Hệ Thống Pháp Luật Về Đăng Ký Quyền Sở Hữu Nhà Ở Và Công Trình Xây Dựng

thực hiện được 3 năm, nhiều địa phương do kiện toàn tổ chức và bố trí cán bộ, nên đến cuối năm 2008 mới áp dụng như thành phố Cần Thơ, các tỉnh Lâm Đồng, Bình Phước, Kon Tum, Hoà Bình...

Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ XD, đến nay mới có 40/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật về nhà ở, với tổng số giấy đã cấp đạt khoảng 300.000 giấy, trong đó chủ yếu là các tỉnh phía Nam; còn lại hơn 20 địa phương vẫn thực hiện cấp GCNQSDĐ theo pháp luật về đất đai.

Nhìn chung, có rất nhiều lý do để các địa phương trì hoãn việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Luật nhà ở. Nhưng lý do quan trọng nhất, đó là Luật nhà ở năm 2005 không quy định bắt buộc các chủ sở hữu phải đăng ký cấp giấy chứng nhận như Nghị định số 60/CP trước đây mà chỉ thực hiện cấp giấy khi có nhu cầu. Mặt khác, Luật nhà ở năm 2005 cũng không quy định dừng cấp GCNQSDĐ ở theo Luật đất đai năm 2003, nên các địa phương vẫn có thể cấp GCNQSDĐ thay vì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Tính đến hết Quý 1 năm 2009, một số tỉnh, thành phố đã cấp được nhiều Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở:

STT

Tên địa phương	Số Giấy CN đã cấp
1	TP Hà Nội	10.000
2	Tp Hồ Chí Minh	112.000
3	Tỉnh Tiền Giang	4.000
4	Tỉnh Vĩnh Long	2.200
5	Tỉnh An Giang	6.100
6	Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu	2.384
7	Tỉnh Bình Dương	3.933
8	Tỉnh Bình Thuận	2.237
9	Tỉnh Đồng Tháp	6.995

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

(Nguồn Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng)

Thứ hai, đối với pháp luật về đăng ký quyền sở hữu công trình XD. Trước năm 2005, Nhà nước không có quy định về đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình XD, mà chỉ cấp GCNQSDĐ đến khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, một số địa phương đã thực hiện "ghi nhận" công trình XD vào GCNQSDĐ. Khi Chính phủ ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP thì có một số địa phương đã chuyển sang thực hiện cấp giấy chứng nhận theo quy định của Nghị định này. Theo thống kê Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ XD, đến nay cả nước có khoảng 28/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình XD, trong đó chủ yếu là các tỉnh phía Nam. Số lượng giấy chứng nhận đã cấp đạt khoảng 13.000 giấy. Dưới đây là Bảng tổng hợp về tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình XD ở một số địa phương (số liệu tính đến hết Quý I năm 2009):

STT

Tên địa phương	Số Giấy CN đã cấp
1	An Giang	118
2	Bình Dương	547
3	Đồng Nai	118
4	Đồng Tháp	1.484
5	Tây Ninh	1.669
6	Tp Hồ Chí Minh	1.541
7	Tiền Giang	5.700

(Nguồn Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng )

Số lượng Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình XD đã cấp chưa đạt yêu cầu đề ra. Nguyên nhân do các địa phương không triển khai thực hiện, cũng có nguyên nhân do chủ sở hữu phải nộp quá nhiều tiền lệ phí trước bạ nên không muốn thực hiện cấp giấy chứng nhận. Ví dụ: Một số trường hợp nhà xưởng tại tỉnh Quảng Nam hoặc thành phố Hồ Chí Minh, chủ sở hữu phải nộp lệ phí trước bạ lên đến hàng tỷ đồng hoặc cao bằng mức quy định tối đa của Nhà nước là 500

triệu đồng. Ngoài ra, việc đo vẽ, kiểm tra thực tế hiện trạng công trình XD cũng rất phức tạp và tốn nhiều thời gian, trong khi kinh phí cấp giấy chứng nhận lại ít, nên nhiều địa phương không đủ kinh phí để thực hiện...

Như vậy, tính đến hết quý I năm 2009, nếu tính cả số giấy chứng nhận đã cấp theo Nghị định số 60/CP, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP và Luật Nhà ở năm 2005, thì cả nước đã đăng ký cấp quyền sở hữu được khoảng 1.700.000 giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cả nhà ở và công trình XD.

2.3.2. Hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

Hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD bao gồm các văn bản có giá trị pháp lý khác nhau, từ Luật nhà ở năm 2005 đến các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư và Quyết định của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Hệ thống pháp luật này có số lượng văn bản tương đối đầy đủ, phạm vi điều chỉnh, nội dung các quy định cũng khá cụ thể và chi tiết. Tuy nhiên, nếu xét về tính tổng thể, tính hệ thống thì pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD vẫn còn tản mạn ở nhiều văn bản khác nhau, chưa tập trung vào một văn bản có hiệu lực pháp lý cao.

Nhà ở và công trình XD có những tính chất và có nhiều đặc điểm giống nhau, nhưng quy định về đăng ký quyền sở hữu lại được điều chỉnh bởi hai hệ thống văn bản khác nhau (kể cả các văn bản do cùng một cơ quan ban hành). Đối với nhà ở thì thực hiện đăng ký quyền sở hữu theo quy định của Luật nhà ở, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP và Thông tư số 05/2006/TT-BXD của Bộ XD. Khác với nhà ở, việc đăng ký quyền sở hữu công trình XD được thực hiện theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP và Thông tư số 13/2005/TT-BXD của Bộ XD.

Đối với các địa phương, hệ thống văn bản điều chỉnh về vấn đề này cũng không thống nhất, một số địa phương đã ban hành hai loại Quyết định khác nhau để thực hiện đăng ký quyền sở hữu cho hai loại tài sản là nhà ở và công trình XD. Ví dụ: Thành phố Hồ Chí Minh, các tỉnh Bình Dương, Bình Phước; trong

khi đó nhiều địa phương lại quy định trong cùng một văn bản như: tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tiền Giang, An Giang...

Xem xét dưới góc độ hệ thống pháp luật đăng ký BĐS thì các quy định này rất phức tạp, có hàng trăm văn bản điều chỉnh từ cấp cao nhất là Quốc hội đến Chính phủ và các Bộ, ngành, địa phương. Đất đai, công trình XD (trong đó có nhà ở) cùng là một BĐS, luôn gắn liền với nhau, chịu sự điều tiết và kiểm soát của Nhà nước, có chung mục đích đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng, nhưng hệ thống quy định về vấn đề này lại nằm rải rác ở nhiều văn bản khác nhau. Do mỗi loại BĐS được nhìn nhận theo một góc độ khác nhau và đứng trên phương diện thẩm quyền, chức năng quản lý nhà nước của từng Bộ, ngành mà các quy định về đăng ký BĐS khó có thể có tính thống nhất cao. Việc quy định đăng ký QSDĐ tách biệt với đăng ký quyền sở hữu nhà và công trình XD kéo theo việc hình thành những cơ quan quản lý, cơ quan đăng ký và trình tự thủ tục đăng ký riêng biệt đối với từng loại BĐS. Hệ quả làm phát sinh những bất hợp lý và gây nhiều phiền hà trên thực tế.

Xét ở góc độ giao dịch trên thị trường BĐS, QSDĐ, công trình XD và nhà ở có mối liên hệ mật thiết với nhau, nhưng quy định hiện hành đã tách biệt thành ba cơ chế quản lý, ba cơ chế đăng ký với ba hệ thống pháp luật điều chỉnh. Tồn tại này đã ảnh hưởng đến chủ trương cải cách hành chính hiện nay, một lĩnh vực nhưng có nhiều đầu mối thực hiện, với các thủ tục khác nhau, làm cho người dân phải tốn nhiều thời gian, kinh phí và đi lại nhiều lần khi có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với các tài sản này.

Sự tản mạn trong hệ thống pháp luật về đăng ký BĐS nói chung, quyền sở hữu nhà ở và công trình XD nói riêng từ trung ương đến địa phương đã dẫn đến sự không đồng bộ trong triển khai thực hiện, gây khó khăn không chỉ cho cán bộ, công chức thừa hành công vụ mà còn gây phiền hà đối với người dân.

2.3.3. Tính nhất quán trong các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

Có thể khẳng định rằng, trong một thời gian dài tính đến trước ngày 01 tháng 8 năm 2009, pháp luật về đăng ký BĐS nói chung và pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD nói chung còn thiếu nhất quán, giữa các văn bản có nhiều nội dung không thống nhất, thậm chí còn mâu thuẫn nhau.

Cùng là tài sản gắn liền với đất, nhưng pháp luật lại quy định có hai mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho hai loại nhà ở và công trình XD khác nhau. Đối với nhà ở thì cấp giấy chứng nhận chung cho cả nhà và đất (thực hiện công nhận cả quyền sở hữu nhà và QSDĐ), nhưng đối với công trình XD thì lại cấp riêng thành hai giấy (một giấy cấp quyền sở hữu công trình XD, một giấy cấp cho QSDĐ), mặc dù trong nhiều trường hợp công trình XD và QSDĐ đều thuộc một chủ sử dụng. Quy định này đã gây không ít khó khăn cho các tổ chức tín dụng khi làm thủ thủ tục thế chấp cho vay vốn, đặc biệt là khi thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, để thừa kế...

Về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở và công trình XD cũng có những điểm chưa thống nhất. Đối với nhà ở tại nông thôn thì các cá nhân phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện, nếu do xa cách về địa lý thì được nộp tại tại UBND xã. Tuy nhiên đối với công trình XD thì lại bắt buộc phải nộp hồ sơ tại UBND xã, sau đó, UBND xã sẽ chuyển hồ sơ lên UBND cấp huyện. Quy định về thời gian xem xét, cấp giấy cũng khác nhau (Thời hạn cấp giấy đối với công trình XD là 45 ngày, còn thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở là 30 ngày). Hiện nay, nhiều trường hợp chủ sở hữu XD công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp, vừa để ở, vừa làm văn phòng, nhà hàng, khách sạn đã không biết phải thực hiện theo quy định nào.

Ngay đối với nhà ở, pháp luật quy định cũng có sự không thống nhất. Ví dụ: theo Luật Nhà ở năm 2005, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, cá nhân nước ngoài do UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận, nhưng theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 23 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, thì UBND cấp tỉnh thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cá nhân nước ngoài.

Điều tương tự cũng xảy ra đối với quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình XD. Nghị định số 95/2005/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận cho tổ chức. Trong khi đó, Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14 tháng 3 năm 2008 về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu KT lại quy định Ban quản lý khu công nghiệp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình XD cho tổ chức và thực hiện quản lý hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận này. Như vậy, trong cùng một địa phương nhưng thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu công trình XD cũng không nhất quán, dẫn đến việc quản lý nhà nước về công trình XD bị phân tán.

Hơn nữa, pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD quy định nhiều nội dung khác nhau về mẫu giấy chứng nhận; về cơ quan cấp giấy; về trình tự, thủ tục lập hợp đồng; hồ sơ đề nghị công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng. Đối với trường hợp nhà ở và đất ở không cùng một chủ sử dụng, người dân phải đến hai cơ quan khác nhau để làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu theo những quy trình không giống nhau.

Một điểm không thống nhất nữa của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà, đất, đó là quy định hợp đồng về QSDĐ chỉ có hiệu lực khi đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ. Trong khi đó, hợp đồng về nhà ở, pháp luật hiện hành lại quy định có hiệu lực sau khi được công chứng, chứng thực. Điều này đã dẫn đến nhiều trường hợp cùng một BĐS và cùng ký kết hợp đồng một thời điểm, khi giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chưa có hiệu lực thì

việc mua bán nhà ở đã có hiệu lực pháp luật. Nếu có tranh chấp xảy ra, cơ quan chức năng sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi xử lý.

Không chỉ thiếu thống nhất, các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD còn chưa đầy đủ. Ví dụ: Chưa có quy định về ghi nhận trên giấy chứng nhận những trường hợp bị hạn chế quyền. Chủ sở hữu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức, cá nhân nước ngoài bị hạn chế một số quyền so với tổ chức, cá nhân trong nước, như: không được quyền cho thuê nhà ở để sử dụng vào mục đích khác, không được góp vốn bằng nhà ở hoặc chỉ được thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam... Tuy nhiên, pháp luật lại không có quy định phải ghi rõ chủ sở hữu nhà ở bị hạn chế một số quyền năng là cá nhân trong nước hay cá nhân nước ngoài trong giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vì vậy trên thực tế vẫn xảy ra trường hợp chủ sở hữu thực hiện các quyền mà pháp luật quy định họ bị hạn chế không được làm. Ngoài ra, pháp luật cho phép người dân được mua nhà theo hình thức mua nhà trả chậm, trả dần. Theo đó trong thời gian chưa trả hết tiền thì người mua không được chuyển nhượng BĐS cho người khác, trừ trường hợp được bên bán đồng ý. Song do không có quy định ghi nội dung này vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, nên có thể dẫn đến rủi ro cho người bán; bởi vì người mua có thể sẽ bán lại BĐS đã mua cho người khác trong thời gian chưa trả hết tiền, mà người bán và văn phòng công chứng không biết. Cơ quan nhà nước cũng không có sở sở để dừng các giao dịch này [52].

2.3.4. Hiệu lực pháp lý của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

Xét về tổng thể, các văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình XD đều có hiệu lực pháp lý tương đối cao. Về lĩnh vực nhà ở, các văn bản quy phạm pháp luật được Quốc hội, Chính phủ ban hành như Luật nhà ở, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành; Thông tư hướng dẫn của Bộ XD và Quyết định của UBND cấp tỉnh về triển khai thi hành tại địa phương. Trong lĩnh vực công trình XD, các văn bản pháp luật

được ban hành, bao gồm: Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ XD. Tuy nhiên, nếu xét trong mối quan hệ giữa nhà ở và công trình XD dựa trên những đặc điểm chung của một BĐS thuộc diện cần phải đăng ký quyền sở hữu, thì hiệu lực pháp lý của các văn bản pháp luật về lĩnh vực này chưa có sự thống nhất. Trong lĩnh vực nhà ở, Quốc hội đã ban hành Luật nhà ở năm 2005 - một văn bản pháp lý có hiệu lực cao nhất - điều chỉnh các quan hệ về nhà ở. Tuy nhiên đối với công trình XD, pháp luật mới “dừng lại” ở hình thức Nghị định của Chính phủ quy định các vấn đề liên quan đến công trình XD.

Quyền sở hữu tài sản nhà, đất là một trong những quyền cơ bản của công dân được Hiến pháp năm 1992 quy định và bảo hộ. Tuy nhiên vấn đề đăng ký quyền sở hữu đối với nhà, đất - cơ sở pháp lý để Nhà nước thực hiện việc bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng của người dân đối với các tài sản này - lại không được điều chỉnh trong một văn bản quy phạm pháp luật thống nhất. Chúng được điều chỉnh bởi hai hệ thống văn bản pháp luật khác nhau, với hiệu lực pháp lý khác nhau. Việc triển khai thực hiện trên thực tế không đồng bộ và đạt hiệu quả thấp. Đặc biệt đối với công trình XD, các quan hệ liên quan đến công trình XD được điều chỉnh bởi loại văn bản dưới luật, có hiệu lực pháp lý thấp (Nghị định của Chính phủ). Trong khi lĩnh vực đất đai, các quan hệ đất đai được điều chỉnh bằng Luật đất đai năm 2003, với những quy định bắt buộc người SDĐ phải đăng ký QSDĐ và ghi nhận công trình XD trong GCNQSDĐ, nên nhiều địa phương đã lấy lý do quy định của Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực pháp lý cao hơn Nghị định của Chính phủ để không thực hiện đăng ký quyền sở hữu công trình XD. Đây là nguyên nhân lý giải vì sao có ít địa phương thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình XD.

Mặc dù Quốc hội đã ban hành quy định cấp một loại giấy chứng nhận để cấp chung cho cả nhà và đất, nhưng đây cũng chỉ là cách gộp đơn giản “2 vào 1”, chưa bảo đảm tính nhất quán, từ các quy định về xác lập các giao dịch về BĐS, xác định cơ quan cung cấp thông tin để ghi vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng BĐS, đến đầu mối cơ quan quản lý và cung cấp thông tin về BĐS khi có yêu cầu.