Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 185

PHỤ LỤC 1 198

PHỤ LỤC 2 201

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Kể từ khi thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng năm 1986, chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, xuất hiện nhiều loại hình kinh doanh mới phát triển mạnh mẽ trong đó có kinh doanh bất động sản. Loại hình kinh doanh này có sức hấp dẫn do tỷ suất lợi nhuận trên một đồng vốn đầu tư cao. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam thời gian qua là minh chứng cho thấy, thị trường này đã và đang là thị trường trung tâm, là cầu nối có tính liên kết bền chặt với thị trường vốn, thị trường hàng hóa sức lao động, thị trường nguyên vật liệu và các loại hình thị trường dịch vụ khác trong nền kinh tế; chúng có sức hút lớn và có vai trò quan trọng trong việc kích thích và tạo đà cho thị trường khác trong nền kinh tế thị trường phát triển góp phần duy trì sự ổn định của kinh tế vĩ mô và thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế trong những năm qua.

Kinh tế tăng trưởng kéo theo mức sống của người dân không ngừng được cải thiện, nâng cao và do tác động tích cực của quá trình hội nhập quốc tế khiến du lịch trở thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước. Điều này đặt ra nhu cầu cung cấp một số lượng lớn các sản phẩm bất động sản du lịch chất lượng cao như khách sạn cao cấp, resort nghỉ dưỡng hạng sang, căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villas), nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse)… Nhận thấy đây là thị trường tiềm năng, có dư địa phát triển rất lớn nên nhiều nhà đầu tư, tập đoàn đầu tư kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước đã bỏ vốn đầu tư cung cấp nhiều sản phẩm bất động sản du lịch chất lượng cao. Phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển mạnh mẽ ở các địa phương ven biển có thế mạnh phát triển du lịch nghỉ dưỡng hoặc các khu vực, địa bàn có tiềm năng và thế mạnh về du lịch rừng, du lịch văn hóa truyền thống, văn hóa tâm linh, văn hóa ẩm thực và du lịch phục vụ cho vui chơi giải trí, khám phá, mạo hiểm… mà trước đây còn vắng bóng trên thị trường. Dự báo trong thời gian sắp tới, bất động sản du lịch tiếp tục có xu hướng phát triển mạnh cùng với sự phát triển kinh tế xã hội và đặc biệt là sự tăng trưởng của ngành du lịch. Bên cạnh ý nghĩa là hạ tầng phục vụ du lịch, bất động sản du lịch mang lại lợi ích lớn cho các

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 224 trang tài liệu này.

bên liên quan. Việc vận hành bất động sản du lịch góp phần giải quyết việc làm cho người lao động, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân. Trong bối cảnh kinh tế chia sẻ ngày càng trở nên phổ biến, bất động sản du lịch là hình thức đặc biệt thích hợp để gia tăng lợi nhuận đầu tư với các thỏa thuận chia sẻ kỳ nghỉ.

Pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời gian qua đã hình thành và thường xuyên có sự sửa đổi, điều chỉnh và đã tạo được khuôn khổ pháp lý để đưa thị trường bất động sản vào hoạt động có định hướng, có cơ chế pháp lý chung để các chủ thể gia nhập thị trường, để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh và tuân theo sự quản lý của nhà nước. Tuy nhiên, để có một hành lang pháp lý phù hợp và đồng bộ với thị trường có rất nhiều tính đặc thù về sản phẩm, về đầu tư và vận hành dự án như thị trường bất động sản du lịch thì thực sự là chúng ta đang thiếu vắng rất nhiều các chế định cụ thể. Thực tế cho thấy, hệ thống chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở nước ta chưa theo kịp với sự phát triển sôi động, mạnh mẽ của phân khúc thị trường này. Nhiều địa phương lúng túng trong quản lý các sản phẩm bất động sản du lịch, nhiều sản phẩm bất động sản du lịch ra đời, đã giao dịch trên thị trường song vẫn chưa có tên gọi một cách chính thức, nhiều điểm nghẽn và những rào cản của thị trường song chưa có cơ chế pháp lý hoặc có nhưng không đầy đủ, cụ thể và phù hợp để giải quyết có hiệu quả. Khách quan có thể khẳng định rằng, thị trường bất động sản du lịch đã và đang còn khoảng trống lớn về định hướng chiến lược hoàn thiện, phát triển. Hàng loạt các vấn đề, câu hỏi được đặt ra cho thị trường bất động sản du lịch hiện chưa có câu trả lời thỏa đáng như: thế nào là bất động sản du lịch, gồm các sản phẩm nào, nhà đầu tư tiếp cận đất đai thông qua phương thức nào là hợp lý để thực hiện các dự án đầu tư cho từng loại hình sản phẩm bất động sản du lịch trên cơ sở của sự nhất quán mà không tạo ra những “tiền lệ riêng có ở các địa phương”; vấn đề xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản du lịch cho khách hàng; trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện các cam kết với khách hàng mua bất động sản du lịch... Cùng với đó, nhu cầu cần phải có một hệ thống pháp luật mà trong đó quyền tự do kinh doanh được bảo đảm, thị trường được bình ổn, bảo vệ được quyền lợi của các bên liên quan, bảo đảm hiệu lực, hiệu quả

