Thống Kê Nợ Xấu Và Nợ Xấu Trong Cho Vay Kinh Doanh Bđs Của Chi Nhánh Bidv Quang

Trong khi các ngân hàng 100% vốn nước ngoài tập trung vào thị trường bán lẻ đầy tiềm năng, rủi ro thấp thì hầu như các ngân hàng Việt Nam và ngay cả chi nhánh BIDV Quang Trung lại tập trung vào thị trường cho vay vốn các doanh nghiệp kinh doanh, đặc biệt là cho vay kinh doanh BĐS có rủi ro rất cao. Đây có lẽ chính là nguyên nhân quan trọng nhất gây nên tình trạng nợ xấu trong toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam hiện nay.

Bảng 2.2 Thống kê nợ xấu và nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS của chi nhánh BIDV Quang Trung và BIDV Việt Nam

ĐVT: triệu đồng

Thời gian	31/12/2011	.	31/12/2012	.	30/6/2013	.
Đối tượng	BIDV Quang Trung	BIDV Việt Nam	BIDV Quang Trung	BIDV Việt Nam	BIDV Quang Trung	BIDV Việt Nam
Nợ xấu (nhóm 3, 4, 5)	1.341	8.229.120	2.883	5.701.904	2.513	5.968.736
Nợ xấu/Tổng dư nợ	0,05%	2,96%	0,08%	1,68%	0,07%	1,64%
Nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS	537	3.291.648	557	4.389.157	557	4.712.864
Nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS/ Tổng dư nợ	0,02%	1,2%	0,02%	1,3%	0,02%	1,3%

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 100 trang tài liệu này.

(Nguồn: P. Tài chính kế toán)

Nhìn vào bảng số liệu 2.1 ta thấy tổng dư nợ tăng liên tục qua các năm từ năm 2011 – 2012. Tổng dư nợ năm 2012 đạt 3.604.000 tỷ đồng tăng 34% so với năm 2011 ở mức 2.682.050 tỷ đồng. Tuy nhiên tỷ lệ nợ xấu/tổng dư nợ cũng tăng lên với tỷ lệ nợ quá hạn từ năm 2011 là 0,05%. Bước sang năm 2012 do ảnh hưởng chung của kinh tế thế giới vào thị trường tài chính và hoạt động kinh doanh của các “con nợ” của BIDV Quang Trung nên mặc dù tổng dư nợ tăng 43% so với năm 2012 nhưng đó không phải dấu hiệu tích cực. Theo đó giá trị nợ xấu chưa có chiều hướng giảm mà vẫn tiếp tục tăng lên đến 0,08%. Điều này cho thấy công tác quản lý nợ quá hạn, nợ xấu của chi nhánh chưa thực sự được cải thiện.

Bên cạnh đó, biến động tỷ giá cũng là một trong những yếu tố gây nợ xấu. Năm 2012 là năm mà biến động tỷ giá USD/VND rất mạnh cùng với giá vàng liên tục lên đỉnh mới, điều này gây khó khăn với các doanh nghiệp cung ứng vật tư khi phải nhập khẩu với giá cao, đồng nghĩa với việc này là nguồn trả nợ của các công trình này bị hạn chế. Tuy nhiên, BIDV Quang Trung có những biện pháp như cơ cấu lại thời gian trả nợ, ân hạn, gia hạn vì đây là những lý do khách quan không phải của doanh nghiệp do vậy mức độ ảnh hưởng của các khoản cho vay này không lớn và hạn chế phần nào phát sinh nợ xấu. Các khoản nợ xấu tuy có tăng (2011 – 2012) nhưng tốc độ còn chậm hơn rất nhiều so với nợ quá hạn đặc biệt là tỷ lệ nợ xấu luôn ở mức dưới 1%. Đây là một thành tích đang biểu dương của các cán bộ tín dụng trong thời kỳ hậu khủng hoảng vừa qua, trong khi các ngân hàng luôn đối mặt với nguy cơ nợ quá hạn, nợ xấu cao trong cho vay kinh doanh BĐS.

