Xác Định Đăng Ký Quyền Sở Hữu Là Việc Nhà Nước Công Nhận

quyền sở hữu công trình XD được thực hiện theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP và Thông tư hướng dẫn của Bộ XD. Việc tồn tại các văn bản pháp luật khác nhau quy định về thủ tục, hồ sơ, thẩm quyền và trình tự đăng ký quyền sở hữu BĐS là nhà ở, đất đai, công trình XD đã gây ra nhiều phiền hà cho người dân khi có nhu cầu đăng ký và làm cản trở sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Để khắc phục tồn tại này, ngày 19 tháng 6 năm 2008, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật liên quan đến đầu tư XD cơ bản, trong đó có nội dung quy định thống nhất cấp một loại Giấy chứng nhận áp dụng chung cho cả QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009, các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở nêu

trong Luật nhà ở năm 2005, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ và đăng ký quyền sở hữu công trình XD đề cập trong Nghị định số 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ đã được thay thế bởi Điều 48 và Điều 52 của Luật đất đai năm

2003 sửa đổi. Nhà nước thống nhất cấp môt

loaị giấy chứ ng nhâ ̣n cho cả QSDĐ

và các loại tài sả n gắn liền với đất với tên goi là Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền

sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Điều này khắc phục đươc tình

trạng cùng một hoạt động đăng ký quyền sở hữu, sử dụng BĐS nhưng được quy định ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau với các nội dung không thống nhất.

Tuy nhiên thực tế cho thấy, mặc dù đã có quy định nêu trên, nhưng xét trên quan điểm tính thống nhất trong toàn bộ hệ thống pháp luật thì việc sửa đổi này vẫn chưa bảo đảm tính thống nhất và đồng bộ. Việc gộp quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD vào hệ thống pháp luật về đất đai chỉ l à

giải pháp tạm thời , chưa mang tính tổng thể và lâu dài , bởi lẽ Quốc hội chỉ gộp

quy điṇ h về cấp giấy chứ ng nhân

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

nêu taị ha i đao

luât

Luâṭ Nhà ở năm 2005 và

Luâṭ Đất đai năm 2003. Trong khi tên goi

của giấy chứ ng nhân

về nhà , đất lai

đươc

quy điṇ h taị rất nhiều đao

luâṭ khác nhau mà Luật số 38/2009/QH12 đa

không bai

bỏ hoăc

tha y thế như Luâṭ Kinh doanh BĐS , Luâṭ trưng mua , trưng

dụng tài sản, Luâṭ thi hành án dân sự. Do đó , hiên

nay vân

có nhiều tên goi

khác

nhau về giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu , quyền sử dụng BĐS ...Xét về

nguyên tắc , khi thưc

hiên

cấp giấy chứ ng nhân

quyền sở hữu BĐS cho chủ sơ

hữu, cơ quan có thẩm quyền phải căn cứ vào Luâṭ số 38/2009/QH12 và Nghị

điṇ h hướng dân

của Chính phủ để thưc

hiêṇ , nhưng xét ở góc độ lý luận pháp lý

thì quy định nêu trên là chưa hợp lý . Măṭ khác , viêc

gôp

quy điṇ h về đăng ky

quyền sở hữu tài sản vào Luât

đất đai cũng không phù hơp

, bởi vì phạm vi điều

chỉnh của pháp luật về đất đai là các vấn đề về quản lý, SDĐ đai; trong đó có quy định về đăng ký QSDĐ (một bộ phận của BĐS). Còn hoạt động đăng ký quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với đất có mối quan hệ với nhiều chế định pháp luật khác như: chế định về hợp đồng, về quyền sở hữu BĐS, về thời điểm

chuyển quyền sở hữu tài sản ....Việc gộp các quy định nêu trên vào môt

đạo Luât

chuyên ngành mà không phải là môt

đao

luâṭ quy điṇ h ri êng về đăng ký BĐS là

chưa đáp ứng được yêu cầu về thống nhất hệ thống pháp luật. Đây chỉ là một giải pháp tạm thời nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu BĐS.

Để xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất về đăng ký BĐS thì cần thiết phải nghiên cứu, trình Quốc hội ban hành một đạo luật riêng, điều chỉnh tổng thể các vấn đề liên quan đến đăng ký QSDĐ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bãi bỏ các quy định tại các đạo luật khác liên quan đến vấn đề này . Hướng xử lý này là phù hợp với xu thế chung về thống nhất pháp luâṭ hiện nay.

