Về Cung Cấp Các Thông Tin Pháp Lý Và Hiện Trạng Của Nhà Ở, Công Trình Xây

Xác định tính pháp lý của BĐS là việc xác định các giấy tờ về BĐS có hợp pháp hay không. Giấy tờ về BĐS được coi là hợp pháp khi tuân thủ các quy định về nội dung và hình thức, trình tự, thủ tục và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người quản lý hoặc sử dụng BĐS. Theo quy định hiện hành, nhà ở, công trình XD có Giấy chứng nhận quyền sở hữu do cơ quan có thẩm quyền cấp, trong đó ghi cụ thể hiện trạng, đặc điểm và tên chủ sở hữu, thì mới được coi là có đầy đủ tính pháp lý. Các loại giấy tờ khác như giấy phép XD, di chúc, bản án, quyết định của Tòa án...là những giấy tờ hợp lệ, làm cơ sở để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và công trình XD. Về nguyên tắc, để bảo đảm sự chính xác về tính pháp lý của nhà ở và công trình XD, chủ sở hữu phải làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền thực hiện đăng quyền sở hữu đối với tài sản này. Khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu, cơ quan đăng ký sẽ thẩm tra hồ sơ và kiểm tra thực tế hiện trạng nhà ở, công trình XD, sau đó mới thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu. Hiện nay, việc xác định tính pháp lý của BĐS nói chung và nhà ở, công trình XD nói riêng có ý nghĩa hết sức quan trọng. Việc làm này không chỉ là cơ sở để cơ quan chức năng giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về BĐS, mà còn là cơ sở để BĐS được tham gia các giao dịch trên thị trường. Chỉ sau khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, thì mới có đủ cơ sở pháp lý để khẳng định chủ sở hữu có quyền định đoạt các tài sản này thông qua các giao dịch mua bán, tặng cho, chuyển đổi, thế chấp, để thừa kế...

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để cơ quan có thẩm quyền xác định tính pháp lý của các tài sản nhà ở và công trình XD. Nghiên cứu các quy định về lĩnh vực này có thể rút ra những nội dung đáng chú ý sau đây:

- Nhà ở, công trình XD phải được đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền theo trình tự, thủ tục quy định;

- Kết quả của việc đăng ký quyền sở hữu là chủ sở hữu sẽ được cơ quan đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình XD và được ghi vào Sổ đăng ký quyền sở hữu;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu là cơ sở pháp lý để các chủ sở hữu thực hiện các quyền của mình về tài sản.

Như vậy, thông qua hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, các cơ quan chức năng sẽ biết được cụ thể hiện trạng và hồ sơ lý lịch pháp lý của nhà ở, công trình XD, nắm được tên chủ sở hữu v.v. Trên cơ sở đó, Nhà nước sẽ quản lý có hiệu quả các hoạt động XD, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình XD; chứng thực các giao dịch về nhà ở, công trình XD; thu thuế về sử dụng nhà ở, công trình XD.

2.2.3. Về cung cấp các thông tin pháp lý và hiện trạng của nhà ở, công trình xây dựng

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD nhằm ghi nhận các thông tin về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng cũng như lý lịch pháp lý của nhà ở và công trình XD. Các thông tin này được cơ quan đăng ký lưu giữ không chỉ phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về nhà ở, công trình XD mà còn cung cấp cho các chủ thể khi có yêu cầu để đàm phán, xác lập giao dịch về nhà ở và công trình XD. Hơn nữa, chỉ thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD mới có cơ sở để xác định tính đúng đắn của các thông tin liên quan như diện tích, địa điểm, số tầng, kết cấu, mục đích sử dụng BĐS, những hạn chế trong việc sử dụng…Sau khi cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xác minh và ghi vào Sổ đăng ký sở hữu thì các thông tin này mới có giá trị pháp lý và có độ tin cậy cao.