Đến thời điểm 31/12/21011, BIDV Việt Nam sở hữu 1,2% nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS/Tổng dư nợ, tức là khoảng 40,5% tổng nợ xấu thì BIDV Quang Trung cũng không kém khi nợ xấu cho vay BĐS chiếm đến 40% tổng nợ xấu. Tuy nhiên, đến năm 2012 nợ xấu trong lĩnh vực này chỉ còn chiếm 25%. Có 2 nguyên nhân dẫn đến mức giảm như vậy, thứ nhất là giá trị nợ xấu tăng mạnh 60% từ 1.341 triệu đồng năm 2011 lên đến 2.883 triệu đồng năm 2012 trong khi nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS chỉ tăng rất nhẹ từ 537 triệu đồng lên 557 triệu đồng. Đến 30/6/2013 con số này giảm nhẹ xuống còn 2.513 triệu đồng. Lí do thứ hai giải thích cho vấn đề trên liên quan đến sự tăng rất nhẹ của nợ xấu cho vay kinh doanh BĐS. Xu hướng năm 2011 -2012, các TCTD đều thắt chặt tín dụng với các khách hàng xin vay vốn với mục đích liên quan đến BĐS và tích cực thu hồi các khoản nợ quá hạn, nợ cần chú ý…thì Chi nhánh cũng không phải ngoại lệ. Con số 30 triệu đồng tăng thêm vào năm 2012 chỉ là phần lãi cho khoản nợ 537 triệu đồng năm 2011. Sang thời điểm năm 2013 giá trị khoản nợ này chững lại với con số 557 triệu đồng nguyên nhân do “con nợ” hầu như không có khả năng thanh toán nên được Chi nhánh tạo điều kiện trả nợ bằng cách miễn lãi cho “con nợ” bắt đầu từ thời điểm 1/1/2013.

Thêm vào đó, nguyên nhân của việc này là do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới và khu vực dẫn tới thị trường BĐS trong nước đóng băng, hàng hóa tồn kho với số lượng rất lớn, các doanh nghiệp không có nguồn thu để trả nợ được ngân hàng. Bước sang năm 2013 với nền kinh tế đã kịp khởi sắc, giá trị nợ xấu trong lĩnh vực này có xu hướng giảm chút ít nhưng thực tế thì khoản nợ xấu của năm 2012 được đấy sang năm 2013, do dư nợ tín dụng tăng nên tỷ trọng nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS/ Tổng dư nợ giảm.

2.5 Nguyên nhân xảy ra rủi ro nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại BIDV Quang Trung

Một trong những nút thắt lớn hiện nay của nền kinh tế hiện nay là vấn đề nợ xấu của hệ thống ngân hàng mà đặc biệt là nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS. Nhiều chuyên gia kinh tế gọi đó là “cục máu đông trong mạch máu” của nền kinh tế. Giải quyết được vấn đề này mới có thể khai thông bế tắc cho nền kinh tế, giúp ổn định kinh tế vĩ mô và thúc đẩy sự phục hồi của tăng trưởng kinh tế.

Nợ xấu là vấn đề thường trực trong ngân hàng trong thời gian qua, vì hoạt động tín dụng luôn có rủi ro. Trong quá trình hoạt động, các TCTD luôn phát sinh những khoản nợ xấu. Nợ xấu của hệ thống ngân hàng nói chung gia tăng không có nghĩa rằng chính hệ thống ngân hàng là tác giả của những khoản nợ xấu này, bởi vì việc phát sinh những khoản nợ xấu này là do khách hàng vay không trả được nợ dẫn đến nợ xấu. Như vậy, khi phân tích nguyên nhân của nợ xấu chúng ta cần đề cập đến nguyên nhân từ phía ngân hàng và khách hàng cũng như các nguyên nhân khách quan đến từ nền kinh tế.

– Nguyên nhân từ phía ngân hàng:

+ BIDV Quang Trung tập trung theo đuổi chiến lược tăng trưởng tín dụng nhanh.

Nguyên nhân nợ xấu là do BIDV Quang Trung đang theo đuổi là chiến lược tăng trưởng tín dụng nhanh trong khi năng lực quản trị rủi ro còn nhiều hạn chế và chậm được cải thiện. Bên cạnh đó, thời gian qua, một bộ phận không nhỏ vốn tín dụng được Chi nhánh tập trung vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro đặc biệt là thị trường BĐS trong giai đoạn 2007 – 2009. Khi đó, thị trường đang phát triển rất nhanh, những cơn sốt đất liên tục xuất hiện đấy giá nhà đât tăng nhanh chóng mặt. Đến giai đoạn 2011 – 2012, thị trường BĐS rơi vào tình trạng đóng băng, các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS lâm vào tình trạng khủng hoảng, năng lực tài chính giảm sút, không trả được nợ nên kéo theo nợ xấu trong lĩnhvực này tăng lên nhanh chóng.

+ Công tác quản trị tín dụng tại chi nhánh BIDV Quang Trung chưa thực sự hiệu quả.

Ngoài ra, một nguyên nhân nữa góp phần làm nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS gia tăng là do việc thanh tra, giám sát của nội bộ ngân hàng trong một thời gian dài chưa phát huy hiệu quả cao trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi phạm, rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng, nhất là các vi phạm quy định hạn chế cấp tín dụng và đầu tư quá mức vào một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao.

Theo Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005, nợ được chia thành 5 nhóm. Đối với các khoản nợ xấu, NHTM phải thực hiện việc phân loại nợ, đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng hàng tháng để phục vụ cho công tác quản lý chất lượng và rủi ro tín dụng. Tỷ lệ trích lập dự phòng đối với các nhóm nợ cụ thể là: Nhóm 3: 20%, Nhóm 4: 50%, Nhóm 5: 100%. Như vậy, với con số hơn 500 triệu có nghĩa là BIDV Quang Trung sẽ phải trích lập ít nhất 100 triệu nếu là nợ nhóm 3 và 500 triệu nếu là nợ nhóm 5. Đây chưa phải là con số quá lớn so với nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam hiện nay nhưng cũng phản ánh phần nào tính chưa hiệu quả trong quản lí rủi ro nợ xấu, nợ quá hạn của chi nhánh.

– Nguyên nhân đến từ phía khách hàng

+ Giá trị tài sản đảm bảo “bốc hơi”

Khi nợ xấu xảy ra, có rất nhiều biện pháp để có thể thu hồi nợ xấu đang được áp dụng trong toàn hệ thống ngân hàng. Hiện nay, những biện pháp được các ngân hàng thực hiện để thu hồi nợ chủ yếu là thanh lý tài sản đảm bảo nợ hoặc khởi kiện ra tòa án. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, trên thực tế, việc thực hiện xử lý nợ xấu, nhất là nợ nhóm 5, thông qua việc xử lý tài sản đảm bảo nợ gặp không ít khó khăn, tiến trình xử lý mất rất nhiều thời gian và thủ tục, giá trị thu hồi thấp do nhiều nguyên nhân. Tình trạng phổ biến hiện nay là nhiều giá trị tài sản đảm bảo nợ đã “bốc hơi” rất mạnh so với thời điểm vay vốn, ví dụ như giá trị các cổ phiếu, giá trị BĐS giảm mạnh như hiện nay. Đây chính là nguyên nhân đầu tiên còn rất nhiều vướng mắc trong việc xử lí, thu hồi các khoản nợ xấu. Điều này khiến chi nhánh rất khó xử lý tài sản đảm bảo nợ, nếu xử lý thì chỉ thu hồi được một phần nợ.

Ngoài ra, một khó khăn khác mà chi nhánh thường gặp phải là khi tài sản đảm bảo được thanh lý thì số tiền thu được lại được ưu tiên chi trả trước cho những khoản nợ theo phân chia theo thứ tự ưu tiên, ví dụ như khi thanh lý được tài sản đảm bảo phải ưu tiên thực hiện nghĩa vụ nộp thuế nhập khẩu, vì hầu hết các thiết bị này đều được miễn thuế nhập khẩu do thường được coi là tài sản cố định khi thành lập công ty…

Không chỉ có vậy, nếu tài sản đảm bảo chính là các dự án đầu tư, hay một số BĐS khác thì việc phân chia quyền lợi, trách nhiệm và nghĩa vụ trả nợ sẽ rất khó khăn.

Ví dụ như BIDV Quang Trung cho vay một phần tại dự án Khu đô thị mới Ecopark.

Khi chủ đầu tư về hạ tầng của dự án không đủ khả năng trả nợ buộc ngân hàng siết nợ, nhưng khách hàng là những nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng đã bỏ 70% vào tài sản của từng cá nhân, chờ đến ngày giao nhà sẽ trả nốt 30% còn lại. Nếu ngân hàng siết nợ trên số tiền vay của chủ đầu tư, chắc chắn toàn bộ giá trị tài sản sẽ bị thu hồi phong tỏa, và rất có thể các khách hàng sẽ mất trắng. Điều này dẫn đến việc thực hiện xử lý nợ xấu thông qua xử lý tài sản đảm bảo nợ thường kéo dài, tốn kém về tài chính.

Trên thực tế nhiều tài sản đảm bảo do thiếu hợp tác từ phía khách nợ khiến ngân hàng gặp không ít khó khăn trong việc xử lý tài sản đảm bảo nợ khi khách nợ không hợp tác, cố tình kéo dài thời gian trả nợ, thời gian bàn giao tài sản… Nếu không đạt được sự thoả thuận với khách hàng ngân hàng chỉ còn cách chuyển hồ sơ khởi kiện ra tòa án, thậm chí yêu cầu tòa mở thủ tục phá sản đối với doanh nghiệp. Nhưng với cách làm này thời gian xử lý mất từ 3 – 4 năm cũng là một khó khăn đối với ngân hàng. Cái khó của ngân hàng đối với xử lý nợ xấu không phải là thanh lý được tài sản đảm bảo mà là phải đưa được số tài sản, dây chuyền, máy móc đó hoạt động, sản xuất trở lại.

Đây mới là cái gốc của xử lý nợ xấu bởi nếu chỉ bán nợ xấu từ chủ nợ này sang một chủ nợ khác thì cũng chỉ là hình thức. Tuy nhiên, để thực hiện được điều này phụ thuộc rất nhiều vào sự hồi phục của nền kinh tế.

+ Chưa cập nhật hết được những thông tin chính xác, tức thời về thị trường BĐS Việt Nam và ý thức cung cấp những thông tin chưa chính xác cho ngân hàng xin vay vốn.

Thị trường BĐS Việt Nam có tới 90% là các nhà đầu tư trong nước. Họ có lợi thế về nguồn đất nhưng bất lợi về nguồn vốn và thiếu tính chuyên nghiệp. Các doanh nghiệp BĐS đa số có vốn tự có thấp, hoạt động chủ yếu dựa vào các định chế tài chính tín dụng, vốn huy động ứng trước từ người mua.

Các doanh nghiệp tham gia vào thị trường BĐS chỉ chú trọng vào các tính toán ngắn hạn, kể cả tư duy về đầu tư, về cách tạo vốn phát triển thị trường, trong khi thị trường BĐS chính quy cần những chiến lược trung và dài hạn. Phần lớn các doanh nghiệp các doanh nghiệp không có hoặc có rất ít hoạt động marketing chuyên nghiệp, không giữ đúng cam kết, không đúng tiến độ thi công, sản phẩm không đạt chất lượng, tiến hành đầu tư các dự án tràn lan mà không có khả năng giám sát, quản lí, không có kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS, nguồn vốn không được sử dụng đúng mục đích.