3.2.2. Xác định đăng ký quyền sở hữu là việc Nhà nước công nhận

quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng cho chủ sở hữu, cũng đồng thời thực hiện công nhận cả hiện trạng, kỹ thuật của các loại tài sản này

Theo quy định của pháp luật dân sự, quyền sở hữu tài sản được xác lập khi chủ sở hữu có tài sản thông qua các giao dịch mua - bán, tặng cho, được thừa kế

v.v. Đối với nhà ở và công trình XD thì quyền sở hữu được xác lập khi Nhà nước

công nhận quyền sở hữu cho một tổ chức, cá nhân. Ví dụ: Thông qua hình thức tự đầu tư XD, chủ đầu tư đã có quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình XD kể từ khi dự án được phê duyệt và sau khi hoàn thành việc XD công trình hoặc có quyền sở hữu kể từ khi chủ tài sản chết (thời điểm mở thừa kế) mà có để lại tài sản thừa kế…

Việc thực hiện đăng ký là cơ sở để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu cho các chủ sở hữu. Hơn nữa, đây là cơ sở để chủ sở hữu đưa tài sản nhà ở, công trình XD tham gia các giao dịch trên thị trường và nhằm mục đích để đối kháng với người thứ ba. Thực tế, quyền sở hữu nhà ở và công trình XD phát sinh tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng mua bán, tặng cho và có chứng nhận của công chứng hoặc kể từ thời điểm mở thừa kế…Tuy nhiên, quyền sở hữu này chỉ có giá trị đối với các bên tham gia giao dịch, những người được hưởng thừa kế mà không có giá trị đối với bên thứ ba. Khi đưa tài sản nhà ở, công trình XD tham gia giao dịch trên thị trường, thì đối với bên thứ ba, tài sản này vẫn là của người bán, bên tặng cho, của người đã chết… Khi có tranh chấp về quyền sở hữu, cơ quan tòa án phải căn cứ vào nhiều tình tiết khác nhau để giải quyết. Trong trường hợp chủ sở hữu tài sản không thực hiện đăng ký quyền sở hữu thì Nhà nước rất khó có cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho họ. Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu là cơ sở pháp lý để thông báo với bên thứ ba và các bên có liên quan biết người được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản. Điều này cũng đồng nghĩa với việc chủ sở hữu được quyền định đoạt các tài sản này.

Chủ sở hữu thực hiện đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD không chỉ để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tài sản, mà thông qua hoạt động này, Nhà nước sẽ công nhận hiện trạng, kỹ thuật của nhà ở, công trình XD. Bằng cách ghi các thông tin về tài sản trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu, trong sổ đăng ký quyền sở hữu tài sản, các tổ chức, cá nhân có liên quan và cơ quan nhà nước sẽ

biết được tình trạng của nhà ở, công trình XD. Ví dụ: thông tin về diện tích, cấp phép XD, hạng nhà, thời điểm XD, số tầng hoặc công suất…Việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD còn là cơ sở pháp lý để Nhà nước thực hiện bồi thường khi thu hồi đất hoặc để xác định giá trị khi đưa tài sản vào góp vốn, cổ phần hóa hoặc để thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng…

3.2.3. Xác định đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu công trình xây dựng là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các quyền dân sự về tài sản trong thị trường bất động sản

Quyền dân sự về tài sản là quyền tối cao của mỗi chủ sở hữu được Hiến pháp, BLDS và các đạo luật liên quan quy định và bảo hộ. Quyền dân sự là các quyền của chủ sở hữu khi đưa tài sản giao dịch trên thị trường thông qua các hình thức như bán, cho thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, để thừa kế tài sản…Chỉ có chủ sở hữu hợp pháp, được Nhà nước công nhận mới được thực hiện các quyền dân sự về tài sản. Những người không được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hoặc người sử dụng tài sản chỉ được thực hiện các quyền dân sự về tài sản khi có sự ủy quyền của chủ sở hữu.

Nhà ở và công trình XD là những tài sản có giá trị lớn, nên cần phải được Nhà nước bảo vệ. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chủ sở hữu sẽ được Nhà nước bảo vệ, ngăn ngừa sự xâm phạm từ những người khác. Nếu chủ sở hữu chưa thực hiện đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu mà đưa tài sản tham giao dịch trên thị trường thì nguy cơ xảy ra các tranh chấp sẽ rất lớn. Các bên tham gia giao dịch có thể sẽ bị thiệt hại nếu giao dịch không thành. Thực tế cho thấy, có rất nhiều vụ tranh chấp phát sinh do các bên không xác định được ai là chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản hoặc xuất hiện thêm chủ sở hữu mới khi tham gia giao dịch v.v. Hiện nay, theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về công trình XD và pháp luật về đất đai thì các chủ sở hữu, sử dụng BĐS chỉ

được thực hiện các quyền dân sự khi có đủ các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp tài sản. Quy định này nhằm mục đích hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh; đồng thời để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu và các bên có liên quan.

