Nghiên cứu về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD không thể không đề cập đến đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung, bởi lẽ đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là một dạng cụ thể của đăng ký quyền sở hữu tài sản.
Quyền sở hữu tài sản là quyền đặc trưng, tối cao của các chủ sở hữu và được pháp luật bảo hộ. Tuỳ thuộc vào hệ thống pháp luật của mỗi quốc gia mà các nước có quy định về đăng ký quyền sở hữu tài sản khác nhau. Nhìn chung, đối với những tài sản là BĐS, pháp luật đều bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu; còn đối với các động sản thì mỗi nước lại có quy định khác nhau về việc đăng ký quyền sở hữu. Tuy nhiên, không phải bất cứ tài sản nào cũng phải đăng ký quyền sở hữu. Tuỳ thuộc vào vị trí pháp lý của các tài sản trong giao dịch dân sự, KT và yêu cầu quản lý nhà nước đối với các tài sản đó mà pháp luật quy định những loại tài sản nào thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu. Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên vấn đề đăng ký quyền sở hữu đất đai không được đặt ra. Chỉ khi một chủ thể có QSDĐ hợp pháp, thì quyền đó mới được đăng ký. Tuy nhiên, trong trường hợp này cũng chỉ là đăng ký QSDĐ, chứ không phải là đăng ký quyền sở hữu đất đai. Bên cạnh đó, pháp luật quy định một số loại tài sản nhất định thuộc diện đăng ký quyền sở hữu, bao gồm: các BĐS là nhà ở, công trình XD, quyền sử dụng, sở hữu rừng và một số động sản như tàu bay, tàu biển, xe mô tô 2 bánh, 3 bánh, xe ô tô các loại ...
Đối với các tài sản là động sản mà không phải thực hiện đăng ký sở hữu, việc xác định một người có phải là chủ sở hữu tài sản hay không được thực hiện theo nguyên tắc suy luận, theo đó những ai đang chiếm giữ tài sản thì có thể được coi là chủ sở hữu của tài sản đó. Còn đối với BĐS, việc xác định chủ sở hữu tài sản không căn cứ vào tình trạng chiếm giữ hoặc sử dụng tài sản đó, bởi lẽ, chủ sở hữu BĐS trong nhiều trường hợp không phải là người đang chiếm giữ thực tế tài sản; ví dụ: các trường hợp cho mượn, cho thuê, uỷ quyền quản lý tài sản.... Do đó, chủ sở hữu BĐS cần phải thực hiện việc đăng ký với Nhà nước để chứng minh mình có quyền sở hữu đối với BĐS. Hơn nữa, đăng ký quyền sở hữu tài sản còn là để đối kháng với bên thứ ba về quyền và nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự. Thông qua hoạt động này, chủ sở hữu tài sản thông báo cho
bên thứ ba biết rằng, tài sản này đã có chủ, được Nhà nước công nhận và bảo hộ. Khi có hành vi xâm phạm quyền sở hữu thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu Nhà nước bảo vệ.
Thuật ngữ “đăng ký” được hiểu là [44]: (i) chính thức ghi vào văn bản của cơ quan có thẩm quyền những thông tin cần thiết của sự kiện làm cơ sở phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt những quan hệ pháp lý nhất định; và (ii) là bằng chứng công nhận sự tồn tại hoặc chấm dứt một sự kiện, hiện tượng.
Theo Từ điển Tiếng Việt của Viện ngôn ngữ học xuất bản năm 2008 [56] thì “đăng ký là việc ghi vào sổ của cơ quan quản lý để chính thức được công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ”.
Theo Từ điển Luật học do Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn: “Đăng ký quyền sở hữu: (Cơ quan nhà nước có thẩm quyền) công nhận và chứng thực về phương diện pháp lý các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản trong quan hệ dân sự.
Đăng ký quyền sở hữu là thủ tục do pháp luật quy định. Tùy thuộc từng loại tài sản mà pháp luật dân sự quy định phải đăng ký quyền sở hữu theo trình tự, thủ tục khác nhau và tại các cơ quan có thẩm quyền khác nhau” [54].
Như vậy, hoạt động đăng ký quyền sở hữu tài sản có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, đây là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm công nhận quyền sở hữu hợp pháp của một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với tài sản. Hay nói cách khác, đăng ký quyền sở hữu tài sản là hoạt động được thực hiện trên cơ sở quyền lực nhà nước nhằm công nhận và bảo hộ quyền của chủ sở hữu đối với tài sản;
Có thể bạn quan tâm!
-
Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam - 1 -
Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ở Việt Nam - 2 -
Khái Niệm, Đặc Điểm Và Phân Loại Công Trình Xây Dựng -
Kinh Nghiệm Xây Dựng Pháp Luật Về Đăng Ký Quyền Sở Hữu Tài Sản Của Một Số Nước Trên Thế Giới -
Pháp Luật Về Đăng Ký Quyền Sở Hữu Tài Sản Của Cộng Hòa Liên Bang Nga -
Pháp Luật Về Đăng Ký Quyền Sở Hữu Công Trình Xây Dựng
Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.
Thứ hai, đăng ký quyền sở hữu tài sản là thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện nhằm mục đích nắm giữ các thông tin về tình trạng tài sản, người có quyền đối với tài sản và những thay đổi về quyền [32]. Thông qua họat động động ký quyền sở hữu, Nhà nước công nhận một tài sản nào đó có chủ sở hữu và cũng đồng thời công nhận một người nào đó có quyền sở hữu đối với tài sản.
Thứ ba, đăng ký quyền sở hữu tài sản không chỉ là việc Nhà nước công nhận quyền của chủ sở hữu đối với tài sản mà còn là việc thực hiện quyền đối kháng đối với bên thứ ba của chủ sở hữu trong các giao dịch liên quan đến tài sản mà mình sở hữu.
Đăng ký quyền sở hữu tài sản bao gồm hai nội dung: (i) Đăng ký về quyền sở hữu đối với tài sản và (ii) Đăng ký về hiện trạng, lý lịch pháp lý của tài sản. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản được thực hiện theo các nguyên tắc cơ bản sau đây: Một là, hoạt động đăng ký quyền sở hữu phải do cơ quan công quyền thực hiện, đây là công đoạn “đóng gói” hàng hoá trước khi đưa ra giao dịch trên thị trường [53]. Thông qua hoạt động này, bên thứ ba tham gia quan hệ, giao dịch mới có thể xác định được người có quyền đối với tài sản và những người có liên quan đến tài sản đăng ký; Hai là, các thông tin về tài sản phải được xác định cụ thể, trung thực và được lưu giữ thông qua hệ thống hồ sơ của cơ quan nhà nước nhằm giúp cơ quan chức năng có cơ sở quản lý chặt chẽ tài sản; đồng thời giúp công chúng có những thông tin chính xác và hợp pháp về tài sản; Ba là, hoạt động đăng ký phải bảo đảm mục đích công nhận về quyền của một chủ sở hữu tài sản nào đó. Bằng việc đăng ký quyền sở hữu, Nhà nước công nhận quyền sở hữu tài sản cho một người nào đó; quyền này là cơ sở pháp lý để các chủ sở hữu thực hiện các giao dịch về tài sản và cũng để đối kháng với bên thứ ba; Bốn là, đăng ký quyền sở hữu tài sản phải bảo đảm đầy đủ hai nội dung, đó là đăng ký hiện trạng tài sản và đăng ký quyền sở hữu tài sản.
1.2.2.2. Quan niệm về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây
dựng
Tương tự như đăng ký quyền sở hữu tài sản nói chung, đăng ký quyền sở
hữu nhà ở và công trình XD trước hết là việc xác định hiện trạng và lý lịch pháp lý của loại tài sản này. Cụ thể là xác định hiện trạng vật lý (làm rõ vị trí, kết cấu, đặc điểm, diện tích, công năng của nhà ở, công trình XD) và hiện trạng pháp lý (tình trạng sở hữu, các biến động về mặt pháp lý của tài sản). Các nội dung được đăng ký là cơ sở pháp lý cho việc công nhận quyền của tổ chức, cá nhân đối với nhà ở, công trình XD, đồng thời là căn cứ để Nhà nước thực hiện chức năng
quản lý đối với BĐS nói chung và nhà ở, công trình XD xây dựng nói riêng, cũng như các giao dịch liên quan đến tài sản này. Bên cạnh đó, thông qua hệ thống đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền lợi của của các bên tham gia giao dịch trên thị trường cũng được công khai hoá. Với việc không hạn chế tiếp cận các thông tin trong sổ đăng ký quyền sở hữu, công chúng có thể dễ dàng tìm hiểu và biết chính xác ai là chủ sở hữu, các hiện trạng pháp lý và vật lý của tài sản, từ đó có đầy đủ thông tin liên quan để xem xét, quyết định việc tham gia các giao dịch dân sự, KT liên quan đến những tài sản này. Thời điểm đăng ký là căn cứ pháp lý để xác định một người được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp tài sản; đồng thời cũng là thời điểm xác định tính đối kháng với người thứ ba trong quan hệ sở hữu tài sản này.
Nội hàm của hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD, bao gồm: đăng ký quyền và đăng ký hiện trạng tài sản. Nói cách khác, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD vừa mang yếu tố đăng ký “đối nhân”, vừa mang yếu tố đăng ký “đối vật”. Mục đích của việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD là để Nhà nước công nhận một chủ thể có quyền đối với tài sản này, đồng thời để ghi nhận lý lịch pháp lý của tài sản được đăng ký. Hơn nữa, hoạt động này còn nhằm để đối kháng với người thứ ba trong các giao dịch liên quan đến tài sản của chủ sở hữu. Bởi lẽ, quyền sở hữu tài sản nhà ở, công trình XD đã được xác lập kể từ khi chủ sở hữu tạo lập ra nó thông qua các hình thức: XD mới, mua bán, nhận thừa kế...Nếu thủ tục đăng ký không được thực hiện, quyền đối với tài sản vẫn được xác lập (do hiệu lực của hợp đồng mua bán, di chúc hoặc sự kiện XD...) trong mối quan hệ giữa những người tham gia vào việc xác lập quyền đó. Một người bán nhà ở cho một người khác và người mua không đi đăng ký để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở; trong trường hợp này, quyền sở hữu nhà ở vẫn được chuyển giao cho người mua theo đúng thoả thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, việc chuyển quyền sở hữu đó chỉ có hiệu lực trong mối quan hệ giữa hai bên: Bên mua và bên bán, còn đối với người thứ ba thì nhà ở đó vẫn thuộc người bán [27]. Ví dụ: Luật nhà ở quy định:
“…Quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng chứng nhận đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân…” (Khoản 5 Điều 93). Như vậy, quyền sở hữu nhà ở được xác lập cho bên mua kể từ khi hợp đồng mua bán được công chứng chứng nhận. Tuy nhiên, đối với XH thì quyền này vẫn thuộc về bên bán. Vì vậy, để thông báo cho XH biết và thừa nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên mua phải thực hiện việc đăng ký với cơ quan nhà nước. Chỉ sau khi đăng ký thì quyền sở hữu nhà ở của người mua mới được Nhà nước bảo vệ. Quyền này sẽ không thể bị tước bỏ, trừ khi một người nào đó có bằng chứng hợp pháp khởi kiện tại Toà án đề nghị bác bỏ sự công nhận của Nhà nước.
Đăng ký hiện trạng nhà ở, công trình XD là điều kiện tiên quyết để thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu và các quyền khác đối với nhà ở và công trình XD. Quyền sở hữu tài sản chỉ được xác lập và công nhận khi tài sản đó còn tồn tại. Khác với đăng ký quyền, đăng ký hiện trạng không đem lại lợi ích hợp pháp cho chủ sở hữu. Do đó một trong những khác biệt giữa đăng ký hiện trạng và đăng ký quyền là trách nhiệm pháp lý của người đăng ký, thông thường đó là chủ sở hữu tài sản, vì họ nắm rất rõ hiện trạng của nhà ở, công trình XD. Đăng ký để giúp Nhà nước quản lý tài sản nên các thông tin về hiện trạng tài sản phải bảo đảm tính chính xác. Nội dung đăng ký cần phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định theo quy định của pháp luật trước khi ghi vào sổ đăng ký.
Đăng ký quyền đối với nhà ở và công trình XD chính là nội dung cơ bản của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu. Việc đăng ký quyền sở hữu đối với các tài sản này luôn kéo theo những hạn chế về quyền sở hữu hoặc các quyền ưu tiên đối với tài sản đó. Một khi được đăng ký, quyền được chính thức thừa nhận thuộc về người có tên trong sổ đăng ký. Đối với các quốc gia có sự phân biệt giữa quyền “đối vật” và quyền “đối nhân”, việc xác định đối tượng đăng ký là rất quan trọng. Về nguyên tắc, các quyền “đối vật” đối với BĐS là nhà ở, công trình XD đều phải được đăng ký. Ngoài ra, những hạn chế quyền sở hữu phát sinh từ
các bản án, quyết định của Toà án hoặc cơ quan tư pháp, cơ quan hành chính khác cũng là một đối tượng đăng ký phổ biến [52]. Do đối tượng đăng ký khác nhau nên về nguyên tắc, đa số các nước quy định phương pháp điều chỉnh, cách thức thực hiện, hệ quả pháp lý đối với từng trường hợp đăng ký không giống nhau. Tuy nhiên, giữa hai loại đăng ký này có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Nhà ở, công trình XD có hiện trạng rất phức tạp và luôn thay đổi, do vậy đăng ký quyền chỉ có thể thực hiện được sau khi đăng ký hiện trạng. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp hiện trạng có thay đổi do chia tách, sát nhập…Trong trường hợp này, việc đăng ký hiện trạng sẽ bị phụ thuộc vào quyền đã đăng ký. Hoạt động đăng ký quyền sở hữu tài sản có một ý nghĩa hết sức quan trọng, không chỉ đối với chủ sở hữu mà còn đối với Nhà nước. Thông qua việc đăng ký sẽ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ các tài sản này. Đây là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các hoạt động có liên quan như cải tạo, sửa chữa, XD mới nhà ở, công trình XD nhằm bảo đảm phù hợp với cảnh quan, kiến trúc và vệ sinh môi trường. Đăng ký quyền sở hữu còn nhằm bảo đảm an toàn về mặt pháp lý đối với các giao dịch về nhà ở và công trình XD.
Như vậy, hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD vừa là nghĩa vụ của Nhà nước, vừa là nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản. Chỉ trên cơ sở đăng ký đầy đủ, chính xác hiện trạng và lý lịch pháp lý về nhà ở, công trình XD thì Nhà nước mới có căn cứ để quản lý các tài sản này, đồng thời giúp Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu. Tuy nhiên trên thực tế, nhiều người dân chỉ coi đây là nghĩa vụ mà chưa thấy được lợi ích của hoạt động đăng ký quyền sở hữu. Trong nhiều trường hợp, họ chưa tự giác thực hiện, thậm chí còn trốn tránh nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình XD.
1.2.3. Nguyên tắc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng
Như phần trên đã đề cập, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD vừa là quyền, vừa là nghĩa vụ của chủ sở hữu; đồng thời cũng là trách nhiệm của
Nhà nước. Để thực hiện được mục tiêu đặt ra, hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD phải dựa trên các nguyên tắc cơ bản sau đây:
Thứ nhất, việc đăng ký quyền sở hữu chỉ được thực hiện tại một hệ thống cơ quan đăng ký thống nhất của Nhà nước. Nhà ở và công trình XD là BĐS có nhiều đặc điểm tương đồng, do đó chỉ có thể quản lý tốt tài sản này nếu được đăng ký tại một cơ quan thống nhất và có sự đảm bảo về mặt pháp lý của Nhà nước;
Thứ hai, phải thực hiện đồng thời hoạt động đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD với đăng ký QSDĐ. Nhà ở và công trình XD luôn gắn liền với QSDĐ, các tài sản này luôn là một khối thống nhất. Căn cứ làm phát sinh hay thay đổi quyền liên quan đến các BĐS này đều diễn ra đồng thời và có quan hệ chặt chẽ với nhau. Do đó không thể tách rời thành hai hoạt động đăng ký riêng biệt;
Thứ ba, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình XD phải thực hiện đồng thời cả hai nội dung là đăng ký hiện trạng và đăng ký công nhận quyền. Đăng ký hiện trạng nhằm giúp Nhà nước có cơ sở quản lý chặt chẽ các biến động của tài sản. Trong khi đó, đăng ký công nhận quyền để chủ sở hữu được Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản, đồng thời xác lập cơ sở pháp lý để đưa tài sản là nhà ở, công trình XD tham gia các giao dịch trên thị trường;
Thứ tư, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD phải bảo đảm yêu cầu đơn giản về thủ tục, nhanh chóng về thời gian, hạn chế các phiền hà và ít tốn kém về khía cạnh KT, chi phí cho người đăng ký;
Thứ năm, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu để Nhà nước cấp cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở và công trình XD. Đây là chứng thư pháp lý quan trọng của Nhà nước để công nhận một người nào đó có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở, công trình XD; đồng thời xác lập cơ sở pháp lý để đối kháng với người thứ ba trong các giao dịch liên quan đến nhà ở, công trình XD.
1.3. khái quát pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng
1.3.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1991
Sau khi giành được độc lập (năm 1945), Nhà nước ta chưa ban hành các quy định về đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình XD. Pháp luật thời kỳ này chủ yếu đề cập đến vấn đề đất đai. Thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”, Nhà nước ta tiến hành cải cách ruộng đất, tịch thu ruộng đất của địa chủ, phong kiến, thực dân chia cho nông dân. Quyền tư hữu ruộng đất của nông dân được pháp luật bảo hộ, Luật cải cách ruộng đất năm 1953 quy định: “chính quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người được chia đất. Người được chia đất có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho...ruộng đất được chia”. Để bảo hộ quyền sở hữu của nông dân đối với ruộng đất, pháp luật ở thời kỳ này quy định ruộng đất là tài sản của người dân phải đăng ký quyền sở hữu.
Sau chiến thắng Điện Biên Phủ (năm 1954), đất nước tạm thời chia cắt thành 2 miền, lấy vĩ tuyến 17 làm ranh giới. Tuy nhiên, Đế quốc Mỹ với dã tâm xâm lược nước ta đã đưa quân chiếm đóng miền Nam dựng lên chính quyền Việt Nam cộng hòa bù nhìn. Cách mạng nước ta bước sang giai đoạn mới với việc thực hiện đồng thời 2 nhiệm vụ chiến lược: miền Bắc tiến hành xây dựng chủ nghĩa xã hội, miền Nam tiếp tục cuộc cách mạng giải phóng dân tộc. Trong bối cảnh đó, các chủ trương, chính sách về quyền sở hữu tài sản của người dân cũng có sự khác nhau giữa hai miền Nam - Bắc. Ở miền Bắc, mặc dù Hiến pháp năm 1959 quy định: “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân về của cải thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở và các thứ vật dụng riêng khác” (Điều
18) và “Pháp luật bảo đảm nhà ở của công dân nước Việt Nam dân chủ cộng hoà không bị xâm phạm…”(Điều 28); song Nhà nước vẫn chưa có các quy định cụ thể về đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở và công trình XD. Trên thực tế, nhà ở và công trình XD được Nhà nước coi là các công trình phúc lợi XH và được XD để phục vụ nhu cầu ở của nhân dân. Trong khi đó, ở miền Nam, đất đai và công trình kiến trúc XD trên đất được coi là BĐS. Cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu BĐS. Chủ sở hữu tư nhân về BĐS được cấp Bằng khoán điền thổ. Việc