Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam

ở hoặc công trình XD , trường hơp chỉ có QSDĐ và trường hợp chỉ có quyền sở

hữu nhà ở hoặc công trình XD mà không có QSDĐ để tránh việc hiểu lầm là một người có cả QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nh ư hiện nay.

3.3.3. Thống nhất hồ sơ và quy trình đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng vớ i quyền sử dụng đất

Trước đây, theo ba hệ thống pháp luật về đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà

ở và công trình XD thì người đề nghị đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS phải lập ba bộ hồ sơ khác nhau cho ba loại tài sản này. Đối với người đề nghị cấp GCNQSDĐ thì phải nộp hai loại giấy tờ (gồm đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu do Bộ TN&MT quy định kèm theo giấy tờ hợp lệ về QSDĐ như quyết định giao đất, cho thuê đất…); đối với nhà ở thì phải có 3 loại giấy tờ gồm: đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu do Bộ XD ban hành; một trong các giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở như giấy phép XD, hợp đồng mua bán, tặng cho…( trường hợp nhà ở và đất ở cùng một chủ thì chủ sở hữu phải nộp thêm giấy tờ hợp lệ về QSDĐ, nếu chủ sở hữu nhà ở không phải là chủ SDĐ ở thì người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải nộp thêm hợp đồng thuê đất hoặc giấy tờ cho mượn đất của người có QSDĐ và bản vẽ sơ đồ nhà ở do chủ nhà tự đo vẽ hoặc thuê đơn vị có tư cách pháp nhân đo vẽ); còn đối với công trình XD thì chủ sở hữu cũng phải nộp ba loại giấy tờ là : đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu do Bộ XD ban hành;

một trong những giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp công trình XD và bản

vẽ sơ đồ công trình XD, tuy nhiên bản vẽ này phải do cơ quan có tư cách pháp nhân về hoạt động XD đo vẽ. Các loại hồ sơ nêu trên được lập cho từng BĐS và có thể khác thửa đất hoặc cùng một thửa đất, kể cả trường hợp một công trình XD có mục đích sử dụng hỗn hợp (vừa dùng để ở, vừa làm văn phòng cho thuê, nhà hàng, khách sạn như dạng công trình complex) và có cùng một hình thức thuê đất hoặc được giao đất. Quy định nêu trên đã gây ra nhiều bất hợp lý cho

người đề nghị cấp giấy chứng nhận, bởi vì cùng một BĐS và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho cùng một chủ nhưng phải nộp nhiều loại hồ sơ khác nhau;

Theo dự thảo Nghị định của Chính phủ hướng dân

viêc

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

cấp GCNQSDĐ ,

quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất do Bộ TN&MT soạn thảo thì việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS chỉ phải sử dụng một bộ hồ sơ chung cho cả nhà và đất. Quy trình đăng ký quyền sở hữu BĐS cũng được áp dụng thống nhất, cơ quan TN&MT được giao làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ để trình UBND cùng cấp ký giấy chứng nhận. Tuy nhiên, qua nghiên cứu cho thấy,

quy trình đăng ký như hiện nay vẫn còn nhiều bất cập. Do pháp luật chỉ đơn thuần quy định gộp việc cấp giấy chứng nhận vào một đầu mối mà không có quy định cụ thể về trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc phối hợp xác định tính pháp lý cũng như thực trạng của BĐS, nên giữa các cơ quan này đã không có sự phối hợp chặt chẽ trong thực hiện. Nếu như trước đây, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình XD do cơ quan chuyên môn về XD làm đầu mối thì vấn đề đo vẽ sơ đồ nhà ở, công trình XD và xác định tính

pháp lý của các tài sản này như: giấy phép XD, xác định khu vực quy hoạch, khu vực cấm XD, lập hồ sơ dự án...đều do cơ quan XD thực hiện; nên thời gian xử lý nhanh và không phải phối hợp với các cơ quan khác. Hiện nay, các thủ tục này được giao cho cơ quan TN&MT làm đầu mối nên sự phối hợp với cơ quan XD để xử lý hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn. Để khắc phục

tồn taị này, nhằm đẩy nh anh tiến đô ̣và thời gian cấp giấy chứ ng nhân , đồng thời

đơn giản hoá thủ tục cấp giấy thì cần thiế t phải nghiên cứ u XD quy định cụ thể nhằm xác định rõ trách nhiệm của từng cơ quan liên quan trong việc phối hợp

xác định tính pháp lý , hiên traṇ g về BĐS , cũng như cung cấp các giấy tờ có liên

quan làm cơ sở trình U BND cấp có thẩm quyền quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử duṇ g, quyền sở hữu BĐS.

