Công Chứng Thỏa Thuận Chia Tài Sản Chung Sau Khi Ly Hôn

Đối với trường hợp chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân cần xác định quyền sở hữu chung của vợ chồng đối với tài sản thỏa thuận, vì chỉ có tài sản thuộc sở hữuchung hợp pháp của hai vợ chồng thì hai vợ chồng mới được thỏa thuận chia. Việc xác định quyền sử dụng đất của bà Hiền và ông Thư sẽ gặp khó khăn do tài sản đã được thế chấp tại Ngân hàng nên người yêu cầu công chứng không thể xuất trình được bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 718 của BLDS năm 2005, bên thế chấp "được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý" [49]. Trong trường hợp này, việc thỏa thuận chia tài sản giữa bà Hiền và ông Thư liên quan trực tiếp đến quyền lợi của Ngân hàng (bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất), hơn nữa Ngân hàng đang lưu giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất~~(bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất)~~, do vậy, việc chia tài sản phải có ýkiến vàđược sự đồng ý của Ngân hàng. Về hồ sơ yêu cầu công chứng, bà Hiền và ông Thư đã xuất trình giấy chứng minh nhân dân và đăng ký kết hôn, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có công chứng, văn bản xác nhận của Ngân hàng về việc đang giữ bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngân hàng~~, văn bản của Ngân hàng đã~~chấp thuận việc thỏa thuận chia tài sản đang thế chấp giữa bà Hiền và ông Thư, cũng như chấp thuận ~~thỏathuận~~việcbà Hiền~~thanh toán~~ cónghĩa vụ thanh toán các khoản nợ tại Ngân hàng sau khi được chia tài sản.~~tài sản phát sinh từ quan hệ thế chấp và quanhệ tín dụng giữa ông Thư, bà Hiền với Ngân hàng.~~

Ở tình huống trên, người yêu cầu công chứng đã không xuất trình được bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu chiếu theo Khoản 2, Điều 35 của LCC quy định "người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản gốc để đối chiếu" thì CCV phải từ chối yêu cầu công chứng của người yêu cầu công chứng. Tuy nhiên, căn cứ hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Formatted: Expanded by 0.1 pt

Formatted: Vietnamese (Vietnam), Expanded by 0.1 pt

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 145 trang tài liệu này.

Formatted: Expanded by 0.1 pt

Formatted: Vietnamese (Vietnam), Expanded by 0.1 pt

Formatted: Expanded by 0.1 pt

Formatted: Vietnamese (Vietnam), Expanded by 0.1 pt

Formatted: Expanded by 0.1 pt

Formatted: Vietnamese (Vietnam), Expanded by 0.1 pt

Formatted: Expanded by 0.1 pt

Formatted: Vietnamese (Vietnam), Expanded by 0.1 pt

Formatted: Expanded by 0.1 pt

Formatted: Vietnamese (Vietnam), Expanded by 0.1 pt

Formatted: Expanded by 0.1 pt

Formatted: Vietnamese (Vietnam), Expanded by 0.1 pt

Formatted: Expanded by 0.1 pt

Formatted: Vietnamese (Vietnam), Expanded by 0.1 pt

Formatted: Expanded by 0.1 pt

đã công chứng, giấy xác nhận của Ngân hàng về việc đang lưu giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong đó ghi nhận ông Thư và bà Hiền là người sử dụng đất, CCV ~~nhận định tài sản yêu cầu công chứng thuộc quyền sử dụngcủa ông Thư và bà Hiền, vì vậy, đã~~vẫntiếp nhận vàyêu cầucông chứng thỏa thuận chia tài sản chung của người yêu cầu công chứng.

- Năm 2001, bà Cần và ông Tuấn yêu cầu công chứng thỏa thuận chia quyền sử dụng đất ở quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. Về hồ sơ yêu cầu công chứng, người yêu cầu công chứng đã cung cấp giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chứng thực. Về nội dung thỏa thuận: bà Cần và ông Tuấn thỏa thuận chia đôi quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, theo đó, bà Cần được

nhận diện tích đất là 50 m2, ông Tuấn nhận phần còn lại có diện tích 60 m2.

Theo quy định Khoản 4, Điều 17 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định:

Cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh [22].

Do vậy, bên cạnh việc xác định quyền sử dụng đối quyền sử dụng đất thỏa thuận thì CCV phải xác định thửa đất mà các bên thỏa thuận phân chia có bảo đảm kích thước và diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh hay không.

Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Theo quy định tại Điều 3, Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND ngày 08/8/2012 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về hạn mức giao đất mới; hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn ao liền kề; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội quy định:

Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 [65].

Ngoài các điều kiện nêu trên, thửa đất tách thửa phải không thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất, không áp dụng đối với thửa đất nằm trong dự án phát triển nhà ở thương mại, đất gắn liền với nhà đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ… Hiện nay, để đảm bảo thửa đất tách thửa đủ điều kiện tách thửa (đủ diện tích, chiều rộng, chiều sâu, không có quyết định thu hồi…), người yêu cầu công chứng phải nộp hồ sơ xin tách thửa tại cơ quan đăng ký đất và nhà trước khi thực hiện thủ tục yêu cầu công chứng. Căn cứ hồ sơ tách thửa, cơ quan đăng ký đất và nhà sẽ có công văn trả lời về điều kiện tách thửa của thửa đất, đồng thời giữ lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đăng ký biến động và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người yêu cầu.

Vì vậy, các trường hợp công chứng thỏa thuận về tài sản của vợ chồng dẫn đến việc tách thửa đất thì người yêu cầu công chứng sẽ không xuất trình được bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, hồ sơ công chứng không đảm bảo điều kiện về "xuất trình bản chính để đối chiếu" theo quy định tại Khoản 2, Điều 35 của LCC.

Trong thực tiễn, các cơ quan công chứng đều chấp nhận bản sao chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ tách thửa và công văn của cơ quan đăng ký đất và nhà để thực hiện yêu cầu công chứng.

Theo quan điểm của chúng tôi, việc cơ quan đăng ký đất và nhà giữ lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi các bên tham gia giao dịch thực hiện công chứng thỏa thuận về quyền sử dụng đất còn chưa hợp lý. Bởi lẽ, việc yêu cầu tách thửa được thực hiện trước khi các bên yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, sau khi có văn bản ~~có hồ sơ tách thửa (công văn và hồsơ)~~đồng ý việc tách thửa của cơ quan đăng ký đất và nhà, các bên tham gia giao dịch ~~vẫn~~có thể không tiếp tục ký kết hợp đồng,giao dịch. Do vậy, việc giữ lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất và nhà sẽ không có ý nghĩa. Trong khi đó, tại thời điểm công chứng, CCV không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đối chiếu với bản sao. Vì vậy, theo chúng tôi, tại thời điểm đăng ký tách thửa, cơ quan đăng ký nhà đất chỉ nên kiểm tra giấy chứng nhận và trả lại giấy chứng nhận cho người sử dụng đất để họ thực hiện việc công chứng thỏa thuận tại cơ quan công chứng.

Việc chia tài sản của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân không chỉ đơn thuần là việc chia một tài sản (chia đôi quyền sử dụng đất, chia đôi số tiền…) mà còn xác định nghĩa vụ tài sản phát sinh từ sự thỏa thuận đó (bà A nhận toàn bộ nhà, ông B nhận 1,5 tỷ là giá trị của quyền sở hữu nhà ở). Việc chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân còn làm phát sinh hậu quả pháp lý như xác lập quyền sở hữu riêng đối với thu nhập hợp pháp của mỗi bên… Vì vậy, khi thực hiện yêu cầu công chứng thỏa thuận chia tài sản chung của vợ, chồng, CCV phải hết sức lưu ý, ngoài việc đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật, văn bản công chứng còn phải đảm bảo ý chí đích thực của vợ, chồng, quyền và lợi ích của vợ, chồng cũng như các thành viên trong gia đình.

Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam)

2.2.4. Công chứng thỏa thuận chia tài sản chung sau khi ly hôn

Việc ly hôn có thể bắt nguồn từ rất nhiều nguyên nhân khác nhau nhưng đều dẫn tới một hậu quả đó là chấm dứt quan hệ hôn nhân của vợ chồng. Việc ly hôn đương nhiên sẽ chấm dứt quan hệ vợ chồng, đây là mục tiêu của việc ly hôn, do vậy, khi ly hôn vấn đề được vợ chồng quan tâm là giải quyết về con cái và tài sản. Trên thực tế, khi yêu cầu Tòa án giải quyết việc ly hôn, vợ chồng có thể không yêu cầu Tòa án giải quyết vấn đề con cái và tài sản. Việc này được vợ chồng giải thích bằng nhiều nguyên nhân, có thể thực sự họ đã tự thỏa thuận được về con cái và tài sản hoặc sẽ giải quyết sau để việc ly hôn được nhanh chóng. Vì vậy, có rất nhiều trường hợp, sau khi ly hôn, "vợ, chồng" mới thỏa thuận chia tài sản chung. Tài sản này có thể là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân hoặc được hình thành sau khi ly hôn. Tuy nhiên, thực tế, chúng tôi thấy rằng, các trường hợp yêu cầu công chứng chia tài sản chung của "vợ chồng" sau khi ly hôn đều liên quan đến tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân.

Từ thời điểm quyết định ly hôn hoặc bản án ly hôn của Tòa án có hiệu lực pháp luật, quan hệ nhân thân giữa vợ chồng chấm dứt, tuy nhiên khối tài sản vợ chồng tạo dựng được trong thời kỳ hôn nhân vẫn là tài sản chung của "vợ, chồng". Vì vậy, việc xác định khối tài sản chung của "vợ chồng" khi yêu cầu công chứng thỏa thuận chia tài sản chung của "vợ chồng" sau khi ly hôn vẫn phải căn cứ vào các căn cứ xác định tài sản chung của vợ chồng theo quy định của pháp luật hôn nhân và gia đình. Trong trường hợp này, thời kỳ hôn nhân được xác định từ khi kết hôn cho đến khi bản án ly hôn hoặc quyết định công nhận thuận tình ly hôn của Tòa án có hiệu lực pháp luật. Việc xác định thời kỳ hôn nhân của vợ chồng không nhằm xác định quan hệ hôn nhân mà chỉ là căn cứ để xác định quyền sở hữu đối với tài sản của vợ chồng.

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

Để làm rõ hơn việc áp dụng pháp luật để giải quyết các trường hợp công chứng thỏa thuận chia tài sản của "vợ chồng" sau khi ly hôn, chúng tôi đưa ra và phân tích một vài trường hợp thường gặp trong thực tiễn dưới đây:

- CCV nhận được yêu cầu công chứng thỏa thuận chia tài sản chung của sau khi ly hôn của ông Lê Bá Hùng và bà Nguyễn Thị Ngọc Hoa. Tài sản thỏa thuận là nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ghi tên cả ông Hùng và bà Hoa.

Đối với việc chia tài sản của "vợ chồng" sau khi ly hôn, CCV cần xác định chính xác quyền sở hữu chung của người yêu cầu công chứng. Việc xác định thời kỳ hôn nhân không có ý nghĩa xác định về mặt quan hệ hôn nhân nhưng lại có ý nghĩa trong việc xác định quyền sở hữu của ông Hùng và bà Hoa đối với tài sản, xác định các đồng sở hữu khác nếu có.

Do ông Hùng và bà Hoa đã ly hôn, việc yêu cầu cung cấp giấy đăng ký kết hôn để xác định thời kỳ hôn nhân là không khả thi. Trường hợp này, CCV căn cứ vào bản án ly hôn hoặc quyết định giải quyết việc ly hôn của Tòa án để xác định. Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và quyết định giải quyết việc ly hôn của Tòa án, CCV xác định quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thỏa thuận chia được hình thành sau khi ông Hùng và bà Hoa đăng ký kết hôn và trước khi có quyết định giải quyết việc lýyhôn của Tòa án. Vì vậy, CCV xác định tài sản thỏa thuận chia thuộc quyền sử dụng và quyền sở hữu hợp pháp của ông Hùng và bà Hoa.

Đối với trường hợp công chứng thỏa thuận chia tài sản của "vợ chồng" sau khi ly hôn của "vợ chồng" cần phải xác định rằng trách nhiệm của CCV là đảm bảo sự thỏa thuận này là xác thực, phù hợp với quy định của pháp luật. CCV không có thẩm quyền chia tài sản cho người công chứng, thẩm quyền này chỉ thuộc về Tòa án mà thôi.

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

- Theo trình bày của người người cầu công chứng, trong thời kỳ hôn nhân, ông Sơn và bà Hằng mua được thửa đất có diện tích 85 m2, ông Sơn và bà Hằng đã xây dựng nhà năm tầng để ở. Khi ly hôn, ông Sơn và bà Hằng không yêu cầu tòa án chia tài sản chung. Nay, ông Sơn và bà Hằng thỏa thuận chia tài sản chung như sau: bà Hằng được chia quyền sử dụng đất ở 85 m2 và tòa nhà 05 tầng, ông Sơn được bà Hằng thanh toán phần giá trị quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trị giá là một tỷ năm trăm triệu đồng.

Khi xem xét hồ sơ yêu cầu công chứng, CCV nhận thấy, ông Sơn và bà Hằng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân, khi ly hôn, không yêu cầu Tòa án giải quyết việc chia tài sản. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thấy có đăng ký nhà ở.

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 91 của Luật Nhà ở năm 2005 thì điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch (mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì nhà ở) phải "Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật" [51]. Theo quy định của pháp luật, nhà ở thuộc trường hợp phải đăng ký quyền sở hữu. Ở tình huống trên, ông Sơn và bà Hằng thỏa thuận chia cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, trong khi nhà ở chưa được đăng ký quyền sở hữu là chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Trường hợp này, CCV giải thích rõ cho người yêu cầu công chứng biết, họ chỉ có quyền thỏa thuận chia quyền sử dụng đất còn đối với nhà ở, họ chỉ được thỏa thuận khi quyền sở hữu nhà ở đã được đăng ký và ghi nhận trên giấy chứng quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Vì vậy, ông Sơn và bà Hằng có thể chỉ yêu cầu công chứng thỏa thuận về quyền sử dụng đất, việc thỏa thuận quyền sở hữu nhà ở sẽ được công chứng khi đã đăng ký bổ sung. Tuy nhiênTrường hợp, ông Sơn và bà Hằng vẫn yêu cầu công chứng thỏa thuận chia cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thì CCV phải từ chối yêu cầu công chứng.

Formatted: Vietnamese (Vietnam)

2.2.5. Công chứng thỏa thuận tặng cho tài sản giữa vợ và chồng

"Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản" [49, Điều 197]. Với vai trò là chủ sở hữu tài sản, vợ, chồng có quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình bằng hình thức tặng cho giữa hai vợ chồng. Vợ, chồng có thể tặng cho tài sản thuộc sở hữu riêng của một bên hoặc tặng cho phần quyền sở hữu tài sản của vợ chồng trong khối tài sản chung của vợ chồng. Theo quy định của pháp luật, tài sản mà vợ chồng được nhận tặng cho chung sẽ là tài sản chung của vợ chồng, tài sản mà vợ, chồng được tặng cho riêng sẽ trở thành tài sản riêng của mỗi bên. Như vậy, quyền sở hữu của vợ chồng đối với tài sản được tặng cho sẽ phụ thuộc vào ý chí của bên tặng cho tài sản.

Trong thời kỳ hôn nhân, việc tặng cho tài sản giữa vợ chồng rất thông dụng, trên thực tế, VPCCHN cũng nhận được rất nhiều yêu cầu công chứng thỏa thuận tặng cho tài sản giữa vợ và chồng. Dưới đây, chúng tôi đưa ra một vài trường hợp tặng cho tài sản giữa vợ và chồng thường gặp để làm sáng tỏ việc áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các trường hợp yêu cầu công chứng thỏa thuận tặng cho tài sản giữa vợ và chồng trên thực tế:

- Ông Đỗ Thanh Hồng yêu cầu công chứng thỏa thuận tặng cho vợ mình là bà Phạm Thị Trinh toàn bộ phần quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của mìnhông Hồng (theo thỏa thuận của ông Hồng và bà Trinh thì phần quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thuộc quyền sử dụng, sở hữu của ông Hồng trong khối tài sản chung của hai vợ chồng là 1/2 tổng diện tích đất ở và nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng,sở hữu). Sau khi tặng cho, Bà Trinh được sở hữu, sử dụng riêng đối với toàn bộ nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Formatted: Vietnamese (Vietnam)