Giải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Quang Trung

LỜI MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài

Trên thế giới, cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hoặc cho vay thế chấp bằng bất động sản là dịch vụ tài chính phổ biến của ngân hàng. Tuy nhiên, nguồn vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản được huy động từ các nguồn tài chính là các quỹ như quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí, các quỹ của Nhà nước và các quỹ của các công ty tài chính nói chung chứ không phải là ngành ngân hàng.

Ở Việt Nam, tuy thị trường bất động sản chỉ mới bắt đầu khởi sắc từ năm 2003 trở lại đây, nhưng do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn cho thị trường bất động sản phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng. Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay, với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển thiếu tính bền vững, môi trường pháp lý chưa chặt chẽ, thông tin về thị trường còn thiếu… Điều này sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động của các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, qua đó gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại nói riêng. Mặt khác, tín dụng bất động sản thường có quy mô lớn và kỳ hạn dài nên rủi ro về tính thanh khoản trong suốt quá trình cho vay là rất lớn. Thị trường bất động sản từ đầu năm 2011 đến nay đang đối mặt với nhiều thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ chính sách vĩ mô, đặc biệt là chính sách tiền tệ. Việc dòng tiền bị giảm mạnh khiến thị trường bị “sốc” và nhanh chóng đóng băng đang gây rủi ro lớn thị trường tài chính. Theo thống kê, 6 tháng đầu năm 2011 dư nợ tín dụng bất động sản là 245 nghìn tỷ đồng, tương đương 10% tổng dư nợ. Tỷ lệ khá cao so với một số nước trong khu vực như Thái Lan 6%.

Trong đó, nợ xấu bất động sản đang ở mức khoảng 3%. Đến cuối năm 2012, tổng dư nợ cho vay bất động sản hiện chiếm 8,6%, nợ xấu nằm trong lĩnh vực này hiện ở mức 12.300 tỷ đồng, tương đương 5,4%, thấp hơn tỷ lệ nợ xấu bình quân của các lĩnh vực khác.

Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là một trong những ngân hàng thương mại Nhà nước hàng đầu hiện nay. BIDV ngày càng khẳng định được uy tín và chất lượng trong các hoạt động tín dụng của mình. Ngân hàng hiện nay có giá trị dư nợ tín dụng cho vay vốn đứng hàng đầu trong hệ thống ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Có thể nói đây là một trong những ngân hàng có nhiều khoản vay có tài sản đảm bảo được thế chấp bằng bất động sản nhất tại Việt Nam hiện nay.

Chính vì vậy em đã quyết định chọn đề tài: “Giải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần thương mại Đầu tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Quang Trung”. Đề tài hệ thống hoá cơ sở lý luận khoa học liên quan đến thị trường bất động sản, nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản. Thông qua đó đề tài tập trung nghiên cứu và phân tích thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh BĐS tại Chi nhánh Quang Trung và đưa ra một số giải pháp nhằm hạn chế và quản lí một cách hiệu quả nhất.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá khái quát thực trạng và một số biện pháp hạn chế và quản lý nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại BIDV Quang Trung. Từ việc phân tích đó, đề tài đề xuất một số kiến nghị, phương hướng và giải pháp nhằm hạn chế đến mức tối thiểu nợ xấu phát sinh và quản lý tốt hơn các khoản nợ xấu còn tồn tại tại Chi nhánh.

3. Phạm vi nghiên cứu

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 100 trang tài liệu này.

Đề tài đi sâu nghiên cứu vào thực trạng và các giải pháp nhằm hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam mà trọng tâm là các giải pháp hạn chế nợ xấu đang được áp dụng tại BIDV Quang Trung. Bên cạnh đó, đề tài cũng tìm hiểu về các quy định, các văn bản pháp luật, tình hình hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản trong khoảng từ năm 2011 đến 2013.

4. Kết cấu đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài bao gồm ba chương: Chương 1: Cơ sở lí luận chung về nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản.

Chương 2: Thực trạng nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Quang Trung.

Chương 3: Giải pháp hạn chế nợ xấu trong cho vay kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – chi nhánh Quang Trung.

Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, khoá luận còn nhiều thiếu sót, em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô.

Em xin chân thành cảm ơn.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG VỀ NỢ XẤU TRONG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Một số vấn đề cơ bản về bất động sản

1.1.1 Khái niệm

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La Mã, tức là phân loại tài sản thành “BĐS” và “Động sản”. Như vậy BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định. Ở nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” (Điều 174).

1.1.2 Phân loại bất động sản

BĐS được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.

+ Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v…Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới.

+ Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng, BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng …

+ Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Việc phân chia BĐS theo ba nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường BĐS.

Tuy nhiên không phải là BĐS nào đưa vào sản xuất kinh doanh. Theo Điều 2, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS thì các loại BĐS được đưa vào kinh doanh gồm: + Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh.

+ Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai.

+ BĐS là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định tại hai điều khoản trên đồng thời còn phải đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của Luật Kinh doanh BĐS thì mới được đưa vào kinh doanh.

Căn cứ vào tình hình thực tế phát triển kinh tế – xã hội và thị trường BĐS, Thủ tướng Chính phủ sẽ điều chỉnh, bổ sung các loại BĐS được đưa vào kinh doanh phù hợp với tình hình thực tế và đúng quy định pháp luật.

1.1.3 Thị trường bất động sản

1.1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.

Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dựa trên cơ sở nghiên cứu lí luận, các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị trường BĐS dưới nhiều góc độ nhìn nhận khác nhau. Theo báo Vnexpress, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định, có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về BĐS được thực hiện.

Tác giả Trần Thị Hồng Đào, giảng viên đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh lại cho rằng thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn…giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. Trong một vài tài liệu khác cũng định nghĩa thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì, là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS.

Như vậy có thể khái quát về thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có môi giới liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.

1.1.3.2 Phân loại thị trường bất động sản

Có rất nhiều cách phân loại thị trường BĐS: + Dựa vào hàng hoá trên thị trường: thị trường đất đai, nhà ở; thị trường BĐS dịch vụ; thị trường BĐS văn phòng, cho thuê; thị trường BĐS công nghiệp; thị trường BĐS du lịch.

+ Theo trình tự tham gia thị trường: thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp.

+ Theo mức độ đầu tư: BĐS có đầu tư xây dựng; BĐS không có đầu tư xây dựng; BĐS đặc biệt.

+ Theo mục đích sử dụng:BĐS xây dựng cơ sở hạ tầng,BĐS dự án nhà ở¸ BĐS dự án nhà ở, BĐS du lịch.

Việc phân chia BĐS theo các hình thức trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội.

1.1.3.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

– Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.

Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.

Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.

Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.

Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.

Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS.

– Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.

Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870- 1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm. Thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm.

Thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.

– Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.