Pháp Luật Về Đăng Ký Quyền Sở Hữu Công Trình Xây Dựng

quyền sở hữu nhà ở được thực hiện thông qua việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu nhà ở. Tại thời điểm ban hành Luật này, cũng có một số ý kiến còn băn khoăn về quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; bởi vì theo Điều 48 Luật đất đai năm 2003, thì Nhà nước thực hiện cấp GCNQSDĐ cho mọi loại đất (bao gồm cả đất có nhà ở). Các tài sản trên đất (bao gồm nhà ở và công trình XD) sẽ được "ghi nhận" trong GCNQSDĐ. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản trên đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký BĐS. Nếu Luật nhà ở quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì sẽ mâu thuẫn với quy định của Luật đất đai năm 2003. Tuy nhiên, sau hơn 3 năm thực hiện, Luật Nhà ở đã chứng minh được sự cần thiết phải có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu. Mặc dù vẫn còn phải tiếp tục nghiên cứu để có những sửa đổi cho phù hợp với thực tế, nhưng các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở của Luật Nhà ở đã không chỉ xử lý được những bất hợp lý của Nghị định số 95/2005/NĐ-CP mà còn đáp ứng được nguyện vọng của người dân. Luật Nhà ở quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) như sau: “a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ SDĐ ở, chủ sở hữu căn hộ chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở; b) Trường hợp chủ sở hữu không đồng thời là chủ SDĐ ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” (Điều 11). Để hướng dẫn nội dung nêu trên, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP và Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01 tháng 11 năm 2006; cụ thể là:

Thứ nhất, có hai loại hình đăng ký quyền sở hữu nhà ở: (i) Trường hợp nhà ở và đất ở đều thuộc một chủ hoặc nhà ở và căn hộ chung cư thì thực hiện đăng ký luôn cả quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở (nhà ở và đất ở sẽ được cấp chung một giấy chứng nhận); (ii) Những trường hợp nhà ở và đất ở khác chủ sở hữu (như cho mượn đất, cho thuê đất để XD nhà ở), thì thực hiện đăng ký nhà riêng và đất riêng (đối với nhà ở sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; còn người có đất sẽ được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất

đai). Quy định này nhằm hạn chế những tranh chấp phát sinh giữa người có quyền sở hữu nhà ở và người có QSDĐ ở.

Thứ hai, về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Pháp luật về nhà ở quy định UBND cấp tỉnh thực hiện cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở của tổ chức (bao gồm cả tổ chức nước ngoài), nhà ở thuộc sở hữu chung của tổ chức và cá nhân và nhà ở của cá nhân nước ngoài. UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở của cá nhân (bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam).

Thứ ba, về trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Đối với những trường hợp do UBND cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận thì cơ quan đầu mối tiếp nhận và xử lý hồ sơ là Sở XD; đối với trường hợp do UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận thì do cơ quan có chức năng quản lý nhà ở (tuỳ theo từng địa phương có thể do Phòng Quản lý đô thị, Phòng Công thương hoặc Phòng KT) đảm nhận việc xử lý hồ sơ và trình ký giấy chứng nhận.

Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm: (i) Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu quy định tại Thông tư số 05/2006/TT- BXD của Bộ XD; (ii) Giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở (như hợp đồng mua bán, tặng cho, giấy phép XD, văn bản thừa kế...); (iii) Bản vẽ sơ đồ nhà ở. Thời hạn cấp giấy chứng nhận là 30 ngày, kể từ ngày cơ quan tiếp nhận hồ sơ nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Ngoài quy định về cấp mới lần đầu, pháp luật về nhà ở cũng quy định cụ thể các trường hợp cấp đổi do giấy chứng nhận bị rách nát, hư hỏng và cấp lại do bị mất giấy chứng nhận. Thời hạn cấp đổi là 15 ngày; thời hạn cấp lại là 90 ngày (kể cả thời gian thông báo mất giấy chứng nhận).

Một điểm khác biệt giữa quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và cấp GCNQSDĐ ở, đó là khi sang tên do mua bán, tặng cho, thừa kế... nhà ở gắn liền với QSDĐ ở, người nhận quyền sở hữu nhà ở sẽ được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mới; còn đối với GCNQSDĐ thì chỉ thực hiện ghi tên vào trang 4 của giấy chứng nhận.

Theo Điều 9 của Luật Nhà ở năm 2005, Nhà nước chỉ thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi chủ sở hữu có yêu cầu. Quy định này thể hiện quan điểm coi việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở không phải để xác lập quyền sở hữu mà chỉ để Nhà nước công nhận một người nào đó có quyền sở hữu trên thực tế. Đây là cơ sở pháp lý để người tạo lập hợp pháp nhà ở thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở. Trong trường hợp chủ sở hữu không có yêu cầu thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cũng không có nghĩa là họ sẽ không được sở hữu nhà ở; bởi vì trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, tổ chức, cá nhân đã xác lập cho mình quyền sở hữu thông qua việc tạo lập hợp pháp nhà ở bằng các hình thức như XD, nhận tặng cho, nhận thừa kế...;

Nghiên cứu pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho thấy rằng, những vấn đề liên quan đến nhà ở được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật do nhiều Bộ, ngành khác nhau ban hành. Các quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, về công chứng hợp đồng và đăng ký thế chấp nhà ở đang được triển khai thực hiện tại các địa phương trong cả nước. Tuy nhiên, vấn đề nhà ở nói chung và đăng ký quyền sở hữu nhà ở nói riêng liên quan mật thiết đến các quy định của Luật đất đai. Mặc dù, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều cố gắng trong việc rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm bảo đảm sự thống nhất giữa Luật nhà ở và Luật đất đai về vấn đề đăng ký quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ; song kết quả đạt được chưa đáp ứng yêu cầu của thực tiễn. Do vậy, ngày 20 tháng 11 năm 2007, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 07/2007/QH12 về kế hoạch phát triển KT - XH năm 2008, trong đó quy định: "Rà soát, sửa đổi những những vướng mắc trong Luật đất đai, Luật Nhà ở và các luật có liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; sửa đổi, bổ sung ngay những quy định chưa phù hợp trong các văn bản hướng dẫn thi hành những luật này, bảo đảm tính thống nhất, rõ ràng, sát thực tế...Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở Luật đất đai, giao

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

cho một cơ quan đầu mối thực hiện, đơn giản hoá hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phấn đấu đến năm 2010 cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các loại đất trên phạm vi toàn quốc". Tiếp đó, ngày 09 tháng 01 năm 2008, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/2008/NQ- CP về những giải pháp chủ yếu chỉ đạo, điều hành thực hiện kế hoạch phát triển KT - XH và dự toán ngân sách Nhà nước năm 2008, trong đó giao Bộ TN&MT phối hợp với Bộ XD và các cơ quan liên quan nghiên cứu xây dựng Nghị định về cấp GCNQSDĐ và các tài sản gắn liền với đất theo Nghị quyết của Quốc hội. Tuy nhiên, tại thời điểm đó do vướng mắc về nguyên tắc lập pháp và yêu cầu pháp chế xã hội chủ nghĩa, nên quy định thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cho cả nhà ở và đất ở nêu trong Nghị quyết số 07/2007/QH12 đã không được thực hiện và Chính phủ cũng không thể ban hành Nghị định cấp chung một loại giấy chứng nhận theo Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP.

Để xử lý bất cập nêu trên, tại kỳ họp lần thứ năm, Quốc hội thứ XII, Quốc hội đã thông qua Luật số 38/2009/QH12 về việc sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản (Luật này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2009). Trong đó có nội dung sửa đổi Điều 48 của Luật đất đai năm 2003 theo hướng: quy định thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cho cả nhà và đất; đó là cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay Chính phủ vẫn chưa ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành về việc thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận, nên Bộ TN&MT cũng chưa thể ban hành Thông tư quy định mẫu giấy chứng nhận này. Trên thực tế, để đáp ứng yêu cầu giao dịch BĐS của các chủ thể trong XH, Thủ tướng Chính phủ đã có ý kiến chỉ đạo cho phép các địa phương tiếp tục thực hiện cấp “sổ đỏ” và “sổ hồng” theo Luật đất đai năm 2003 và Luật nhà ở năm 2005 cho đến khi có mẫu giấy chứng nhận mới do Bộ TN&MT phát hành. Như vậy, đến nay mặc dù đã có quy định nhưng trên thực tế các địa phương vẫn chưa thể thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cho cả nhà và đất.

2.1.2. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng

Đến thời điểm hiện nay, mặc dù Quốc hội đã có quy định đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình XD và QSDĐ theo một mẫu giấy chứng nhận thống nhất, nhưng trên thực tế việc đăng ký quyền sở hữu công trình XD vẫn được điều chỉnh bởi Nghị định số 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 13/2005/TT-BXD ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ XD.

Trước khi Nghị định số 90/2006/NĐ-CP được ban hành, vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình XD được thực hiện theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP. Sau khi Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ra đời, việc công nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Nghị định mới, còn việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình XD vẫn thực hiện theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP.

Nghiên cứu nội dung Nghị định số 95/2005/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình XD có thể rút ra những vấn đề cơ bản sau đây:

Thứ nhất, quy định những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình XD, bao gồm: (i) Những công trình được đầu tư XD mới, mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế (ii) Hoặc thông qua các hình thức tạo lập khác theo quy định của pháp luật. Đối với trường hợp chuyển dịch quyền sở hữu theo hợp đồng thì phải có hợp đồng được lập theo quy định, kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình của bên chuyển dịch; đối với trường hợp XD mới thì phải có Giấy phép XD. Những trường hợp tạo lập công trình XD trước ngày Nghị định số 95/2005/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì phải có GCNQSDĐ hoặc các giấy tờ quy định tại Điều 50 Luật đất đai năm 2003 hoặc có xác nhận của UBND cấp xã về việc tạo lập công trình...

Thứ hai, quy định một số công trình không thuộc diện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, bao gồm: (i) Những công trình XD thuộc sở hữu toàn dân; (ii) Công trình XD đã có quyết định hoặc thông báo giải toả, phá dỡ hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền; (iii) Các công trình XD nằm trong khu vực cấm XD hoặc lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng

kỹ thuật, di tích lịch sử - văn hoá đã được xếp hạng; (iv) Các công trình XD mà Chính phủ Việt Nam và các nước có cam kết khác;

Thứ ba, quy định mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình XD khác với mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình XD được cấp riêng biệt với GCNQSDĐ. Người có quyền sở hữu công trình XD được cấp giấy sở hữu công trình theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP; còn người có QSDĐ được cấp GCNQSDĐ theo pháp luật về đất đai.

Thời hạn sở hữu công trình XD tương ứng với thời hạn thuê đất (nếu là thuê đất) và được ghi cụ thể trong giấy chứng nhận. Do hầu hết công trình XD được XD trên đất thuê, nên thời hạn sở hữu công trình XD là từ 50 năm đến 70 năm;

Thứ tư, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP không quy định cụ thể các loại hợp đồng, giao dịch về công trình XD và việc công chứng hợp đồng, giao dịch hoặc đăng ký thế chấp đối với công trình XD. Do đó, về nguyên tắc, các giao dịch cũng như thủ tục công chứng các hợp đồng về công trình XD được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về công chứng; đối với việc đăng ký thế chấp thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (BLDS năm 2005, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và các văn bản hướng dẫn thi hành);

Thứ năm, pháp luật không quy định cụ thể về thời điểm chuyển quyền sở hữu công trình XD như đối với nhà ở. Quyền sở hữu công trình XD sẽ được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu công trình theo nguyên tắc quy định tại Điều 168 của BLDS năm 2005.‌

2.2. tác động của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng đối với hoạt động quản lý nhà nước về bất động sản

dựng

2.2.1. Về công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây

Nhìn chung, hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công

trình XD vẫn chưa thống nhất và chưa đồng bộ. Tài sản nhà ở, công trình XD và QSDĐ luôn là một khối tài sản thống nhất trong quá trình sử dụng cũng như trong các giao dịch. Tuy nhiên, tính đến trước ngày 01 tháng 8 năm 2009, pháp luật lại có sự phân chia, tách biệt hoạt động đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng các tài sản này thành hai hệ thống với những quy định khác nhau. Tồn tại này đã tác động không nhỏ đến việc áp dụng pháp luật của các cơ quan chức năng tại địa phương. Cùng là một BĐS, nhà ở và công trình XD luôn luôn gắn liền với đất đai, nhưng cơ quan quản lý hoạt động đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng các tài sản này lại có sự khác nhau. Bộ TN&MT, Sở TN&MT cấp tỉnh, Phòng TN&MT cấp huyện thực hiện quản lý nhà nước đối với hoạt động đăng ký QSDĐ. Các Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở TN&MT và Phòng TN&MT hoặc Phòng TN&MT (đối với các huyện chưa thành lập Văn phòng đăng ký QSDĐ) tiến hành đăng ký QSDĐ. Trong khi đó, Bộ XD thực hiện quản lý nhà nước đối với hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD. Cơ quan quản lý XD địa phương đảm nhận việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD.