Trong hoạt động quản lý nhà nước, các thông tin về BĐS có vai trò hết sức quan trọng giúp cơ quan chức năng có sở sở để giải quyết các công việc liên quan. Ví dụ: Khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, các thông tin do cơ quan đăng ký quyền sở hữu cung cấp sẽ giúp Nhà nước xác định ai là người có đủ điều kiện để được bồi thường; có căn cứ để XD phương án bồi thường; xác định thiệt hại để áp giá bồi thường v.v. Hơn nữa, thông tin thu thập được qua đăng ký quyền

sở hữu nhà ở và công trình XD sẽ giúp cơ quan thuế xác định nghĩa vụ và mức thuế mà chủ sở hữu nhà ở, công trình XD phải nộp cho Nhà nước. Đối với các tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu nhà ở, công trình XD thì các thông tin về hiện trạng sử dụng, giấy tờ pháp lý, thông tin về chủ sở hữu …sẽ là cơ sở pháp lý rất quan trọng để Tòa án đưa ra phán quyết. Đối với hoạt động của thị trường BĐS, nếu những người tham gia giao dịch trên thị trường nắm được thông tin pháp lý về nhà ở, công trình XD thì họ sẽ tránh được các rủi ro có thể xảy ra và bảo đảm độ an toàn cho các giao dịch về nhà ở và công trình XD. Ngoài ra, thị trường BĐS được cung cấp nhiều thông tin về nhà ở, công trình XD chính xác sẽ giúp Nhà nước có những điều chỉnh về chính sách nhằm thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, công khai và minh bạch; đồng thời ngăn chặn và từng bước đẩy lùi các hoạt động đầu cơ, lũng đoạn thị trường v.v. Tuy nhiên, do pháp luật quy định trình tự, thủ tục và thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu BĐS là nhà ở, đất ở khác nhau, nên trên thực tế không phải lúc nào và bất cứ ở đâu chủ đầu tư, kinh doanh BĐS và người dân cũng đều được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về nhà, đất.

Quy định về nghĩa vụ cung cấp các thông tin về nhà, đất đã được ban hành song do thiếu cơ chế pháp lý đồng bộ, cụ thể và rõ ràng nên việc thực thi còn tồn tại nhiều hạn chế. Hơn nữa, do tồn tại hai hệ thống cơ quan quản lý thông tin về BĐS, nên sự phối hợp trong việc cung cấp thông tin còn gặp nhiều khó khăn, ngay cả khi có yêu cầu của cơ quan nhà nước. Ví dụ: Khi cơ quan tư pháp yêu cầu giải đáp các mâu thuẫn trong thông tin về BĐS do những người có liên quan đưa ra. Sự việc sẽ trở lên vô cùng phức tạp nếu cơ quan tư pháp nhận được câu trả lời trái ngược nhau từ phía các cơ quan quản lý thông tin về BĐS là nhà, đất.

Mặc dù thông tin pháp lý về nhà ở, công trình XD có ý nghĩa rất quan trọng trong giao lưu dân sự, nhưng trên thực tế việc cung cấp rộng rãi, công khai các thông tin này cho công chúng còn gặp nhiều hạn chế. Pháp luật hiện hành về nhà ở quy định chỉ thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở khi chủ sở hữu có yêu cầu. Do vậy, cơ quan quản lý không thể nắm được mọi thông tin liên quan đến

nhà ở, công trình XD trên địa bàn mình quản lý. Mặt khác, công tác thực hiện đăng ký quyền sở hữu còn mang tính thủ công, không có hệ thống cơ sở dữ liệu về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD; công tác lưu giữ hồ sơ, thông tin về BĐS nhà ở còn nhiều bất cập; thiếu cơ sở vật chất, trang thiết bị hiện đại phục vụ cho hoạt động quản lý nhà nước về nhà ở nói chung và đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình XD nói riêng. Tồn tại này cùng với sự buông lỏng công tác quản lý nhà ở trong một thời gian dài đã dẫn đến hệ thống thông tin về nhà ở, công trình XD không đầy đủ, thiếu chính xác và lạc hậu. Trong thời gian tới cần nhanh chóng khắc phục hạn chế này để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh và minh bạch.

