Chất Lượng Áp Dụng Pháp Luật Trong Việc Giải Quyết Tranh Chấp Quyền Sử

dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu" [10, Điều 5].

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân tức là tài sản chung của mọi người chứ không phải của riêng ai. Chỉ có Nhà nước thay mặt toàn xã hội mới là người chủ sở hữu thực hiện đầy đủ mọi quyền năng của người chủ sở hữu đó. Đó là các quyền: Chiếm hữu đất đai, sử dụng đất đai, định đoạt đất đai. Quyền chiếm hữu đất đai là quyền Nhà nước chiếm giữ thực tế vốn đất đai trong cả nước, làm cơ sở cho quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước là vĩnh viễn và trọn vẹn trên toàn lãnh thổ, còn người sử dụng đất chỉ được chiếm giữ đất đai để sử dụng phù hợp với những điều kiện cụ thể do Nhà nước quy định. Nhà nước có thể thu hồi vì lợi ích của toàn xã hội theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác những thuộc tính có ích của đất đai phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế, xã hội, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân… Nhà nước không trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà giao một phần cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Người được giao sử dụng đất hợp pháp ngoài các quyền chiếm giữ, sử dụng còn có các quyền, đó là: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, được bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất. Quyền sử dụng đất của Nhà nước là không bị hạn chế vì xuất phát từ lợi ích tối cao của toàn dân. Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được quy định cụ thể về thời gian, không gian và mục đích. Pháp luật cho phép trong một số trường hợp Nhà nước có thể hủy bỏ quyền sử dụng đất trên những khu vực cụ thể. Quyền chiếm hữu đất đai gắn liền với quyền sử dụng đất đai. Chiếm hữu mà không sử dụng là vi phạm pháp luật. Quyền định đoạt đất đai là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai. Nhà nước thực hiện quyền năng này thông qua việc quyết định mục đích sử dụng, giao đất và thu hồi đất.

Luật đất đai năm 2003 quy định:

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [7, Điều 5],

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ tài nguyên và môi trường phát hành và được cấp cho từng thửa đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để xác định ai là người sử dụng đất hợp pháp và là cơ sở để họ thực hiện các quyền nói trên. Khi có tranh chấp đến Tòa án nhân dân, thì họ phải xuất trình giấy này để chứng minh việc họ có đủ điều kiện pháp lý để thực hiện các quyền. Đây cũng là điều kiện để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2003. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoàn toàn khác với việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp các tài sản khác. Đối với đất đai, người sử dụng chỉ được thực hiện các quyền trên mà thôi; đặc biệt là không được xâm hại đến quyền sở hữu của Nhà nước. Nhà nước

quy định rất chặt chẽ các điều kiện để người sử dụng đất hợp pháp thực hiện các giao dịch đó. Tòa án phải xem xét toàn diện các quy định của Bộ luật dân sự và của các văn bản pháp luật về đất đai để xác định giá trị pháp lý của mỗi loại giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất.

b. Vấn đề phát sinh do sự thay đổi của các quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai

Pháp luật về đất đai ở nước ta đã trải qua các giai đoạn phát triển, biến đổi khác nhau. Mỗi giai đoạn lịch sử, Nhà nước xây dựng một hệ thống các văn bản pháp luật tương ứng. Các giao dịch dân sự có liên quan đến quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở pháp luật đó. Thực tế ở nước ta tồn tại các mối quan hệ quá độ đan xen nhau. Nhiều loại giao dịch dân sự phát sinh ở thời kỳ trước tương ứng với quan hệ giao dịch dân sự ở thời kỳ này nhưng lại được thực hiện và nảy sinh tranh chấp ở thời kỳ sau mà ở đó đã có các văn bản pháp luật mới thay thế các văn bản pháp luật ở thời điểm phát sinh giao dịch. Vì vậy, rất phức tạp khi áp dụng các văn bản pháp luật để giải quyết tranh chấp. Tính chất quá độ nói trên phải được Tòa án nhân dân tôn trọng để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình giải quyết các tranh chấp dân sự có liên quan đến quyền sử dụng đất mà các giao dịch đó được giao kết theo các quy định tại các văn bản pháp luật trước thời điểm tranh chấp, cụ thể là: Giao kết theo luật cũ, tranh chấp và khởi kiện tại thời điểm có luật mới, việc áp dụng văn bản pháp luật nào để giải quyết các tranh chấp là vấn đề phức tạp, phải được quan tâm, xử lý thỏa đáng. Các quan hệ đất đai có nhiều chủ thể tham gia. Trong điều kiện nền kinh tế nước ta phát triển theo cơ chế thị trường có nhiều chủ thể tham gia vào quan hệ dân sự, thương mại, quyền sử dụng đất là đối tượng của giao dịch dân sự nên chủ thể của các giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất cũng được mở rộng; có thể bao gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong đó có thể là người Việt Nam hoặc là người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân người nước ngoài đầu tư tại Việt Nam tham gia.

Ở Việt Nam, giá đất (giá trị quyền sử dụng đất) gồm nhiều loại giá khác nhau. Chúng ta không coi đất đai là hàng hóa nên không định giá đất mà chỉ xác định giá trị quyền sử dụng đất. Với ý thức quản lý giá nên nhà nước quy định khung giá các loại đất và buộc người sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải căn cứ vào khung giá đất do Nhà nước định ra. Nhưng thực tế thì phần lớn các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác định giá đất theo giá thị trường. Việc tồn tại nhiều loại giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta chưa được quy định rò trong các văn bản pháp luật là loại giá nào áp dụng cho các quan hệ pháp luật nào nên ảnh hưởng đến việc xác định hiệu lực của các giao dịch có liên quan.

2.2. Chất lượng áp dụng pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân

Thực tế cho thấy, các Tòa án tiếp tục tập trung khắc phục việc để các vụ án quá thời hạn xét xử theo quy định của pháp luật và việc tuyên án không rò ràng, gây khó khăn cho công tác thi hành án dân sự theo đúng yêu cầu của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Về cơ bản, các Tòa án đã thực hiện đúng quy định của pháp luật trong quá trình giải quyết các vụ án, từ việc hướng dẫn cho đương sự thực hiện các nghĩa vụ về cung cấp chứng cứ đến việc tích cực xác minh, thu thập chứng cứ trong những trường hợp cần thiết để giải quyết vụ án đúng pháp luật. Tuy nhiên, tỷ lệ bản án, quyết định bị hủy, sửa do lỗi chủ quan vẫn còn, điều đó làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, làm giảm lòng tin của nhân dân đối với Tòa án. Cụ thể, trong năm 2012, toàn ngành Tòa án đã giải quyết, xét xử được 222.386 vụ việc dân sự. Tỷ lệ các bản án, quyết định bị hủy là 1,5% (do nguyên nhân chủ quan là 1,4% và do nguyên nhân khách quan là 0,1%), bị sửa là 1,9% (do nguyên nhân chủ quan là 1,4% và do nguyên nhân khách quan là 0,5%) [17].

Còn có những vụ án phải giải quyết đi, giải quyết lại nhiều lần, qua nhiều năm làm ảnh hưởng đến lòng tin của nhân dân. Ví dụ, vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ở giữa: Nguyên đơn: ông Bùi Đức Thám, bà Nguyễn Thị Bích với Bị đơn: bà Nguyễn Thị Thảo Hòa được Tòa án nhân dân huyện Đông Anh thụ lý ngày 12 tháng 01 năm 2005, xét xử bằng Bản án số 20/2005/DSST, ngày 18 tháng 5 năm 2005, cả nguyên đơn và bị đơn đều kháng cáo, ngày 07 tháng 10 năm 2005, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã xét xử bằng Bản án số 212/2005/DSPT đã sửa án sơ thẩm về cách tính lỗi trong hợp đồng chuyển nhượng. Nguyên đơn đã khiếu nại theo trình tự giám đốc thẩm, ngày 23 tháng 12 năm 2008, Tòa án nhân dân tối cao đã có Quyết định giám đốc thẩm số 380/2008/DS-GĐT hủy Bản án dân sự số 212/2005/DSPT, ngày 07 tháng 10 năm 2005 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội và hủy Bản án dân sự sơ thẩm Bản án số 20/2005/DSST, ngày 18 tháng 5 năm 2005 của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh vì lý do cấp sơ thẩm và phúc thẩm chưa có quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của việc giao dịch mua bán nhà. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Đông Anh xét xử lại theo quy định của pháp luật. Ngày 02 tháng 4 năm 2009, Tòa án nhân dân huyện Đông Anh tiếp tục thụ lý giải quyết vụ án, ngày 27 tháng 10 năm 2009 xét xử bằng Bản án số 12/2009/DSST. Bản án đã có hiệu lực thi hành, nguyên đơn tiếp tục khiếu nại theo trình tự giám đốc thẩm. Ngày 18 tháng 8 năm 2011, Ủy ban thẩm phán Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định giám đốc thẩm số 06/GĐT-DS hủy Bản án Bản án số 12/2009/DSST, ngày 27 tháng 10 năm 2009 của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Đông Anh giải quyết lại theo thủ tục chung. Hiện Tòa án nhân dân huyện Đông Anh đang giải quyết, đến nay tranh chấp đã diễn ra 08 năm mà vẫn chưa giải quyết xong.

SỐ THỤ LÝ, GIẢI QUYẾT CÁC LOẠI TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2007 CẤP TỈNH, HUYỆN

LOẠI VỤ VIỆC VỀ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

SỐ ÁN PHẢI GIẢI QUYẾT			SỐ VỤ ÁN ĐÃ GIẢI QUYẾT					SỐ VỤ ÁN CÒN LẠI			ĐẶC ĐIỂM NGUYÊN ĐƠN		ĐẶC ĐIỂM BỊ ĐƠN
Cũ còn lại	Mới thụ lý	Tổng số	Chuyển hồ sơ vụ án	Đình chỉ	Công nhận sự thỏa thuận	Xét xử hoặc giải quyết	Tổng số	Tổng số	Quá hạn luật định	Tạm đình chỉ	Cơ quan tổ chức	Cá nhân	Cơ quan tổ chức	Cá nhân
1. Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi	457	1023	1480	9	214	129	877	1229	251	26	45		1062	29	1086
2. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng	1488	3870	5358	124	804	789	2179	3896	1462	146	379	35	4684	37	4579
3. Tranh chấp hợp đồng thuê	124	468	592	7	52	93	301	453	139	2	26	58	526	8	580
4. Tranh chấp hợp đồng thế chấp	150	405	555	6	56	39	308	409	146	6	18	24	467	2	490
5. Tranh chấp về thừa kế	419	853	1272	20	185	104	491	800	472	43	135	35	1034	35	1044
- Đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản	86	305	391	5	50	48	180	283	108	3	18	2	253		245
- Đối với đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp để trồng rừng, đất ở	75	261	336	5	39	44	148	236	100	2	26	1	297	1	304
6. Đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm	2306	6685	8991	197	1581	713	3236	5727	3264	437	1002	123	6812	126	7094
Cộng	5105	13870	18975	373	2981	1959	7720	13033	5942	665	1649	278	15135	238	15422

SỐ ÁN PHẢI GIẢI QUYẾT			SỐ VỤ ÁN ĐÃ GIẢI QUYẾT					SỐ VỤ ÁN CÒN LẠI			ĐẶC ĐIỂM NGUYÊN ĐƠN		ĐẶC ĐIỂM BỊ ĐƠN
Cũ còn lại	Mới thụ lý	Tổng số	Chuyển hồ sơ vụ án	Đình chỉ	Công nhận sự thỏa thuận	Xét xử hoặc giải quyết	Tổng số	Tổng số	Quá hạn luật định	Tạm đình chỉ	Cơ quan tổ chức	Cá nhân	Cơ quan tổ chức	Cá nhân
1. Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi	251	851	1102	13	182	108	464	767	335	13	133	9	911	6	916
2. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng	1483	3689	5172	145	779	747	1874	3545	1627	269	596	19	4875	42	4768
3. Tranh chấp hợp đồng thuê	139	375	514	9	81	56	248	394	120	3	26	33	531	9	554
4. Tranh chấp hợp đồng thế chấp	146	393	539	3	43	72	263	381	158	2	56	3	506	2	513
5. Tranh chấp về thừa kế	467	534	1001	19	153	110	353	635	366	34	123		952	2	944
- Đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản	108	254	362	20	42	30	166	258	104	3	29		243		243
- Đối với đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp để trồng rừng, đất ở	103	268	371	5	49	42	144	240	131	10	43	4	411	3	396
6. Đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm	3261	6477	9738	159	1762	719	3514	6154	3584	563	1416	125	8771	119	8787
Cộng	5958	12841	18799	373	3091	1884	7026	12374	6425	897	2422	193	17200	183	17121

SỐ ÁN PHẢI GIẢI QUYẾT			SỐ VỤ ÁN ĐÃ GIẢI QUYẾT					SỐ VỤ ÁN CÒN LẠI			ĐẶC ĐIỂM NGUYÊN ĐƠN		ĐẶC ĐIỂM BỊ ĐƠN
Cũ còn lại	Mới thụ lý	Tổng số	Chuyển hồ sơ vụ án	Đình chỉ	Công nhận sự thỏa thuận	Xét xử hoặc giải quyết	Tổng số	Tổng số	Quá hạn luật định	Tạm đình chỉ	Cơ quan tổ chức	Cá nhân	Cơ quan tổ chức	Cá nhân
1. Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi	296	745	1041	34	137	89	396	656	385	33	84	16	995	13	1065
2. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng	1626	4033	5659	130	965	809	1886	3790	1869	222	595	25	5318	23	5350
3. Tranh chấp hợp đồng thuê	102	264	366	5	45	53	149	252	144	6	19	39	326	17	337
4. Tranh chấp hợp đồng thế chấp	158	322	480	4	32	39	219	294	186	6	59	13	542	3	554
5. Tranh chấp về thừa kế	359	682	1041	23	130	94	325	572	469	19	174	1	962	2	964
- Đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản	103	322	425	7	45	32	160	244	181	18	52		280	1	282
- Đối với đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp để trồng rừng, đất ở	132	579	711	10	80	94	344	528	183	02	71	19	737	10	739
6. Đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm	3516	5875	9391	186	1620	768	3143	5717	3674	419	1546	107	9646	61	9750
Cộng	6292	12822	19114	399	3054	1978	6622	12053	7061	725	2600	222	18806	130	19041