Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư khu biệt thự trung tâm thuộc khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải

1. Tính cấp thiết của đề tài

PHầN Mở Đầu

Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta gặp nhiều khó khăn trong những năm gần

đây, các ngân hàng siết chặt nguồn vốn với lãi suất cao, tỷ lệ nợ xấu tăng cao dẫn

đến sự khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn đối với các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp tư nhân, cùng với đó là sự đóng băng của thị trường bất động sản dẫn tới sự tồn đọng một lượng vốn lớn trong lĩnh vực này. Trong khi một số các các chủ đầu tư bất động sản đang loay hoay tìm đầu ra cho sản phẩm của mình hoặc chờ đợi sự cứu trợ từ nhà nước cho các dự án đang dở dang thì một số doanh nghiệp

đã có sự chuyển đổi chiến lược như mở rộng các hoạt động kinh doanh của mình tự tạo vốn để tự cứu lấy mình. Bên cạnh đó, trong thời kỳ khó khăn việc sử dụng hợp lý các nguồn lực của mình là việc hết sức quan trọng đặc biệt là nguồn vốn. Đối với các chủ đầu tư bất động sản thì để sử dụng nguồn vốn của mình một cách hiệu quả thì điều quan trọng nhất đó là phải thực hiện tốt công tác quản lý dự án đối với các dự án đầu tư của mình. Đó là việc thực hiện được mục tiêu hoàn thành đúng thời hạn

đề ra, đảm bảo được chất lượng của các hạng mục công trình theo tiêu chuẩn và nằm trong phạm vi ngân sách được duyệt.

Công ty Cổ phần đầu tư Hùng Vương là một công ty hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, du lịch sinh thái. Công ty đang thực hiện một số dự án khu du lịch sinh thái trong đó có dự án trọng điểm là Flamingo Đại Lải Resort, một số hạng mục của dự án đã được hoàn thành và đi vào hoạt động. Hiện tại công ty đang triển khai đầu tư xây dựng Khu biệt thự trung tâm thuộc dự án này, tuy nhiên thực tế triển khai dự án cho thấy sự bộc lộ nhiều sai lầm trong việc quản lý thực hiện dự án dẫn đến làm chậm tiến độ dự án, cùng với đó chất lượng của các hạng mục công trình chưa được đảm bảo. Là một nhân viên trong công ty làm ở vị trí nhân viên Kế hoạch - kỹ thuật, tôi hiểu được những khó khăn cũng như vấn đề còn tồn tại của công ty trong công tác đầu tư, xây dựng tại các dự

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 120 trang tài liệu này.

án, đặc biệt là trong việc đầu tư, xây dựng Khu biệt thự trung tâm thuộc dự án Flamingo Đại Lải Resort, xuất phát từ thực tế đó, tôi đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư Khu biệt thự trung tâm thuộc Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải” làm đề tài luận văn tốt nghiệp. Là một người hoạt động trong

lĩnh vực xây dựng, tôi mong có thể đóng góp một phần nhỏ bé hỗ trợ cho việc nâng cao hiệu quả trong quản lý dự án đầu tư tại công ty, giúp phát huy tối đa hiệu quả sử dụng vốn đầu tư, nâng cao chất lượng cũng như tiến độ xây dựng dự án xây dựng Khu biệt thự trung tâm mà công ty đang thực hiện.

2. Mục đích và nội dung nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của đề tài: xác định các vấn đề tồn tại trong công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự trung tâm – Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải, trên cơ sở đó tìm ra các giải pháp khắc phục nhằm phát huy tối

đa hiệu quả của dự án, góp phần nâng cao uy tín, hiệu quả kinh doanh cho công ty.

Để thực hiện được mục đích của đề tài, tác giả tiến hành nghiên cứu các nội dung sau:

- Tìm hiểu về lý luận công tác quản lý dự án đầu tư trong đầu tư xây dựng.

- Đánh giá thực trạng tình hình đầu tư xây dựng tại dự án Khu du lịch sinh thái Đại Lải, trọng tâm là Khu biệt thự trung tâm, những kết quả đã đạt được và những tồn tại cần phải khắc phục trong công tác quản lý dự án xây dựng Khu biệt thự trung tâm.

- Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự trung tâm.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu tình hình quản lý dự

án xây dựng Khu biệt thự trung tâm - Khu Du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải bao gồm các khía cạnh quản lý chất lượng, chi phí và tiến độ; đưa ra định hướng và giải pháp khắc phục những tồn tại của công tác quản lý dự án tại đây.

Phạm vi nghiên cứu: Tập trung vào công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự trung tâm - Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải từ 2012 đến nay.

4. Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các kiến thức trong lĩnh vực quản lý dự án trong việc đánh giá thực trạng, xác định các vấn đề tồn tại trong công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự trung tâm trong đó tập trung vào các khía cạnh chi phí, tiến độ và chất lượng từ đó đưa ra giải pháp khắc phục. Bên cạnh đó sử dụng các phương pháp

thống kê, so sánh, phân tích và tổng hợp, đồng thời kết hợp với tổng kết rút kinh nghiệm thực tiễn để nghiên cứu, giải quyết vấn đề đặt ra của đề tài.

5. Đóng góp của luận văn:

Với sự lựa chọn đề tài này, tác giả đã cố gắng đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại trong thực tế công tác quản lý dự án xây dựng Khu biệt thự trung tâm - Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải, đưa ra định hướng và biện pháp giải quyết, khắc phục các tồn tại nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án xây dựng này và cũng là kinh nghiệm để áp dụng vào các dự án đầu tư mới của Công ty Cổ phần đầu tư Hùng vương trong lĩnh vực xây dựng.

6. Kết cấu của luận văn:

Luận văn được chia làm ba chương như sau:

Chương 1: Cơ sở lý thuyết về quản lý dự án đầu tư.

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng Khu biệt thự trung tâm - Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải.

Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý dự án

đầu tư xây dựng Khu biệt thự trung tâm - Khu du lịch sinh thái Flamingo Đại Lải.

CHƯƠNG 1

CƠ Sở Lý THUYếT Về Dự áN ĐầU TƯ và quản lý dự

án đầu tư

Khi đánh giá công tác quản lý dự ỏn đầu tư của bất kỳ doanh nghiệp nào chúng ta cần hiểu rõ những khái niệm cơ bản về dự ỏn đầu tư cũng như phương pháp quản lý dự án. Trước hết ta hãy xem bản chất của đầu tư, dự ỏn đầu tư và quản lý dự

án đầu tư.

1.1 đầu tư và dự ỏn đầu tư

1.1.1 Khái niệm về đầu tư

Theo Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt

động đầu tư theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Ngân hàng thế giới cho rằng “Đầu tư là sự bỏ vốn trong một thời gian dài vào một lĩnh vực nhất định nào đó nhằm thu lợi nhuận cho nhà đầu tư và thu lợi ích kinh tế xã hội cho đất nước được đầu tư”.

Từ các định nghĩa trên, hoạt động đầu tư có những đặc điểm chính sau:

- Trước hết phải có vốn, vốn bằng tiền hay bằng các loại tài sản khác hay bằng bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ, ... vốn có thể là của nhà nước, tư nhân, cổ phần, vay, ...

- Thời gian thực hiện tương đối dài, thường là hai năm trở lên. Các hoạt động ngắn hạn dưới một năm tài chính thường không gọi là đầu tư. Do thời gian dài nên người đầu tư và thẩm định đầu tư cần có tầm nhìn xa.

- Lợi ích của đầu tư mang lại biểu hiện trên hai mặt là lợi nhuận (lợi ích tài chính) và lợi ích kinh tế xã hội. Nhà đầu tư tư nhân muốn đầu tư sinh lợi nhuận, còn nhà nước đầu tư thì muốn có hoặc lợi nhuận hoặc lợi ích.

Các hình thức đầu tư (Theo Luật đầu tư 2005) gồm có:

- Đầu tư trực tiếp: Là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư.

- Đầu tư gián tiếp: Là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và các định chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư.

Trong đó: Nhà đầu tư theo Luật đầu tư 2005, là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Việt Nam, bao gồm:

- Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thành lập theo Luật doanh nghiệp;

- Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thành lập theo Luật hợp tác xã;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập trước khi Luật này có hiệu lực;

- Hộ kinh doanh, cá nhân;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; người nước ngoài thường trú ở Việt Nam;

- Các tổ chức khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Có thể nói đầu tư có đặc điểm chính là vốn. Vốn ở đây có thể được biểu hiện bằng tiền, chứng khoán, cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu hay các tài sản cố định như công trình, nhà xưởng, đường xá; tài sản lưu động như máy móc, thiết bị, phương tiện giao thông hoặc các giá trị quyền sở hữu công nghiệp, bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ, quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, không gian… cũng như nhiều nguồn tài nguyên khác.

