Giải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Quang Trung

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi…

– Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp 1 (thị trường sơ cấp – giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước.

Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội.

– Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường).

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế.

BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư.

Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 100 trang tài liệu này.

1.2 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản

1.2.1 Đặc điểm của cho vay kinh doanh bất động sản

Kinh doanh BĐS là loại hình kinh doanh đặc thù với BĐS là loại hàng hoá giá trị lớn. Do dân số ngày một tăng cao, nhu cầu về nhà ở ngày càng nhiều nhưng quỹ đất lại có hạn đặc biệt là ở các đô thị nên thị trường BĐS luôn ở trong trạng thái cầu lớn hơn cung. Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực BĐS là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, tín dụng BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến BĐS. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê v.v… Đặc điểm của nghiệp vụ cho vay kinh doanh BĐS là thời gian thu hồi vốn rất dài do vòng quay vốn chậm, có loại từ 3 năm đến 5 năm nhưng có loại kéo dài tận 10 năm hay 20 năm. Do nhu cầu vốn đầu tư rất lớn nên trong cùng 1 dự án sẽ có nhiều TCTD cùng tham gia cho vay. Vấn đề đặt ra ở đây là khi nào ngân hàng cho vay có thể thu hồi được vốn? Các tổ chức, cá nhân vay vốn kinh doanh BĐS thường phải chịu rất nhiều áp lực từ phía thị trường như giá vật liệu, nhân công tăng cao, thị trường hàng hoá đặc biệt này rất nhạy cảm nên dễ xảy ra bất ổn khó có thể kiểm soát, sản phẩm sau đầu tư như căn hộ, nhà ở thấp tầng hay các văn phòng khó tìm kiếm, tiếp cận được khách hàng có nhu cầu thuê hoặc mua bán. Tất cả các yếu tố trên là những nguyên nhân trực tiếp dẫn tới việc khó trả nợ ngân hàng đúng hạn. Đối với những ngân hàng lâu đời, việc cho vay kinh doanh BĐS rất dè dặt, thận trọng do những ngân hàng này đã có bề dày kinh nghiệm trong hoạt động tín dụng nhiều năm. Bên cạnh đó, các ngân hàng cổ phần mới chuyển đổi mô hình hoạt động hay mới thành lập thường mở rộng cho vay do chịu nhiều sức ép từ ban lãnh đạo hay hội đồng quản trị chấp nhận rất nhiều rủi ro xuất hiện trong quá trình vay vốn kinh doanh BĐS của khách hàng.

– Đối tượng cho vay kinh doanh BĐS rất đa dạng nhưng khách hàng chủ yếu vẫn là các doanh nghiệp xây dựng, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Đây là những nhà đầu tư lớn đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc tạo dựng hình thái hữu hình của hàng hoá BĐS. Ngoài ra, các khách hàng cá nhân cũng chiếm một tỉ lệ nhất định, được các ngân hàng xem xét, tạo điều kiện và dành rất nhiều ưu đãi cho vay vốn.

1.2.2 Phương thức cho vay

Các ngân hàng và TCTD sở hữu một khối lượng vốn dồi dào, mang lại điều kiện hiệu quả cho việc chuyển số tiền nhàn rỗi từ người dân đến các nhà đầu tư. Do tính chất của hoạt động kinh doanh trong các tổ chức ngân hàng và tín dụng, nên việc huy động vốn từ kênh này khá dễ dàng, và dễ tiếp cận, nhất là đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Trên thực tế, số vốn đầu tư vào BĐS của nước ta chiếm tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Ngân hàng có thể cho vay trực tiếp các chủ đầu tư có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh BĐS hợp pháp tại Việt Nam có nhu cầu vay vốn để đầu tư kinh doanh BĐS, có khả năng tài chính bảo đảm trả nợ vay trong thời hạn cam kết, có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả hoặc có phương án phục vụ đời sống phù hợp với quy định của pháp luật, khi dự án đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định cho vay bởi ngân hàng. Nguồn vốn vay này chủ yếu phục vụ cho các loại chi phí liên quan tới giải phóng mặt bằng chuẩn bị thi công, chi phí vật liệu xây dựng như xi măng, sắt thép… Ngoài ra ngân hàng cũng có thể xem xét cho vay đối với khách hàng là cá nhân với mục đích mua căn hộ, mua đất nền dự án…trong thời gian ngắn khoảng 1 – 2 năm. Khách hàng là công dân Việt Nam cư trú tại Việt nam, người nước ngoài cư trú tại Việt Nam có đầy đủ năng lực tài chính và nguồn trả nợ rõ ràng. Khách hàng sẽ được hỗ trợ tối đa nhu cầu vay vốn tùy thuộc vào nhu cầu và khả năng trả nợ, thủ tục vay tùy theo quy định cụ thể của từng ngân hàng. Ngoài ra, một số ngân hàng cũng có hình thức dành cho các khách hàng có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa đủ điều kiện tài chính là vay mua nhà trả góp. Với hình thức này, khách hàng có nhu cầu sở hữu nơi ở hoàn toàn có khả năng lựa chọn sản phẩm phù hợp với túi tiền, mục đích với đa dạng mặt hàng trên thị trường.

1.2.3 Các hình thức phát triển của thi trường tín dụng bất động sản

Thị trường tín dụng BĐS trải qua hai hình thức phát triển thị trường cầm cố sơ cấp (thị trường trực tiếp) và thị trường cầm cố thứ cấp. Ở các nước phát triển, thị trường cầm cố sơ cấp và thứ cấp đều rất phát triển nên các khoản cho vay dành cho mua nhà với lãi suất thấp và được kéo dài đến 20 – 30 năm, nhờ đó giải quyết được khá tốt nhu cầu nhà ở của người dân.

Thị trường cầm cố sơ cấp (thị trường trực tiếp) là hình thức cho vay trực tiếp của TCTD đến ngưởi mua hoặc doanh nghiệp đi vay. Nghiệp vụ tín dụng này được đảm bảo bởi chính các tài sản là nhà ở đã hình thành hoặc chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai nhằm tạo ra nguồn tài chính phục vụ cho mục đích tiêu dùng, mua sắm, sửa chữa hoặc xây dựng, mua nhà ở (đối với cá nhân); hoặc cho các doanh nghiệp vay sản xuất kinh doanh, đầu tư tài sản cố định, bổ sung vốn lưu động; hoặc cho vay để thực hiên các dự án kinh doanh đầu tư kinh doanh BĐS. Trong quá trình trả nợ, nếu ngưởi vay mất khả năng thanh toán, TCTD sẽ phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi gốc và lãi vay. Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các TCTD khi người vay trả nợ không đúng hạn, hoặc khi tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, khi đó TCTD sẽ bị thiếu tiền mặt. Ở Việt Nam mới chỉ có thị trường cầm cố sơ cấp thô sơ và rất nhiều rủi ro do thiếu tính thanh khoản, sự hỗ trợ của luật pháp không đủ mạnh…nên thị trường BĐS phát triển rất yếu, sức mua kém, sản phẩm quá ít và thường xảy ra biến động giá cả và nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng, nhà đầu tư cũng không huy động được vốn nhàn rỗi của người dân vào thị trường nhà đất.

Thị trường cầm cố thứ cấp là thị trường mà tại đó các TCTD có thể mua bán những khoản cho vay cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này theo hình thức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và thời gian đáo hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản. Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào. Tham gia vào thi trường cầm cố thứ cấp gồm các tổ chức tài chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiết kiệm…Như vậy, thị trường tín dụng cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận được, sức mua của thị trường từ đó sẽ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất và phát triển nhà ở và Nhà nước mới đủ sức giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.

1.2.4 Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản

Trên thế giới, nghiệp vụ cho vay kinh doanh BĐS là một trong những dịch vụ tài chính phổ biến nhất của ngân hàng. Những ngân hàng có khả năng cho vay BĐS thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi dài hạn và một đội ngũ nhân viên thông thạo trong quá trình đánh giá giá trị tài sản và am hiểu luật pháp về BĐS.

Ở Việt Nam, tổng số tiêu chuẩn thẩm định giá hiện nay là 12 tiêu chuẩn áp dụng cho thẩm định giá các tài sản trong đó có BĐS. Khi thẩm định đối với các khoản cho vay kinh doanh BĐS, ngân hàng thường dựa trên các tiêu chí sau: + Đối tượng khách hàng: cá nhân, hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân, Công ty…có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, có uy tín trong kinh doanh và có lịch sử tín dụng (chưa từng phát sinh nợ quá hạn).

+ Mục đích vay vốn: nhằm bổ sung vốn kinh doanh, đầu tư dự án, cho vay tiêu dùng hay cho các mục đích khác không trái với các quy định của pháp luật. Đối với các dự án đầu tư BĐS, ngoài việc đáp ứng các quy định tín dụng của ngân hàng, dự án còn phải đáp ứng các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng.

+ Hiệu quả của phương án/dự án vay vốn: đây là nguồn trả nợ quan trọng của dự án, ngân hàng chỉ xem xét cho vay đối với những kế hoạch kinh doanh khả thi, các rủi ro ở mức có thể kiểm soát.

+ Khả năng tài chính hiện tại và trong tương lai của khách hàng, mức độ ổn định nguồn thu nhập.

+ Thời hạn cho vay được ngân hàng xác định phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh doanh, đặc điểm kinh doanh, khả năng tài trợ của khách hàng và nguồn vốn cho vay của ngân hàng.

+ Tài sản thế chấp là BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của người vay hoặc được bảo lãnh của bên thứ ba và tài sản hình thành từ vốn vay. Tài sản đảm bảo có thể là nhà ở, nhà xưởng, nhà văn phòng, quyền sử dụng đất…Giá trị tài sản đảm bảo do ngân hàng định giá hoặc thông qua cơ quan định giá độc lập. Tuỳ theo chính sách khách hàng, ngân hàng sẽ quyết định tỉ lệ cho vay so với giá trị tài sản đảm bảo.

1.2.5 Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản

Tuy chưa có một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng BĐS của các ngân hàng hiện nay, nhưng cơ bản có thể có một số loại hình sản phẩm tín dụng BĐS cụ thể như sau: + Cho vay đầu tư các dự án BĐS nhà ở: đây là lĩnh vực cho vay các doanh nghiệp để đầu tư kinh doanh các dự án BĐS tạo lập nhà ở như: khu đô thị, khu trung cư, dự án dân cư… + Cho vay đầu tư BĐS sản xuất thương mại gồm: cho vay để đầu tư nhà xưởng, khu công nghiệp,trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê… + Cho vay BĐS du lịch gồm: cho vay để đầu tư nhà hàng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, resort… + Cho vay mua bán kinh doanh BĐS (đầu cơ BĐS ): mục đích của khách hàng vay vốn để mua BĐS và bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá từ việc kỳ vọng xu hướng tăng giá của BĐS, thời hạn vay ngắn chỉ từ khoảng 1 – 2 năm. Nguồn trả nợ chủ yếu từ nguồn bán BĐS.

+ Cho vay sản xuất kinh doanh có thế chấp bằng BĐS: doanh nghiệp thế chấp BĐS để vay vốn bổ sung nguồn vốn kinh doanh hoặc cho mục đích đầu tư khác.

1.3 Nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

1.3.1 Khái niệm

Định nghĩa nợ xấu của Việt Nam tại Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 của NHNN như sau: “Nợ xấu là những khoản nợ được phân loại vào nhóm 3 (dưới chuẩn), nhóm 4 (nghi ngờ) và nhóm 5 (có khả năng mất vốn)”. Cụ thể nhóm 3 trở xuống gồm các khoản nợ quá hạn trả lãi và/hoặc gốc trên 90 ngày, đồng thời tại Điều 7 của Quyết định nói trên cũng quy định các NHTM căn cứ vào khả năng trả nợ của khách hàng để hạch toán các khoản vay vào các nhóm thích hợp. Như vậy nợ xấu được xác định theo 2 yếu tố: đã quá hạn trên 90 ngày và khả năng trả nợ đáng lo ngại.

Còn theo định nghĩa nợ xấu của phòng Thống kê – Liên hợp quốc, “về cơ bản một khoản nợ được coi là nợ xấu khi quá hạn trả lãi và/hoặc gốc trên 90 ngày; hoặc các khoản lãi chưa trả từ 90 ngày trở lên đã được nhập gốc, tái cấp vốn hoặc chậm trả theo thoả thuận; hoặc các khoản phải thanh toán đã quá hạn dưới 90 ngày nhưng có lý do chắc chắn để nghi ngờ về khả năng khoản vay sẽ được thanh toán đầy đủ”. Như vậy, nợ xấu về cơ bản cũng được xác định dựa trên 2 yếu tố: quá hạn trên 90 ngày và khả năng trả nợ nghi ngờ, và khi khách hàng bị nợ xấu từ nhóm 3 trở lên sẽ rất khó được ngân hàng duyệt vay lại ít nhất là 5 năm.

Sau khi phân loại nợ, các TCTD phải trích lập dự phòng rủi ro theo tỷ lệ: + Nhóm 1: 0% + Nhóm 2: 5% + Nhóm 3: 20% + Nhóm 4: 50% + Nhóm 5: 100% Số tiền phải trích lập = tỷ lệ trích lập x (số dư nợ gốc – giá trị tài sản đảm bảo của khoản nợ đó)

Tỷ lệ nợ xấu /Tổng dư nợ tín dụng = tổng giá trị các khoản nợ xấu / tổng dư nợ tín dụng tại thời điểm tính (chính bằng tỷ lệ nợ xấu so với tổng nợ từ nhóm 1 đến nhóm 5).

Khoản 1 điều 4 luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định “Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS”. Từ đó có thế định nghĩa nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS là các khoản nợ nhóm 3, nhóm 4, nhóm 5 cho vay có mục đích chính là phục vụ các dự án đầu tư kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS.

1.3.2 Nguyên nhân phát sinh nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản

Về lý luận, nợ xấu xảy ra khi khả năng khách hàng vay vốn không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đối với ngân hàng, gây tổn thất cho ngân hàng. Hay nói cách khác đó là khả năng khách hàng không trả được hoặc trả không đầy đủ, đúng hạn cả gốc và lãi cho ngân hàng. Nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS xảy ra từ nhiều yếu tố khác nhau như do môi trường kinh tế, pháp luật không ổn định khiến năng lực trả nợ của khách hàng giảm xuống hay do sự yếu kém trong năng lực quản lí, kiểm soát nợ xấu của bản thân ngân hàng. Nợ xấu xảy ra có thể do rất nhiều nguyên nhân: – Nguyên nhân khách quan

+ Do môi trường kinh tế không ổn định

Quá trình tự do hoá toàn cầu và hội nhập quốc tế có thể làm cho nợ xấu gia tăng nhanh khi tạo ra một môi trường cạnh tranh vô cùng gay gắt, làm cho doanh nghiệp – khách hàng của ngân hàng phải đối mặt với quy luật cạnh tranh và có nguy cơ thua lỗ.

Nợ xấu cao và ngày càng lớn gần đây tác động tới mô hình tăng trưởng không hợp lý và kém hiệu quả của Việt Nam, đặc biệt khi môi trường kinh tế đang khó khăn hơn.

Việc tăng trưởng kinh tế (GDP) cao và dựa vào vốn là chính, trong khi công nghệ, mà cụ thể là quản lý không theo kịp, thì vấn đề doanh nghiệp càng vay nhiều càng khó có khả năng quản lý hiệu quả các đồng vốn vay đó (hay doanh nghiệp trở nên bất cẩn hơn với đồng vốn dễ dãi). Môi trường kinh tế vĩ mô khó khăn cũng chắc chắn phản ánh vào nợ xấu ở ngân hàng. Do đó khi kinh tế suy giảm thì sự khó khăn đó cũng phản ánh vào tài sản của doanh nghiệp, và các khoản doanh nghiệp vay ngân hàng cũng khó có khả năng trả nợ là điều tất yếu và nợ xấu gia tăng.