Vai Trò Của Pháp Luật Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất

Thứ năm, pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất phải bảo đảm sự an toàn pháp lý, phòng ngừa và chia sẻ rủi ro. Các quy định điều chỉnh việc đăng ký quyền sử dụng đất phải hiệu quả, cụ thể, chuẩn xác, ổn định để bảo đảm an toàn cho các bên, chi phí thấp, khuyến khích việc đăng ký đúng pháp luật.

Pháp luật không được quy định chung chung, không phù hợp thực tế sẽ dẫn đến tình trạng suy diễn, áp đặt, tùy tiện, áp dụng không thống nhất khi điều chỉnh các quan hệ liên quan đến đăng ký quyền sử dụng đất. Pháp luật phù hợp thực tế sẽ ngăn chặn được tình trạng chuyển nhượng đất đai bừa bãi, sai mục đích hoặc kinh doanh, mua bán, đầu cơ đất đai trái phép kiếm lời; ngăn ngừa tình trạng chuyển nhượng “ngầm”, mua bán đất đai theo hình thức “trao tay” mà Nhà nước không kiểm soát được; góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất; nâng cao tính công khai minh bạch của thị trường BĐS, giúp cho người sử dụng đất nâng cao ý thức tuân thủ và chấp hành pháp luật đất đai, bởi lẽ, theo quy định hiện hành, người sử dụng đất khi chuyển nhượng QSDĐ không theo đúng pháp luật quy định sẽ không được Nhà nước cấp GCNQSDĐ. Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, rõ ràng thì người sử dụng đất sẽ giảm các chi phí về thời gian, công sức, tiền bạc khi thực hiện việc đăng ký, các giao dịch được thực hiện nhanh chóng, hiệu quả.

Pháp luật phải có những biện pháp phòng ngừa rủi ro khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, bảo đảm có thể ứng phó được với những quan hệ đa dạng, phức tạp trong việc phát triển mạnh mẽ nền kinh tế thị trường khi hội nhập kinh tế quốc tế. Bảo đảm sự công bằng, bình đẳng trong giao dịch, trong việc chia sẻ rủi ro giữa các bên, xây dựng cơ chế để bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất.

Để bảo đảm cho hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện nhanh chóng, an toàn, có thể phòng chống và chia sẻ rủi ro đòi hỏi phải xây

dựng được hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất đồng bộ, thống nhất, cụ thể, ổn định. Bên cạnh đó, tăng cường xây dựng một cơ chế để bảo đảm cho các quy định pháp luật được thực thi có hiệu quả, như: (i)xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, đăng ký các giao dịch BĐS “một cửa”, một mối, nhanh chóng tiện lợi; (ii) xây dựng hệ thống cơ quan lập, quản lý lưu giữ và cung cấp thông tin về QSDĐ, BĐS; (iii) xây dựng, phát triển các tổ chức dịch vụ hỗ trợ, phục vụ thị trường BĐS;

Thứ sáu, bảo đảm tính công khai, minh bạch. Tính minh bạch của pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất phải được thể hiện thông qua: (i) Chế độ công khai, minh bạch về thông tin, pháp luật phải minh bạch, rõ ràng về đối tượng đăng ký và điều kiện đăng ký, về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất…(ii) Minh bạch về chính sách tài chính khi thực hiện đăng ký, thủ tục đăng ký; (iii) Minh bạch về các biện pháp xử lý vi phạm pháp luật về đăng ký như xử lý hành vi trốn thuế, sách nhiều tham nhũng…

Tính công khai minh bạch của pháp luật còn đòi hỏi phải đáp ứng các yêu cầu về mức độ tương thích với pháp luật đất đai của các nước trong khu vực và quốc tế, đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Đảm bảo xây dựng thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung chính quy, hiện đại, rộng mở, khuyến khích người nước ngoài tham gia thị trường BĐS Việt Nam.

Thứ bảy, tính dễ tiếp cận và mở rộng độ bao phủ của pháp luật. Yêu cầu quy định của pháp luật là phải bảo đảm việc thực hiện quyền có thể tham gia của số đông người dân, doanh nghiệp an toàn, chi phí thấp. Hệ thống pháp luật phải tạo điều kiện linh hoạt và dễ dàng để phần lớn các tổ chức, cá nhân trong xã hội có thể dễ dàng tham gia. Tính dễ tiếp cận cũng là một trong những tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện và sự phù hợp của bất kỳ hệ thống

pháp luật nào trên thế giới. Một hệ thống pháp luật được coi là dễ tiếp cận khi hệ thống pháp luật đó dễ đọc, dễ hiểu, dễ dàng thực hiện, không gây tranh cãi và suy luận trái chiều nhau.

1.2.2. Vai trò của pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 103 trang tài liệu này.

Đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò vô cùng quan trọng trong quản lí nhà nước, trong đời sống xã hội và với mỗi công dân. Có những lợi ích có thể nhận biết một cách rõ ràng, nhưng cũng có những lợi ích không thể đo lường được. Có những lợi ích tác động trực tiếp đối với cá nhân, cho từng trường hợp, từng lĩnh vực, nhưng cũng có những lợi ích ảnh hưởng gián tiếp đến toàn xã hội và mang tính chất lâu dài. Trong phạm vi đề tài, việc xác định vai trò của pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất là dựa trên đối tượng thụ hưởng lợi ích, bao gồm Nhà nước, chủ thể sử dụng đất và xã hội. Cụ thể:

* Đối với hoạt động quản lý của Nhà nước

- Pháp luật đăng ký quyền sử dung đất là công cụ hiệu quả để Nha

nướ c quản lí chăt

chẽ quỹ đất trên pham

vi cả nước.

Đất đai thuộc nhóm tài nguyên hạn chế của quốc gia và có vai trò vô cùng quan trọng không chỉ liên quan trực tiếp đến lợi ích của mỗi cá nhân, cộng đồng xã hội mà còn ảnh hưởng lớn đến lợi ích của Nhà nước. Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hay nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ các chủ thể khác đều được gọi là người sử dụng đất. Để quản lý hiệu quả việc sử dụng quỹ đất trên phạm vi cả nước, Nhà nước lập ra hệ thống cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương tới địa phương. Các cơ quan này trong phạm vi chức năng , nhiệm vụ của mình có thẩm quyền thực hiện đăng ký đất đai , lập hồ sơ địa chính , giúp Nhà nước nắm bắt được việc sử dụng từng thửa đất và công nhận quyền sử

dụng đất hợp pháp ; đảm bảo cho đất đai đươc

sử duṇ g tiết kiêm

, có hiệu quả ,

bảo vê ̣môi trường và không làm tổn haị đến lơi dụng đất xung quanh

ích chính đáng của người sư

Như vậy, viêc

thưc

hiên

pháp luật đăng ký quyền sử duṇ g đất , thiết lâp

hồ sơ đia

chính cu ̣thể , chi tiết đối với từ ng thử a đất tr ên cơ sở thưc

hiên

đồng

bô ̣với các nôi

dung : đo đac

lâp

bản đồ đia

chính , quy hoac̣ h sử duṇ g đất , giao

đất, cho thuê đất…phân haṇ g , điṇ h giá đất , Nhà nước mới thực sự quản lý

đươc

tình hình đất đai trong toàn bô ̣pham

vi lãnh thổ hành chính các cấp và

thưc

hiên

quản lý chăt

chẽ moi

biến đôṇ g đất đai theo đúng pháp luât .

- Pháp luật đăng ký quyền sử dun

g đất có quan hệ chặt chẽ và ảnh

hưởng tới tất cả các nội dung khác của hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai [50, tr. 5-6].