Hoạt động đầu tư được hiểu như một quá trình đầu tư hay một tập hợp các hoạt động thực tiễn để thực hiện đầu tư nhằm đạt được lợi ích tài chính, kinh tế và xã hội.

Theo Luật Đầu tư 2005: Hoạt động đầu tư là hoạt động của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư bao gồm các khâu chuẩn bị đầu tư, thực hiện và quản lý dự án đầu tư.

Lợi ích tài chính (biểu hiện qua lợi nhuận) ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ đầu tư, còn lợi ích kinh tế xã hội ảnh hưởng đến quyền lợi của xã hội, của cộng đồng.

Hoạt động đầu tư trong mỗi doanh nghiệp có ba loại trao đổi các giá trị kinh tế chủ yếu. Chính ba loại trao đổi này xác định các chức năng cơ bản của hoạt động

đầu tư. Ba loại trao đổi đó bao gồm:

- Trao đổi để huy động vốn cần thiết (chức năng tài chính)

- Trao đổi để khai thác nguồn vốn có sẵn (chức năng đầu tư)

- Trao đổi để đem lại thu nhập về tài chính dựa trên số vốn đầu tư (chức năng sản xuất)

Chức năng tài chính thể hiện ở các hoạt động huy động vốn từ các nhà đầu tư, người cho vay vốn và hoàn trả cho họ từ những nguồn thu của công ty. Trên quan

điểm phân tích dự án, nguồn vốn của một công ty thường được phân thành hai loại: vốn cổ phần và vốn vay.

Vốn cổ phần được huy động qua việc phát hành cổ phiếu. Người mua cổ phiếu là người đầu tư và có quyền sở hữu một phần đối với công ty. Phần lợi nhuận giữ lại trong phần lãi cổ phần để mở rộng đầu tư, cũng được gọi là vốn cổ phần.

Vốn vay được vay từ ngân hàng hoặc từ một công ty cho vay thế chấp huy

động qua việc phát hành trái phiếu và các nguồn khác. Đây là nguồn vốn của những người cho công ty sử dụng vốn để lấy lãi chứ không có quyền sở hữu đối với công ty. Chức năng đầu tư và sản xuất thể hiện ở các hoạt động đầu tư và sản xuất của công ty. ë mỗi thời kỳ, công ty thường có một số cơ hội đầu tư. Mỗi một cơ hội như vậy được gọi là một dự án đầu tư hay đơn giản hơn là một dự án.

Chức năng đầu tư là chức năng ra quyết định về các dự án đầu tư (lựa chọn hoặc gạt bỏ). Muốn thế nhà đầu tư phải tiến hành nghiên cứu cơ hội đầu tư, ước lượng chi phí, thu nhập, ước lượng những tổn thất và lợi ích của các hệ quả đầu tư không định lượng bằng tiền tệ, phân tích và lựa chọn dự án theo một tiêu chuẩn hiệu quả nào đó phù hợp với mục tiêu của nhà đầu tư.

1.1.2 Khái niệm về dự án

Theo nghĩa chung nhất, chúng ta có thể hiểu dự án là một lĩnh vực hoạt động

đặc thù, một nhiệm vụ cần phải được thực hiện với phương pháp riêng, nguồn lực riêng và theo một kế hoạch tiến độ nhằm tạo ra một thực thể mới. Dự án không chỉ là một ý định phác thảo mà có tính cụ thể và mục tiêu xác định, dự án không phải là một nghiên cứu trừu tượng mà tạo nên một thực thể mới, là một nỗ lực có thời hạn nhằm tạo ra một sản phẩm hoặc dịch vụ duy nhất.

Theo “Cẩm nang các kiến thức cơ bản về quản lý dự án” của Viện Quản lý dự án Hoa Kỳ (PMI): “Dự án là một nỗ lực tạm thời được thực hiện để tạo ra một

sản phẩm, dịch vụ hoặc kết quả duy nhất”.

Theo định nghĩa này, dự án có hai đặc tính:

- Tạm thời (hay có thời hạn): mọi dự án đều có điểm bắt đầu và điểm kết thúc xác định. Dự án kết thúc khi mục tiêu dự án đạt được hoặc khi đã xác định được rõ ràng là mục tiêu không thể đạt được và dự án bị chấm dứt.

- Duy nhất: nghĩa là sản phẩm hoặc dịch vụ duy nhất đó khác biệt so với các sản phẩm đã có hoặc dự án khác. Dự án liên quan đến việc gì đó chưa từng làm trước đây, và do vậy, là duy nhất. Dù có thể có một vài thành phần hoặc công việc lặp lại ở các dự án khác nhau hoặc các giai đoạn khác nhau của dự án, nhưng về cơ bản, điều này không phủ định tính duy nhất của dự án.

Dự án thường bị ràng buộc về nguồn lực và khi nhắc đến dự án, người ta nhìn thấy ngay các khoản chi phí: tiền bạc, phương tiện, dụng cụ, thời gian, trí tuệ. Các nguồn lực này ràng buộc chặt chẽ với nhau và tạo nên khuôn khổ của dự án. Và khối lượng chi phí nguồn lực cho dự án là một thông số then chốt phản ánh mức độ thành công của dự án đối với những dự án có quy mô lớn. Hầu hết các dự án có quy mô lớn đều phải trải qua những thời kỳ khó khăn và bất kỳ một quyết định nào cũng bị ràng buộc bởi nhiều mối quan hệ: Chủ đầu tư, nhà tư vấn và các nhà thầu bên cạnh các đối tác cung cấp vốn, nhân lực, vật tư và các tổ hợp công nghệ, kỹ thuật.

Vấn đề ràng buộc cuối cùng của dự án là dự án luôn tồn tại trong một môi trường không chắc chắn. Tất cả các loại dự án quy mô nhỏ hay quy mô lớn đều được triển khai trong một môi trường luôn biến đổi. Công tác điều hành dự án do vậy phải tính đến hiện tượng này để phân tích và ước lượng các rủi ro, chọn lựa giải pháp cho một tương lai bất định, đảm nhận và dự kiến những bất lợi có thể ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến dự án, theo dõi và có phản ứng kịp thời đảm bảo cho việc hoàn thành dự án đúng yêu cầu.

1.1.3 Khái niệm về dự án đầu tư

Dự án đầu tư là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng sản phẩm/ dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian nhất định. Cùng khái niệm này, Luật đầu tư năm 2005 ghi “Dự án đầu tư là tập

hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.

Hay Luật xây dựng 2003 giải thích: “Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm/ dịch vụ trong một thời gian nhất định”. Cụ thể là, phát hiện ra một cơ hội đầu tư và muốn bỏ vốn đầu tư vào một lĩnh vực nào đó, trước hết nhà đầu tư phải tiến hành thu thập, xử lý thông tin, xác định điều kiện và khả năng, xác định phương án tối ưu để xây dựng bản dự án đầu tư mang tính khả thi

được gọi tắt là Dự án đầu tư (Luận chứng kinh tế kỹ thuật).

Theo nghĩa khác, Ngân hàng thế giới cho rằng ”Dự án đầu tư là tổng thể các chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạt những mục tiêu nào đó trong một thời gian nhất định”.

Nói một cách tổng quát “Dự án đầu tư” là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất

định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định. Tính chung của

định nghĩa này vẫn nằm trong khuôn khổ các yếu tố: mục đích, nguồn lực và thời gian. Bất cứ một dự án nào có thể khác nhau về mục tiêu hay phương tiện cách thức tiến hành nhưng vẫn đảm bảo tính nguyên vẹn của bản chất dự án.

1.2 QUảN Lý Dự áN ĐầU tư

1.2.1 Lập dự án đầu tư

Giai đoạn lập dự án chính là giai đoạn chuẩn bị đầu tư, Nghị định 12/2009/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 15/10/2009, tại Điều 6 quy định về lập dự án

đầu tư xây dựng công trình như sau:

1. Khi đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án đầu tư và trình người quyết định đầu tư thẩm định, phê duyệt, trừ những trường hợp sau

đây:

a) Công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình, bao gồm: