Vậy “đăng ký quyền sử dụng đất” được hiểu như thế nào? Để làm rõ khái niệm này, trước tiên, cần làm rõ hai khái niệm là “đăng ký” và “quyền sử dụng đất”. Có rất nhiều định nghĩa về "đăng ký" trong các công trình nghiên cứu và sách tham khảo, ví dụ như:
Theo cuốn Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa, năm 2005 thì "Đăng ký: Ghi vào sổ của cơ quan quản lý" [49, tr. 232].
Theo cuốn Đại từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Văn hoá - Thông tin, năm 1998 thì "Đăng ký: Đứng ra khai báo để được cấp Giấy công nhận về quyền hạn, nghĩa vụ nào đó" [21, tr. 601].
Về vấn đề này, Từ điển Tiếng Việt Nhà xuất bản Khoa học xã hội và Trung tâm Từ điển, năm 1994 có định nghĩa: "Đăng ký: Ghi vào Sổ của cơ quan quản lý để chính thức công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ" [48, tr. 284].
Từ điển Giải thích thuật ngữ hành chính Nhà xuất bản Lao động, năm 2002 có nêu: "Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ sách nhà nước đặt ra như: đăng ký kết hôn, đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán... Những sự kiện được nghi chép vào sổ là không thể chối cãi được" [49, tr. 232].
Qua các định nghĩa nêu trên, tác giả nhận thấy, dù “đăng ký” được nhìn nhận và định nghĩa khác nhau, song vẫn có thể tổng hợp nội hàm của khái niệm đăng ký bao gồm các đặc điểm chủ yếu sau đây: (i) đăng ký là hành vi ghi vào sổ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (ii) đăng ký làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người thực hiện đăng ký và (iii) những thông tin được ghi vào sổ của cơ quan đăng ký có thẩm quyền là chứng cứ khách quan, không thể chối cãi.
Về khái niệm quyền sử dụng đất, hiện nay đang có nhiều cách hiểu khác nhau. Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp): “Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho.. từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất” [50, tr 655]. Khái niệm này xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng, quyền khai thác lợi ích từ đất của người sử dụng. TS. Lê Xuân Bá thì cho rằng, “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng(người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất”[17, tr. 83]. Quan điểm này đã chỉ ra quyền sử dụng đất là quyền phát sinh từ quyền sở hữu đất đai, xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể sử dụng đất. Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định chung về quyền sử dụng tài sản: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (Điều 192).
Với các quan niệm trên, nhìn chung, quyền sử dụng đất được xem xét dưới hai góc độ. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức, cá nhân (người sử dụng đất) được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất.
Cho đến trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực (ngày 01/7/2004) thì thuật ngữ “đăng ký quyền sử dụng đất” vẫn chưa được hiểu một cách
Có thể bạn quan tâm!
-
Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam - 1 -
Vai Trò Của Pháp Luật Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất -
Lịch Sử Hình Thành, Phát Triển Của Pháp Luật Việt Nam Về Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất -
Pháp Luật Hiện Hành Về Đăng Ký Quyền Sử Dụng Đất Ở Việt Nam
Xem toàn bộ 103 trang tài liệu này.
thống nhất. Khoản 19 Điều 4 Luât Đ ất đai năm 2003 quy định: "Đăng ký
quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất". Theo đó, đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành
chính mà người sử dụng đất phải thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (gọi là đăng ký lần đầu), và khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất như thế chấp, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn liên doanh hay nhận thừa kế quyền sử dụng đất, hoặc khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc có thay đổi về hình thể thửa đất, hợp thửa, tách thửa (còn gọi là đăng ký chỉnh lý biến động về quyền sử dụng đất). Tùy thuộc vào từng trường hợp đăng ký mà kết quả của thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất là người sử dụng đất được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc được chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 hướng tới xây dựng một hệ thống cơ quan đăng ký tập trung và chuyên môn hóa, theo đó, thay thế quy định cũ việc đăng ký được thực hiện tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì nay tập trung một đầu mối là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Cơ quan này có trách nhiệm đăng ký cho người sử dụng và lưu giữ toàn bộ thông tin về đất đai để quản lý chặt hồ sơ địa chính và cung cấp các thông tin này khi có yêu cầu của người sử dụng đất hoặc tính toán nghĩa vụ tài chính của người của người sử dụng đất theo yêu cầu của cơ quan thuế có thẩm quyền.
1.1.2 Các đặc điểm của đăng ký quyền sử dụng đất
Để có được khái niệm chính xác, cũng như để hiểu rõ hơn bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất, tôi phân tích một số đặc điểm chủ yếu của đăng ký quyền sử dụng đất như sau:
Thứ nhất, đăng ký quyền sử dụng đất mang tính đăc̣ nhà nước về đất đai. Tính đặc thù thể hiện ở những điểm sau :
thù của quản ly
Đăng ký quyền sử duṇ g đất là môt
thủ tuc
hành chính bắt buôc
đối với
mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất . Mối quan hệ pháp lý được thiết lập giữa Nhà
nước và người sử dụng đất được thể hiện qua việc nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và ghi nhận những biến động về quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất vào hồ sơ địa chính hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất là công việc của bộ máy n hà nước mà cụ
thể là công viêc của cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường . Bộ Tài
nguyên và Môi trường chiu
trách nhiêm
trước Chính phủ , Quốc hôi
trong viêc
quản lí nhà nước về đất đai . Đăng ký quyền sử duṇ g đất đươc
thưc
hiên
tai
Văn phòng Đăng ký quyền sử duṇ g đất thuộc Sở Tài nguy ên và Môi trường cấp tỉnh và Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
Thứ hai, đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện với đối tượng đặc
biệt là đất đai. Điều đó đươc
thể hiên
ở các khía caṇ h sau đây :
Đất đai được xác định là một tài sản đặc biệt và có giá trị vì : Đất đai là
tư liệu sản xuất không thể thiếu và có ý nghia
sống với moi
tổ chứ c và ca
nhân nhưng diên
tích đất thì chỉ có giới han
còn nhu cầu sử duṇ g của xã hôi
thì không ngừng tăng ; điều đó làm giá đ ất luôn luôn có xu hướng tăng lên .
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân , người đăng ký chỉ đươc hưởng quyêǹ sư
dụng đất . Trong khi đó quyền sử duṇ g đất theo quy điṇ h của pháp luât
lai
không đồng nhất giữa các thử a đất có muc đí ch sử duṇ g khác nhau , do loai
đối tươn
g (tổ chứ c, cá nhân…) khác nhau sử dụng .
Đất đai thường có các tài sản gắn liền gồm : nhà, công trình xây dưng ,
cây rừ ng, cây lâu năm… mà các tài sản này chỉ có giá tri ̣nếu gắn liền với môt
thử a đất taị vi ̣trí nhất điṇ h ; trong thưc
tế đời sống xã hôi
có nhiều trường hơp
tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất .
Đăng ký quyền sử duṇ g đất phải đồng thời thưc
hiên
cả hai việc : vừ a
ghi vào hồ sơ đia
chính của cơ quan nhà nước để phuc
vu ̣cho yêu cầu quản
lý nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật ; vừ a cấp giấy
chứ ng nhân quyêǹ sử duṇ g đất cho người sử duṇ g đất yê n tâm đầu tư vào
viêc
sử duṇ g đất và có điều kiên
thưc
hiên
các quyền của người sử duṇ g đất
theo pháp luât .
Người sử dụng đất không những có quyền sử dụng đất mà phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, được thuê. Nếu người sử dụng đất không thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất sẽ không thực
hiện các quyền và nghia
vu ̣sử dụng đất theo quy định của pháp luật .
Thứ ba, đăng ký quyền sử dụng đất là nội dung được quy định trong những văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, nguồn quan trọng nhất của nội dung này là Luật Đất đai, tiếp theo là các nghị định, thông tư, quyết định của các cơ quan có thẩm quyền.
Thứ tư, đăng ký quyền sử dụng đất là một hoạt động thường xuyên , liên tục ở mọi nơi trong mọi thời kì . Hiện nay quá trình phát triển của kinh tế xã hội dẫn đến sự biến động của đất đai diễn ra ngày càng đa dạng dưới nhiều
hình thức khác nhau như giao đất, thuê đất, thu hồi đất, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Vì vậy, đăng ký quyền sử dụng đất phải được thực hiện thường xuyên liên tục để bảo đảm cho hồ sơ địa chính luôn được cập nhật thường xuyên phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất.
Thứ năm, đăng ký quyền sử duṇ g đất đươc vị hành chính từng xã , phường, thị trấn.
tổ chứ c thưc
hiên
theo đơn
Ở Việt Nam, bô ̣máy hành chính nhà nước đươc
tổ chứ c hoat
đôṇ g theo
4 cấp: Trung ương, tỉnh (thành phố ), huyên
(quâṇ ), xã (thị trấn, phường). Cấp
cơ sở xa, phường, thị trấn là đầu mối tiếp xúc giữa Nhà nước và dân, thay măt
Nhà nước quản lí toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã , phường, thị
trấn. Viêc
tổ chứ c đăng ký quyền sử duṇ g đất theo pham
vi xã , phường, thị
trấn sẽ tao
điều kiên
cho người dân phát huy hết quyền làm chủ của mình ; góp
phần quản lí đươc
thưc
traṇ g duṇ g đất taị đia
phương .
Thứ sáu, trong thực tế nền hành chính nhà nước Việt Nam hiện nay đang chuyển từ hành chính cai quản (hành chính đơn thuần) sang hành chính
phục vụ, làm dịch vụ cho xã hội , từ cơ chế quản lí tập trung sang cơ chế thị trường làm cho hoạt động quản lí hành chính về mọi mặt rất đa dạng ; về biện pháp hành chính rất phong phú và linh hoạt . Đối tượng quản lí của nó là xã hội dân sự muôn hình muôn vẻ, không chỉ trong phạm vi nội bộ công dân
trong nước mà con liên quan đến hàng loạt yếu tố nước ngoài. Chính đặc điểm thực tiễn như vậy mà thủ tục đăng ký quyền sử đất cũng cần phải có những thay đổi cho phù hợp.
Tóm lại, nhu cầu đa dạng và phong phú của hoạt động liên quan đến lĩnh vực đất đai đã quy định những điểm đặc thù về đăng ký quyền sử dụng đất. Hoạt động này được được thực hiện bởi cơ quan nhà nước và công chức nhà nước nhằm thiết lập mối quan hệ pháp lí giữa chủ sử dụng đất và Nhà nước.
1.2. LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1. Khái niệm pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất và các yêu cầu đối với pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất
Trên cơ sở khái niệm “đăng ký quyền sử dụng đất” đã được phân tích ở tiểu mục 1.1.1. có thể đưa ra định nghĩa khái niệm Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành về nguyên tắc, đối tượng, trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất; tổ chức, hoạt động của cơ quan, tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất và giá trị pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất.
Với tư cách là một thủ tục hành chính bắt buộc, việc đăng ký quyền sử dụng đất cần được ghi nhận một cách công khai, rõ ràng, minh bạch trong các quy định pháp luật nhằm xác lập mối quan hệ ràng buộc về mặt pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Mối quan hệ pháp lý này được thể hiện thông qua các quy định về việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất lần đầu và các quy định ghi nhận những biến động về quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất vào trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để Nhà nước có thể quản lý một cách có hiệu quả đất đai thì cần phải xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất phải nhằm được cả 2 mục tiêu:
Thứ nhất, thể hiện sự ghi nhận của Nhà nước về quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật;
Thứ hai, cấp chứng thư pháp lý- giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất có đủ điều kiện để họ thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật khác.
Nếu pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất không được xây dựng và tổ chức thực hiện thì trên thực tế không thể thực hiện được việc đăng ký quyền sử dụng đất, từ đó, người sử dụng đất không thực hiện được các quyền và nghĩa vụ của mình.
Hiến pháp năm 1980 ra đời đã làm thay đổi căn bản chế độ sở hữu đất đai ở nước ta. Hình thức sở hữu toàn dân về đất đai thay thế tất cả các hình thức sở hữu khác. Đảng và Nhà nước ta trên cơ sở xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã luôn quan tâm tới việc quản lý thống nhất vốn đất từ trung ương cho tới từng địa phương. Việc xây dựng, kiện toàn hệ thống pháp luật đất đai nói chung cũng như pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng không đơn thuần chỉ là xây dựng, kiện toàn các hệ thống cơ quan quản lý đất đai mà quan trọng là nêu được các nội dung quản lý, quy định chặt chẽ về mặt pháp lý các nội dung của nó. Do đó, việc xây dựng và thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất cần đáp ứng được các yêu cầu sau đây:
Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân , do Nhà nước thống nhất quản
lí. Đất đai là tài nguyên quốc gia , quyền sử duṇ g đất đươ ̣c coi là môt hàng hóa
đăc
biêṭ lưu thông trên thị trường trong khuôn khổ các quy điṇ h của pháp luât .
Thứ hai, thể chế hoá đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách dịch vụ công vào hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất. Nghị quyết số 17-NQ/TW ngày 01/8/2007 Hội nghị lần thứ năm của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X về đẩy mạnh cải cách hành chính, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của bộ máy nhà nước, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 31/01/2008 Hội nghị lần thứ sáu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các văn kiện được thông qua tại Đại hội lần thứ XI của Đảng Cộng sản Việt Nam. Từ đó, pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất phải đáp ứng các yêu cầu về cải cách hành chính theo hướng đảm bảo quy trình, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin phù hợp, công khai, minh bạch, chính xác và thuận lợi; xây dựng cơ chế liên thông về thủ tục công chứng, đăng ký, thu thuế và cung cấp thông tin cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu.
Thứ ba, thể hiện được sự đổi mới quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất theo hướng tập trung, thống nhất vào một đầu mối ở Trung ương và địa phương; xây dựng hệ thống cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất theo nguyên tắc “một cửa”. Thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thứ tư, xây dựng pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất đảm bảo áp dụng thống nhất về thủ tục đăng ký, kế thừa và pháp điển hóa các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất còn phù hợp, đồng thời bổ sung các quy định mới trên cơ sở tổng kết thực tiễn đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam và tham khảo, vận dụng kinh nghiệm của các nước có hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất phát triển phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh của nước ta.