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Khi trao quyền sử dụng cho người sử dụng đất, Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai trên từng địa phương và trong phạm vi cả nước. Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể các nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai, các nội dung này không tách bạch mà có quan hệ chặt chẽ với nhau, nội dung quản lý này là cơ sở cho nội dung quản lý khác, liên quan và tác động hỗ trợ lẫn nhau. Là một trong những nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến tất cả các nội dung khác. Trên thực tế, hoạt động này giúp cơ quan quản lý nhà nước về đất đai thực hiện tốt các nội dung:

+ Quản lý được người sử đụng đất thực tế đối với thửa đất;

+ Xây dựng bản đồ địa chính đối với từng thửa đất trên địa bàn;

+ Quản lý được loại đất đang sử dụng, tình hình thực tế sử dụng đất để có hình thức xử lý thích hợp;

+ Quản lý được tình hình biến động đối với thửa đất được đưa vào sử dụng;

+ Xác định và quản lý được các khoản thu cho ngân sách nhà nước:

hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất thiết lập một nền tảng hiệu quả và công bằng cho việc xác định và thu các loại thuế liên quan đến đất đai (chưa kể một nguồn thu khác cũng không nhỏ từ các loại phí dịch vụ của việc cung cấp thông tin đất đai).

+ Giúp cho việc thống kê và kiểm kê đất đai được nhanh chóng và chính xác;

+ Giúp cho việc giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật đất đai, giải quyết khiếu kiện đối với đất đai được nhanh chóng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bảo vệ quyền sử hữu toàn dân (sở hữu nhà nước) đối với đất đai.

Như vậy, có thể khẳng định, pháp luật về đăng ký quyền sử duṇ g đất

chính là cơ sở pháp lý cần thiết và quan trọng đối với viêc triên̉ khai các hoạt

động quản lý nhà nước khác đố i với đất đai . Lợi ích mà hoạt động đăng ký quyền sử duṇ g đất đem lại cho Nhà nước thể hiện trên nhiều lĩnh vực quản lý khác nhau, từ việc hỗ trợ và thực hiện các chính sách đất đai, quy hoạch sử dụng đất; hỗ trợ hệ thống thuế đất và bất động sản đến việc hỗ trợ hoạt động quản lý các nguồn tài nguyên và môi trường cũng như giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật đất đai, giải quyết khiếu kiện đối với đất đai được nhanh chóng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

* Đối với chủ thể sử dụng đất

- Pháp luật về đăng ký quyền sử dun hữu toà n dân đối vớ i đất đai.

g đất là cơ sở để bảo vê ̣chế độ sơ

Đất đai ở nước ta thuộc về sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thay mặt toàn dân đứng ra thực hiện các quyền năng cụ thể của chủ sở hữu nhằm bảo vệ quyền lợi cho chủ sở hữu - toàn dân. Bảo vệ

chế đô ̣toàn dân về đất đai thưc

chất là viêc

bảo vê ̣lơi

ích hơp

pháp của người

sử duṇ g đất , đồng thời giám sát ho ̣trong viê ̣ c thưc

hiên

các nghia

vu ̣sử duṇ g

đất theo pháp luât

nhằm đảm bảo lơi

ích của Nhà nước và lơi

ích của toàn xa

hôi

trong sử duṇ g đất .

Đăng ký quyền sử dụng đất một mặt nhằm bảo vệ quyền sử dụng của

chủ thể sử dụng đất, xác định rõ những giới hạn về quyền của họ cũng như tạo cho các chủ thể khác phải tôn trọng quyền của họ về quyền sử dụng đất mà họ đã đăng ký; đồng thời cũng giới hạn, tạo sự tôn trọng quyền của các chủ thể khác và lợi ích chung của cộng đồng hạn chế những tranh chấp về đất đai không đáng có .

- Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất có mục tiêu bảo vệ quyền và

lợi ích chính đáng của chủ thể sử dụng đất.

Đăng ký quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng không chỉ phục vụ vai trò quản lý của Nhà nước, bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, mà còn có ý nghĩa, vai trò quan trọng đối với chủ thể sử dụng đất. Sau khi thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất được Nhà nước công nhận là người sử dụng đất hợp pháp. Kể từ thời điểm này họ được Nhà nước trao rất nhiều quyền để người sử dụng đất có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên đất và được Nhà nước bảo vệ khi thực hiện các quyền đó. Cùng với sự phát triển ngày càng nhanh chóng của các hoạt động kinh tế - xã hội, quyền sử dụng đất ngày càng trở nên có giá. Các thửa đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất chưa hợp pháp này phải gánh chịu một trong các hậu quả sau:

Một là, không thể thực hiện được các giao dịch dân sự;

Hai là, có thể thực hiện được các giao dịch dân sự “chui” với giá trị quyền sử dụng đất thu được thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có cùng vị trí, cùng loại đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nếu xảy ra tranh chấp thì họ phải tự gánh chịu rủi ro, không được Nhà nước bảo vệ quyền lợi [50];

Ba là, không được bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

* Đối với xã hội

Khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường cũng là lúc chính sách đất đai bộc lộ toàn diện những khiếm khuyết, thiếu sót. Làm cho tính chất phức tạp và bản chất gây nhiều tranh cải của vấn đề đất đai tăng lên, dẫn đến những kết cục không đáng có như sau: thị trường bất động sản trở nên khó kiểm soát và biến động khó lường tạo nên những đợt sốt đất giả tạo. Các vấn đề xã hội nảy sinh như tranh chấp, khiếu kiện tập thể, xung đột, phân hóa xã hội do tập trung đất đai mà mục tiêu chính sách và xã hội không mong muốn, vấn đề ô nhiễm môi trường và sự phát triển bền vững của tài nguyên quốc gia cũng được đặt ra. Thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất với những thông tin đã được đăng ký, xác lập và lưu trữ chính xác, cụ thể về các quyền đối với đất đai và phạm vi ranh giới của quyền đã cung cấp cơ sở pháp lý đáng tin cậy để cơ quan có thẩm quyền dựa vào đó giải quyết tranh chấp, góp phần bình ổn xã hội, thúc đẩy phát triển thị trường đất đai và bất động sản, hạn chế ô nhiễm môi trường và đảm bảo sự phát triển bền vững của tài nguyên quốc gia.

1.2.3. Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với việc đăng ký quyền sử dụng đất

Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất xét về hình thức cần được ghi nhận trong các văn bản như: Luật Đất đai, Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, các văn bản cụ thể hóa và hướng dẫn (thông tư, quyết định của Bộ Tài nguyên và Môi trường) các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai và các nghị định; các văn bản liên tịch (thông tư liên tịch của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính) hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Xét về nội dung, pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất cần có những nhóm quy phạm chủ yếu sau đây:

Một là, nhóm quy phạm quy định về đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất. Nhóm quy phạm này chỉ ra những chủ thể nào có nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất như: các tổ chức (trong nước, ngoài nước), hộ gia đình, cá nhân được giao đất, cho thuê đất, được công nhận quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất của người khác; người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư hoạt động văn hóa, khoa học thường xuyên, ổn định ở Việt Nam; cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; cơ sở tôn giáo (chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trụ sở của các tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo) được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất; ủy ban nhân dân cấp xã đăng ký quyền sử

dụng đất đối với đất nông nghiệp dùng mục đích công ích.

Hai là, nhóm quy phạm quy định về các nguyên tắc đăng ký quyền sử dụng đất.

Đó là các quy định về các nguyên tắc: chính xác, an toàn, công khai, đơn giản, liên tục, kịp thời.

Ba là, nhóm quy phạm quy định về trình tự, thủ tục đăng ký.

Đó là các quy định về nộp hồ sơ đăng ký, thẩm tra hồ sơ, xác định điều kiện để được đăng ký, trích lục số liệu địa chính, xác định nghĩa vụ tài chính, thông báo nghĩa vụ thuế cho người sử dụng đất, thời hạn thực hiện thủ tục.

Bốn là, nhóm quy phạm quy định về tổ chức, hoạt động của cơ quan đăng ký, bao gồm các quy định về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, về tiêu chuẩn, kiến thức chuyên môn của cán bộ trực tiếp thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất.

Năm là, nhóm quy phạm quy định về cung cấp thông tin và giá trị pháp