2.2.4. Về giải quyết các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

Do thị trường BĐS phát triển ngày càng mạnh mẽ, làm tăng giá trị của đất đai, nhà ở và công trình XD, đặc biệt tại các khu đô thị, các thành phố lớn đã góp phần làm gia tăng các tranh chấp, khiếu kiện về BĐS. Bên cạnh đó, do tính chất nhạy cảm và sự phức tạp của quá trình quản lý, sử dụng nhà, đất qua các thời kỳ lịch sử đã tác động làm tăng tính gay gắt của các tranh chấp, khiếu kiện về BĐS. Do tác động về nhiều mặt liên quan trực tiếp đến sự ổn định chính trị, trật tự XH, KT…nên công tác giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về nhà đất cần phải có sự tham gia của cả hệ thống chính trị. Các tranh chấp, khiếu kiện về nhà, đất phổ biến hiện nay là các tranh chấp về hợp đồng mua bán, hợp đồng cho thuê, cho mượn nhà, đất; tranh chấp về đòi lại đất của cha ông trước đây; tranh chấp về thừa kế nhà, đất; tranh chấp về chia tài sản nhà, đất khi vợ chồng ly hôn v.v.

Đối với các tranh chấp đất đai mà đương sự có GCNQSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 50 Luật đất đai năm 2003 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân. Các tranh chấp về nhà, đất khác và những khiếu kiện hành chính về nhà, đất do cơ quan hành chính các cấp giải quyết. Thực tế giải quyết các tranh chấp này cho thấy đây là công việc không đơn giản, phức tạp, kéo dài; thậm chí

có nhiều vụ việc số lượng người tham gia khiếu kiện lên đến hàng trăm người nhằm gây áp lực với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tìm hiểu nguyên nhân của tranh chấp, khiếu kiện về nhà, đất cho thấy: một trong những nguyên nhân phát sinh bất đồng, mâu thuẫn có liên quan đến việc xác định tính pháp lý của việc phân định quyền sở hữu nhà và QSDĐ. Do buông lỏng công tác quản lý nhà nước về nhà, đất trong một thời gian dài; các cơ quan quản lý không lưu trữ đầy đủ hồ sơ, thông tin, giấy tờ pháp lý về nhà, đất

…nên khi phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về nhà, đất, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết rơi vào tình trạng lúng túng, bị động hoặc mất rất nhiều thời gian để điều tra, xác minh để tìm ra sự thật về chủ sở hữu hợp pháp BĐS là nhà, đất; thậm chí trong một số trường hợp, quan điểm xử lý, giải quyết của các cơ quan chức năng trái ngược nhau.

Qua nghiên cứu, xem xét một số vụ tranh chấp về nhà ở (đặc biệt là những vụ kiện đòi lại nhà cho mượn, chia tài sản, kiện về quyền thừa kế nhà ở) cho thấy, hầu hết các tài sản là nhà ở - đối tượng của tranh chấp, khiếu kiện - đều chưa được đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc đương sự có đăng ký nhưng do cán bộ thụ lý sơ xuất, cẩu thả trong việc kiểm chứng các thông tin về nhà ở dẫn đến thông tin đăng ký không chính xác. Khi giải quyết các tranh chấp, cơ quan hữu quan căn cứ hoặc viện dẫn những thông tin này để đưa ra phán quyết nên các bên đương sự không chấp nhận hoặc không đồng thuận với những phán quyết này.

Một thực trạng xảy ra khá phổ biến hiện nay, đó là do quy định về đăng ký quyền sở hữu với trình tự, thủ tục phức tạp gây nhiều phiền hà, rắc rối nên không khuyến khích người dân tự giác đăng ký quyền sở hữu sau khi thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng …về nhà ở. Một bộ phận không nhỏ người dân chi giao dịch bằng hình thức “viết tay”, vì vậy khi phát sinh tranh chấp, khiếu kiện, Tòa án nhân dân không có căn cứ pháp lý để giải quyết. Ngoài ra, do tồn tại hai hệ thống cơ quan đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD và đăng ký QSDD với những quy trình, thủ tục đăng ký khác nhau đã làm nảy sinh sự không thống nhất trong thực hiện đăng ký BĐS là nhà, đất hoặc thông tin đăng ký có nội dung không tương thích.

