thành phố Hà Nội 92

Biểu 2.4. Kết quả giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât nông nghiệp ở thành phố Hà nội (Theo Nghị định 64/CP) 96

Biểu 2.5. Kết quả kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất theo Nghị định số 60/CP ở thành phố Hà Nội (Thời điểm năm 1998) 97

Biểu 2.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị Hà Nội 98

Biểu 2.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở khu vực nông thôn thành phố Hà Nội (tính đến năm 2005) 99

Biểu 2.8. Tình hình sử dụng quỹ nhà đất chuyên dùng (Tổng hợp theo Quyết định 2841/QĐ-UB ngày 04/08/1995) 100

Biểu 2.9. Tổng hợp kế hoạch và kết quả thực hiện kế hoạch chuyển mục

đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang phát triển công nghiệp và

xây dựng đô thị ở thành phố Hà Nội – Giai đoạn 1996 - 2000 104

Biểu 2.10. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001 – 2005

ở thành phố Hà Nội 105

Biểu 2.11. So sánh giá đất ở tại một số thời điểm theo các Quyết định về khung giá đất của UBND thành phố Hà Nội – Từ năm 1994 - 2005 112

Biểu 2.12. Các khoản thu ngân sách từ đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

giai đoạn 1991-2006 118

Biểu 3.1. Dự báo nhu cầu sử dụng đất đô thị đến năm 2020 trên địa bàn thành phố Hà nội 147

Mở đầu

1. Tính cấp thiết của đề tài

Hà Nội là Thủ đô của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa (CHXHCN) Việt Nam, “là trung tâm đầu não chính trị - hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hoá, khoa học giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước, là nơi đặt trụ sở của các cơ quan Trung ương của Đảng và Nhà nước, các tổ chức chính trị - xã hội, các cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế và là nơi diễn ra các hoạt động đối nội, đối ngoại quan trọng của cả nước” 71-31. Trong sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước, thủ đô Hà Nội có vị trí quan trọng hàng đầu, không chỉ đóng góp tiềm lực kinh tế cho quốc gia, Hà Nội còn là nơi nghiên cứu, phát hiện và tổ chức thực hiện, nhân rộng những chủ trương đường lối kinh tế của Đảng, phục vụ việc hoạch định những chiến lược kinh tế của đất nước. Một trong những mục tiêu lớn đã được Đảng và Nhà nước đặt ra là xây dựng, phát triển Thủ đô xứng đáng với vị thế Thủ đô của đất nước có 100 triệu dân vào năm 2020. Chính vì vậy vấn đề đô thị hoá (ĐTH) ở thành phố Hà Nội không chỉ có ý nghĩa về mặt phát triển kinh tế, mà còn là mục tiêu, là động lực để xây dựng, phát triển thành phố Hà Nội “…văn minh, hiện đại, kế thừa và phát huy truyền thống lịch sử ngàn năm văn hiến Thăng Long - Hà Nội” [71-31].

Đất đai là nguồn nội lực quan trọng hàng đầu của sự nghiệp ĐTH không chỉ để đáp ứng nhu cầu về mặt bằng, mà còn là hàng hoá đặc biệt để khai thác nhằm tạo ra nguồn vốn đầu tư xây dựng và phát triển đô thị. Kể từ sau khi có Luật Đất đai năm 1987, đặc biệt sau Luật Đất đai năm 1993, tốc độ ĐTH ở Thành phố Hà Nội diễn ra ngày càng nhanh. Do ảnh hưởng của ĐTH, đất đai ở Hà Nội biến động mạnh cả về mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng. Diện tích đất nông nghiệp nông thôn thu hẹp dần, diện tích đất đô thị tăng lên nhanh chóng, quan hệ kinh tế đất đô thị cũng được tiền tệ hoá theo quy luật của KTTT. Quan hệ sử dụng đất đô thị có những phát sinh phức tạp mà nhiều khi đã vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước - đó là tình trạng tự chuyển

mục đích sử dụng đất trái pháp luật, sự quá tải của hạ tầng kỹ thuật đô thị; ô nhiễm môi trường; thiếu vốn đầu tư cho ĐTH… Đặc biệt đô thị phát triển không theo đúng mục tiêu định hướng của Nhà nước do công tác xây dựng và quản lý quy hoạch kém (trong đó có cả quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất). Giá cả đất đô thị trên thị trường bất động sản có những biến động rất phức tạp, gây ra những khó khăn cho phát triển kinh tế xã hội. Do biến động của quan hệ sử dụng đất trong quá trình ĐTH, tình hình chính trị - xã hội cũng có những biểu hiện xấu như: cách biệt giàu nghèo ngày càng lớn; tình trạng khiếu kiện ngày càng gia tăng, đặc biệt khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai chiếm tỷ lệ lớn… Để cải tạo và phát triển đô thị, Thành phố đã phải đầu tư hàng tỷ USD, trong đó chủ yếu là từ các nguồn vốn vay của các nhà đầu tư nước ngoài. Trong khi đó, nguồn vốn này không phải hoàn toàn được sử dụng để đầu tư trực tiếp cho các công trình đô thị, nó còn được sử dụng cho chi phí đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB). Để giải quyết vấn đề vốn đầu tư, từ năm 1997 thành phố Hà Nội đã thí điểm đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ). Chủ trương này đã góp phần tháo gỡ khó khăn về vốn đầu tư cho một số dự án trọng điểm. Tuy nhiên thực tế ở thành phố Hà Nội, vấn đề khai thác nguồn lực đất đai thông qua hình thức giao đất bằng đấu giá, đấu thầu nhằm đáp ứng nhu cầu về mặt bằng đất đai cho các nhà đầu tư và vốn đầu tư cho ĐTH chỉ mới ở mức làm điểm. Vai trò của Nhà nước trong quản lý, sử dụng đất với chức năng là đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai chưa rõ ràng, hiệu quả quản lý thấp; quan hệ kinh tế giữa đại diện sở hữu đất đai với người sử dụng đất (SDĐ) chưa minh bạch và nhiều bức xúc nảy sinh..., trong quá trình ĐTH ở thành phố Hà Nội. Đó là những nội dung cần được nghiên cứu và lý giải cả về lý luận và thực tiễn. Là cán bộ công tác nhiều năm về quản lý đất đai, quản lý đô thị tại thành phố Hà Nội, nghiên cứu sinh nhận thức: ĐTH và vấn đề đất đai trong quá trình ĐTH; quản lý nhà nước về đất đai trong nền KTTT ở nước ta trong đó có thành phố Hà Nội là những vấn đề mang tính cấp thiết hiện nay. Nhằm góp phần làm sáng tỏ những vấn đề nêu trên, nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài luận án là “Tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai trong quá trình Đô thị hoá ở thành phố Hà Nội”.

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất (TLSX) không thể thay thế được trong sản xuất nông lâm nghiệp, là mặt bằng để phát triển đô thị trong quá trình ĐTH.... Luật đất đai năm 1987 được ban hành trong hoàn cảnh công cuộc đổi mới toàn diện ở nước ta tiến hành từ năm 1986 đã đạt được những thành tựu ban đầu, trong đó nổi bật là những thành tựu về kinh tế. Nội dung quản lý nhà nước (QLNN) về đất đai trong nền KTTT định hướng XHCN đã được nghiên cứu khá toàn diện và rộng rãi. Tuy nhiên nội dung QLNN về đất đai trong quá trình ĐTH trong điều kiện phát triển nền KTTT và hội nhập kinh tế thế giới, trong phạm vi một đô thị cụ thể như thành phố Hà Nội, còn chưa có nhiều công trình nghiên cứu một cách hệ thống và toàn diện.

Ở giác độ nghiên cứu lý luận về quan hệ sở hữu đất đai trong thời kỳ quá độ lên CNXH, trong điều kiện nền KTTT đã có nhiều công trình nghiên cứu quan trọng công phu của các Bộ, các Viện nghiên cứu, các nhà khoa học như: đề tài nghiên cứu “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách đất đai và sử dụng hợp lý quỹ đất đai” - năm 2000, của Tổng cục Địa chính và Viện nghiên cứu Địa chính, do TS.Chu Văn Thỉnh là chủ nhiệm đề tài; đề tài khoa học cấp nhà nước về “Thực trạng vấn đề sở hữu và phương hướng giải quyết ở nước ta hiện nay” - năm 2005, do PGS.TS Nguyễn Văn Thạo là chủ nhiệm đề tài; đề tài: “Lý luận địa tô và vận dụng để giải quyết một số vấn đề về đất đai ở Việt Nam” - năm 2005, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ thuộc Bộ Tài chính do Hà Quý Tình là chủ nhiệm.... Nhìn chung các nghiên cứu đã đề cập đến nội dung sở hữu toàn dân về đất đai gắn với nền KTTT ở nước ta, với mục tiêu tìm hiểu cơ sở khoa học, tham mưu cho Nhà nước ban hành các chính sách đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên về lý luận, các nghiên cứu trên cũng còn có những quan điểm chưa thống nhất như: có một số đề xuất cần xem xét để quy định có nhiều hình thức sở hữu về đất đai, khi nước ta là thành viên đầy đủ của WTO. Nền KTTT tự nó đòi hỏi các chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước phải phù hợp các quy luật của thị trường, nhằm thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế đất nước; có đề xuất nên

có hai hình thức sở hữu đất đai cơ bản ở nước ta là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân, vì quan hệ sở hữu đất đai này đang chiếm ưu thế trên thế giới và nước ta không nên là một ngoại lệ, khi xác định phát triển nền KTTT có vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước ở nước ta hiện nay… Quan điểm được thừa nhận hiện nay, được quy định thành luật là hình thức sở hữu toàn dân về đất đai, nhưng theo xu hướng mở rộng quyền sử dụng của người sử dụng đất đai tiệm cận với quyền sở hữu.

Về nội dung đất đai với tính chất là nguồn lực quan trọng của quá trình công nghiệp hoá (CNH), hiện đại hoá (HĐH) đất nước, trong điều kiện nền KTTT, cũng đã được nhiều tổ chức, cá nhân các nhà khoa học quan tâm nghiên cứu như: các công trình nghiên cứu của GS.TSKH Lê Đình Thắng (ĐH Kinh tế Quốc dân); GS.TS Nguyễn Đình Hương (ĐH Kinh tế Quốc dân); GS.TSKH Lê Du Phong (ĐH Kinh tế Quốc dân)… Trong đó có loạt bài nghiên cứu khá sâu nội dung này của TS.Nguyễn Dũng Tiến (Viện nghiên cứu Địa chính) – Ví dụ: Bài báo “Công tác địa chính – nhà đất một thời bất cập với thị trường BĐS”, năm 2006 hoặc bài: “Quan hệ sử dụng hợp lý đất đai khu vực nông thôn, một biện pháp vừa có tính trước mắt, vừa có tính lâu dài nhằm xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững ở Việt Nam”, năm 2005… Các nghiên cứu này chủ yếu đề cập đến nội dung phân bổ đất đai cho các ngành kinh tế và quản lý đất đai sao cho có hiệu quả; trong điều kiện nền kinh tế nước ta còn kém phát triển, đất đai là nguồn tài nguyên lớn nhất cần được khai thác một cách hiệu quả để phục vụ công cuộc phát triển kinh tế của đất nước.

Trong quá trình CNH, HĐH, tốc độ đô thị hoá mạnh, phát sinh mâu thuẫn về quyền lợi giữa người SDĐ bị thu hồi đất với quyền lợi của Nhà nước trong các chính sách về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất. Đã có nhiều công trình nghiên cứu của nhiều nhà khoa học và nhà quản lý về xây dựng chính sách đất đai trong quan hệ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta, nhằm góp ý kiến với Nhà nước xây dựng chính sách bồi thường đảm bảo công bằng xã hội, tạo điều kiện thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài như: bài viết có tên: “Một số ý kiến nhằm khắc phục sự trầm lắng của thị trường Bất động sản giai đoạn hiện nay”, năm 2006 của GS.TS Tô Xuân Dân (Viện nghiên cứu