3.2.4. Thống nhất chế định về đăng ký quyền sở hữu với chế định về hợp đồng, giao dịch bất động sản và thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng bất động sản.

Hiện nay, quy định về việc lập hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở, công trình XD và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có sự khác nhau cả về hình thức và nội dung. Việc công chứng, chứng thực hai loại hợp đồng này cũng không giống nhau. Pháp luật về nhà ở quy định việc công chứng hợp đồng được thực hiện theo khu vực (khu vực đô thị và khu vực nông thôn): (i) Tại đô thị, do cơ quan công chứng hoặc UBND cấp huyện công chứng; (ii) Tại nông thôn, do UBND xã công chứng. Trong khi đó, pháp luật đất đai lại quy định: Đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì công chứng tại UBND cấp xã hoặc cơ quan công chứng nhà nước. Trường hợp tổ chức SDĐ trong khu công nghiệp thì do Ban quản lý khu công nghiệp xác nhận, nếu SDĐ trong các khu vực khác thì do cơ quan công chứng nhà nước chứng nhận.

Ngoài ra, giữa quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD gắn liền với QSDĐ với quy định về chuyển quyền sở hữu tài sản gắn với QSDĐ cũng có sự không thống nhất với nhau. Pháp luật về đất đai quy định thời điểm chuyển QSDĐ là thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ. Trong khi đó, pháp luật về nhà ở lại quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở tùy thuộc vào từng loại giao dịch khác nhau: Đối với hợp đồng giữa cá nhân với cá nhân thì thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu là thời điểm hợp đồng được công chứng chứng nhận; đối với trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp thì là thời điểm bàn giao nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng là thời điểm chuyển dịch quyền sở hữu; đối với trường hợp thừa kế thì thời điểm chuyển dịch quyền sở

hữu là thời điểm mở thừa kế. Còn đối công trình XD thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự, tức là thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình. Sự không thống nhất trong các quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS là nhà ở, công trình XD và đất đai dẫn đến một thực tế là cùng một BĐS, nhưng quyền sở hữu nhà ở chỉ phát sinh khi hợp đồng mua - bán nhà ở được cơ quan công chứng chứng nhận; trong khi đó, chủ SDĐ chỉ có QSDĐ khi đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ. Hơn nữa, Luật nhà ở năm 2005 quy định đăng ký quyền sở hữu nhà ở là không bắt buộc (Điều 9); còn đối với người SDĐ, Luật đất đai năm 2003 quy định họ phải bắt buộc đăng ký QSDĐ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chính sự không tương thích giữa các quy định của Luật nhà ở, Luật đất đai về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và đăng ký QSDĐ cũng gây trở ngại cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ trong cùng một mẫu giấy chứng nhận thống nhất.‌

3.3. Giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

3.3.1. Thống nhất môt

văn bản quy pham

phá p luât

quy điṇ h về đăng

ký quyền sở hữu nhà ở , quyền sở hữu công trình xây dựng và quyền sử dụng đất

Mặc dù Quốc hội đã ban hành Luật số 38/2009/QH12 sử a đổi, bổ sung môt

điều của các luât

liên quan đến đầu tư XD cơ bản ; trong đó quy điṇ h gôp

hai loai

giấy chứ ng nhân (“sổ đỏ ” câṕ cho người có QSDĐ , “sổ hồng” câṕ cho người co

quyền sở hữ u nhà ở , công trình XD ) thành Giấy ch ứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sả n khác gắn liền với đất . Tuy nhiên, quy định này chưa

mang tính toà n diên và đồng bô ̣ , bởi vì giữa các quy điṇ h của Luâṭ nhà ở , Luât

đất đai và BLDS về đăng ký BĐS vân

tồn tại sự chưa thống nhất.

Luâṭ Nhà ở quy điṇ h đăng ký quyền sở hữu nhà ở là không bắt buôc

, tuỳ

theo nhu cầu của chủ sở hữu , trong khi đó, Luâṭ đất đai laị quy điṇ h bắt buôc̣

người SDĐ phải đăng ký QSDĐ . BLDS không quy điṇ h việc đăng ký qu yền sơ

hữu tài sản thông qua viêc

cấp giấy chứ ng nhân

quyền sở hữu mà thưc

hiện theo

pháp luật về đăng ký BĐS . Tuy nhiên, hiên

nay Nhà nước ta lại chưa ban hàn h

môt

văn bản pháp luât

quy đi n

h thống nhất về đăng ký BĐS . Mặt khác, theo

Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức , cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở taị Viêṭ Nam thì người nước ngoài mua

nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quy điṇ h này vân

không

bị Luật số 38/2009/QH12 bãi bỏ. Do đó , nhiều ý k iến cho rằng UBND cấp tỉnh

và UBND cấp huyên

vân

phải thưc

hiên

cấp giấy chứ ng nhân

theo hai hê ̣thống

luâṭ khác nhau . Theo đó , các tổ chứ c, cá nhân nước ngoài mua că n hô ̣chung cư tại Việt Nam theo Nghị quyết số 19/2008/QH12 thì vẫn được cấp Giấy chứn g

nhân

quyền sở hữu nhà ở ; còn các tổ chứ c, cá nhân trong nước , người Viêṭ Nam

điṇ h cư ở nước ngoài và tổ chứ c nước ngoài đầu tư XD nhà ở tại Viêṭ Nam để

cho thuê thì đươc 38/2009/QH12.

cấp môt

giấy chứ ng nhân

theo quy đi ̣ nh của Luâṭ sô

Như vây

, giữa các văn bản pháp luâṭ nêu trên vân

còn có sự chồng chéo và

mâu thuân

nhau . Chính tồn tại này đã và đang gây nh iều khó khăn , vướng mắc

cho các cơ quan thưc

thi pháp luâṭ và người dân . Để khắc phuc

bất câp

này , cần

thiết phải nghiên cứ u, xây dưn

g môt

văn bản pháp luâṭ thống nhất để quy điṇ h về

vấn đề đăng ký quyền sở hữu nhà ở , quyền sở hữu công trình XD và QSDĐ ;

trong đó điều chỉnh môt

cách toàn diên

cả về hình thứ c đăng ký quyền sở hữu ,

quyền sử duṇ g BĐS , về thẩm quyền đăng ký , cơ quan tiếp nhân hồ sơ đăng ký ,

hồ sơ đăng ký và thống nhất môt

đầu mối cơ quan cung cấ p thông tin về BĐS để

phục vụ cho hoạt động của thị trường BĐS.

3.3.2. Thống nhất hình thức đăng ký quyền sở hữu nhà ở , quyền sở hữu công trình xây dựng cùng vớ i đăng ký quyền sử dụng đất

Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình XD và

đăng ký QSDĐ đều quy định hình thức đăng ký đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng các tài sản này được thực hiện thông qua việc Nhà nước cấp giấy chứng

nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng. Tuy nhiên, trong một thời gian dài trước đây, mỗi loại tài sản này lại được thực hiện đăng ký theo một mẫu giấy chứng nhận riêng và vào hệ thống sổ theo dõi, quản lý riêng. Trước ngày 01 tháng 8 năm 2009, theo Luật đất đai năm 2003, Nhà nước thống nhất cấp một mẫu GCNQSDD (sổ đỏ) do Bộ TN&MT phát hành cho mọi loại đất. Luật Nhà ở năm 2005 lại quy định Nhà nước thực hiện cấp hai mẫ u giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đối với công trình XD thì pháp luật về đăng ký quyền sở hữu công trình XD quy định chủ sở hữu được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình riêng và cấp GCNQSDĐ riêng.

Sự tản mạn và không thống nhất về hình thức đăng ký thông qua việc cấp 3 loại giấy chứng nhận nêu trên đã gây ra nhiều khó khăn cho người dân và cơ quan nhà nước khi thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản. Việc xác định các thông tin pháp lý về BĐS ghi trong các giấy chứng nhận này hết sức phức tạp, do mỗi cơ quan chỉ nắm thông tin của từng loại BĐS nhất định.

Kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2009, Nhà nước đã quy định thống nhất một hình thức đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS, thực hiện cấp một loại giấy chứng nhận thống nhất cho cả nhà ở, công trình XD và QSDĐ. Về mặt lý thuyết, mẫu giấy chứng nhận này sẽ khắc phục được những bất cập trong các quy định trước đây, song trên thực tế, tên gọi của giấy chứng nhận cũng không

phản ánh đúng thực tế của BĐS, bởi vì có người chỉ có QSDĐ mà không có

quyền sở hữu nhà ở và ngược lại hoặc trên cùng một mảnh đất lại có nhiều ngôi nhà của các chủ khác nhau (nhà XD trên đất thuê, đất mượn)...nhưng giấy chứng nhận vẫn có tên là GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Từ thực tế nêu trên cho thấy , cần thiết nên nghiên cứu để chỉnh sử a laị

không chỉ tên goi

của giấy chứ ng nhân

này mà còn thiết k ế một mẫu giấy chứng

nhận mới thể hiện đúng bản chất của hoạt động đăng ký quyền sử dụng và quyền

sở hữu BĐS. Theo đó, không nên goi

là GCNQSDĐ , quyền sở hữu nhà ở và các

tài sản khác gắn liền với đất mà nên gọi đó là Giấy đăng ký BĐ S; trong nội dung

cần thể hiên

rõ 3 trường hơp

: trường hơp

vừ a có QSDĐ vừ a có quyền sở hữu nhà