Yêu Cầu Và Xu Hướng Thống Nhất Pháp Luật Về Đăng Ký Quyền Sở Hữu Nhà Ở

Chương 3‌‌

Định hướng và giải pháp nhằm thống nhất pháp luật

về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam

3.1. Yêu cầu và xu hướng thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

3.1.1. Sự phát triển của nền kinh tế - cơ sở thực tiễn để thống nhất hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

KT và pháp luật là hai yếu tố quan trọng của mối quan hệ giữa cơ sở hạ tầng và kiến trúc thượng tầng. Trong mối quan hệ này, KT luôn là yếu tố đi trước và quyết định đến sự tồn tại và phát triển của pháp luật. Hiện nay, nước ta đã và đang XD nền KT thị trường nhiều thành phần, định hướng xã hội chủ nghĩa. Thể chế KT thị trường đang ngày càng phát triển đồng bộ với việc ra đời các thị trường mang tính chất “đầu vào” của quá trình SX-KD như: thị trường tài chính, thị trường lao động, thị trường khoa học-công nghệ và thị trường BĐS. Để nền KT thị trường phát triển năng động và bền vững, yêu cầu đặt ra là Nhà nước phải tôn trọng các quy luật khách quan của thị trường trong việc hoạch định chiến lược, chính sách phát triển; bảo đảm môi trường KD cạnh tranh bình đẳng, lành mạnh tạo điều kiện cho các quan hệ KT vận động, phát triển theo xu hướng công khai, minh bạch.

BĐS nói chung, nhà ở và công trình XD nói riêng không chỉ là tài sản có giá trị của riêng là một kênh huy động vốn hiệu quả cho các nhu cầu phát triển đất nước thông qua hình thức thế chấp, góp vốn bằng BĐS...Thông qua việc huy động vốn, các BĐS này sẽ được sử dụng và khai thác có hiệu quả, phát huy được giá trị KT to lớn. Nguồn vốn huy động sẽ được luân chuyển, đầu tư vào các hoạt động SX-KD để tạo ra lợi nhuận lớn hơn. Thị trường BĐS chịu sự tác động mạnh mẽ của pháp luật và có quan hệ mật thiết với thị trường tài chính (vốn, tiền tệ), thị trường lao động và thị trường vật liệu XD; bởi lẽ, BĐS là tài sản có giá trị

lớn, mặt khác kinh doanh BĐS đòi hỏi phải đầu tư một nguồn vốn lớn mà điều này chỉ được thực hiện nhờ vào thị trường tài chính. Do đó, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển sẽ góp phần thúc đẩy nền KT phát triển.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

Trên thực tế, các tổ chức tín dụng cho vay vốn đều áp dụng hình thức thế chấp BĐS, coi đây là biện pháp hữu hiệu nhằm bảo toàn nguồn vốn cho vay. Để có thể tham gia giao dịch này, chủ sở hữu BĐS phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu tài sản hợp pháp, đồng thời ngân hàng cũng cần có các thông tin chính xác về BĐS nhận thế chấp. Đối với hoạt động góp vốn bằng BĐS thì các bên tham gia góp vốn cũng phải xác định rõ quyền sở hữu của người có tài sản làm cơ sở để các bên định giá tài sản góp vốn. Khi đưa BĐS là nhà ở và công trình XD tham gia các giao dịch này thì vấn đề giấy tờ pháp lý và xác định rõ ràng chủ sở hữu hợp pháp là hết sức quan trọng. Điều này chỉ có thể được giải quyết thông qua hoạt động đăng ký quyền sở hữu và thiết lập hệ thống thông tin về BĐS nói chung và quyền sở hữu nhà ở, công trình XD nói riêng. Để tạo thuận lợi cho chủ sở hữu nhà ở, công trình XD trong việc đăng ký quyền sở hữu, Nhà nước cần quy định rõ ràng, cụ thể cơ quan có trách nhiệm đăng ký và cung cấp các thông tin liên quan đến BĐS.

Nền KT nước ta phát triển trong điều kiện hội nhập ngày càng sâu, rộng vào quá trình toàn cầu hóa về KT. Để tạo điều kiện thúc đẩy các quan hệ KT phát triển bền vững, hạn chế những tiêu cực và các tranh chấp phát sinh, thì pháp luật cần phải được bổ sung và kịp thời hoàn thiện để phù hợp với yêu cầu của tiến trình phát triển. Trong đó, việc thống nhất hệ thống pháp luật với các quy định đồng bộ, tương thích và có tính khả thi cao là một trong những yêu cầu được đặt lên hàng đầu; bởi lẽ, nếu pháp luật có sự mâu thuẫn thì các chủ thể KD sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong hoạt động SX-KD. Trong lĩnh vực BĐS, nếu hệ thống pháp luật về lĩnh vực này chồng chéo và không đồng bộ (đặc biệt là vấn đề đăng ký quyền sở hữu) không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động quản lý của Nhà nước mà còn gây nhiều rủi ro cho các chủ thể tham gia. Hậu quả là thị trường BĐS phát triển thiếu ổn định và không minh bạch. Các quy định về đăng

ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không rõ ràng, bất tương thích sẽ gây trở ngại cho các chủ sở hữu khi thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, Nhà nước không thể nắm được số lượng, các thông tin về BĐS là nhà ở, công trình XD cũng như sự biến động trong quá trình sử dụng. Vì vậy, việc thống nhất pháp luật nói chung và pháp luật về đăng ký BĐS nói riêng là yêu cầu tất yếu của quá trình phát triển KT - XH.

3.1.2. Sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản - yêu cầu để thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

Đối với bất kỳ một quốc gia nào, đặc biệt là các nước đang phát triển thì

vấn đề quản lý BĐS và hoàn thiên

thị trường BĐS là hết sức quan trọng; bởi lẽ,

thị trường BĐS phát triển không chỉ góp phần cải thiện điều kiện sống cho người dân mà còn tạo điều kiện cho thị trường vốn mở rộng địa bàn cho vay đầu tư phát triển v.v. Ở các nước tư bản phát triển , do cơ chế thị trường đã hình thành

từ lâu, nên thị trường BĐS cũng phát triển rất mạnh mẽ. Tại các quốc gia này, thị

trường BĐS tương đối minh bạch bởi nhiều nguyên nhân:

- Có môt hệ thống pháp luật về BĐS đầy đủ, đồng bộ và thống nhất;

- Có hệ thống thông tin về BĐS tương đối đầy đủ và luôn được cập nhật. Người dân có thể dễ dàng tiếp cận các nguồn thông tin có liên quan đến BĐS, vì vậy đã hạn chế được các tranh chấp xảy ra;

- Có một cơ quan chịu trách nhiệm quản lý thống nhất việc đăng ký quyền sở hữu và cung cấp các thông tin về BĐS;

- Có hệ thống tài chính minh bạch, rõ ràng…

So với các nước trên thế giới, thị trường BĐS nước ta mới hình thành và đang trong giai đoạn phát triển sơ khai nên không tránh khỏi những khiếm khuyết, hạn chế mà khiếm khuyết lớn nhất là tính minh bạch thấp; hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện và đồng bộ…Để từng bước khắc phục những yếu kém này, Chính phủ đã giao Bộ XD phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ TN&MT, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước…nghiên cứu, xây dựng Đề án phát triển thị

trường BĐS. Yêu cầu đặt ra là trong điều kiện nền KT chuyển đổi sang nền KT thị trường thì Nhà nước cần phải xây dựng một hệ thống chính sách, pháp luật đồng bộ, thống nhất để hướng dẫn thị trường BĐS phát triển lành mạnh, công khai và minh bạch. Muốn vậy, chúng ta cần nhanh chóng hoàn thiện các cơ chế , chính sách liên quan đến thị trường BĐS như: Các quy định về giao d ịch, hơp̣ đồng BĐS, hê ̣thống tài chính - tín dụng; các quy điṇ h về thuế, phí, lê ̣phí; các cơ

chế ưu đai

của Nhà nước và đ ặc biệt là hệ thống các quy định về đăng ký quyền

sở hữu, quyền sử duṇ g BĐS . Đây có thể đươc coi là “chìa khóa” để mở “chốt”

vướng mắc, tạo ra sự minh bạch trong hoaṭ đôṇ g kinh doanh BĐS .

Phát triển thị trường BĐS cần chú trọng đến việc tạo lập đối tươn

g hàng

hoá BĐS, bảo đảm cho các chủ thể tham gia có đầy đủ quyền sở hữu , các giao dịch được xác lập một cách hợp pháp và XD hệ thống thông tin về BĐS chính xác, đồng bộ và công chúng dễ dàng tiếp cận, truy cập….Điều này chỉ có thể

thực hiện được khi Nhà nước XD được môt

hê ̣thống đăng ký quyền sở hữu BĐS

thống nhất và minh bac̣ h . Viêc

xác lâp

, ghi nhân

các quyền năng pháp lý đối với

nhà ở và công trình XD thông qua cơ chế đăng ký qu yền sở hữu là rất quan trọng. Hoạt động này không chỉ bảo đảm tính an toàn pháp lý cho bản thân n hà ở và công trình XD mà còn bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu đối với các tài sản này . Xét về bản chất, thị trường BĐS là một thị trường không

hoàn hảo, vừ a mang tính vùng , tính đia phương vừ a có sự không thống nhât́ về

các thông tin có liên quan và không giống nhau về các yếu tố cấu thành. Mỗi nhà ở, công trình XD chỉ phản ánh bản chất vật lý của chúng mà không thể phản ánh đầy đủ tính pháp lý có liên quan như : về chủ sở hữu , về quyền của các chủ

thể…Do vây

, cần phải thưc

hiên

đăng ký theo môt

hê ̣thống thống nhất , làm cơ

sở để xác định đồng bộ các thông tin có liên quan , nhằm han

chế các tiêu cưc

, rủi

ro trong các giao dic̣ h . Trên cơ sở đó thi ̣trường mới phát triển lành maṇ h , không bị chi phối bởi các yếu tố mang tính chủ quan xuất phát từ phía các cơ quan nhà nước.

3.1.3. Yêu cầu nâng cao hiêu

quả quản lý nhà nướ c đối vớ i nhà ở va

công trinh xây dưng

Mục tiêu đặt ra đối với các cấp chính quy ền từ trung ương tới cơ sở là

nâng cao hiêu

quả quản lý nhà nước trong cá c lin

h vưc

của đời sống KT - XH.

Lĩnh vưc

quản lý BĐS là một lĩnh vực đặc b iêṭ, có liên quan đến nhiều lĩ nh vưc

như y tế , vê ̣sinh môi trường , quy hoac̣ h , mỹ quan đô thị , kiến trúc , giao

thông…Vì vây

, để nâng cao hiệu quả q uản lý nhà nước đối với BĐS nói chung,

nhà ở và công trình XD nói riêng thì cần thưc

hiên

đồng bô ̣, tổng thể nhiều giải

pháp khác nhau , dựa trên sự phối hơp

chăṭ chẽ của các cơ quan chức năng .

Ngoài yêu cầu phải hoàn thiên hê ̣ thống pháp luật về đầu tư XD ; về quan̉ lý , sư

dụng; về đăng ký sở hữu , chuyển dic̣ h quyền, còn cần phải quy định rõ trách

nhiêm của cơ quan đâù mối thực hiện việc phối hợp, chỉ đạo công tác quản lý

BĐS. Trên thưc

tế, chứ c năng này đang được giao cho ngành XD thực hiện. Điều

này tạo thuận lợi cho cơ quan chức năng khi xử lý các công viêc có liên quan

đến nhà ở và công trình XD . Tuy nhiên, giữa nhà ở , công trình XD và đất đai lại

có mối quan hệ mật thiết với nhau kh i chủ sở hữu thưc đối với những tài sản này.

hiên

các quyền của mình

Ở một khía cạnh khác, BĐS muốn tham gia giao dịch trên thị trường thì chủ sở hữu phải có các giấy tờ pháp lý chứng minh việc tạo lập hợp pháp tài sản và phải có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đối với BĐS. Tuy nhiên, do tính

chất phứ c tap trong cać quy điṇ h về đăng ký quyêǹ sở hữ u nhà ở , công trình XD

gắn liền với QSDĐ , nên các chủ thể đã không tích cưc

thưc

hiên

đăng ký qu yền

sở hữu và quyền sử duṇ g để đươc Nhà nước câṕ giâý t ờ pháp lý về BĐS . Do

thiếu các giấy tờ pháp lý cần thiết nên một bộ phận không nhỏ người dân tìm đến thị trường BĐS không chính thức để thực hiện các giao dịch theo hình thức

“giấy tờ trao tay” đã làm cho cơ quan nhà nước không nắm đươc cać thông tin

về hiên traṇ g BĐS , sự chuyển dịch quyền đối với BĐS và không thu được các

khoản thuế về BĐS. Măṭ khác, do thực hiện giao dịch tại thị trường BĐS không chính thức với sự cập nhật thông tin về BĐS không đầy đủ hoặc thiếu chính xác

nên người dân gặp nhiều rủi ro ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình; đồng thời tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp rất phức tạp và khó giải quyết .

Đây là nguyên nhân này dân quả.

đến hoaṭ đôṇ g quả n lý nhà nướ c về BĐS kém hiêu

Hiên nay , cùng với mức sống của người dân được nâng lên đáng kể, nhu

cầu XD mới, cải tạo , sử a chữ a nhà ở , công trình XD đang ngày càng tăng. Bên cạnh đó, thị trường BĐS cũng phát triển nhanh chóng đáp ứng nhu cầu SDĐ đai

cho sinh hoạt và SX. Giá BĐS nhà, đất tăng cao (đặc biệt là ở các khu đô thị và khu vực được quy hoạch đô thị) đã làm phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện rất phức tạp; xuất hiện các hiện tượng vi phạm pháp luật trong lĩnh vực XD như: XD không phép, lấn, chiếm cơi nới không gian công cộng v.v. Điều này đã tạo ra áp lực rất lớn cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc giải quyết các tranh chấp, xung đột liên quan đến quyền sở hữu nhà, đất. Trong nhiều trường hợp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn, bế tắc do các tài liệu, thông tin lưu trữ về nhà, đất không đầy đủ hoặc thiếu chính xác, không cập nhật kịp

thời; thiếu cơ sở pháp lý để xem xét , giải quyết…Để khắc phuc những tồn taị ,

yếm kém này, Nhà nước cần phải nâng cao hiệu quả và hiệu lực trong quản lý về

BĐS thông qua các biện pháp chủ yếu sau: Một là, xây dưn

g môt

hê ̣thống cơ sở

dữ liệu hiện đại, đồng bộ về thông tin về BĐS góp phần tạo thuận lợi cho công tác đăng ký quyền sở hữu đối với BĐS; Hai là, quy định rõ một cơ quan thực hiện chức năng đăng ký quyền sở hữu BĐS là nhà, đất; Ba là, tuyên truyền nâng cao nhận thức cho đội ngũ cán bộ quản lý nhà nước về BĐS thấy được tầm quan trọng của việc đăng ký quyền sở hữu về BĐS, từ đó xác định đúng đắn động cơ, thái độ tiếp xúc với người dân, không có các biểu hiện nhũng nhiễu, tiêu cực, gây khó khăn khi thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu về BĐS cho các tổ chức, cá nhân v.v.

3.1.4. Yêu cầu và xu hướ ng thống nhấ t trong hê ̣thống phá p luâṭ

Để t húc đẩy các quan h ệ KT phát triển nhanh và bền vững trong khuôn khổ pháp luật thì yêu cầu đặt ra là Nhà nước phải XD một hệ thống pháp luật KT

thống nhất và đồng bộ. Yêu cầu thống nhất pháp luâṭ là môt tât́ yêú khać h quan ,

đòi hỏi các nhà làm luật phải quán triệt sâu sắc khi soạn thảo các đạo luật đáp

ứng các đòi hỏi của thực tiễn. Tính thống nhất đượ c thể hiên

ở hai khía caṇ h : (i)

Một là, thống nhất trong toàn bô ̣hê ̣thống . Điều này có nghĩa là, giữa các ngành

luâṭ, các đạo luật khô ng có sự mâu thuẫ n, chồng chéo về nôi dung ; (ii) Hai là ,

phải xác định rõ đối tượng và phạm vi điều chỉnh của mỗi ngành luật để tránh sự

chồng chéo, mâu thuẫn. Trong từ ng lin

h vưc

, từng nhóm quan hệ XH cu ̣thể chỉ

có một đạo luật. Hay nói cách khác, sự thống nhất pháp luâṭ cần đươc

hiểu theo

hai phương diên [52]:

(i) Thống nhất về hình thứ c , thể hiên

ở việc thống nhất trong việc phân

chia ngành luâṭ , thống nhất trong bố cuc

nội dung các chương, điều, khoản của

từng đạo luật và thống nhất trong việc sử dụng các thuật ngữ pháp luật, trong việc sử dụng ngôn ngữ biểu đạt;

(ii) Thống nhất về nôi

dung , thể hiên

giữa các quy điṇ h không có sự mâu

thuân

, chồng chéo, loại trừ lẫn nhau mà p hải tạo thành một hệ thống có tính hỗ

trơ ̣ và bổ sung cho nhau trong viêc điề u chin̉ h cać quan hê ̣XH.

Xét về tổng thể, cần phải xây dựng một hê ̣thống pháp luâṭ thống nhất cả về

nôi

dung lân

hình thứ c nhằm loại bỏ sự chồ ng chéo , mâu thuân

về nôi

dung ;

đồng thời pháp điển hóa các quy định có liên quan nằm rải rác ở nhiều văn bản

pháp luật khác nhau. Trong lin

h vưc

đăng ký BĐS, yêu cầu thống nhất pháp luât

để loại bỏ mẫu thuẫn và sự tản mạn tại nhiều văn bản pháp luâṭ là hết sứ c cần thiết. Hơn nữa, trong bối cảnh Viêṭ Nam đã trở thành thành viên chính thứ c của Tổ chứ c thương maị thế giới (WTO) và đang tích cực tham gia nhiều thể chế KT

quốc tế song phương cũn g như đa phương khác đòi hỏi hê ̣thống pháp luât

của

nước ta phải có sự thống nhất và tương thích với các luật lệ của WTO và pháp luật của các nước trên thế giới. Đặt trong mối quan hệ đó, pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD cũng cần được rà soát, sử a đổi nhằm đảm bảo tính thống nhất.

Hài hòa chính sách , pháp luật nói chung và pháp luật về đăng ký BĐS nói

riêng ở Viêṭ Nam với luật pháp của các nước trong khu vưc và trên thế giới là

môt

xu hướng không thể đảo ngược . Điều kiên

KT - XH cũng như đòi hỏi của

quá trình hội nhập và phát triển đã tạo tiền đề cho sự phát triển của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu n hà ở và công trình XD . Yêu cầu đăṭ ra cho xu hướng thống nhất pháp luật về lĩnh vực này là :

Thứ nhất , loại trừ các quy định chồng chéo , mâu thuân

trong nôi

taị hê

thống pháp luâṭ về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD, đồng thời, khẩn trương sửa đổi, bổ sung các quy định mới nhằm “lấp đầy ” những khoảng trố ng trong mảng pháp luật này;

Thứ hai, đơn giản hóa và minh bạch hóa viêc quyền sở hữu nhà ở, công trình XD;

tiếp cân

pháp luâṭ về đăng ky

Thứ ba, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiêm

lập pháp và thực tiễn pháp

lý về đăng ký quyền sở hữu BĐS của các nước trên thế giới và vận dụng sáng tạo vào quá trình XD và hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sở hữ u nhà ở , công trình XD ở Việt Nam nhằm loại bỏ những khác biệt so với hệ thống pháp luật quốc tế về đăng ký BĐS.‌

3.2. định hướng thống nhất pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

3.2.1. Thống nhất một hệ thống pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cùng với đăng ký quyền sử dụng

đất

Công tác đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình XD gắn liền với QSDĐ được thực hiện theo quy định của nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Việc đăng ký QSDĐ thực hiện theo quy định của Luật đất đai năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2008/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn của Bộ TN&MT. Trong khi đó, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, Nghị định số 51/2009/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn của Bộ XD. Việc đăng ký