3.3.4. Hình thành hệ thống thông tin pháp lý về nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất do một cơ quan thống nhất quản lý để phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Xét dưới góc độ quản lý, thẩm quyền quản lý cần được phân định theo chuyên ngành để thực hiện quản lý về mặt hành chính, kỹ thuật BĐS. Tuy nhiên, nếu thực hiện phân chia thẩm quyền để quản lý thông tin về BĐS thì sẽ gây bất lợi cho hoạt động của thị trường BĐS, đặc biệt là khi giữa các cơ quan không có sự phối hợp chặt chẽ trong việc cung cấp thông tin.

Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS là việc Nhà nước xây dựng một “lý lịch tư pháp” cho BĐS thông qua các biện pháp kỹ thuật như đo đạc, lập bản đồ hiện trạng để ghi nhận những đặc điểm của BĐS (gồm diện tích, quy mô, hiện trạng, kết cấu, năm XD…). Ngoài việc đăng ký hiện trạng, Nhà nước còn thực hiện công nhận về mặt pháp lý BĐS, đó là công nhận một BĐS đã có chủ sở hữu hợp pháp, làm cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện quyền đ ịnh đoạt đối

với BĐS. Mục tiêu đăng ký này vừa nhằm để bảo vệ lợi quyền lợi của các bên có liên quan đến BĐS, vừa đáp ứng yêu cầu về quản lý nhà nước đối với BĐS. Do đó hoạt động đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS phải được coi là công việc hành chính (bắt buộc thực hiện) để Nhà nước có cơ sở thực hiện quản lý nhà nước về BĐS. Theo hệ thống pháp luật về đăng ký BĐS, có hai cơ quan tham gia

quản lý thông tin về BĐS, đó là cơ quan quản lý nhà ở và cơ quan TN&MT. Mặc dù, pháp luật đã quy định gộp vào một đầu mối cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng hiện nay Chính phủ lại chưa có quy định về việc thống nhất một cơ quan cung cấp thông tin về BĐS. Luật Nhà ở năm 2005, các văn bản hướng dẫn

thi hành và pháp luật về XD quy định cơ quan quản lý XD có trách nhiệm cung cấp thông tin về nhà ở, công trình XD. Theo Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, thì cơ quan TN&MT có trách nhiệm cung cấp thông tin

về đất đai. Như vậy, trên thực tế vẫn chưa có hệ thống cung cấp thông tin thống nhất về BĐS.

Thưc

traṇ g nêu trên đã gây không ít khó khăn cho người dân và cơ quan

chứ c năng khi tiếp cận các thông tin về BĐS . Theo quy điṇ h hiên haǹ h , người

dân khi có nhu cầu tiếp cận thông tin về BĐS phải đến cơ quan tài TN&MT để có thông tin về đất đai ; đồng thời họ phải đến cơ quan quản lý XD để có thông tin về nhà ở và công trì nh XD. Ví dụ: thông tin về thử a đất , số bản đồ , tờ bản đồ nơi có BĐS thì do cơ quan TN&MT quản lý, các thông tin về giấy phép XD , vấn

đề quy hoạch, khu vưc

cấm XD thì do cơ quan quản lý XD quản lý. Để thúc đẩy

thị trường BĐS phát triển thì cần thiết phải thống nhất một đầu mối cơ quan co trách nhiệm cung cấ p thông tin về BĐS . Có như vậy các thông tin này mới

nhanh chóng đến đươc với thi ̣trường và baỏ đam̉ tính minh bac̣ h , chính xác cao.

KẾ T LUÂN

1. Quá trình nghiên cứu và phân tích đã cho thấy , bản chất của đăng ký

quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là môt hoaṭ đôṇ g thống nhât́ phaỉ được

thực hiện đồng thời với viêc đăng ký QSDĐ . Nó được gọi là hoaṭ đôṇ g đăng k ý

BĐS. Hoạt động đăng ký này có sự gắn kết chặt chẽ và thống nhất của hoạt động

đăng ký hiên

traṇ g và đăng ký quyền của chủ sở hữu với muc

đích xác lâp

hiên

trạng, lý lịch về nhà ở , công trình XD gắn liền với QSDĐ và công khai hoá các

thông tin để phuc

vu ̣cho thi ̣trường BĐS .

2. Thưc

traṇ g pháp luâṭ về đăng ký BĐS hiên

nay gây ra nhiều khó khăn ,

vướng mắc trong quá trình thưc

hiên

, gây không ít phiền hà cho người dân , tạo

ra những mâu thuân

, bất câp

và sự không đồng bô ̣trong hê ̣thống pháp luât

. Đây

là những nguyên nhân chủ yếu làm giảm hiệu lực và tính thực thi của hệ thống pháp luật và tác động tiêu cực đến các hoạt động quản lý nhà nước về BĐS .

Sự t hiếu thống nhất trong các quy điṇ h về đăng ký quyền sở hữu nhà ở ,

công trình XD và QSDĐ đã ảnh hưởng xấu đến sự phát triển lành maṇ h của thi ̣ trường BĐS . Tính thiếu minh bạch trong các thông tin pháp lý về cung - cầu BĐS đã làm gia tăng các giao dic̣ h không chính thứ c trên thi ̣trường , gây nhiều rủi ro cho các chủ thể khi tham gia thị trường và cản trở quá trình phát triển của

thị trường BĐS . Thưc

tiên

này đòi hỏi phải nghiên cứ u , xây dưn

g mô ̣t hê ̣thống

pháp luật thống nhất về đăng ký BĐS , giải quyết triệt để các mâu thuẫn , sư không đồng bô ̣của mảng pháp luâṭ về vấn đề này , nhằm thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS , đáp ứ ng yêu cầu về quản l ý nhà nước về BĐS

trong xu thế hôi

nhâp

và phát triển hiên

nay.

3. Xuất phát từ thưc

tiên

pháp luâṭ Viêṭ Nam và quá trình triển khai thưc

hiên

pháp luâṭ về đăng ký quyền sở hữu nhà ở , quyền sở hữu công trình XD ,

cũng như k inh nghiêm

xây dưn

g lâp

pháp tiếp thu đươc

từ các quốc gia trên thế

giới thì giải pháp hoàn thiên hê ̣thống phaṕ luâṭ về đăng ký BĐS , bảo đảm sự

thống nhất trong hoaṭ đôṇ g đăng ký quyền sở hữu nhà ở , quyền sở hữu công

trình XD và QSDĐ cần phải xuất phát từ cơ sở lý luận và cơ sở thưc

tiên

để đáp

ứng các yêu cầu đặt ra . Đó là không chỉ xoá bỏ sự thiếu thống nhất trong hê ̣ thống pháp luâṭ , sự phân tán trong các quy điṇ h về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử duṇ g BĐS đang nằm rải rác ở nhiều v ăn bản pháp luâṭ khác nhau ; thống nhất

môt

đầu mối cơ quan xử lý và thủ tuc

về đăng ký BĐS , mà còn phải xây dựng

môt

hê ̣thống pháp luâṭ đồng bô ̣ , điều chỉnh toàn diê ̣n các vấn đề liên quan đến

BĐS. Từ việc thống nhất các quy điṇ h về đăng ký quyền sở hữu , quyền sử duṇ g

BĐS với quy điṇ h về soạn thảo hơp

đồng , giao dic̣ h về BĐS ; về chuyển quyền

sở hữu BĐS, thống nhất cơ quan có thẩm quyền tiếp nhân và xử lý hồ sơ đăng ky

BĐS, lưu giữ hồ sơ về BĐS đến việc thống nhất cơ quan cung cấp các thông tin

pháp lý về BĐS . Quy điṇ h về đăng ký BĐS cần đươc

điều chỉnh bởi môt

đao

luâṭ riêng , không gôp

chung vào các đạo luật chuyên ngành , bảo đảm yêu cầu

các đạo luâṭ chuyên ngành chỉ điều chỉnh những nôi của từng loại tài sản khác nhau .

dung mang tính chất đăc

thu

Yêu cầu thống nhất pháp luâṭ về đăng ký BĐS phải bảo đảm đơn giản về

thủ tục, nhanh chóng về thời gian , dễ làm , dễ thưc

hiên

, không gây ra các mâu

thuân, các khó khăn cho các cơ quan chức năng trong quá trình thực thi và không

gây phiền hà cho người dân theo đúng chủ trương của Đảng và Nhà nước về c ải cách hành chính hiện nay.

Danh mục tài liệu tham khảo

------------------------------

1. Ban soạn thảo Luật đăng ký bất động sản (2007), Kỷ yếu Hội thảo về pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội.

2. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2003), Thông tư Liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/7/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ (2004), Thông tư Liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Hà Nội.

4. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2005), Thông tư Liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.

5. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư Liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư Liên tịch số 05/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội.

6. Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường (2006), Thông tư Liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất, Hà Nội.

7. Bộ Xây dựng (1993), Thông tư số 05/BXD-TT ngày 09/02/1993 hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở, Hà Nội.

8. Bộ Xây dựng (2005), Thông tư số 13/BXD-TT ngày 05/8/2005 hướng dẫn thi hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về cấp

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Hà Nội.

9. Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01/11/2006 hướng dẫn thi hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.

10. Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước (2007), Thông tư Liên tịch số 05/2007/TTLT-BXD-BTP-BTNMT- NHNN ngày 21/5/2007 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở, Hà Nội.

11. Bộ Xây dựng (2009), Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 quy định một số nội dung về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở. Hà Nội.

12. Chính phủ (1994), Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Hà Nội.

13. Chính phủ (2004), Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, Hà Nội.

14. Chính phủ (2004) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội.

15. Chính phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Hà Nội.

16. Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.

17. Chính phủ (2006), Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số Điều của Luật Đầu tư, Hà Nội.

18. Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,