Khi thực hiện dự án đầu tư, đa số doanh nghiệp không có những nghiên cứu thị trường để đưa ra chiến lược kinh doanh thích hợp. Nhiều doanh nghiệp do không am hiểu thị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường. Nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS đang gia tăng gây mối nguy hại lớn cho nền kinh tế và trực tiếp ảnh hưởng đến các doanh nghiệp, vấn đề hàng đầu được đặt ra vào lúc này làm sao xử lý giảm bớt tỷ lệ nợ xấu này. Thông điệp của Chính phủ gần đây cũng cho thấy rằng, giải quyết nợ xấu chủ yếu trong lĩnh vực BĐS là nhiệm vụ hàng đầu trong kế hoạch cải tổ hệ thống ngân hàng. Nợ xấu ngân hàng đã trở thành vấn đề của quốc gia, đặc biệt nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS đang gây cản trở rất lớn đến sự phát triển của nền kinh tế quốc dân, do đây là mặt hàng vô cùng nhạy cảm trên thị trường. Chính vì vậy cần Nhà nước bắt tay vào giải quyết chứ không nên để các NHTM tự xoay xở. Trong 20 năm qua, từ kinh nghiệm của các quốc gia từng gặp vấn đề nợ xấu như Hàn Quốc, Mỹ đều chọn cách xử lý thông qua việc mua bán nợ và đã thành công.

Bên cạnh khó khăn chung của nền kinh tế, nguyên nhân chính làm gia tăng nợ xấu xuất phát từ chính bên trong ngân hàng. Do đó, tìm kiếm giải pháp nhằm chặn đà tăng của nợ xấu trong lĩnh vực cho vay kinh doanh BĐS, giảm thiểu tác động bất lợi của nợ xấu đối với chi nhánh nói riêng và toàn hệ thống ngân hàng nói chung. Nền kinh tế phải bắt đầu từ chính các ngân hàng, đồng thời không xem nhẹ nguyên nhân từ chính sách điều hành chung.

Đến thời điểm hiện nay nợ xấu đã tăng lên khá nhanh, do những lý do khác nhau, đặc biệt là tác động từ môi trường kinh doanh. Theo số liệu mà cơ quan Thanh tra giám sát của NHNN vừa công bố chính thức mới đây, con số nợ xấu hiện nay của Việt Nam 8,6%, tương đương 202 nghìn tỷ đồng, riêng bản thân BIDV Quang Trung theo con số mới được công bố gần đây nhất là khoảng hơn 500 triệu. Trong khi đó, khi thị trường biến động, các doanh nghiệp phải chịu áp lực tài chính rất lớn, có nguy cơ bị phá sản, không trả được nợ vay ngân hàng.

Một rủi ro khác là việc khách hàng cung cấp thông tin sai sự thật về tình hình tài chính kinh doanh, tính thanh khoản, quản trị điều hành của doanh nghiệp, về tính khả thi của dự án, phương án vay vốn. Hoặc khách hàng có hành vi gian lân và tham nhũng, cố ý làm trái. Ví dụ như tạo hồ sơ giả và công chứng giả để đi thế chấp, dùng một tài sản để thế chấp và cầm cố ở nhiều ngân hàng, thuê nhà của chủ sở hữu khác để đưa đi thế chấp, mượn tài sản của người khác để cầm cố, sử dụng con dấu, giấy tờ của doanh nghiệp đã giải thể để cấu kết với cán bộ tín dụng làm thủ tục vay vốn.

– Nguyên nhân đến từ nền kinh tế

+ Rủi ro thanh khoản trên thị trường BĐS

Có một thực tế không thể phủ nhận là thị trường BĐS Việt Nam đang ở giai đoạn rất khó khăn với sức mua thấp, thanh khoản không cao, tồn kho lớn và nợ xấu đáng kể.

Tuy nhiên, trong tình hình chung đó vẫn le lói đốm sáng của các doanh nghiệp bán được BĐS với tốc độ tuy có chậm hơn nhưng vẫn duy trì sự phát triển đều đặn. Mỗi doanh nghiệp có những bí quyết khác nhau, nhưng tất cả đều gặp nhau ở một điểm:

duy trì được thanh khoản bằng chiến lược phát triển và chất lượng sản phẩm của mình.

Năm 2013, yếu tố cần phải quan tâm nhất đó là tính thanh khoản thị trường chứ không phải là giá bao nhiêu. Thanh khoản có tốt thì các doanh nghiệp kinh doanh BĐS mới có cơ hội giải quyết hàng tồn kho, tìm kiếm được lợi nhuận và trả nợ được cho ngân hàng. Để giải quyết vấn đề này, các cơ quan quản lý cũng đã đưa ra nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường trong hai năm qua, nhưng tác động tới thị trường BĐS chưa nhiều. Hàng năm, nguồn cung tính sơ bộ có khoảng 20.000 căn thì đây là thị trường với quy mô lớn. Bài toán hiện nay là nguồn hàng tồn kho nhiều cần có giải pháp để bán hàng. bất động sản tồn kho hầu hết được hình thành trong thời kỳ sốt giá, chủ yếu là các bất động sản giá cao đáp ứng cho nhu cầu đầu cơ chứ không đáp ứng cho nhu cầu ở của người lao động. Đến nay, cầu do đầu cơ không còn nữa, cầu nhà ở thực thì không có khả năng thanh toán. Cung thừa, cầu cao; nhưng cung – cầu không gặp nhau.

Đây chính là bi kịch của thị trường bất động sản hiện tại. Thị trường BĐS phát triển quá mạnh ở phân khúc trung và cao cấp, nhưng lại thiếu hụt ở phân khúc dưới trung bình đã dẫn tới thực trạng: BĐS vừa thừa vừa thiếu.

Phải chăng chỉ cần giảm giá BĐS là có thể kỳ vọng tăng tính thanh khoản của thị trường. Quan điểm này đúng, nhưng chưa đủ. Thực tế vẫn có những dự án tuy khoác cho mình cái “áo” giá rẻ nhưng thanh khoản thấp, vì người dân chưa tin vào khả năng phát triển của dự án, hoặc chưa tiếp cận được với dự án. Họ mong muốn là ngoài việc thực hiện các yêu cầu của chủ đầu tư thì cũng phải được tiếp cận với dự án thực sự, bây giờ các dự án nhà ở thường không được tiếp cận với chủ đầu tư mà phải qua trung gian.

Thực tế, với mức giá như hiện nay khi nhiều chủ đầu tư giảm giá bán nhà giao động 20 triệu đồng/m2 -22 triệu đồng/m2 là có giao dịch và với diện tích khoảng 70m2 đều bán hết. Cho nên các quyết sách cần hướng tới đối tượng là người mua để dùng.

Việc điều chính giả tăng giảm giá bán là yêu cầu tất yếu của thị trường. Các chính sách hỗ trợ của Nhà nước sẽ góp phần kéo giảm giá bán xuống và thúc đẩy các sản phẩm BĐS hoàn thiện ra thị trường. Còn điều chỉnh mức độ nào thì là đang là bài toán khó khăn. Vì giai đoạn hiện nay, chi phí cao, tồn kho vừa qua đã đẩy giá thành xuống.

Nhưng các doanh nghiệp không thể giảm giá hết sức để chấp nhận lỗ.

Rõ ràng, mỗi chủ đầu tư cần tìm hướng đi riêng. Cho dù khó khăn vẫn sẽ là cơ hội cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư, nhất là những nhà đầu tư mới. Thực tế, vẫn có nhiều người sẵn sàng mua lại dự án và điều chỉnh để phù hợp hơn với nguồn cầu.

+ Thị trường BĐS thiếu tính chuyên nghiệp

Việc thiếu tính chuyên nghiệp này thể hiện ở sự mất cân đối về hàng hóa và chủ thể tham gia thị trường. Mặc dù thời gian qua thị trường BĐS phát triển khá mạnh mẽ song cơ cấu sản phẩm chưa hợp lí so với nhu cầu thị trường. Điển hình như ở mảng thị trường nhà ở, vì lí do lợi nhuận mà đa số các doanh nghiệp tập trung vào mảng căn hộ, biệt thự cao cấp, nhà phố… mà chưa tính đến mức thu nhập trung bình của đại đa số người có nhu cầu về nhà ở hiện tại. Do đó, dẫn tới tình trạng dư thừa các sản phẩm cao cấp nhưng lại thiếu hụt nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp.