Công Chứng Thỏa Thuận Ủy Quyền Giữa Vợ Và Chồng

chứng thực phải niêm yết thỏa thuận phân chia di sản đó tại nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn hoặc nơi có bất động sản của người để lại di sản trong thời hạn 30 ngày" [17]. Việc niêm yết và xác nhận của chính quyền địa phương nơi niêm yết có tác dụng quan trọng trong việc xác định còn có người được hưởng di sản hay không, di sản đang có tranh chấp hay không. Tuy nhiên, nội dung này lại không được quy định tại LCC, vì vậy, rất nhiều cơ quan công chứng đã bỏ qua việc niêm yết này nhằm thỏa mãn yêu cầu "làm nhanh" của người yêu cầu công chứng.

Đối với việc công chứng thỏa thuận phân chia di sản thừa kế thì CCV phải xác định được di chúc đó có hợp pháp hay không. Đối với các trường hợp, di chúc được công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì việc xác định giá trị pháp lý của văn bản công chứng trở nên dễ dàng. Tuy nhiên, rất nhiều trường hợp, di chúc do người lập di chúc tự lập và ký tên. Trường hợp này, căn cứ vào văn bản di chúc, CCV có thể kiểm soát được nội dung, nhưng còn về ý chí của người lập di chúc thì CCV khó có thể bảo đảm họ có minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc, có không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép khi lập di chúc hay không?

Công chứng thỏa thuận phân chia di sản thừa kế là trường hợp được chúng tôi nhận định là vụ việc phức tạp, đòi hỏi sự thận trọng và tỉ mỉ. Trong trường hợp này, người yêu cầu công chứng phải cung cấp rất nhiều hồ sơ, ví dụ như trong trường hợp được hưởng di sản theo di chúc, người yêu cầu công chứng phải cung cấp: di chúc, giấy chứng tử của người để lại di sản, giấy tờ tùy thân của người để lại di sản, giấy tờ xác nhận về tình trạng bố, mẹ của người để lại di sản theo di chúc còn sống hay đã chết, sơ yếu lý lịch của một trong những người con của người để lại di sản, giấy tờ tùy thân của người được hưởng di sản, giấy tờ về quyền sử dụng, sở hữu tài sản trong trường hợp tài sản có đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật… Thừa kế theo pháp luật, có thể rơi vào các trường hợp: không có di chúc; có di chúc nhưng di chúc không hợp pháp; những người được thừa kế

theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc hoặc những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản. Vì vậy, hồ sơ yêu cầu công chứng trong trường hợp thừa kế theo pháp luật cũng tương tự như thừa kế theo di chúc, chỉ có điều có thể không có di chúc mà thôi.

Mặt khác, như phân tích ở trên, hiện nay, chúng tôi vẫn áp dụng việc niêm yết công khai thông báo thỏa thuận phân chia di sản thừa kế tại UBND phường, xã trong ba mươi ngày, do vậy, việc công chứng thỏa thuận phân chia di sản trên thực tế thường kéo dài hơn ba mươi ngày, chưa kể thời gian người yêu cầu công chứng phải hoàn thiện tất cả các hồ sơ yêu cầu công chứng.

Trở lại tình huống trên, trong trường hợp xác định di chúc hợp lệ, hồ sơ yêu cầu công chứng không còn người được hưởng di sản nào khác, di sản không có tranh chấp theo xác nhận của UBND phường, xã, CCV sẽ thực hiện công chứng thỏa thuận phân chia di sản thừa kế cho người yêu cầu công chứng.

2.2.8. Công chứng thỏa thuận ủy quyền giữa vợ và chồng

Chủ sở hữu tài sản có thể trực tiếp thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Tuy nhiên, vì một số lý do mà chủ sở hữu không có điều kiện trực tiếp thực hiện các hợp đồng, giao dịch thì có thể thực hiện thông qua người đại diện theo ủy quyền của mình. Người được ủy quyền sẽ đại diện cho người ủy quyền thực hiện các công việc được ủy quyền theo thời hạn do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Khoản 1, Điều 24 của LHN&GĐ năm 2000 quy định: "Vợ chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt các giao dịch mà theo quy định của pháp luật phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng; việc ủy quyền phải được lập thành văn bản" [46]. Đối với các hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản riêng, vợ chồng được quyền ủy quyền cho người khác đại diện cho mình thực hiện mà không cần được sự chấp thuận của bên kia.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 145 trang tài liệu này.

Việc ủy quyền của vợ hoặc chồng cho nhau để thực hiện quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản cũng là một trong các thỏa thuận khá thông dụng, hình thức này đã mang lại nhiều tiện ích trong thực tiễn, tuy nhiên cũng tồn tại nhiều vấn đề cần được quan tâm, giải quyết để bảo vệ quyền lợi cho vợ, chồng và người thứ ba. Để làm rõ vấn đề này, chúng tôi xin đưa ra tình huống về công chứng thỏa thuận ủy quyền giữa vợ và chồng dưới đây:

- Trong thời kỳ hôn nhân với ông Dương, bà Thúy đã ký hợp đồng mua căn hộ chung cư với Chủ đầu tư tại một dự án nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chỉ ghi tên một mình bà Thúy. Do nhu cầu công tác tại nước ngoài, bà Thúy sẽ vắng mặt tại Việt Nam khoảng một năm. Tại thời điểm này, căn hộ vẫn chưa được xây xong nên bà Thúy chưa được nhận bàn giao, vì vậy, bà Thúy ủy quyền cho chồng là ông Dương: quản lý, trông coi, sử dụng, cho thuê hoặc bán căn hộ~~quản lý căn hộ,nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và bán căn hộ~~khi tìm được người mua trong thời gian bà đi vắng. Thời hạn ủy quyền được ông Dương và bà Thúy thỏa thuận là hai năm.

Đối với việc công chứng hợp đồng ủy quyền nêu trên, CCV cần xác định quyền sở hữu của bà Thúy đối với căn hộ. Về quyền sở hữu đối với nhà ở, Khoản 5, Điều 93 của Luật Nhà ở năm 2005 quy định:

Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở [51].

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì ông Dương và bà Thúy là đồng sở hữu đối với căn hộ chung cư khi ông bà được nhận bàn giao từ tổ chức kinh doanh nhà ở. Bà Thúy ủy quyền cho ông Dương đại diện cho mình thực hiện "phần quyền" của bà Thúy trong khối tài sản chung của hai vợ chồng.

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Expanded by 0.1 pt

Formatted: Line spacing: Exactly 23 pt

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở: Việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải lập thành văn bản (gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Hợp đồng về nhà ở phải phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 93 của Luật Nhà ở, quy định của Bộ luật Dân sự và Nghị định này. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho.

Như vậy, về hình thức, việc ủy quyền về nhà ở phải được lập thành văn bản có thể dưới tên gọi là giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền nhưng nội dung phải phù hợp với quy định của pháp luật và có "chữ ký của các bên".

Điểm a, Khoản 1, Điều 91 của Luật Nhà ở năm 2005 quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch ~~ủy quyền về nhà ở~~: "Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật" [51]. Theo quy định tại Khoản 6, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở: Hợp đồng ủyquyền quản lý, trông coi, sử dụng nhà ở, ủy quyền bán, cho thuê nhà ở phải cócông chứng hoặc chứng thực. Các bên chỉ được ký kết hợp đồng ủy quyền vàcơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện côngchứng, chứng thực các hợp đồng ủy quyền quy định tại khoản này khi nhà ởđã được xây dựng xong (áp dụng đối với nhà ở có sẵn).

Các bên chỉ được ký kết hợp đồng ủy quyền và cơ quan có thẩmquyền công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện công chứng, chứng thựccác hợp đồng ủy quyền quy định tại khoản này khi nhà ở đã được xây dựngxong (áp dụng đối với nhà ở có sẵn).

Như vậy, nếu theo quy định của ~~Luật Nhà ở~~pháp luật nhà ở hiện hànhthì việc bà Thúy ủy quyền cho ông Dương quản lý, trông coi, sử dụng căn hộ,cho thuê hoặc bán căn hộ khi căn hộ chưa được xây dựng xong là chưa đápứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật.~~giao dịch ủy quyền quản~~

Formatted: Font: 14 pt

Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Line spacing: Exactly 22.5 pt

Formatted: Line spacing: Exactly 23 pt Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam)

~~lý nhà ở phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định.Ở tìnhhuống trên, nhà ở chưa được bàn giao và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữuthì~~Do đó,CCV cầnphải từ chối yêu cầu công chứng và giải thích rõ chongười yêu cầu công chứng biết lý do.

- Ông Thịnh ký hợp đồng mua một căn hộ chung cư ở tầng hai mươi lăm khi chủ đầu tư mới xây dựng xong tầng sáu của tòa nhà. Do điều kiện công tác, ông Thịnh yêu cầu công chứng hợp đồng ủy quyền, theo đó, ông Thịnh ủy quyền cho vợ là bà Hạnh đại diện cho mình tiếp tục thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư (như thay mặt nộptiền hộ, cung cấp giấy tờ của ông Thịnh để chủ đầu tư thực hiện thủ tục cấpgiấy chứng nhận quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền...) trong thời gianông Thịnh đi vắng..

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 143 của BLDS 2005: "Cá nhân, người đại diện theo pháp luật của pháp nhân có thể ủy quyền cho người khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự" [49]. Trong trường hợp này, ông Thịnh hoàn toàn có thể ủy quyền cho bà ThảoHạnh tiếp tục thực hiện các thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết giữa ông Thịnh và chủ đầu tư. Các Tuynhiên, các công việc được ủy quyền phải xác định là các công việc mà ông Thịnh được thực hiện theo hợp đồng mua bán nhà ở: ví dụ: nộp tiền theo tiến độ của dự án, cung cấp giấy tờ tùy thân để làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng thiết kế, bàn giao nhà đúng tiến độ của dự án, nhận bàn giao nhà ở…

Tuy nhiên, giả sử ông Thịnh ủy quyền cho bà Hạnh thực hiện cáccông việc khác như quản lý, trông coi, sử dụng, bán căn hộ thì căn hộ của ôngThịnh phải đáp ứng được điều kiện đã được xây dựng xong theo quy định tạiKhoản 6, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 củaChính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Font: 14 pt

Formatted: Font: 14 pt, Vietnamese (Vietnam Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Font: 14 pt, Vietnamese (Vietnam Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Như vậy, trường hợp ông Thịnh chỉ ủy quyền cho bà Hạnh thay mặtông Thịnh nộp tiền và giấy tờ hộ ông Thịnh thì việc ủy quyền của ông Thịnhcho bà Hạnh là phù hợp với quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 61 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CPngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành LuậtNhà ở: Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanhnghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tíndụng để vay vốn. Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thựchiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước. Như vậy, sau khi ký kết hợpđồng mua bán nhà ở, căn hộ chung cư mà ông Thịnh mua được xác định là tàisản hình thành trong tương lai, theo quy định nêu trên, ông Thịnh có thể thếchấp căn hộ này tại Tổ chức tín dụng để vay vốn đầu tư kinh doanh hoặc trảtiền mua chính căn hộ đó. Do đó, ông Thịnh hoàn toàn có thể ủy quyền cho bàThảo đại diện cho mình thế chấp căn hộ tại Tổ chức tín dụng để vay vốn màkhông cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Tuy nhiên, việc ủyquyền quản lý, trông coi, sử dụng nhà ở, ủy quyền bán, cho thuê nhà ở chỉđược thực hiện khi nhà ở đã được xây dựng xong (áp dụng đối với nhà ở cósẵn) theo quy định Khoản 6, Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

2.2.9. Công chứng các thỏa thuận sửa đổi, bổ sung và hủy bỏ hợp đồng, giao dịch giữa vợ và chồng

Để đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao kết hợp đồng đã công chứng, Khoản 1, Điều 44 của LCC quy định: "Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng" [55].

Trong quá trình thực hiện các thỏa thuận đã công chứng có thể phát sinh thêm các vấn đề mà tại thời điểm yêu cầu công chứng vợ chồng chưa dự

liệu hết được, vì vậy, sau khi công chứng vợ chồng có thể thỏa thuận sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ văn bản đã công chứng. Giữa quy định của pháp luật và thực tiễn giải quyết các yêu cầu công chứng sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch còn tồn tại nhiều vấn đề bất cập, chúng tôi phân tích một số tình huống dưới đây để làm sáng tỏ vấn đề này:

- CCV nhận được yêu cầu công chứng hủy bỏ thỏa thuận ủy quyền của bà Trần Ngọc Ánh liên quan đến việc cho thuê căn hộ chung cư. Theo trình bày của bà Ánh, trước khi kết hôn với ông Đinh Văn An sáu năm, bà được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu một căn hộ chung cư. Trước khi đi lao động ở nước ngoài, bà Ánh ủy quyền cho ông An đại diện cho mình để cho thuê căn hộ trong thời gian ba năm (có công chứng). Khi làm việc tại nước ngoài được 02 năm, bà được nghỉ phép về nước và phát hiện ông An hiện đang sống với nhân tình. Vì vậy, bà Ánh yêu cầu hủy hợp đồng ủy quyền đã công chứng.

Điểm b, Khoản 2, Điều 147 của BLSD 2005 quy định một trong các trường hợp đại diện theo ủy quyền của cá nhân sẽ chấm dứt: "Người ủy quyền hủy bỏ việc ủy quyền hoặc người được ủy quyền từ chối việc ủy quyền" [49]. Theo quy định này, thì bà Ánh hoàn toàn có quyền yêu cầu CCV công chứng việc hủy bỏ hợp đồng ủy quyền đã giao kết với ông An. Tuy nhiên, "việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó và phải được công chứng" [55, Điều 44]. Như vậy, việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng phải có sự đồng thuận của các bên tham gia giao kết hợp đồng, nếu không có sự chấp thuận của ông An, theo quy định của LCC, CCV sẽ phải từ chối yêu cầu công chứng hủy bỏ hợp đồng ủy quyền đã công chứng của bà Ánh. Ngược lại, nếu bà Ánh và ông An đạt được thỏa thuận về việc hủy hợp đồng ủy quyền thì CCV có thể tiếp nhận yêu cầu công chứng của bà Ánh. Ở tình huống nêu trên, việc hủy bỏ hợp đồng

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Line spacing: Exactly 23 pt

ủy quyền chỉ là yêu cầu đơn phương của bà Ánh, bà Ánh không đạt được thỏa thuận với ông An về việc hủy bỏ hợp đồng, do vậy, CCV phải từ chối yêu cầu công chứng của bà Ánh.

- Ông Phạm Đức Thắng và vợ là Nguyễn Thị Mai Anh yêu cầu công chứng bổ sung hợp đồng tặng cho tài sản. Theo trình bày của người yêu cầu công chứng: khi yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho thì nhà ở trên đất chưa được đăng ký quyền sở hữu nên ông bà chỉ yêu cầu công chứng CCV công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Sau khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được công chứng, ông bà thống nhất đăng ký quyền sở hữu nhà và bổ sung hợp đồng tặng cho để đăng ký sang tên cả thể.

Trong việc yêu cầu công chứng này, người yêu cầu công chứng xuất trình giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó đã ghi nhận quyền sở hữu nhà ở. Ông Thắng và bà Anh chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất. CCV xác định hồ sơ yêu cầu công chứng của ông Thắng và bà Anh là hợp lệ, vì vậy, tiếp nhận và thực hiện yêu cầu công chứng bổ sung hợp đồng tặng cho tài sản giữa ông Thắng và bà Anh.

Đối với trường hợp sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ văn bản thỏa thuận đã công chứng, người yêu cầu công chứng phải nộp một bộ hồ sơ mới theo đúng trình tự quy định tại Điều 35 của LCC.

Trong số rất nhiều yêu cầu công chứng thỏa thuận về tài sản của vợ chồng, CCV của VPCCHN mới chỉ thực hiện công chứng một số trường hợp thỏa thuận về tài sản của vợ chồng. Các trường hợp thỏa thuận khác mặc dù có thể có yêu cầu công chứng nhưng không đáp ứng được các điều kiện cần thiết, vì vậy, CCV đã từ chối công chứng hoặc người yêu cầu công chứng tự rút lại đề nghị công chứng của mình. Theo quy định của pháp luật, việc thỏa thuận về tài sản của vợ chồng còn được thực hiện dưới rất nhiều hình thức khác nhau như: thỏa thuận đổi tài sản, cho mượn tài sản, thỏa thuận mua