Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

PHẠM THỊ THANH VÂN

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam

Chuyên ngành: Luật dân sự và Tố tụng dân sự

Mã số: 60 38 01 03

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. PHÙNG TRUNG TẬP

HÀ NỘI - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, nghiên cứu khảo sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. TS. Phùng Trung Tập, Khoa Dân sự

- Đại học Luật Hà Nội. Các số liệu, kết quả trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước đây.

Tác giả

Phạm Thị Thanh Vân

Lời cam đoan Mục lục

Danh mục các từ viết tắt

MỤC LỤC

Trang

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 10

1.1. Các khái niệm về đất ở, quyền sử dụng đất ở 10

1.1.1. Khái niệm đất ở 10

1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất ở 14

1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở.

1.2.1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 17

1.2.2. Đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 20

1.2.3. Khái quát về các bước phát triển của quyền huyển nhượng quyền sử dụng đất ở 202

1.2.4. So sánh khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với các hình thức mua bán tài sản khác 32

Chương 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 34

2.1. Quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 34

2.1.1. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 34

2.1.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 35

2.1.3. Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 38

2.1.4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 420

2.1.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 42

2.1.6. Trình tự, thủ tục trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 46

2.1.7. Thanh toán, tài chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 48

2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực trạng áp dụng những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở 52

2.2.1. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp

luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 52

2.2.2. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp

luật về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 534

2.2.3. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển

nhượng quyền sử dụng đất ở 57

2.2.4. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp

luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 66

2.2.5. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp

luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 72

2.2.6. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về tài chính liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng

đất ở 74

Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỂN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 76

3.1. Quan điểm của Đảng về hoàn thiện chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở 76

3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải gắn liền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính

nhà nước 79

3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật 79

3.2. Một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật và quan

hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 81

3.2.1. Giải pháp chung về ban hành mới và sửa đổi bổ sung các văn

bản pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 81

3.2.2. Giải pháp cụ thể về ban hành mới và sửa đổi bổ sung các văn bản

pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 83

KẾT LUẬN 98

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS: Bất động sản

BLDS: Bộ luật dân sự

GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ: Quyền sử dụng đất

UBND: Ủy ban nhân dân

XHCN: Xã hội chủ nghĩa

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của mọi người trong xã hội. Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển. Ngày nay, cùng với sự phát triển của tiến bộ xã hội, đất đai ngày càng phát huy được nhiều giá trị to lớn. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.

Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Nhưng do đất đai có thuộc tính giới hạn về diện tích, cố định về vị trí nên sự chuyển dịch ở đây chỉ là chuyển dịch về quyền khai thác sử dụng.

Luật Đất đai 1993 được Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thông qua ngày 14/7/1993 cho phép chuyển QSDĐ là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật Đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998, 2001 và thay thế với Luật Đất đai

2003. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn chưa phù hợp với nhu cầu điều chỉnh của quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường. Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khoá XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua Luật Đất đai 2013 với nhiều điểm mới, phù hợp với hiện tại và tiến bộ hơn so với Luật Đất đai 1993, 2003 trong đó các quy định về chuyển nhượng QSDĐ ở.

Về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái niệm chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật tại BLDS 2005, Luật Kinh doanh BĐS năm 2006, Luật Đất đai 2013. QSDĐ là một loại quyền về tài sản đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất. Chuyển QSDĐ là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Quá trình thị trường hóa QSDĐ ngày càng rõ nét. Quá trình này đã làm cho quan hệ đất đai hòa nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo sự đồng bộ về các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân ở nước ta, trong đó vai trò của thị trường QSDĐ, thị trường BĐS là rất quan trọng.

Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; góp vốn… trong đó, hình thức chuyển nhượng đất là hình thức phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng QSDĐ là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân.

Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất ở; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất ở, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, quyền này còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ ở xảy ra khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ ở không đúng với quy định của pháp luật (không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục,