Quyền Và Nghĩa Vụ Của Bên Thế Chấp Và Bên Nhận Thế Chấp

đồng thế chấp; Mọi tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thế chấp (nếu có) cũng chấm dứt; Ngày hiệu lực thanh lý.

2.2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp

2.2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

+ Được cho thuê, cho mượn tài sản nếu được Bên nhận thế chấp chấp thuận nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn tài sản biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được thế chấp, đồng thời phải thoả thuận trong hợp đồng cho thuê, cho mượn: “Nếu tài sản cho thuê, cho mượn bị xử lý để thu hồi nợ, bên thuê, bên mượn có trách nhiệm giao tài sản cho Ngân hàng cho vay và hợp đồng cho thuê, cho mượn sẽ chấm dứt (kể cả trường hợp hợp đồng thuê tài sản chưa hết hiệu lực)”

+ Được bán, chuyển nhượng tài sản/một phần tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh có giá trị tương ứng (xác định theo tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản bảo đảm) với số tiền bên vay vốn đã trả nợ bên nhận thế chấp, nếu việc giải toả tài sản/một phần tài sản không ảnh hưởng đến tính chất, tính năng sử dụng ban đầu và giá trị của tài sản còn lại.

Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

Thông báo cho bên nhận thế chấp về quyền của bên thứ ba đối với tài sản (nếu có). Trong trường hợp không thông báo mà bên nhận thế chấp phát hiện được thì căn cứ vào mức độ nghiêm trọng của vi phạm, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của bên thứ ba đối với tài sản nếu (các) bên thứ ba ký xác nhận đồng ý về việc thế chấp tài sản theo hợp đồng này phù hợp với quy định của pháp luật; Ngoài ra, căn cứ vào hợp đồng này, bên thế chấp còn có nhiều nghĩa vụ khác như: đăng ký và xóa giao dịch bảo đảm, trả chi phí xử lý tài sản thế chấp nếu có.

2.2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

Bên nhận thế chấp là ngân hàng, có một số nghĩa vụ như bảo quản giấy tờ, trả lại giấy tờ và tài sản khi bên vay vốn hoàn thành nghĩa vụ trả nợ. Như vậy, có thể thấy, nhiệm vụ của ngân hàng chủ yếu là các công việc liên quan tới nghiệp vụ, trong khi việc thực hiện hợp đồng chủ yếu nghiêng về phía bên thế chấp.

Đối với bên thứ ba giữ tài sản thế chấp, các nghĩa vụ với tài sản thế chấp bao gồm: Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường; Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp.

2.2.4. Quy định về hiệu lực, thời hạn giải quyết tranh chấp và chấm dứt hợp đồng thế chấp tài sản

Hiệu lực hợp đồng

Hiệu lực của hợp đồng thường tính từ ngày do các bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật đối với từng loại tài sản bảo đảm cho đến khi bên vay thực hiện xong nghĩa vụ quy định trong hợp đồng tín dụng.

Thời hạn giải quyết tranh chấp

+ Khi giải quyết tranh chấp có thể tiến hành bằng tự thương lượng thỏa thuận Thời hạn thế chấp được xác định theo sự thỏa thuận của các bên chủ thể hoặc

được xác định theo thời hạn của quan hệ nghĩa vụ (thường gọi là hợp đồng chính) được bảo đảm bằng thế chấp. Trong trường hợp thời hạn của nghĩa vụ bảo đảm được xác định theo thỏa thuận của các bên và thời hạn thế chấp tài sản có thể xác định hoặc không xác định thì thời hạn của nghĩa vụ bảo đảm xác định theo hợp đồng chính. Theo đó, thời hạn thế chấp có thể được bắt đầu hoặc kết thúc xác định theo mốc thời gian cụ thể và mốc sự kiện nhất định. Thời hạn thế chấp cũng có thể trùng hoặc không trùng với thời hạn của quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm. Trường hợp xác định theo thời hạn của nghĩa vụ được bảo đảm tại hợp đồng chính, nếu thế chấp được xác lập đồng thời với nghĩa vụ chính thì thời điểm bắt đầu và thời điểm kết thúc của thế chấp và quan hệ nghĩa vụ chính trùng nhau. Tuy nhiên, nếu thế chấp được xác lập sau quan hệ nghĩa vụ chính thì thường chỉ có thời gian kết thúc thế chấp và quan hệ nghĩa vụ chính là trùng nhau, trừ trường hợp các bên thỏa thuận thế chấp sẽ có hiệu lực trước khi xác lập. Việc xác định thời hạn của thế chấp chính là xác định khoảng thời gian tồn tại của hiệu lực thế chấp. Do đó, thời hạn thế chấp cũng là cơ sở xác định tính ràng buộc pháp lý về quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể trong thế chấp.

thuận:

+ Khi giải quyết tranh chấp không thể tiến hành bằng tự thương lượng thỏa

Giải quyết bằng con đường Trọng tài: Theo đó, hợp đồng mẫu quy định nơi

có thẩm quyền giải quyết là Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam. Đây là một thỏa thuận trọng tài được ghi dưới hình thức là một điều khoản của hợp đồng.

Giải quyết bằng con đường tòa án: Thời hạn khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng được là 3 năm; kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm .

Thời hạn để ngân hàng khởi kiện đòi lãi đối với khoản vay sẽ là 3 năm. Đồng thời, vốn là cơ sở pháp lý mà ngân hàng dựa vào để yêu cầu Tòa án không áp dụng thời hạn khởi kiện đòi nợ gốc của các khoản tín dụng đã cấp. Điều đó, có nghĩa là theo quy định mới, thời hiệu để ngân hàng khởi kiện đối với nợ gốc (thường được hiểu là bao gồm cả việc xử lý tài sản bảo đảm) về nguyên tắc dường như chỉ còn là 3 năm, trừ trường hợp Luật các tổ chức tín dụng có quy định khác.

Việc thế chấp tài sản chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

+ Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt;

+ Việc thế chấp tài sản được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;

+ Tài sản thế chấp đã được xử lý;

+ Theo thoả thuận của các bên.

2.3. Nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản giữa PGbank Quảng Ninh và khách hàng

2.3.1. Nhân tố khách quan

Môi trường kinh tế: Trong những năm vừa qua tình hình kinh tế diễn ra thuận lợi, nền kinh tế trong nước liên tục tăng trưởng; nhu cầu vay vốn để đầu tư diễn ra khá phổ biến, đặc biệt là khu vực phát triển như Quảng Ninh. Do vậy, việc giao dịch giữa ngân hàng và người dân diễn ra phổ biến thường xuyên hơn và hình thức cầm cố thế chấp tài sản diễn ra nhiều hơn.

Môi trường pháp lý: Luật pháp đã quy định khá rõ về quy trình thực hiện, nội dung đảm bảo các giao dịch; việc thẩm định, định giá tài sản. Đây chính là

khung pháp lý cho ngân hàng PG bank Quảng Ninh vận dụng thực tiễn trong các giao dịch vay vốn bằng hình thức thế chấp tài sản.

Môi trường chính trị: Tình hình chính trị trên địa bàn trong những năm qua không có biến cố lớn, việc chỉ đạo điều hành của các cấp chính quyền diễn ra thông suốt dưới sự chỉ đạo của Chính phủ. Do đó việc thực hiện giao dịch giữa ngân hàng và người dân thông qua hợp đồng thế chấp khá thuận lợi.

2.3.2. Nhân tố chủ quan

Chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định: Đội ngũ cán bộ thẩm định còn hạn chế về mặt bằng cấp trình độ, cũng như năng lực thực hiện. Một số trường hợp cán bộ thẩm định còn đánh giá chưa đúng, làm sai lệch hồ sơ ảnh hưởng đến việc quyết định vốn vay của ngân hàng do đó chất lượng thế chấp bằng tài sản chưa cao.

Công tác quản lý, tổ chức, kiểm soát hoạt động Ngân hàng: Công tác quản lý, tổ chức, kiểm soát còn chưa được được diễn ra thường xuyên; chưa có quy trình tổ chức kiểm tra chỉ khi nào có vấn đề phát sinh mới thành mới tiến hảnh thẩm định đánh giá tài sản nên hiệu quả sử dụng hợp đồng thế chấp tài sản chưa cao.

Năng lực của khách hàng: Nhiều khách hàng hạn chế về hợp đồng cũng như hồ sơ đối với mỗi loại tài sản thế chấp nên việc giải thích, hướng dẫn, ký kết hợp đồng mất rất nhiều thời gian.

2.4. Đánh giá chung

2.4.1. Ưu điểm

Về hình thức và nội dung hợp đồng: Ngân hàng PG bank Quảng Ninh đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Khi luật có sự thay đổi, cán bộ ngân hàng đều có sự thích ứng kịp thời với những quy định mới của pháp luật. Hầu hết các hợp đồng thế chấp hiện được sử dụng đều đáp ứng tương đối đầy đủ các điều khoản cần có của một hợp đồng. Các điều khoản mang tính chất bắt buộc như chủ thể, đối tượng hợp đồng đều được thể hiện đầy đủ. Bên cạnh đó, Ngân hàng PG bank Quảng Ninh đã soạn thảo mẫu hợp đồng thế chấp tương đối đầy đủ và chặt chẽ với các điều khoản về chọn luật áp dụng, hiệu lực của hợp đồng, giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm, sửa đổi nội dung hợp đồng. Các điều khoản đã thể hiện sự cẩn thận trong khâu soạn thảo hợp đồng. Điều khoản quyền và nghĩa vụ tương đối cụ thể với

những quy định như yêu cầu phối hợp của các chủ thể trong việc xử lý tài sản bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo đảm, chi phí cụ thể do bên nào chịu, các vấn đề về bảo hiểm, thực hiện công chứng/chứng thực. Hợp đồng mẫu gồm 7 trang, được công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật.

Về trình tự giao kết hợp đồng: Ngân hàng PG bank Quảng Ninh đã áp dụng đúng quy định mà pháp luật yêu cầu. Khi giao kết hợp đồng, cán bộ tín dụng giải thích rõ ràng cho khách hàng về các điều khoản của hợp đồng. Việc giao kết đảm bảo quy định của pháp luật về hình thức và tư cách chủ thể như: người đại diện hợp pháp, công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, hai bên chủ thể tự nguyện giao kết hợp đồng.

Về quá trình thực hiện hợp đồng: Việc thực hiện hợp đồng thế chấp không gặp nhiều trở ngại. Hầu hết các khách hàng của ngân hàng PG bank Quảng Ninh đều thực hiện hợp đồng một cách thiện chí nên tranh chấp hầu như không xảy ra. Cán bộ tín dụng có trình độ là một nguyên nhân giúp cho việc thực hiện hợp đồng ít gặp trở ngại. Về phía ngân hàng PG bank Quảng Ninh, cán bộ nhân viên phòng Tín dụng cũng tỏ ra thiện chí và ân cần với khách hàng, phong cách phục vụ chu đáo, tạo thuận lợi cho quan hệ giữa ngân hàng PG bank Quảng Ninh và khách hàng.

2.4.2. Hạn chế

Các hoạt động tổ chức thực hiện pháp luật thế chấp tài sản

+ Về nội dung hợp đồng:

Hợp đồng thế chấp mẫu tuy được soạn thảo tương đối chặt chẽ nhưng vẫn còn một số thiếu sót nhỏ tại một số điều khoản. Điều khoản xử lý vi phạm còn chưa thỏa thuận rõ ràng và cụ thể các hành vi vi phạm hợp đồng và các chế tài phạt vi phạm. Ngoài ra, điều khoản giải quyết tranh chấp còn chưa đề cập cụ thể nơi giải quyết theo con đường Trọng tài, tuy đã nêu rõ nơi giải quyết theo con đường Tòa án.

+ Việc soạn thảo các điều khoản của hợp đồng tại ngân hàng PG bank Quảng Ninh hiện nay còn mang tính hình thức và chưa được chú trọng. Một số điều khoản như quyền và nghĩa vụ của các bên còn chưa chi tiết cụ thể, quy định rõ các công

việc cụ thể mà các bên cần phải thực hiện, theo tiến trình như thế nào, vào lúc nào, ai là người có trách nhiệm phải làm.

Một số điều liên quan đến quyền của PGBank lan man nhưng lại không thực hiện được trên thực tế cụ thể như:

Quyền quản lý và sử dụng tài sản thế chấp:

PGBank đồng ý cho bên thế chấp hoặc bên thứ 3 đầu tư làm tăng giá trị tài sản thế chấp tại khoản 1 điều 3 hợp đồng thế chấp tại PGBank nhưng lại không đồng ý cho việc được bán hay làm giảm giá trị công trình trên đất. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không bao gồm tài sản trên đất trên thế thực tế PGBank không có quyền và không quản lý cả các tài sản trên đất.

Theo khoản 4 điều PG Bank được khai thác, sử dụng tài sản thế chấp hoặc cho phép Bên thế chấp hoặc uỷ quyền cho người thứ ba khai thác, sử dụng tài sản thế chấp theo đúng tính năng và công dụng của tài sản. Việc cho phép hoặc uỷ quyền khai thác, phương thức khai thác và việc xử lý hoa lợi, lợi tức thu được phải được lập thành văn bản trong thời gian chờ xử lý tài sản thế chấp, nhưng trong thời gian tài sản chưa được xử lý theo quy định của pháp luật thì tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu của của bên thế chấp vì thế không có quyền khai thác sử dụng.

Về nguyên tắc xử lý tài sản: Hợp đồng thế chấp tài sản tại PGBank quy định cụ thể và không nêu ra các quyền thỏa thuận bán tài sản giữa hai bên mà chỉ nêu ra cách thức xử lý tài sản là bán đấu giá nhưng trên thực tế Pgbank Quảng Ninh nói riêng và các ngân hàng thương mại trên cùng địa bàn nói chung thường xuyên xử lý tài sản bằng phương pháp thỏa thuận bán tài sản cho bên thứ 3 khi khách hàng không có khả năng trả nợ.

Về cách thức xử lý tài sản:

Theo quy định trong hợp đồng thế chấp tài sản bên thế chấp là tổ chức lâm vào tình trạng phá sản, bị phá sản, tạm ngừng hoặc ngừng hoạt động kinh doanh, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi loại hình hoạt động hoặc giải thể: PG Bank có quyền ưu tiên xử lý tài sản bảo đảm, kể cả trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm chưa đến hạn thực hiện. Nhưng theo theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 thì Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm bao gồm “Đến hạn thực hiện nghĩa vụ

được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật, trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định” và thông tư 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT ngày 23/06/2016 về hướng dẫn đăng ký thế chấp Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, NĐ 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm thì PGBank không có quyền được đơn phương xử lý tài sản như trên.

Hợp đồng thế chấp tại PGBank quy định cách thức xử lý tài sản là bán đấu giá và nếu giá trị tài sản bảo đảm không đủ để trả nợ cho PG Bank thì Bên thế chấp tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho PG Bank theo các Hợp đồng tín dụng nhưng trên thực tế điều khoản này không thực hiện được.

Xem xét một số mẫu hợp đồng thế chấp được soạn sẵn tại một số ngân hàng, có thể thấy điều khoản quyền và nghĩa vụ còn chung chung và mơ hồ. Mặt khác, hợp đồng thế chấp tại ngân hàng PG bank Quảng Ninh đều chưa đạt được tính chuyên nghiệp và sử dụng đúng thuật ngữ về mặt pháp lý. Hợp đồng thiếu tính chặt chẽ, điều khoản về giải thích hợp đồng và tài liệu hợp đồng vẫn cần được bổ sung. Điều khoản về giải quyết tranh chấp hầu như chưa được quan tâm đúng mực. Nhiều bản hợp đồng còn soạn thảo khá sơ sài, nói chung chung không cụ thể về phương thức và thẩm quyền cơ quan giải quyết.

+ Về giao kết hợp đồng: Ngân hàng PG bank Quảng Ninh tuy đã thực hiện đúng pháp luật, đúng các điều khoản ký kết nhưng để giúp cho việc thực hiện hợp đồng được thuận lợi, tuy nhiên Chi nhánh cần có những biện pháp để đảm bảo nguyên tắc “tự do ý chí, tự do thỏa thuận”.

+ Về thực hiện hợp đồng: Việc thực hiện hợp đồng thế chấp còn phát sinh nhiều vấn đề như hình thức hợp đồng; thái độ hợp tác của khách hàng; các chế tài áp dụng . Điều này một phần xuất phát từ việc hợp đồng được soạn thảo chưa cẩn thận, quá trình giao kết chưa thể hiện đúng ý chí của các bên. Bởi vậy, khi thực hiện hợp đồng, có nhiều vấn đề phát sinh xảy ra mà hai bên có thể không lường trước.

+ Năng lực, trách nhiệm, đạo đức của cán bộ ngân hàng với khách hàng vể trình tự, thủ tục giải quyết hợp đồng thế chấp tài sản còn hạn chế, nhiều cán bộ chưa

có trình độ chuyên môn đào tạo. Vẫn còn tồn tại những cán bộ gây khó khăn cho khách hàng; còn ỷ lại mà chưa thực sự chủ động trong công việc.

+ Hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo, hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thông tin giao dịch đảm bảo còn thô sơ, chưa có khoa học công nghệ hiện đại. Hệ thống bảo mật thông tin khách hàng còn chưa được thực hiện nghiêm túc, vẫn còn rò rỉ thông tin khách hàng. Quy trình giao dịch còn tồn tại nhiều khâu trung gian và thời gian thực hiện giao dịch khá dài gây khó chịu cho khách hàng.

+ Dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý trong thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản còn chưa được thực hiện thường xuyên và triển khai rộng khắp mà chỉ tập trung ở một số điểm giao dịch chính. Đội ngũ tư vấn còn chưa được đào tạo chuyên nghiệp; thái độ tiếp xúc với khách hàng còn chưa tốt. Các thông tin tư vấn đôi lúc còn chưa được bổ sung cập nhập mới.