Sơ Lược Về Lịch Sử Hình Thành Và Phát Triển Các Quy Định Của Pháp Luật

quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.” Khác với các quy định cũ giá đất tư vấn chỉ được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất.

Thực tế trong cơ chế thị trường tại Việt Nam hiện nay, giá đất giao dịch rất quan trọng. Đó là mức giá do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các bên tham gia giao dịch có quyền thỏa thuận với nhau về giá trị quyền sử dụng đất trên tinh thần tự do, tự nguyện và không trái các quy định của pháp luật. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và những người có liên quan, Nhà nước không can thiệp quá sâu vào các giao dịch mà chỉ có những tác động cần thiết để đảm bảo giá đất phản ánh đúng giá của thị trường.

Như vậy, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định ( giá đất do Nhà nước quy định); đấu giá quyền sử dụng đất; tư vấn xác định giá đất và người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, hình thức định giá đất

Dựa trên các mục đích sử dụng khác nhau sẽ có nhiều hình thức định giá đất, do đó việc định giá đất được áp dụng trong từng hoàn cảnh sẽ có kết quả khác nhau. Trong khóa luận này, em xin phép đề cập tới hai hình thức định giá đất, đó là: định giá đất hàng loạt và định giá đất cá biệt. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ cũng quy định hai hình thức định giá đất này. Hình thức định giá đất hàng loạt sử dụng khi xây dựng khung giá đất và bảng giá đất. Hình thức định giá đất cá biệt sử dụng khi xác định giá đất cụ thể.

Định giá đất hàng loạt là biện pháp định giá đất cho một khu vực đất bằng cách lựa chọn một số địa điểm điển hình để định giá rồi từ đó suy ra giá đất của tất cả các vị trí khác nhau trên khu đất. Việc định giá tại một mảnh đất đã lựa chọn được thực hiện theo nguyên tắc và phương pháp định giá do pháp luật quy định.8 Kết quả định giá đất hàng loạt mang tính chính xác tương đối vì đây là kết quả của

8 Xem PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 50.

bài toán suy luận giá từ các địa điểm đã lựa chọn để định giá. Độ chính xác của kết quả suy luận phụ thuộc chủ yếu vào việc lựa chọn các địa điểm và phương pháp suy luận. Khi thực hiện biện pháp định giá đất hàng loạt phương pháp suy luận chủ yếu là phương pháp tuyến tính tức là dựa trên tỉ lệ của khoảng cách tới các điểm đã biết giá, vấn đề còn lại là lựa chọn các địa điểm định giá sao cho ở những vị trí điển hình về giá và đảm bảo đủ mật độ.9

Định giá đất cá biệt là việc thực hiện định giá đất cho một mảnh đất cụ thể theo các nguyên tắc và phương pháp định giá đất do pháp luật quy định. Do định giá đất là một hoạt động kỹ thuật đòi hỏi tính chuyên môn nghiệp vụ cao nên định giá cho một thửa đất phải do các định giá viên được cấp phép hành nghề thực hiện.10

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 82 trang tài liệu này.

Pháp luật đất đai tại Việt Nam có quy định về tư vấn giá đất thông qua nghiệp vụ định giá đất trong Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 115 Tư vấn xác định giá đất và Điều 116 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất. Theo đó, luật đã quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức tư vấn giá đất và giá đất do tư vấn xác định sẽ là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định giá đất. Điều đó đã khẳng định vai trò của tổ chức tư vấn giá đất bởi trong các quy định trước đây, giá đất tư vấn chỉ mang tính chất tham khảo. Với sự tham vấn của các tổ chức tư vấn, quy trình định giá đất của Nhà nước sẽ được rút ngắn, giá đất được đảm bảo sát với giá thị trường, và nhận được sự đồng thuận của người dân các tranh chấp, khiếu kiện về đất đai sẽ giảm bớt.

1.3 Sơ lược về lịch sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật Việt Nam về định giá đất giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2013

1.3.1. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987 đến trước khi ban hành Luật đất đai năm 1993

Trong thời gian này, thị trường bất động sản bắt đầu nhen nhóm ra đời trên cơ sở Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VI (năm 1986) về phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. Tuy nhiên các văn bản pháp luật đất đai thời kì này như Luật

9 Xem Đinh Thu Trang, Luận văn Thạc sĩ – Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội, năm 2012, trang 30.

10 Xem PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 53

Đất Đai năm 1987, Nghị định số 30/HĐBT/1989 ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng ( nay là Chính phủ) về hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 1987 vẫn mang nặng dấu ấn của cơ chế cũ, cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Các quan hệ nhà đất nặng nề cơ chế cấp phát, xin cho.

Luật Đất Đai đầu tiên của Việt Nam không thừa nhận giá trị của đất cũng như giá trị của quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất không được tự do dịch chuyển trên thị trường. Việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó.Việc chuyển quyền sử dụng đất đai nếu ở nông thôn thì do Uỷ ban nhân dân xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định.11

Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp sau đây: tổ chức sử dụng đất bị giải thể, chuyển đi nơi khác, hoặc bị thu hẹp mà giảm nhu cầu sản xuất; tất cả số người trong hộ sử dụng đất đã chuyển đi nơi khác hoặc đã chết; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao; thời hạn sử dụng đất đã hết; người sử dụng đất không sử dụng đất được giao trong 6 tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép; người sử dụng đất vi phạm nghiêm trọng những quy định về sử dụng đất; đất giao không đúng thẩm quyền quy định; cần sử dụng đất cho nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội.12

Trong trường hợp thu hồi đất, người được giao đất phải đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật.13

11 Xem Điều 16 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988 12 Xem Điều 14 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988 13 Xem Điều 48 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988

Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác.14

Trong 57 điều của Luật Đất Đai năm 1987 và các văn bản hướng dẫn không có điều khoản nào quy định cụ thể về định giá đất. Thực trạng pháp luật trong giai đoạn này cho thấy sự thiếu vắng các nền tảng pháp lý cần thiết cho công tác định giá đất. Điều này dẫn đến các giao dịch “ngầm” về đất đai khi các quy định pháp luật không đáp ứng được nhu cầu về chuyển dịch đất đai của thị trường. Vì vậy, có thể nói, pháp luật về định giá đất trong giai đoạn này kém phát triển.

1.3.2. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003

Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản thực sự có bước chuyển mình và được định hướng trong một trật tự pháp lý kể từ khi Hiến pháp năm 1992 ra đời. Hiến pháp ghi nhận quyền sở hữu toàn dân về đất đai ( Điều 17) và thừa nhận quyền sử dụng đất có thể chuyển dịch. Theo đó, Luật Đất đai năm 1993 ra đời có quy định tại Khoản 2 Điều 3: “ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Điều này cho thấy đất đai bắt đầu được xác định là có giá. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng tạo tiền đề cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng vận động trong hành lang pháp lý của Nhà nước.

Luật Đất đai năm 1993 có quy định: căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất được phân thành các loại: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng.15 Như vậy Nhà nước xác định giá các loại đất trên cơ sở 06 loại. Đây là căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.

Trong giai đoạn này, trên thị trường không có các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất vì pháp luật chỉ quy định giá đất do Nhà nước quy định. Theo Điều 12 Luật Đất đai năm 1993: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển

14 Xem Điều 49 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988

15 Xem Điều 11 Luật Đất đai số 24/L-CT ngày 14/07/1993

quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá từng loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian.”

Luật Đất đai năm 1993 quy định đất có giá là một bước tiến đáng kể so với các quy định pháp luật trước đây nhưng chưa đưa được giá đất hướng tới giá do thị trường xác định, điều này tạo nên khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ, tích trữ trong sử dụng đất đai và xuất hiện tham nhũng trong quản lý đất đai.16

Đến năm 1994, Nhà nước mới quyết định bước đi cụ thể về quá trình công nghiệp hóa đất nước đến năm 2000.17 Từ đây, thực tế của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đã cho thấy hệ thống pháp luật đất đai hiện hành không đáp ứng được yêu cầu của quá trình đầu tư và phát triển dựa trên cơ chế thị trường. Vì vậy, để giải quyết tốt hơn vấn đề chuyển dịch đất đai trong quá trình đầu tư và phát triển, Chính phủ luôn phải ban hành các chính sách mới để điều chỉnh giá đất sao cho phù hợp hơn với giá đất hình thành trên thị trường. Ngày 17/08/1994, Chính phủ ban hành Nghị định số 87-CP quy định khung giá các loại đất, Nghị định số 89-CP về thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính. Theo các nghị định này, tiền sử dụng đất mà người được Nhà nước giao đất phải nộp cho Nhà nước và tiền bồi thường cho người bị Nhà nước thu hồi đất đều được tính theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994.18 Nói chung, giá đất tính theo khung giá đất của Chính phủ cũng như bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ bằng khoảng 10% đến 30% giá đất trên thị trường19. Để giảm bớt khoảng cách giữa giá do Nhà nước quy định và giá thị trường, Chính phủ phải thường xuyên điều chỉnh lại hệ số tính giá đất K.

16 Xem Nguyễn Ngọc Hà, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, Khóa luận tốt nghiệp “ Pháp luật về định giá đất trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Hà Nội, năm 2013, trang 11

17 Xem Nghị quyết số 07-NQ/HNTW ngày 30/7/1994 của Hội nghị Ban chấp hành trung ương Đảng khóa VII về phát triển công nghiệp, công nghệ đến năm 2000 theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng giai cấp công nhân trong giai đoạn mới.

18 Xem Điều 4 Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất.

19 Xem GS.TSKH.Đặng Hùng Võ, “Cần sửa đổi,bổ sung gì cho Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 11 (148) tháng 06/2009.

Ngày 13/05/1996, Thủ tướng chính phủ đã ban hành Quyết định số 302-TTg về việc điều chỉnh lại hệ số tính K, cho phép áp dụng hệ số K có giá trị từ 0,5 tới 1,8.20 Tới ngày 21/03/1998, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung Nghị định 87-CP ngày 17/08/1994, trong đó giá sàn được phép giảm 50% và giá trần được phép tăng 50%.21

Ngày 02/12/1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được thông qua với 14 điểm sửa đổi tuy nhiên không có điểm nào sửa đổi hay bổ sung các quy định về giá đất của Luật Đất đai năm 1993.

Đến Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, vì Luật Đất đai năm 1993 chưa quy định cụ thể nguyên tắc và tiêu chí xác định giá đất nên, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã quy định: “Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất. Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế địa phương để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.22

Như vậy 10 năm thực hiện hệ thống pháp luật đất đai xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã thể hiện đầy đủ các mặt của quá trình đổi mới chính sách đất đai khi nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế tập trung, quan liêu, bao cấp sang cơ chế thị trường. Giá đất đã được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn quản lý theo cơ chế bao cấp dựa trên quyết định hành chính để định giá đất theo thẩm quyền của Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Có thể nói, pháp luật về

20 Xem Điều 1 Quyết định số 302-TTg ngày 13/05/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994

21 Xem Điều 1 Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/03/1998 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung khoản 2 điều 4 của Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất.

22 Xem Điều 12 Luật số 25/2001/QH10 về sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/06/2001

định giá đất trong giai đoạn này tuy đã được hình thành và có sự tiến bộ nhất định nhưng chưa thực sự sát với yêu cầu thực tế.

1.3.3. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi ban hành Luật Đất Đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2003 ra đời được xem là một bước tiến vượt bậc trong quá trình xây dựng pháp luật đất đai tại Việt Nam. Với 146 điều và hàng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định khá đầy đủ, chi tiết các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Lần đầu tiên, các quy định về định giá đất được ghi nhận cụ thể trong luật và được hướng dẫn cụ thể, chi tiết bằng nhiều Nghị định và Thông tư. Các quy định pháp luật về định giá đất được thể hiện trong các văn bản tiêu biểu như sau:

Một là, Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003

Hai là, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Ba là, Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Bốn là, Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/09/2005 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Năm là, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá

Sáu là, Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá

Bảy là, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Tám là, Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Chín là, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Mười là, Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp luật về định giá đất trên cơ sở Luật Đất đai, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, trong đó có quy định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản. Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể:

Một là, Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/04/2006 hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động đăng kí hoạt động tư vấn về giá đất

Hai là, Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính một số điểm bằng Quyết định số 1408/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 ( hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản)

Thật sự pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về định giá đất nói riêng trong giai đoạn này đã hoàn thiện, đầy đủ, cụ thể và chi tiết hơn rất nhiều so với các giai đoạn trước. Nổi bật tại các điểm:

Thứ nhất, lần đầu tiên đưa ra khái niệm giá đất, các nguyên tắc xác định giá đất, giao cho Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Căn