Như vậy, để giảm số vụ tranh chấp, khiếu kiện về BĐS nhà ở, công trình XD thì ngoài việc phải thực hiện đồng bộ nhiều biện pháp như hoàn thiện hệ thống pháp luật về BĐS; nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ các cơ quan tư pháp; xử lý nghiêm những hành vi tiêu cực; nâng cao nhận thức pháp luật cho người dân v.v thì các chủ sở hữu phải thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD để được Nhà nước công nhận và bảo hộ khi có tranh chấp xảy ra. Chỉ khi có giấy tờ chứng nhận về mặt pháp lý tài sản này, thì cơ quan chức năng mới nhanh chóng xử lý dứt điểm các tranh chấp đó.‌

Tóm lại: Hoạt động đăng ký quyền sở hữu về nhà ở, công trình XD có tác động rất lớn đến hoạt động xét xử, giải quyết các tranh chấp của Toà án. Nó không chỉ là cơ sở để Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra những phán quyết đúng luật, xử lý nhanh, dứt điểm, mà còn đóng vai trò hạn chế những tranh chấp xảy ra, góp phần làm ổn định trật tự và an toàn XH.

2.3. Đánh giá pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

2.3.1. Kết quả thực hiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD được ban hành và thực hiện qua nhiều giai đoạn khác nhau. Do tài sản trên đất được phân chia thành nhà ở và công trình XD, nên pháp luật thiết kế hai hệ thống về đăng ký quyền sở hữu, cụ thể là:

Thứ nhất, đối với việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Có thể chia pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở thành ba giai đoạn khác nhau:

- Giai đoạn sau năm 1991 đến năm 2005: Đây là thời kỳ thực hiện Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định số 60/CP của Chính phủ. Trong giai đoạn này, Nhà nước thống nhất đăng ký QSDĐ ở và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị tại các Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất hoặc một tại Tổ chuyên môn trực thuộc UBND cấp tỉnh. Nhà ở và đất ở được đăng ký chung vào một mẫu giấy chứng nhận thống nhất. Tuy nhiên, do các quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận còn rườm rà, mất nhiều thời gian, Nhà nước lại chú trọng đến việc thu tiền SDĐ khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, nên mặc

dù pháp luật quy định bắt buộc người có nhà ở, đất ở phải đi đăng ký để được cấp giấy chứng nhận, nhưng kết quả thực hiện vẫn chưa cao.

Sau hơn 10 năm triển khai thực hiện Nghị định số 60/CP, tỉ lệ Giấy chứng nhận quyền sở nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị đạt thấp so với yêu cầu đề ra. Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ XD, tính đến hết năm 2004, cả nước mới chỉ có 40/60 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực hiện cấp giấy chứng nhận theo Nghị định số 60/CP, với tổng số giấy cấp được khoảng hơn 1.128.000 giấy (đạt khoảng hơn 45% tổng số nhà ở cần cấp giấy chứng nhận tại thời điểm năm 2004). Có một số địa phương cấp được nhiều giấy chứng nhận như Thủ đô Hà Nội đạt hơn 55% nhu cầu, TP. Hải Phòng đạt 45% nhu cầu, TP. Hồ Chí Minh đạt hơn 60% nhu cầu, TP. Đà Nẵng đạt 95% nhu cầu; các tỉnh Thanh Hoá, Bình Định, An Giang, Tiền Giang, Bà Rịa - Vũng Tàu đạt khoảng 50% nhu cầu... Số liệu cụ thể tại một số địa phương như sau:

STT

Tên địa phương	Số giấy CN cấp theo diện hợp thức hoá	Số giấy CN cấp theo diện mua nhà ở của Nhà nước
1	Tp Hà Nội	227.360	72.018
2	Tp Hải Phòng	3.500	2.500
3	Tp Đà Nẵng	71.637	2.117
4	Tp Hồ Chí Minh	393.000	41.000
5	Thanh Hoá	10.819	31
4	An Giang	19.607	242
5	Tiền Giang	16.627	394
6	Ninh Bình	9.500	-
7	Bà Rịa – Vũng Tàu	10.334	3.754
8	Đồng Nai	41.453	1.043