Pháp Luật Về Đăng Ký Quyền Sở Hữu Tài Sản Của Cộng Hòa Liên Bang Nga

người yêu cầu đăng ký (nếu là đăng ký bảo lưu hay chuyển giao quyền), bản đồ địa chính, bản đồ công trình hoặc giấy tờ xác minh về BĐS.

Cán bộ đăng ký có quyền từ chối nhận đơn yêu cầu đăng ký trong các trường hợp sau: không đúng thẩm quyền đăng ký; không đúng đối tượng; vắng mặt người yêu cầu đăng ký; đơn không hợp lệ; mô tả tài sản không đúng hoặc thông tin về người yêu cầu đăng ký không phù hợp; không kèm theo các giấy tờ cần thiết hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế liên quan đến đối tượng đăng ký...

Như vậy, pháp luật đăng ký BĐS của Hàn Quốc không chỉ quy định việc thực hiện đăng ký quyền sở hữu BĐS mà còn đăng ký khi thay đổi các quyền, cũng như hiện trạng của BĐS. Điều này xuất phát từ quy định của Luật đất đai cho phép cá nhân có quyền sở hữu tư nhân về đất đai.

1.4.3. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Cộng hòa Liên bang Nga

Theo pháp luật của Cộng hòa Liên bang Nga, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu là các BĐS, bao gồm đất đai và các công trình kiến trúc, nhà ở, khách sạn, nhà hàng ... được XD trên đất.

Hoạt động đăng ký quyền đối với BĐS và các giao dịch về BĐS được điều chỉnh bởi các quy định của BLDS; Luật Liên bang về đăng ký các quyền đối với BĐS và các giao dịch về BĐS (được Duma quốc gia Nga thông qua năm 1997) và các quy phạm pháp luật khác của các bang. Phạm vi đăng ký là các vật quyền đối với BĐS và sự hạn chế về các quyền như giao dịch, thế chấp, quản lý, uỷ quyền, quyền thuê BĐS.

- Nội dung đăng ký BĐS: Là đăng ký quyền, hiện trạng BĐS và các hạn chế về quyền. Mục đích đăng ký các quyền là để công khai cho mọi người biết. Cơ quan đăng ký phải có trách nhiệm cung cấp các thông tin đã đăng ký cho bất kỳ người nào có yêu cầu, bao gồm: mô tả BĐS, các quyền được đăng ký và các hạn chế về quyền.

- Cơ quan có thẩm quyền đăng ký BĐS: Là cơ quan tư pháp về đăng ký nhà nước được đặt tại các khu vực của Liên bang Nga. Thẩm quyền đăng ký là: kiểm tra tính xác thực của giấy tờ do người yêu cầu mang đến, kiểm tra hiện hữu các quyền trước đây, đăng ký nhà nước, cấp giấy tờ đăng ký cho người có yêu cầu và cung cấp các thông tin đã đăng ký khi có yêu cầu.

- Về thủ tục đăng ký BĐS: Cơ quan đăng ký phải lập Sổ đăng ký (nếu có điều kiện thì có thể lưu cả đĩa từ). Nội dung bao gồm 3 mục để ghi đầy đủ các thông tin đăng ký về quyền; các phát sinh, thay đổi, chấm dứt các quyền; sự hạn chế quyền; mô tả về BĐS. Hồ sơ đăng ký bao gồm: đơn yêu cầu đăng ký, các giấy tờ chứng minh các quyền, các giấy tờ khác về BĐS.

- Về trình tự đăng ký BĐS: Nhân viên đăng ký tiếp nhận đơn, vào sổ nhận đơn, kiểm tra tính hợp pháp. Sau khi xác định không có mâu thuẫn giữa quyền yêu cầu với quyền đã được đăng ký trước, không thuộc diện từ chối, đình chỉ việc đăng ký thì nhân viên đăng ký vào Sổ đăng ký, viết vào giấy tờ xác lập quyền và cấp Giấy chứng nhận đăng ký cho người có yêu cầu. Thời hạn đăng ký là một tháng. Nhân viên đăng ký có quyền từ chối đăng ký trong các trường hợp: đối tượng không thuộc diện đăng ký, người nộp đơn không hợp pháp, các giấy tờ không phù hợp...;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

- Người yêu cầu đăng ký BĐS: Là người có quyền, một hoặc hai bên trong hợp đồng hoặc người được uỷ quyền.

- Nhân viên đăng ký BĐS (Đăng ký viên): Là viên chức nhà nước được Nhà nước bổ nhiệm từ những người có trình độ đại học luật hoặc có kinh nghiệm về công tác đăng ký từ 2 năm trở lên, đã qua khoá đào tạo, bồi dưỡng về nghiệp vụ đăng ký.

1.4.4. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Australia

Pháp luật về BĐS của Australia có một số điểm giống với pháp luật về nhà ở của Việt Nam nên việc đăng ký BĐS cũng có một số nét tương đồng.

Pháp luật Australia điều chỉnh các quan hệ về BĐS bằng Luật đất đai Liên bang. Ở Australia, đất đai và các tài sản trên đất chủ yếu thuộc về một chủ sở hữu. Việc xác định chủ sở hữu tài sản là công trình XD được thực hiện theo nguyên tắc suy luận: “người có quyền sở hữu về đất đai thì cũng có quyền sở hữu các công trình trên đất”. Công tác quản lý BĐS của Liên bang được giao cho Bộ quản lý đất đai thực hiện. Việc quản lý BĐS ở các bang do cơ quan trực thuộc Bộ quản lý đất đai cấp bang đảm nhiệm.

Các nguyên tắc về đăng ký BĐS được áp dụng chung cho đất và các công trình trên đất. Pháp luật về đăng ký BĐS của Australia quy định người đăng ký quyền sở hữu được cấp một giấy chứng nhận chung cho cả nhà và đất.

Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản được thực hiện tại Văn phòng đăng ký BĐS đặt tại các bang và chi nhánh cấp quận. Nhân viên đăng ký là các công chức hành chính được bổ nhiệm để thực hiện nhiệm vụ đăng ký. Hoạt động đăng ký được ghi vào Sổ đăng ký quyền sở hữu bao gồm mô tả hiện trạng BĐS và tên chủ sở hữu. Đăng ký BĐS không phải là điều kiện để hợp đồng chuyển dịch BĐS có hiệu lực, nhưng lại nhằm mục đích để công nhận một người nào đó có quyền liên quan đến BĐS và để đối kháng với người thứ ba.

Thủ tục đăng ký quyền sở hữu BĐS được thực hiện trực tiếp thông qua đơn yêu cầu của người đăng ký. Cơ quan có thẩm quyền đăng ký sẽ thẩm tra đơn và kiểm tra hiện trạng BĐS qua các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu BĐS của người yêu cầu đăng ký như bản đồ địa chính, bản vẽ của công ty có chức năng về các bộ phận của công trình cần đăng ký. Nhân viên đăng ký có quyền từ chối đăng ký nếu xét thấy có sự không hợp lý giữa đơn mô tả hiện trạng và thực tế BĐS cần đăng ký hoặc hồ sơ không đủ giấy tờ chứng minh về việc phát sinh quyền như giấy phép XD, hợp đồng chuyển giao quyền...

Sau khi hoàn tất việc kiểm tra, nhân viên đăng ký sẽ vào Sổ đăng ký quyền sở hữu BĐS và cấp cho người yêu cầu đăng ký Giấy chứng nhận quyền sở

hữu tài sản (bao gồm cả phần đất và công trình trên đất). Người nhận giấy phải ký nhận vào Sổ đăng ký để lưu trữ. Sổ đăng ký quyền sở hữu tài sản được lưu trữ tại cơ quan đăng ký, làm cơ sở để cơ quan nhà nước quản lý tên chủ sở hữu, các biến động về BĐS và cung cấp khi người thứ ba có yêu cầu hoặc khi cơ quan Toà án giải quyết tranh chấp.

Pháp luật Australia quy định việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận sở hữu cho người yêu cầu đăng ký được thực hiện đối với đăng ký lần đầu. Khi có thay đổi về quyền như thế chấp, cầm cố, thay đổi tên chủ sở hữu thì người tiếp nhận tài sản sẽ thực hiện đăng ký bổ sung vào Giấy chứng nhận sở hữu và được ghi vào Sổ đăng ký. Cơ quan đăng ký sẽ xác nhận và đóng dấu thay đổi vào giấy chứng nhận trước khi trao lại cho người có quyền.

1.4.5. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của Trung Quốc

Trung Quốc là nước có chế độ sở hữu về đất đai giống Việt Nam, nên có nhiều nét tương đồng với Việt Nam trong các quy định về đăng ký BĐS. Đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, các tổ chức, cá nhân (bao gồm cả người nước ngoài) chỉ được QSDĐ đai theo quy hoạch của Nhà nước. Căn cứ để được SDĐ là quyết định giao đất hoặc thuê đất của cơ quan có thẩm quyền. Người SDĐ được quyền sở hữu các công trình do mình XD trên đất. Giữa QSDĐ và quyền sở hữu công trình có sự tách biệt nhau, người có QSDĐ có thể là chủ sở hữu công trình hoặc không phải là chủ sở hữu nếu đất đó là đất cho thuê.

Trung Quốc ban hành rất nhiều chính sách, pháp luật liên quan đến BĐS như Luật XD, Luật quy hoạch đô thị, Luật quản lý đất đai, Điều lệ đăng ký đất đai, Luật đăng ký cho thuê nhà, Điều lệ quản nhà đất đô thị và đặc biệt là Luật quản lý nhà đất đô thị năm 1994. Theo Luật quản lý nhà đất đô thị, người có QSDĐ được Nhà nước cấp GCNQSDĐ. Mọi trường hợp SDĐ đều được Nhà nước xác định thời hạn cụ thể và tối đa là không quá 70 năm. Hết thời hạn này, Nhà nước sẽ xem xét về việc có tiếp tục gia hạn SDĐ hay không. Đối với công trình trên đất thì có những điều khoản điều chỉnh riêng. Người sở hữu nhà, công

trình được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình mà không liên quan đến GCNQSDĐ. Như vậy, ở Trung quốc tồn tại hai loại giấy chứng nhận cho một BĐS, đó là GCNQSDĐ và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình trên đất. Trong các giấy chứng nhận này đều ghi các đặc điểm hiện trạng về BĐS và tên người sở hữu, sử dụng BĐS.

- Về thẩm quyền đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, SDĐ: Theo pháp luật Trung Quốc, khi được giao đất hoặc chuyển nhượng QSDĐ đều phải được cơ quan quản lý đất đai từ cấp huyện trở lên thẩm tra và trình chính quyền nhân dân cùng cấp để cấp GCNQSDĐ. Khi XD nhà trên đất, chủ sở hữu phải xuất trình GCNQSDĐ để cơ quan quản lý nhà từ cấp huyện trở lên thẩm tra và trình chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình XD.

Khi có sự chuyển nhượng hoặc thay đổi tài sản nhà, đất thì chủ sở hữu phải đăng ký thay đổi tại cơ quan quản lý nhà, đất từ cấp huyện trở lên. Sau khi thẩm tra, cơ quan này sẽ trình chính quyền nhân dân cùng cấp xác nhận thay đổi hoặc thay GCNQSDĐ, sở hữu nhà. Đối với những tỉnh, khu tự trị chỉ có một cơ quan quản lý nhà, đất thống nhất thì chỉ cấp phát một giấy chứng nhận thống nhất cho cả nhà và đất.

Việc đăng ký và cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà, QSDĐ chỉ được thực hiện khi có đầy đủ các giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, sử dụng BĐS;

Mục đích của việc cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu, sử dụng BĐS là để Nhà nước công nhận một người có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp BĐS; đồng thời là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các quyền của mình. Tại Điều 38 và Điều 48 của Luật quản lý tài sản nhà, đất đô thị Trung Quốc quy định: “Khi chuyển nhượng tài sản nhà, đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, khi thế chấp nhà, đất phải căn cứ vào GCNQSDĐ và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà”.

Trên thực tế ở Trung Quốc có một số địa phương thực hiện đăng ký BĐS tại một cơ quan thống nhất, nhưng cũng có địa phương thực hiện đăng ký BĐS tại hai cơ quan nhà và đất khác nhau.

1.4.6. Một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam thông qua việc nghiên cứu pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản của một số nước trên thế giới

Nghiên cứu pháp luật của một số nước trên thế giới cho thấy, đối với các nước có nền KT thị trường phát triển như Hàn Quốc, Nhật Bản hay Australia thì việc đăng ký quyền sở hữu tài sản chủ yếu để công khai các quyền, các thông tin liên quan đến BĐS, nhằm phục vụ cho các hoạt động của thị trường BĐS và các giao dịch có liên quan đến BĐS. Về đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu tài sản, chủ yếu là đất đai và các tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình XD. Hiện nay, Hàn Quốc, Nhật Bản, Australia tập trung vào việc đăng ký quyền. Khi thực hiện việc đăng ký phải tuân thủ các quy định rất cụ thể và chặt chẽ về hiện trạng của BĐS. Đây được coi là điều kiện cần thiết để thực hiện đăng ký quyền.

Trung Quốc có mô hình đăng ký tương đối giống Việt Nam, pháp luật xác định có hai đối tượng đăng ký khác nhau, đó là QSDĐ và tài sản trên đất. Người yêu cầu đăng ký được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và GCNQSDĐ. Mục đích đăng ký là để phục vụ hoạt động quản lý nhà nước về BĐS và làm cơ sở cho việc thực hiện các giao dịch BĐS.

Hệ thống cơ quan có thẩm quyền đăng ký ở mỗi nước là khác nhau, tuỳ thuộc vào quan điểm nhìn nhận vấn đề BĐS được quyền sở hữu tư hay sở hữu công và cơ cấu tổ chức của mỗi nước. Có nước do ngành Tư pháp, có nước do cơ quan Toà án, có nước lại do cơ quan hành chính có chức năng quản lý về BĐS thực hiện đăng ký.

Từ việc nghiên cứu pháp luật về đăng ký quyền sở hữu BĐS của các nước nêu trên, có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm đối với nước ta trong quá trình

XD và hoàn thiện pháp luật về đăng ký BĐS nói chung và đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD nói riêng:‌‌

- Đăng ký quyền sở hữu BĐS cần thực hiện cả việc đăng ký hiện trạng và đăng ký quyền của BĐS. Chỉ khi thực hiện được điều này, Nhà nước mới có thể quản lý chặt chẽ các thay đổi về BĐS và bảo đảm an toàn cho các giao dịch về BĐS;

- Việc đăng ký quyền sở hữu BĐS chỉ nên thực hiện tại một cơ quan nhà nước nhằm bảo đảm tính thống nhất và không gây phiền hà cho người đăng ký. Nhân viên đăng ký phải được đào tạo, có trình độ chuyên môn sâu, am hiểu về BĐS để có đủ năng lực kiểm tra và xác minh tính chính xác của các thông tin về BĐS;

- Đăng ký quyền sở hữu BĐS không phải nhằm xác lập quyền mà là công nhận về mặt pháp lý người có quyền sở hữu, đồng thời nhằm mục đích đối kháng với người thư ba. Đây là cơ sở bảo đảm cho thị trường BĐS hoạt động công khai, minh bạch;

- Đăng ký quyền sở hữu công trình XD trên đất cần được thực hiện đồng thời với đăng ký QSDĐ; bởi vì, xét về bản chất, quyền của người sở hữu tài sản cũng tương đồng với quyền của người SDĐ;

- Sổ đăng ký quyền sở hữu BĐS phải ghi đầy đủ các thông tin về hiện trạng, về đặc điểm của nhà, đất và tên người sở hữu và cần được lưu giữ tại cơ quan thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản thống nhất quản lý;

- Đối với đất có công trình thì chỉ nên cấp một mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và QSDĐ thống nhất, trong đó tuỳ từng trường hợp cụ thể mà các thông tin về tài sản sẽ được ghi cho phù hợp trong giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận này là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu tài sản cho người có quyền, đồng thời là cơ sở pháp lý để các chủ sở hữu đưa các tài sản này tham gia giao dịch trên thị trường BĐS.

Chương 2

Thực trạng pháp luật việt nam về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

2.1. pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

2.1.1. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Nghiên cứu hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho thấy: Mảng pháp luật này được ban hành, sửa đổi, bổ sung theo xu hướng ngày càng hoàn thiện hơn, quy định khá cụ thể, điều chỉnh các vấn đề về đăng ký quyền sở hữu nhà ở như: điều kiện được đăng ký, trình tự, thủ tục, hồ sơ đăng ký, thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu... Trước khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo Nghị định số 60/CP của Chính phủ. Sau khi Luật đất đai năm 2003 được ban hành, hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở tạm thời dừng lại do quy định: “Nhà nước thống nhất cấp một GCNQSDĐ đối với các loại đất” (Điều 48). Tuy nhiên, để đáp ứng nhu cầu của người dân về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, ngày 15 tháng 7 năm 2005, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP. Theo Nghị định này, người tạo lập hợp pháp nhà ở sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; đối với QSDĐ, họ sẽ được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai. Như vậy, một BĐS được cấp hai giấy chứng nhận (một giấy chứng nhận quyền sở hữu cấp cho nhà ở và một giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho đất ở). Mặc dù còn một số nội dung chưa hợp lý, nhưng Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng lấp “khoảng trống” về đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người dân. Sau đó, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP bị thay thế bởi quy định của Luật Nhà ở năm 2005.

Luật Nhà ở được Quốc hội Khoá XI, kỳ họp lần thứ 8 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006. Luật Nhà ở năm 2005 là văn bản pháp lý có hiệu lực cao nhất từ trước đến nay quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo đó, đăng ký