quản lý nhà nước tránh sự tùy tiện. Hơn thế, với mong muốn một hành lang pháp lý toàn diện, thống nhất, và phù hợp, có khả năng thích ứng cao với sự phát triển ngày càng đa dạng của thị trường, thu hút được ngày càng nhiều nhà đầu tư lớn trong nước và nước ngoài nhằm biến những vùng đất “chết”, những vùng đất đang bị “bỏ quên” thời gian qua thành vùng những vùng đất tươi mới, biến các bất động sản đang ở dạng nguyên thủy, tiềm năng thành những bất động sản có giá trị, trên nền tảng của sự phát triển bền vững; góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, đóng góp vào sự tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội và nâng cao đời sống nhân dân.

Từ thực trạng thiếu vắng các chế định pháp luật cụ thể để điều chỉnh các vấn đề phát sinh và đòi hỏi của thị trường bất động sản du lịch như đã đề cập ở trên, cùng với những mong muốn và kỳ vọng về một thị trường bất động sản du lịch trong tương lai phát triển lành mạnh và thịnh vượng, góp phần quan trọng đưa đất nước Việt Nam trở thành cường cuốc du lịch trong tương lai, Nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài “Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam” làm luận án tiến sỹ luật học.

2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1. Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận án là:

Thứ nhất, xây dựng nền tảng lý luận pháp luật để điều chỉnh đối với thị trường bất động sản du lịch.

Thứ hai, tìm ra những hạn chế, bất cập trong quy định của hệ thống pháp luật hiện hành, cùng với những điểm nghẽn trong thực tiễn thực thi pháp luật thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nói riêng và nguyên nhân của những hạn chế, bất cập đó.

Thứ ba, tìm kiếm giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch theo hướng cụ thể, đầy đủ và toàn diện, đảm bảo sự quản lý hiệu quả của Nhà nước đối với thị trường, đảm bảo các quy luật của thị trường và hội nhập quốc tế; đảm bảo sự an toàn cho các chủ thể tham gia thị trường; khai thác tối đa tiềm năng và thế mạnh của phân khúc thị trường bất động sản du lịch trên cơ sở của sự phát triển bền vững.

2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, Luận án xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể như sau:

Thứ nhất, hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về bất động sản du lịch, thị trường bất động sản du lịch và lý luận pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch trên cơ sở luận bàn về các khái niệm, các thuật ngữ, về vai trò của thị trường bất động sản du lịch đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và sự cần thiết khách quan của sự điều chỉnh bằng pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch; xác định rõ nội dung, yêu cầu của pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản du lịch. Nghiên cứu các cơ sở lý thuyết và giả thuyết nghiên cứu để nhận diện rõ hơn về xu thế phát triển thị trường bất động sản du lịch và dự báo xu hướng điều chỉnh của pháp luật đối thị trường bất động sản du lịch;

Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch, đặc biệt là pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch. Qua đó nhằm đánh giá khách quan những kết quả đạt được và đặc biệt chỉ rõ những hạn chế, bất cập, những khoảng trống của pháp luật điều chỉnh đối với thị trường bất động sản du lịch, những hệ lụy phát sinh từ thực tiễn của thị trường này trên cơ sở nhận diện rõ nguyên nhân của thực trạng đó.

Thứ ba, luận án đưa ra định hướng và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch trong thời gian tới dựa trên sự phân tích, đánh giá thực trạng về thị trường bất động sản du lịch, về hệ thống pháp luật điều chỉnh bất động sản du lịch và gắn chặt với mục tiêu và chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của đất nước trên nền tảng của của nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế theo định hướng của Đảng đề ra, với chiến lược phát triển ngành du lịch Việt Nam trong tương lai.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là:

- Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện pháp luật về

kinh doanh bất động sản nói chung và pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

- Nghiên cứu các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch trong tổng thể pháp luật liên ngành, bao gồm cả pháp luật điều chỉnh chung đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh như: Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự, cho đến các quy định điều chỉnh trực tiếp đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch được cụ thể trong các Luật chuyên ngành như: Luật Kinh doanh bất động sản; Luật Du lịch; Luật Đất đai; Luật Bảo vệ Môi trường; Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch năm và các văn bản hướng dẫn thi hành … để có đánh giá toàn diện về ưu điểm, hạn chế của pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch hiện hành.

- Nghiên cứu pháp luật và kinh nghiệm quản lý, phát triển thị trường bất động sản du lịch của một số quốc gia trên thế giới và xu hướng điều chỉnh pháp luật đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới để có những đề xuất cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch ở Việt Nam.

- Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở nước ta để đánh giá ưu điểm, bất cập trong thực thi pháp luật; đồng thời nhận diện được những nhu cầu, đòi hỏi khách quan của thị trường bất động sản du lịch, từ đó đề xuất giải pháp hợp lý và hiệu quả trong xây dựng, hoàn thiện pháp luật và trong thực tiễn phát triển thị trường bất động sản du lịch.

3.2. Phạm vi nghiên cứu

Đề tài “Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam” có phạm vi nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật như pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở, pháp luật du lịch và pháp luật kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong quỹ thời gian cho phép và để phù hợp với dung lượng của một luận án tiến sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu ở một số vấn đề cụ thể sau:

- Về các văn bản pháp luật: Luận án giới hạn nghiên cứu các quy định liên quan trực tiếp tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch của các chủ thể

đầu tư thông qua các chế định cụ thể được quy định trong một chuỗi các văn bản mang tính liên ngành như đã được đề cập trong mục đối tượng nghiên cứu. Các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản trước thời điểm năm 2014 cũng được nghiên cứu nhằm đánh giá, so sánh, làm rõ sự phát triển của pháp luật về kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ lịch sử. Cùng với đó, việc nghiên cứu và cập nhật các văn bản mới nhất cho đến thời điểm luận án hoàn thành và các Dự thảo về sửa đổi các Luật có liên quan cũng được Luận án chú trọng, nghiên cứu nhằm đảm bảo tính thời sự của vấn đề nghiên cứu.

- Về nội dung: Pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch là một hệ thống pháp luật rộng lớn mang tính liên ngành, được điều chỉnh ở nhiều khía cạnh khác nhau: quản lý nhà nước, quản lý thị trường, điều chỉnh hoạt động kinh doanh của chủ thể đầu tư đối với các sản phẩm bất động sản du lịch. Luận án không nghiên cứu hoạt động kinh doanh các cơ sở lưu trú và các các dịch vụ du lịch khác.

- Về không gian: Luận án nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch trong phạm vi cả nước.

- Về thời gian: Luận án nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch từ năm 2006 (năm ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006) đến nay.

4. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Luận án được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác- Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm đường lối của Đảng và Nhà nước về nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế, về định hướng phát triển thị trường bất động sản. Để đạt được kết quả nghiên cứu, tác giả luận án đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây:

i) Phương pháp hệ thống, liên ngành được sử dụng xuyên suốt toàn bộ các chương của luận án.

ii) Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận được sử dụng xuyên suốt toàn bộ các chương của luận án.

iii) Phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích…

được sử dụng tại Chương 1 khi đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài và cơ sở lý thuyết của luận án.

iv) Phương pháp thu thập, phân tích, so sánh, diễn giải được sử dụng chủ yếu tại Chương 3 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch và thực tiễn thi hành tại Việt Nam.

v) Phương pháp lịch sử được sử dụng để nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam tại Chương 2 luận án.

vi) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp phân tích, phương pháp bình luận… được sử dụng chủ yếu tại Chương 4 giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam.

5. Những đóng góp mới của luận án

Là công trình nghiên cứu đầu tiên ở cấp độ luận án tiến sĩ về đề tài Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam, với sự nghiên cứu độc lập và nghiêm túc, luận án có những đóng góp mới cơ bản sau đây:

Thứ nhất, luận án là công trình đầu tiên nghiên cứu tổng thể, toàn diện, có tính hệ thống các tiền đề lý luận về bất động sản du lịch, thị trường bất động sản du lịch và lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch dựa trên nền tảng của các học thuyết về kinh tế, về thị trường với phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước pháp quyền Xã hội chủ nghĩa.

Thứ hai, luận án nghiên cứu pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch trong tổng thể hệ thống pháp luật liên ngành, đa ngành có mối liên hệ đan xen, tác động và chi phối trực tiếp tới thị trường bất động sản du lịch nói chung và tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng. Các luận giải về thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch được kết hợp với việc đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật kinh doanh bất động sản thông qua những vụ việc phát sinh trên thực tế và những “nút thắt” chưa được tháo gỡ trên thị trường bất động sản du lịch hiện nay.