Khái Niệm, Đặc Điểm Và Phân Loại Công Trình Xây Dựng

Nhà biệt thự có nhiều loại khác nhau và được phân thành 4 hạng (từ hạng 1 đến hạng 4, trong đó hạng 1 là thấp nhất và hạng 4 là sang trọng và hiện đại nhất). Việc phân hạng biệt thự được căn cứ vào diện tích sân, vườn rộng hay hẹp, chất lượng vật liệu sử dụng tốt hay xấu, tiện nghi, độ sang trọng và kiến trúc công trình. Hạng 1 là biệt thự thường có tường giáp với nhà ở khác (có thể là biệt thự hoặc nhà liền kề); hạng 2 là biệt thự song đôi (song lập) được XD ghép 2 biệt thự với nhau (có một mặt chung tường nhau); hạng 3 là biệt thự riêng biệt (đơn lập) không sát với bất cứ nhà ở nào (thường có diện tích đất vườn bao quanh); hạng 4 là biệt thự độc lập, riêng biệt nhưng có diện tích đất lớn và tiện nghi sang trọng, có thể có sân chơi thể thao, bể bơi, gara để xe riêng. Cách phân hạng này cũng chỉ mang ý nghĩa tương đối để xác định chi phí đầu tư, giá bán, giá cho thuê hoặc các nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước.

- Nhà ở một tầng nhiều gian: Đây là nhà ở dạng tập thể được thiết kế XD 1 tầng, chung móng, chung tường và chung kết cấu chịu lực khung cột, được XD để bố trí cho nhiều người ở, trong đó mỗi gian được thiết kế thành căn hộ khép kín, có bếp, nhà tắm, công trình vệ sinh riêng hoặc có nhà tắm, công trình vệ sinh chung. Nhà tập thể chủ yếu được XD trong thời kỳ bao cấp để phân phối cho cán bộ, công nhân viên. Hiện nay, tại các đô thị, loại nhà ở này đã không còn được XD do hiệu quả SDĐ thấp. Tuy nhiên, do chi phí XD không cao nên ở các khu vực miền núi, vùng sâu, vùng xa thì Nhà nước vẫn XD loại nhà ở này để bố trí làm nhà ở công vụ cho giáo viên, bác sĩ từ miền xuôi lên công tác.

- Nhà vườn: Là loại nhà ở được XD trên diện tích đất độc lập giống như nhà biệt thự, có diện tích nhà ở và diện tích đất vườn để trồng cây. Pháp luật về nhà ở hiện nay không đưa ra khái niệm cụ thể về nhà vườn và cũng không có quy định tiêu chí thiết kế XD nhà vườn. Tuy vậy, trên thực tế trong các dự án phát triển nhà ở, các chủ đầu tư vẫn dành một phần diện tích đất để XD nhà vườn. Diện tích đất để XD loại nhà này thường lớn hơn diện tích nhà liền kề và nhỏ hơn hoặc bằng diện tích biệt thự loại nhỏ. Nhà ở này được thiết kế cao

không quá 2 tầng, trong đó diện tích XD thường chiếm từ 50% đến 60% diện tích đất, phần còn lại dùng để trồng cây xanh, thảm cỏ.

Tại khu vực đô thị hiện nay, nhà vườn tồn tại không nhiều, do nhiều hộ gia đình đã chia nhỏ diện tích đất để XD thành các nhà ở liền kề. Tại khu vực nông thôn, khái niệm nhà vườn được hiểu là nhà ở riêng lẻ của mỗi hộ gia đình, cá nhân, trong đó ngoài diện tích nhà ở chính (diện tích phòng ngủ, nghỉ, sinh hoạt chung) và nhà phụ (bếp, khu vệ sinh) thì còn có diện tích đất để làm sân phơi và trồng các loại cây xanh.

Như vậy, theo quy định của pháp luật cũng như trên thực tế, nhà ở được phân thành nhiều loại khác nhau. Mỗi loại nhà ở đều có những tiêu chuẩn thiết kế khác nhau và diện tích lớn nhỏ khác nhau. Việc phân nhà ở thành các cấp, hạng, loại nhà ở khác nhau là để phục vụ cho công tác tính toán chi phí đầu tư XD khi lập dự án phát triển nhà ở, để xác định giá bán, giá tính thuế và các loại phí, lệ phí phải nộp cho Nhà nước.

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm và phân loại công trình xây dựng

1.1.2.1. Khái niệm và đặc điểm công trình xây dựng

Công trình XD là một thuật ngữ được sử dụng rất phổ biến trong đời sống

- XH. Thuật ngữ này được luật pháp, các sách, báo pháp lý giải nghĩa như sau:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

- Theo quy định tại Điều 3 của Luật XD năm 2004 thì "Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế". Như vậy, để được gọi là công trình XD thì cần phải đáp ứng đầy đủ bốn yếu tố sau:

Thứ nhất, phải là sản phẩm do con người tạo ra, tức là phải được XD bằng sức lao động (cả lao động chân tay và lao động trí óc) của con người;

Thứ hai, phải được tạo lập bằng các vật liệu XD như cát, sỏi, xi măng, gạch, thép...và có các thiết bị lắp đặt vào công trình như hệ thống điện chiếu

sáng, làm lạnh, làm nóng, các thiết bị bổ trợ khác để phục vụ cho việc sử dụng công trình, các thiết bị công nghệ nằm trong dây truyền được lắp đặt theo thiết kế công nghệ;

Thứ ba, công trình phải được liên kết, định vị với đất (gắn liền với đất), gồm cả phần XD dưới và trên đất, nếu XD ở nơi có mặt nước thì phải gắn với đất dưới mặt nước. Đây là yếu tố để phân biệt với các công trình khác không gắn với đất như nhà nổi, tàu thuyền và các tài sản khác trên đất có thể di chuyển từ nơi này đến nơi khác;

Thứ tư, công trình này phải được XD theo thiết kế, tức là việc XD công trình phải tuân theo bản vẽ thiết kế trên cơ sở các tiêu chuẩn, quy chuẩn XD do Nhà nước quy định, nhằm bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của mọi người trong quá trình XD và sử dụng công trình.

- Theo Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Đà Nẵng xuất bản năm 2008, khái niệm công trình là một thuật ngữ đa nghĩa: (i) Theo khía cạnh công trình XD, thì công trình được hiểu là tổ hợp xây dựng đòi hỏi phải sử dụng kỹ thuật phức tạp như công trình kiến trúc, công trình đường hầm vượt biển...; (ii) Theo khía cạnh khác, công trình được hiểu là các công trình nghiên cứu, các tác phẩm nghệ thuật...Quan niệm về công trình dưới góc độ ngôn ngữ học trên đây chưa lột tả hết bản chất của công trình XD.

- Theo pháp luật dân sự và pháp luật kinh doanh bất động sản (BĐS), công trình XD được hiểu là một loại tài sản được phép giao dịch trên thị trường và được dẫn chiếu định nghĩa này sang pháp luật về XD. Như vậy, chỉ những công trình XD đáp ứng đủ các yếu tố mà pháp luật về XD quy định thì mới là đối tượng được trao đổi trong các giao dịch dân sự như mua bán, cho thuê, tặng cho, để thừa kế...;

Nhìn ở góc độ tổng thể, công trình XD cũng có một số điểm chung giống như đối với nhà ở. Việc chỉ ra các đặc điểm của công trình XD nhằm mục đích phân biệt với các công trình nói chung như các công trình nghiên cứu khoa học, các tác phẩm nghệ thuật. So với nhà ở, công trình XD cũng được XD theo thiết

kế, theo tiêu chuẩn, quy chuẩn do Nhà nước quy định và phải có đủ điều kiện để phân loại, phân cấp theo quy định. Pháp luật về XD đã đưa ra một số đặc điểm cơ bản của công trình XD như sau:

Một là, công trình XD phải do con người XD gắn liền với đất (được định vị trực tiếp từ dưới mặt đất lên trên mặt đất), việc XD phải tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về XD;

Hai là, công trình XD được xây dựng theo thiết kế, các tiêu chuẩn, quy chuẩn khác nhau phù hợp với từng công năng và phục vụ các nhu cầu sử dụng khác nhau của con người;

Ba là, công trình XD được xây dựng bằng các vật liệu bảo đảm các tiêu chuẩn về độ bền, về an toàn kỹ thuật do Nhà nước quy định và có các thiết bị gắn kèm vào công trình;

Bốn là, công trình XD ngoài yêu cầu đáp ứng đầy đủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn XD, còn phải bảo đảm yêu cầu về quy chuẩn chuyên ngành khác để bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.

Như vậy, công trình XD luôn tọa lạc ở một vị trí nhất định, tại một khu vực, địa điểm nhất định ngay từ khi được XD đến khi nó không còn tồn tại (bị phá dỡ hoặc bị tiêu hủy). Trong quá trình tồn tại, việc chuyển đổi tên chủ sở hữu, sử dụng không làm mất đi đặc điểm ban đầu của công trình XD.

1.1.2.2. Phân loại công trình xây dựng

Công trình XD được phân thành nhiều loại khác nhau, căn cứ vào công năng sử dụng của công trình, bao gồm công trình XD công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình khác. Để cụ thể hoá cách phân loại công trình XD trong Luật XD, theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16 tháng 12 năm 2004 về quản lý chất lượng công trình thi công trình XD được phân chia thành các loại như sau:

- Công trình xây dựng dân dụng: Là công trình XD để phục vụ mục đích dân sinh và làm việc, bao gồm: nhà ở; công trình y tế, giáo dục; các công trình thương nghiệp, dịch vụ: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn, nhà khách, nhà phục

vụ giao thông, thông tin liên lạc, thu phát sóng, phát thanh, nhà ga, bến xe, công trình thể thao các loại...;

- Công trình công nghiệp: Là các công trình phục vụ mục đích sản xuất (SX) công nghiệp, bao gồm: khai thác than, khai thác dầu khí, công trình hoá chất, hoá dầu, công trình luyện kim, cơ khí, chế tạo, công trình công nghiệp thực phẩm, công nghiệp vật liệu XD....;

- Công trình giao thông, bao gồm: công trình đường bộ, đường sắt, công trình đường thuỷ, cầu, hầm, sân bay...;

- Công trình thuỷ lợi, năng lượng, bao gồm: hồ chứa, đập, cống, trạm bơm, giếng, hệ thống công trình kênh, kè chắn sóng biển, kè đê, kè sông, kênh, rạch, nhà máy điện (nhiệt điện, thuỷ điện, khí điện...);

- Các công hạ tầng kỹ thuật, bao gồm: nhà máy cấp nước, thoát nước, nhà máy xử lý nước thải, công trình xử lý chất thải, bãi chứa, bãi chôn lấp, công trình chiếu sáng đô thị...

Việc phân loại công trình XD như trên là nhằm xác định các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật áp dụng, thủ tục đầu tư XD và các yêu cầu khi lập dự án, cấp phép XD. Đây là cách phân loại dựa vào mục đích sử dụng sau khi hoàn thành việc đầu tư XD. Tuy nhiên, nếu xét ở góc độ lập, phê duyệt dự án đầu tư XD công trình (giai đoạn chuẩn bị thực hiện đầu tư XD công trình), thì pháp luật XD lại chia dự án XD công trình thành các loại khác nhau, gồm: dự án XD công trình sử dụng vốn ngân sách nhà nước; dự án sử dụng vốn vay tín dụng, vốn Nhà nước bảo lãnh và dự án sử dụng các ngồn vốn khác do tổ chức, cá nhân đóng góp.

Cũng giống như nhà ở, công trình XD được phân thành các cấp khác nhau. Tuy vậy, tiêu chí để xác định cấp công trình XD có một số điểm khác so với phân cấp, phân hạng nhà ở. Theo pháp luật về XD, cấp công trình được xác định theo loại công trình, căn cứ vào quy mô, yêu cầu kỹ thuật, vật liệu XD và tuổi thọ công trình. Công trình XD có 5 cấp, gồm: cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV, trong đó cấp đặc biệt là cao nhất và cấp IV là thấp nhất. Phân cấp công trình làm cơ sở để xếp hạng và lựa chọn nhà thầu trong hoạt động XD, xác định các bước thiết kế, thời hạn bảo hành công trình XD.

Theo pháp luật về nhà ở, việc phân cấp nhà ở căn cứ vào vật liệu XD, yêu cầu kỹ thuật, chất lượng XD. Tuy nhiên, theo pháp luật về xây dựng việc phân cấp công trình còn phải căn cứ vào loại công trình và quy mô công trình. Như vậy, không phải công trình XD nào cũng có thể được phân thành 5 cấp, có loại công trình luôn có quy mô nhỏ nên chỉ có thể phân cấp ở cấp III hoặc cấp IV. Ví dụ: công trình công cộng, công trình phục vụ dân sinh. Ngược lại, cũng có công trình phải đảm bảo tiêu chuẩn cấp I hoặc cấp đặc biệt như đập tràn của công trình điện, bến cảng, sân bay, cầu, lăng tẩm... Nghị định số 209/2004/NĐ-CP của Chính phủ đã đưa ra các tiêu chí để xác định cấp công trình, trong đó tuỳ từng loại công trình mà phân cấp khác nhau, có loại công trình phải căn cứ vào chiều cao hoặc tổng diện tích sàn, cũng có công trình phải căn cứ vào công suất thiết

kế hoặc số nhịp hoặc sức chứa...Ví dụ: những công trình dân sinh có chiều cao từ 3 tầng trở xuống hoặc có tổng diện tích sàn XD dưới 1.000m2 là cấp IV, có chiều cao từ 4 đến 8 tầng, có tổng diện tích sàn XD từ 1.000 đến 5.000m2 là cấp III; những công trình lọc hoá dầu có công suất chế biến dầu thô từ 300 đến 500 thùng/ngày thì là cấp I, còn từ 100 đến 300 thùng/ngày là cấp II...Trên thực tế, cách phân cấp này chưa thật sự khoa học, vì căn cứ chủ yếu vào quy mô công trình, trong khi đó khoa học XD lại lấy tiêu chí về độ bền vật liệu và tuổi thọ công trình làm các tiêu chí chính để phân cấp công trình. Hiện nay, cách phân cấp công trình theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP nêu trên đã không còn phù hợp nên Bộ XD đang nghiên cứu để trình Chính phủ ban hành quy định mới về

phân cấp công trình XD.‌

1.2. khái niệm và nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

1.2.1. Khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng

Chế định sở hữu là vấn đề trung tâm của bất kỳ cuộc cách mạng XH nào. Xét về bản chất, quyền sở hữu tài sản xác định chủ thể nào có quyền đối với tài sản. Điều này có nghĩa là pháp luật công khai cho người thứ hai biết rằng một tài sản nào đó đã có chủ và ai là chủ sở hữu đối với tài sản. Người chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản thuộc sở hữu

của mình. Để nghiên cứu khái niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình XD, trước tiên chúng ta cần tìm hiểu thế nào là quyền sở hữu ?

Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn: “Quyền sở hữu: 1. Phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong chế độ sở hữu nhất định; 2. Tổng hợp các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu tồn tại trong xã hội tại thời điểm lịch sử nhất định (theo nghĩa khách quan). Các quy phạm pháp luật về vấn đề sở hữu bao gồm những nhóm quy phạm về: các hình thức sở hữu; căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sở hữu; nội dung quyền sở hữu; cách thức, biện pháp dịch chuyển quyền sở hữu ở các hình thức sở hữu khác nhau; bảo vệ quyền sở hữu; 3. Quyền của chủ thể đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình (theo nghĩa chủ quan) bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Quyền sở hữu là chế định pháp luật dân sự, là quan hệ pháp luật dân sự, trong đó các yếu tố cấu thành gồm chủ thể, khách thể, nội dung” [55, tr. 653-654].

Theo BLDS Việt Nam năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật” (Điều 164).

Theo Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Khái niệm quyền sở hữu có thể được hiểu theo nghĩa rộng, đó chính là luật pháp về sở hữu trong một hệ thống pháp luật nhất định. Vì vậy, quyền sở hữu là hệ thống các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực chiếm hữu, sử dụng và định đoạt các tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng, những tài sản khác theo quy định tại Điều 163 BLDS.

Theo nghĩa hẹp, quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt trong những điều kiện nhất định. Theo nghĩa này, có thể nói quyền sở hữu chính là những quyền năng dân sự chủ quan của từng loại chủ sở hữu nhất định đối với một tài sản cụ thể, được xuất hiện trên cơ sở nội dung của quy phạm pháp luật về sở hữu” [51, tr.178].

Như vậy, quyền sở hữu được khoa học pháp lý nước ta quan niệm theo hai phương diện: (i) Phương diện khách quan: Quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh, bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài sản); (ii) Phương diện chủ quan: Quyền sở hữu là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật.

Quyền sở hữu tài sản được xác lập kể từ khi các chủ thể tạo lập tài sản hợp pháp thông qua lao động, hoạt động SX-KD hoặc do nhận quyền sở hữu hợp pháp được người khác chuyển giao. Pháp luật dân sự của các nước trên thế giới phân chia tài sản (tồn tại bên ngoài thế giới khách quan dưới dạng vật chất) thành động sản và BĐS. Do nhà ở, công trình XD được xây dựng trên đất và gắn liền với đất nên pháp luật dân sự xếp chúng vào nhóm tài sản là BĐS. Theo quy định của BLDS Việt Nam năm 2005, thì BĐS bao gồm: đất đai; nhà, công trình XD gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình XD đó; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác theo quy định của pháp luật (Điều 174). Xét về bản chất, quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không có gì khác với quyền sở hữu các loại tài sản khác. Quan niệm về quyền sở hữu nhà ở và công trình XD tương thích với quan niệm chung về quyền sở hữu tài sản; theo đó, quyền sở hữu nhà ở và công trình XD được quan niệm trên hai khía cạnh: Một là, khía cạnh khách quan: Quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một phạm trù pháp lý bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành quy định và bảo vệ các quyền năng của chủ sở hữu đối với nhà ở và công trình XD; Hai là, khía cạnh chủ quan: Quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt nhà ở và công trình XD thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật.

1.2.2. Khái niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây

dựng

1.2.2.1. Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu tài sản