Thị trường bất động sản - ĐH Nông nghiệp I Hà Nội

trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. Đặc điểm chủ yếu của TTBĐS :

Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;

Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau; biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến BĐS của người bán, nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán, mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước...);

Thoả thuận giỏ mua bỏn; hỡnh thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận;

Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ quan đăng

ký BĐS;

Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là

vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;

Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của TTBĐS.

Ví dụ TTBĐS Uc: pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế chấp BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BĐS giúp người bán tỡm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; hệ thống Thông tin BĐS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS được định giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BĐS quyết định; việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký BĐS.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 68 trang tài liệu này.

TTBĐS Trung Quốc: người được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; khi chuyển nhượng thế chấp BĐS thỡ đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo giá BĐS; Nhà nước thực hiện chế độ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; tổ chức phục vụ môi giới BĐS gồm: cơ quan tư vấn, cơ quan bỡnh giỏ tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất.

2.2 VAI TRŨ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Cơ chế kinh tế tác động đến quá trỡnh hỡnh thành và phỏt triển của thị trường bất động sản, ngược lại thị trường bất động sản khi đó được hỡnh thành, phỏt triển sẽ tỏc động trở lại, thúc đẩy quá trỡnh đổi mới cơ chế quản lý kinh tế. Sự phỏt triển của thị trường bất động sản làm gia tăng nhu cầu về các thể chế thị trường, khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng kinh doanh nhà ở, kết cấu hạ tầng, các công ty tư vấn, dịch vụ, các tổ chức tín dụng, ngân hàng thuộc các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản; tạo nên các thể chế tiền đề cho tăng trưởng kinh tế trên cơ sở khuyến khích sản xuất và tăng năng suất lao động, mở ra một nguồn vốn mới

“Nguồn kinh phí quan trọng, duy nhất đối với các doanh nghiệp mới tại Mỹ là thế chấp nhà của chủ doanh nghiệp. Tài sản này cũng có thể chỉ ra tiền sử vay nợ của chủ doanh nghiệp, cung cấp một địa chỉ đáng tin cậy để thu nợ và thuế, là cơ sở cho việc xây dựng các công trỡnh phỳc lợi cụng cộng mới một cỏch tổng hợp và đáng tin cậy và cơ sở cho việc hỡnh thành chứng khoỏn như các cổ phiếu dựa trên thế chấp có thể được tái chiết khấu và bán trên thị trường thứ cấp. Thông qua cách này, phương tây đó truyền sức sống vào bất động sản và khiến cho bất động sản tạo ra tư bản “ (Herrnando Desoto- Bí mặt của tư bản)

2.3 VAI TRŨ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Ở các mức độ khác nhau, các nước kinh tế thị trường đều xác nhận vai trũ quản lý của Nhà nước đối với TTBĐS với những nội dung chủ yếu như sau:

- Xây dựng Hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu lực tạo

điều kiện để TTBĐS hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm bảo

quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ TTBĐS nộp vào ngân sách Nhà nước;

hoạt động của

- Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan, đảm bảo cho TTBĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện của của bản thân TTBĐS cũng như các yếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị trường này, điều tiết để phân phối lại cho những người có thu nhập trung bỡnh và thấp nhằm giải quyết cỏc vấn đề xó hội bức xỳc đặc biệt là nhà ở;

- Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản đảm bảo kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ bất động sản cũng như đăng ký biến động phát sinh trong quá trỡnh giao dịch BĐS (Chuyển đổi, chuyện nhưọng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS);

- Xây dưng khung pháp lý Quy định chế độ, quy trỡnh, thủ tục định giá đất làm cơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trường, việc bồi thường khi thu hồi BĐS để xây dựng các công trỡnh phục vụ lợi ớch quốc gia, cụng cộng, việc thu thuế BĐS;

- Xây dựng hệ thống thông tin mở - Ngân hàng dữ liệu về BĐS đáp ứng cho tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lý BĐS của các cơ quan nhà nước.

Các nội dung trên đó được giới thiệu cụ thể trong các chương 2 Pháp luật về bất động sản; chương 3 Đăng ký bất động sản; chương 4 Định giá bất động sản; chương 5 Thông tin bất đông sản; riêng nội dung: Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan, đảm bảo cho TTBĐS hoạt động lành mạnh sẽ được giới thiệu trong mục 3 của chương này

3. CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH, TÍN DỤNG ĐỐI VỚI THỊ ĐỘNG SẢN

3.1 GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

TRƯỜNG BẤT

- Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi do do đó việc giao dịch ,thoả thuận mua bán bất động sản diễn ra thuận lợi. Mặt khác việc định giá bất động sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế bất động sản đảm bảo công bằng, hợp lý. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trỡnh thủ tục định giá bất động sản là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản. Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá bất động sản để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế. Nhờ có hệ thống định giá bất động sản hoạt động tốt, các nước có thể xác định rừ giỏ trị tài sản quốc gia, như ở Thuỵ Điển tổng giá trị thị trường của Bất động sản là 540 Tỷ USD (trong đó 350.000 BĐS nông lâm nghiệp giá trị 50 tỷ; 2.285.000 BĐS là nhà ở riêng giá trị 200 tỷ USD; 115.000 Nhà chung cư giá trị 130 tỷ USD ; 166.000 BĐS Công nghiệp giá trị 70 tỷ USD và 94.580 BĐS được miễn thuế giá trị 130 tỷ USD.

- Chế độ định giá bất động sản: xác định và giải quyêt 2 vấn đề rất cơ bản đó là: các loại tài sản thuộc đối tượng phải định giá và phạm vi cần định giá. Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu thuế hoặc lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất và bất động sản được định kỳ tiến hành 4 năm, 5 năm một lần tuỳ theo quy định của từng

nước, trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bất động sản thỡ việc định giá đất và bất động sản được tiến hành đột xuất theo yêu cầu.

- Quy mô định giá bất động sản: định giá hàng loạt nhằm điều chỉnh giá thị trường cho một hoặc nhiều khu đất trong một khu vực địa lý; định giá cá biệt nhằm xác định giá thị trường đối với 1 loại hỡnh sử dụng đất trong một khu vực có giới hạn. Ví dụ ở Đài Loan, theo định kỳ 3 năm một lần Chính quyền trung ương tiến hành định giá bất động sản hàng loạt (khoảng 300.000 điểm) trên phạm vi toàn lónh thổ làm căn cứ xác định và điều chỉnh giá cho các địa phường; căn cứ vào giá trên hàng năm vào ngày đầu của năm tài chính (1tháng7) Chính quyền các thành phố Đài Bắc, Đài Trung, Cao Hùng công bố giá bất động sản làm căn cứ thu thuế bất động sản. Giá mua bán bất động sản theo giá thị trưũng trờn cơ sở thoả thuận giữa người bán và người mua, nhưng không được thấp hơn giá quy định của thành phố. Trường hợp giá thấp hơn , Nhà nước mua theo quyền "Tiên Mại". Tương tự ở các nước Úc, Xinh-ga-po, Ma-lai- xia, Thai-lan việc định giá hàng loạt thực hiện theo định kỳ 4-5 năm/lần.

- Nội dung, trỡnh tự, thủ tục định giá bất động sản các nước có thể quy định cụ thể khác nhau, nhưng nội dung cơ bản phải đảm bảo yêu cầu: nghiên cứu kinh tế khu vực và địa phương, kết quả nghiên cứu là sự nhận biết về sử dụng cao nhất và tốt nhất đất đai nói cách khác là có lợi nhất ở một thời điểm xác định với những giới hạn về pháp lý, vật chất và tài chính; nghiên cứu cung và cầu trên thị trường để nhận biết sử dụng cao nhất và tốt nhất .

- Phương pháp định giá đất và bất động sản: tất cả các nước đều sử dụng các phương pháp định giá truyền thống, đó là: Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán của những bất động sản tương tự đó được giao dịch trên thị trường (bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản - mục tiêu của cuộc định giá; phương pháp giá thành (phương pháp chi phí ) là dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đó được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trỡnh gắn liền với đất đó được khấu hao; phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai.

- Tổ chức, hoạt động của cơ quan định giá: Nói chung, có 2 mô hỡnh tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Hai mô hỡnh tổ chức nờu trờn, tuy cú địa vị pháp lý khác nhau (tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước) nhưng hoàn toàn bỡnh đẳng và độc lập đối với nhau về các quyết định thuộc lĩnh vực chuyên môn. Cơ quan định giá của Nhà nước có chức năng: thực hiện quản lý nhà nước về công tác định giá bất động sản trên phạm vi cả nước; xây dựng và ban hành cơ chế định giá bất động sản; xây dựng và ban hành giá bất động sản; những bất động sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đó được Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và đại diện của Hiệp hội định giá trung ương – do các tổ chức định giá tư nhân thành lập – tham gia). (Trường hợp những thửa đất hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thỡ buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật). Cơ quan định giá của tư nhân được hỡnh thành và phỏt triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và bất động sản của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hỡnh thức cụng ty trỏch nhiệm hữu hạn.

3.2 THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN

a. Thuế là một biện phỏp tài chớnh của Nhà nước mang tính quyền lực, tính cưỡng chế, pháp lý cao

- Thuế là một hỡnh thức động viên bắt buộc của Nhà nước đối với mọi công dân nhằm tập trung một phần thu nhập của các thể nhân và pháp nhân vào ngân sách Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu chi tiêu của Nhà nước.Thuế được có những đặc điểm chủ yếu sau: Thuế là một biện pháp tài chính của Nhà nước mang tính quyền lực, tính cưỡng chế, pháp lý cao; Tuy là biện pháp tài chính của Nhà nước mang tính chất bắt buộc, song sự bắt buộc đó luôn luôn được xác lập trên nền tảng của kinh tế và xó hội; Thuế là một khoản đóng góp không mang tính chất hoàn trả trực tiếp cho người nộp mà sẽ được hoàn trả thông qua cơ chế đầu tư của Nhà nước cho việc sản xuất và cung cấp hàng hoá công cộng.

- Việc thu thuế của Nhà nước nhằm hai mục tiêu chính là động viên một phần nguồn tài chính của quốc gia để nuôi sống bộ máy của mỡnh và dựng thuế để thực hiện các chức năng kinh tế - xó hội của mỡnh đối với đất nước. Với mục tiêu này, thuế có một số vai trũ cơ bản như sau: Thuế là công cụ chủ yếu để tạo lập nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Với xu hướng chi tiêu công cộng ngày càng mang tăng nên ở tất cả các quốc gia, thuế đó trở thành nguồn thu chủ yếu của ngõn sỏch Nhà nước. Tuy nhiên, để đảm bảo thuế trở thành nguồn thu chủ yếu của ngân sách Nhà nước không có nghĩa là động viên vào ngân sách Nhà nước với bất cứ giá nào. Trong một quốc gia, mức động viên về thuế luôn luôn bị ràng buộc bởi rất nhiều yếu tố kinh tế, xó hội, trước hết là yếu tố tăng trưởng kinh tế mà biểu hiện của nó là GDP/người; Thuế là công cụ góp phần điều chỉnh các mục tiêu kinh tế vĩ mô của Nhà nước. Mọi hành động đánh thuế của Nhà nước đều có tác động mạnh mẽ đến các yếu tố tăng trưởng kinh tế thông qua thu nhập, tiêu dùng, tiết kiệm, đầu tư. Đồng thời, thuế có thể khuyến khích ngành này hoặc hạn chế ngành kia phát triển thông qua các chế độ ưu đói, bảo hộ về thuế; cỏc chớnh sỏch thuế chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như kinh tế, xó hội, chớnh trị, do đó người ta thường nói thuế mang ý nghĩa kinh tế, chớnh trị, xó hội tổng hợp.

b. Thuế bất động sản

Giá trị Bất động sản tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%; một thị trường bất động sản chính quy sẽ đem lại nguồn thu chính cho Nhà nước từ thuế bất động sản, lệ phí dịch vụ và tiền thu từ bán các bất động sản dư thưà thuộc sở hữu nhà nước. Riêng mức huy động thuế bất động sản chiếm từ 0,5-3% GDP, bỡnh quõn 1,9% GDP. Tuỳ theo chớnh sỏch đối với đất đai ở mỗi quốc gia mà thuế đánh vào đất đai có thể phân ra nhiều loại khác nhau, như:

Thuế giá trị đất

Thuế giá trị đất là loại thuế thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất. Giá đất bao hàm Địa tô chênh lệch I và Địa tô chênh lệch II. Phần Địa tô chênh lệch I do tự nhiên ban cho, để đảm bảo sự công bằng thỡ toàn bộ Địa tô này phải được tập trung vào ngân sách Nhà nước. Địa tô chênh lệch II là do con người đầu tư sức lực, tiền vốn tích luỹ vào đất đai mà có, vỡ vậy người cải tạo đất được hưởng phần lớn địa tô là hợp lý (người sử dụng đất hoặc Nhà nước). Để khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả, chính sách của Nhà nước cần quan tâm để lại cho người sử dụng đất được hưởng phần lớn Địa tô chênh lệch II do họ tạo ra. Trường hợp Địa tô chênh lệch II do Nhà nước đầu tư hạ tầng mang lại, Nhà nước phải sử dụng chính sách thuế để điều tiết lại phần chênh lệch này thông qua việc xác định lại giá đất để hàng năm thu thuế giá trị đất hay thuế sử dụng đất cao hơn.

Một số nước cũn thực hiện thu thuế với một mức cố định cho tất cả các loại đất, không phân biệt mức độ sinh lợi của từng loại đất; nhưng cũng có nước thực hiện thu thuế theo từng loại đất khác nhau; việc phân biệt thuế suất giữa các loại đất (nhiều thuế suất) sẽ có tác động tới mục đích sử dụng đất và phân phối lại thu nhập. Song về quản lý hành chớnh thuế sẽ khú và phức tạp hơn, khó phân biệt đối tượng chịu thuế (nhà làm văn

phũng, để ở hay kinh doanh...). Hơn nữa, giá đất bao hàm Địa tô chênh lệch I và II, thông thường thỡ Địa tô chênh lệch II chiếm phần nhỏ, chủ yếu là Địa tô chênh lệch I, cho nên thu thuế giá trị đất là thu chủ yếu vào Địa tô chênh lệch I. Vỡ vậy, nên xây dựng mức thuế suất thuế giá trị đất thấp với mục đích để quản lý đất đai quan trọng hơn là mục đích kinh tế và ngân sách.

Thuế giá trị gia tăng đất đai

Thuế giá trị gia tăng đất đai là thuế thu trên giá trị tăng thêm của đất đai khi chuyển giao quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất đai. Giá trị tăng thêm của đất đai do một số yếu tố chính sau đây: đất đai có hạn trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng (cung nhỏ hơn cầu) sẽ làm cho giá cả của đất đai tăng lên; Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng như đường giao thông, hệ thống điện, nước v.v;Người sử dụng đất tự đầu tư như cải tạo đất, thâm canh v.v. làm cho năng suất và hiệu quả sử dụng đất nâng cao cũng làm cho giá trị đất tăng. Như vậy, người có quyền sở hữu (quyền sử dụng) những mảnh đất (lo đất, thửa đất) cụ thể chỉ được hưởng phần giá trị đất tăng thêm do yếu tố thứ 3 tác động, các yếu tố cũn lại khụng do người sử dụng đất tạo ra mà do xó hội tạo ra; do đó, Nhà nước có quyền điều tiết các khoản gia tăng này. Thông thường, giá trị gia tăng được xác định bằng cách lấy giá bán trừ giá mua và chi phí đó đầu tư vào đất. Thuế suất được tính bằng % trên phần giá trị đất gia tăng.

Thuế thừa kế, biếu tặng

Thuế thừa kế, biếu tặng được đánh một lần khi phát sinh hành vi thừa kế hoặc biếu tặng. Thuế được tính trên giá trị của đất đai khi chuyển nhượng quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất đai nhân với thuế suất. Tại thời điểm phát sinh biếu tặng hoặc thừa kế thỡ người nhận đất có thu nhập. Do vậy, tại thời điểm nhận đất thỡ người nhận phải nộp thuế thừa kế hay biếu tặng. Mức thuế suất thường cao tuỳ theo yêu cầu, mục đích điều tiết và được đánh luỹ tiến.

Thuế bất động sản hiện hành Việt Nam

- Pháp lệnh thuế nhà đất (31.7.1992);

- Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp (10.7.1993);

- Phỏp lệnh về thuế bổ sung đối với hộ gia đỡnh sử dụng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức diện tích (29.3.1994);

- Pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số Điều Pháp lệnh thuế nhà đất (19.5.1994);

- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (22.6.1994);

3.2. PHỚ VÀ LỆ PHỚ

- Phớ là khoản thu của ngân sách Nhà nước, do Nhà nước quy định nhằm bù đắp một phần chi phí của ngân sách Nhà nước đầu tư để phục vụ các tổ chức, cá nhân hoạt động sự nghiệp, hoạt động công cộng hoặc lợi ích công cộng không mang tính kinh doanh.

- Lệ phớ là khoản thu của ngõn sỏch Nhà nước, do Nhà nước quy định thu đối với các tổ chức, cá nhân được Nhà nước phục vụ công việc quản lý hành chớnh Nhà nước theo yêu cầu hoặc theo quy định của pháp luật.

Xó hội càng phỏt triển, văn minh càng cao, thỡ yờu cầu về phỳc lợi và dịch vụ càng lớn; do đó, xu hướng của các khoản thu về phí và lệ phí sẽ ngày càng tăng.

Phí và lệ phí chỉ phát huy đầy đủ tác dụng khi Nhà nước thu đúng các khoản phí và lệ phí, đồng thời có những quy định chặt chẽ về quản lý và sử dụng đúng mục đích có hiệu quả của cỏc khoản thu này.

Các khoản phí và lệ phí chịu ảnh hưởng bởi yếu tố kinh tế, chính trị và xó hội.

Phí , lệ phí và các khoản thu khác liên quan đến giao dịch bất động sản hiện hành ở Việt Nam

- Nghị định quy định về lệ phí trước bạ (số 193-CP ngày 29.12.1994);

- Nghị định về thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính (số 89-CP ngày 17.8.1994);

- Nghị định về việc bổ sung Điều 1 của Nghị định 89-CP ngày 17.8.1994 về thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính;

- Nghị định về lệ phí trước bạ (số 176/1999/NĐ-CP ngày 21.12.1999). Luật sửa đổi bổ sung một số Điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (ngày 21.12.1999).

3.3. NGÕN HÀNG VÀ TỚN DỤNG

Hoạt động Ngân hàng và Tín dụng đóng một vai trũ quan trọng đối với hoạt động của thị trường bất động sản, đây là một yếu tố khách quan quan trọng không thể thiếu đối với thị trường bất động sản; tại Vương quốc Anh số lượng tiền cho cá nhân vay chưa được thanh toán lên tới 700 tỷ Bảng, trong đó 565 tỷ được thế chấp bằng bất động sản ( nhà ở ). Phần lớn lượng tiền vay này được đưa trở lại nền kinh tế Anh thông qua đầu tư sản xuất và tiêu dùng.

a. Thế chấp bất động sản

Thế chấp bất động sản là giao dịch dân sự, là một trong các biện pháp bảo đảm bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ, thanh toán mà bên thế chấp phải thực hiện với bên nhận thế chấp. Việc thế chấp bất động sản thực sự là công việc phức tạp và có thể làm cho các bên có liên quan phát sinh chi phí pháp lý tốn kém. Hệ thống đăng ký quyền sỏ hữu bất động sản ở các nước thành lập từ rất sớm, là cơ sở đảm bảo cho bên nhận thế chấp bất động sản giành quyền sở hữu hợp pháp khi bên thế chấp không có khả năng trả nợ.

Việc định giá bất động sản thế chấp khó định giá hơn nhiều so với cổ phiếu và hợp đồng bảo hiểm nhân thọ. Thông thường, bên nhận thế chấp điều tra và ước tính giá trị có thể tương đối chính xác nếu đó là căn hộ, nhà cửa hay công trỡnh được xây dựng theo tiêu chuẩn đó biết, nhưng việc định giá này có sự sai biệt khá lớn đối với trang trại, nhà

xưởng, đất đai mới đưa vào sử dụng. Theo thời gian, hầu hết bất động sản đều tăng

giá trị, nhất là nhà ở thuộc loại nhu cầu vững chắc như các căn hộ liền tường hay căn hộ độc lập nhỏ. Nhà xưởng cũng tăng giá nếu chúng được bảo trỡ tốt và dễ chuyển đổi mục đích sử dụng. Các nhà xưởng rộng lớn, chuyên môn hoá cao và khi chuyển sang dùng vào việc khác sẽ không tăng giá nhiều, và nếu phải bán ép thỡ cú thể bị thấp hơn giá trị thực; đất trang trại và các toà nhà thường tăng giá theo thời gian.

Thực tế giao dịch bảo đảm cho thấy, Ngân hàng và bên nhận thế chấp khác ưa thích nhận thế chấp đất đai, vỡ giỏ đất đai có xu hướng tăng, dễ quản lý hơn so với tài sản khác. Tuy thế, việc nhận thế đất đai cũng có rủi ro đối với bên nhận thế chấp như: Giá đất đai “bong bóng – sốt giá ảo’ như ở Nhật Bản thập kỷ 80 và 90 thế kỷ XX, Thái lan và nhiều nước châu Á giai đoạn khủng hoảng 1997 – 1999 bị giảm mạnh và đóng băng khi nền kinh tế bị khủng hoảng, gây nên tỡnh nợ xấu gia tăng cho khu vực Ngân hàng; Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật hoặc quy hoạch làm cho đất đai khó phát mại hoặc giả đất đai bị giảm;

b. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thế chấp đất đai

- Thị trường bất động sản hỡnh thành và phỏt triển là cơ sở và thúc đẩy giao dịch

thế chấp đất đai pháp triển. Đối với các nước có thi trường bất động sản phát triển,

thỡ đất đai đó được quy hoạch và đấu tư cơ sở hạ tầng làm gia tăng giá trị đất đai dẫn đến làm tăng giá trị đất đai thế chấp, quan hệ tín dụng được mở rộng về khối lượng vốn và thời hạn.

Các giao dịch bất động sản trên thị trường thực hiện công khai, minh bạch, chịu chi

phối bởi các quy luật thị trường và chính sách của Chính phủ. Khi đó các sàn giao dịch bất động sản hoạt động có hiệu quả, làm cho giá đất đai được định giá rừ ràng, phự hợp với quan hệ cung - cầu, tạo cơ sở cho bên nhận thế chấp dễ dàng đạt được thoả thuận với bên thế chấp. Mặt khác, các dịch vụ liên quan đến các giao dịch mua bán, chuyển đổi, đăng ký thế chấp do cỏc cơ quan Nhà nước hoặc tư nhân thực hiện được thuận lợi nhanh chóng hơn.

Vấn đề xử lý bất động sản thế chấp trở lờn rừ ràng hơn và nhanh chóng hơn để bên nhân thế chấp thu hôỡ vốn kịp thời, làm cho bờn nhận thế chấp luụn sẵn sàng nhận thế chấp để đáp ứng nhu cầu vốn cho hoạt động kinh doanh, đời sống của người sở hữu đất.

Giao dịch thế chấp bất động sản được thuận tiện, nhanh chóng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; khuyến khích chủ sở hữu bất động sản huy động vốn để đầu tư cơ sở hạ tầng và tài sản trên đất làm tăng giá trị của bất động sản lưu thông trên thị trường

Giữa thị trường bất động sản và thế chấp đất đai có mối quan hệ tương hỗ. Để phát triển bền vững các yếu tố và quan hệ này, thỡ vai trũ của Nhà nước là hết sức quan trọng thông qua các hoạt động như hoàn thiện chính sách, pháp luật về quản lý đất đai; có chính sách quy hoạch và thực hiện quy hoạch một cỏch khoa học đối với toàn bộ diện tích đất đai tự nhiên; thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; phát triển đồng bộ các dịch vụ công liên quan đến các giao dịch về đất đai; có chính sách đầu tư, tài chính thích hợp để chủ động tạo quỹ nhà ở, mặt bằng cho sản xuất, kinh doanh và chủ động tác động vào cung - cầu hàng hoá bất động sản trên thị trường

3.4 CHÍNH SÁCH ĐỀN BÙ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

Đất đai là yếu tố cơ bản của quá trỡnh tỏi sản xuất xó hội. Việc xõy dung và phỏt triển cỏc cụng trỡnh kết cấu hạ tầng, các khu công nghiệp, các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, xây dựng đô thị, khu dân cư, phát triển các cơ sở giáo dục, đào tạo, văn hoá, xó hội, thể dục thể thao, cỏc cụng trỡnh quốc phũng, an ninh.v.v. đều cần đất. Do đất đai không phải lúc nào cũng có sẵn để đáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế - xó hội, quồc phũng, an ninh của mỗi nước. Vỡ thế, Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mỡnh để thu hồi hoặc trưng mua của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu xây dựng cỏc cụng trỡnh phục vụ lợi ớch cụng cộng, lợi ớch quốc gia.

Pháp luật các nước đều quy định Nhà nước có quyền trưng mua hoặc thu hồi đất; nếu việc trưng mua phù hợp với quy định của pháp luật mà người sở hữu đất không thực hiện thỡ Nhà nước có quyền thu hồi. Mặc dự hai hỡnh thức trưng mua và thu hồi có sự khác nhau, nhưng xét theo phương diện người có đất bị Nhà nước trưng mua hoặc thu hồi thỡ trong cả hai hỡnh thức này họ đều được Nhà nước thanh toán cho một lượng giá trị tương đương với giá trị đất bị Nhà nước trưng mua hoặc thu hồi.

Chính sách đền bù về đất khi Nhà nước thu hồi của một số nước trên Thế giới và của các tổ chức tài chính quốc tế như Ngân hàng Thế giới (WB), Ngân hàng Phát triển châu á (ADB) đang áp dụng hiện nay đều có các nội dung chủ yếu sau:

a. Đối tượng được đền bù về đất

Tất cả những người đang sử dụng đất mà bị Nhà nước trưng mua hoặc thu hồi, kể cả những người thiếu chứng chỉ hợp pháp về đất đai, chiếm đất bất hợp pháp trước ngày Nhà nước thực hiện trưng mua hoặc thu hồi mà đó tồn tại không có tranh chấp hoặc khiếu nại đều được đền bù. Hay nói cách khác là tất cả những người có đất bị ảnh hưởng bởi dự án đều có quyền được đền bù.

b. Phương thức đền bù đất

Việc đền bù được thực hiện theo hai phương thức là đền bù bằng hiện vật (đất,

nhà, lương thực, vật liệu xây dựng v.v) hoặc đền bù bằng tiền cho đất đai bị thiệt hại. Mỗi phương thức đền bù đều có những ưu điểm và những hạn chế nhất định, nên hai phương thức này thường sử dụng kết hợp để bổ sung cho nhau và được thực hiện trên cơ sở thảo luận và thoả thuận với người có đất bị thu hồi. Việc đền bù bằng hiện vật là sử dụng nhà hoặc đất tại các khu tái định cư (tập trung hoặc phân tán) để trả cho người có đất bị thu hồi thay thế cho giá trị đất bị thu hồi theo nguyên tắc đảm bảo nhà, đất đền bù tại nơi ở mới phải tốt hơn hoặc chí ít cũng phải bằng so với nơi ở cũ; cũn việc đền bù bằng tiền là sử dụng tiền để trả cho người có đất bị thu hồi theo giá trị của đất bị thu hồi. Tuy nhiên, dù thực hiện theo phương thức nào thỡ cũng đều phải xác định giá trị đất bị thu hồi để làm cơ sở thực hiện việc đền bù.

c. Giá trị đất bị thu hồi được tính trên cơ sở giá trị thực của đất

Nguyên tắc chung là số tiền đền bù thiệt hại về đất phải đảm bảo cho người có đất bị thu hồi tái tạo lại quỹ đất có giá trị tương đương với giá trị của đất bị thu hồi và giá đất tính đền bù do Nhà nước quyết định. Tuy nhiên, có nước dùng khái niệm giá thay thế. Theo khái niệm này, giá thay thế là giá trị của đất đền bù được xác định bằng tổng các chi phí thay thế cho tài sản bị thiệt hại và thu nhập bị mất do bị thu hồi đất, kể cả các chi phí chuyển dịch như thuế, lệ phí.... Nhưng có nước lại sử dụng giá thị trường, theo khái niệm này, giá thị trường là giá được xác định theo giá đất trên thị trường tại thời điểm thu hồi đất. ở nước ta, giá đất đền bù do UBND các tỉnh, thành phố quyết định phù hợp với giá đất tính theo khả năng sinh lợi của đất bị thu hồi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương. Quy định này về cơ bản là phù hợp với quy định của các nước và cỏc tổ chức tài chớnh quốc tế đang tài trợ cho Việt Nam.

d. Chính sách hỗ trợ khi bị thu hồi đất

Ngoài việc đền bù cho người bị thu hồi đất, các quốc gia cũn quy định việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, đó là các khoản hỗ trợ bổ sung ngoài đền bù cho người bị thu hồi đất để ổn định và cải thiện đời sống, sản xuất, thu nhập, chuyển đổi nghề nghiệp v.v.

4. HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

4.1 KHỎI NIỆM VỀ HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

- Bất động sản là một tài sản cố định, không thể di dời, bất động sản bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất; bất động sản có thể bao gồm một hoặc một số thửa đất. Một hệ thống cho việc xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất, giá trị đất, sử dụng đất và các tài liệu khác liên quan đến đất là một công cụ không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường lành mạnh và thông thoáng cũng như để quản lý bền vững tài nguyờn đất.

- Hệ thống quản lý đất đai bao gồm những đối tượng, đơn vị cơ bản khác nhau, nhưng thửa đất vẫn là đối tượng cơ bản nhất, phổ biến nhất. ở các nước phát triển việc đăng ký nhà, đất theo một hệ thống thống nhất, giấy chứng nhận (Land title) là một số duy nhất theo thửa đất chung cho cả nhà và đất, không loại trừ việc cho phép đăng ký nhà, một phần của toà nhà cựng những cấu trỳc trờn mặt đất hoặc dưới mặt đất gắn liền với thửa đất.

- Vỡ vậy thuật ngữ hệ thống quản lý đất đai được sử dụng để diễn đạt về một hệ thống quản lý đất đai và tài sản trên đất (bất động sản)

4.2 LỢI ÍCH CỦA MỘT HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TỐT

- Đảm bảo quyền sở hữu và an toàn quyền hưởng dụng;

- Hỗ trợ cho thuế đất và bất động sản;

- Đảm bảo an toàn tín dụng;

- Phát triển và giám sát thị trường bất động sản;