Với việc pháp luật phân chia thành hai đầu mối cơ quan thực hiện quản lý và đăng ký quyền sở hữu đối với đất đai và nhà ở, công trình XD; đồng thời, mỗi loại BĐS này lại có trình tự, thủ tục và thẩm quyền đăng ký khác nhau cho thấy: Sự phân định hai loại cơ quan đăng ký về BĐS là nhà ở, đất ở thể hiện mặt ưu điểm là cơ quan đăng ký BĐS có sự độc lập trong hoạt động và không bị phụ thuộc vào các cơ quan khác. Ví dụ: Cơ quản lý về XD do nắm được hồ sơ pháp lý và hiện trạng của BĐS, sẽ quản lý tốt quy hoạch XD, cũng như việc cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình XD...Tuy nhiên, sự phân chia cơ quan quản lý và thực hiện đăng ký quyền sở hữu BĐS là nhà ở, đất ở khác nhau cũng bộc lộ hạn chế trong quá trình thực thi, cụ thể là: Hồ sơ, giấy tờ pháp lý được lưu giữ tại 2 cơ

quan (cơ quan TN&MT và cơ quan XD) nên việc tiếp cận thông tin về BĐS của các chủ thể tham gia giao dịch nhà ở, đất ở gặp nhiều khó khăn, trở ngại. Hơn nữa, do đăng ký quyền sở hữu về nhà ở, đất ở được thực hiện theo hai quy trình thủ tục khác nhau, nên việc xác định tính pháp lý của các giấy tờ nhà ở, đất ở trong giao dịch đối với những BĐS này mất nhiều thời gian, phức tạp. Bởi lẽ, cùng một hoạt động chuyển dịch hoặc phân chia tài sản là nhà ở, đất ở nhưng phải làm thủ tục ở hai cơ quan và chỉnh lý thông tin trên hai bộ hồ sơ đất ở và nhà ở. Nếu không có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan TN&MT và cơ quan XD thì hoạt động đăng ký quyền sở hữu về nhà ở, đất ở gặp nhiều khó khăn, phiền hà cho người dân. Bên cạnh đó, quy định về cơ quan thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD chưa cụ thể, pháp luật chỉ quy định chung cơ quan đăng ký là cơ quan quản lý nhà ở và công trình XD. Trên thực tế, hệ thống cơ quan quản lý nhà ở và công trình XD được tổ chức không thống nhất ở các địa phương: Ở cấp tỉnh, cơ quan này là Sở XD, nhưng ở cấp huyện, có nơi giao cho Phòng công thương, có nơi lại phân công cho Phòng quản lý đô thị hoặc Phòng KT. Ví dụ tại TP Hồ Chí Minh, gần 2/3 số quận, huyện giao chức năng đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD cho Phòng quản lý đô thị thực hiện. Trong khi đó, gần 1/3 số quận, huyện còn lại giao chức năng này cho Phòng TN&MT đảm nhiệm; còn tại thành phố Đà Nẵng thì chức năng đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD lại được giao cho cơ quan TN&MT thực hiện…Thực tế này đã dẫn đến sự không thống nhất trong tổ chức thực thi pháp luật, gây khó khăn trong công tác chỉ đạo điều hành và hướng dẫn thực hiện từ trung ương đến địa phương.

Tuy hiện nay pháp luật đã quy định thống nhất vào một đầu mối thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng BĐS cho ngành TN&MT, nhưng do Chính phủ chưa có văn bản hướng dẫn nên các địa phương vẫn tiếp tục thực hiện các quy định được ban hành trước ngày 01 tháng 8 năm 2009.

2.2.2. Về xác định tính pháp lý của nhà ở và công trình xây dựng khi tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản