Thị trường bất động sản - ĐH Nông nghiệp I Hà Nội

- Bảo vệ đất Nhà nước;

- Giảm thiểu tranh chấp đất đai;

- Thuận lợi cho quỏ trỡnh đổi mới hệ thống quản lý đất đai;

- Tăng cường quy hoạch đô thị và phỏt triển kết cấu hạ tầng;

- Hỗ trợ quản lý mụi trường;

4.3. CẤU TRÚC HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI-Land Administration System (LAS)

a. Đăng ký đất đai (Land Regislation)

Là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của LAS, đó là quá trỡnh xỏc lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất;

LAS cú thể cung cấp những quy tắc và sự ổn định xó hội bởi việc xỏc lập sự an toàn khụng những cho cỏc chủ sở hữu đất và các thành viên của họ mà cũn cho cỏc nhà đầu tư, các nhà cho vay tiền, các nhà thương nhân, người môi giới trong nước và quốc tế mà cũn cho chớnh phủ. Hệ thống đăng ký đất không chỉ liên quan trực tiếp đến việc bảo vệ lợi ích của các chủ sở hữu tư nhân mà cũn là một cụng cụ quan trọng của chớnh sỏch đất đai quốc gia và cơ chế hỗ trợ cho phát triển kinh tế.

b. Địa chính (Cadastre)

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 68 trang tài liệu này.

Địa chính đặc biệt hướng về sở hữu, giá trị và sử dụng của thửa đất cũng như đăng ký đất; địa chính bao gồm những hồ sơ về đất dựa trên cơ sở các thửa đất mà quyền sở hữu được xác lập, đó là diện tích đất xác định bởi quyền sở hữu hoặc là diện tích đất chịu thuế, nó không chỉ liên quan đến chủ sở hữu mà cũn đối với người sử dụng đất. Địa chính không chỉ hỗ trợ cho quyền về bất động sản mà cũn thuế đất và hồ sơ về sử dụng đất.

Địa chính là hệ thống thông tin gồm hai thành phần cơ bản đó là những sêri bản đồ chỉ rừ kớch thước và vị trí của toàn bộ các thửa đất và những hồ sơ mô tả về đất, cái phân biệt với đăng ký đất đai mà đặc trưng là sự liên quan đến quyền sở hữu.

Địa chính và đăng ký đất phải hoạt động trong khuôn khổ pháp luật nghiêm ngặt, nhưng đăng ký đất có thể không thể thiết lập hồ sơ toàn bộ đất đai trong cả nước khi không phải tất cả mọi công dân lựa chọn việc đăng ký đất. Địa chính có thể bao trùm cả nước khi nó được sử dụng cho mục địch thuế. Đo đạc địa chính có thể hỗ trợ cho đăng ký đất.

c. Hệ thống thông tin đất đai (Land Information System-LIS).

Thuật ngữ LIS được áp dụng cho phạm vi rộng của thông tin không gian bao gồm cơ sở dữ liệu về môi trường, kinh tế-xó hội cũng như những dữ liệu liên quan đến hệ thống cơ sở hạ tầng và địa chính; Khác với địa chính pháp lý, tài chớnh hoặc địa chính đa mục đích LIS không nhất thiết phải căn cứ vào thửa đât, LIS có thể liên quan đến điều tra tài nguyên rừng, thổ nhưỡng hoặc điạ chất và có thể bao gồm những dạng khác nhau của dữ liệu;

Các dữ liệu liên quan đến địa chính bao gồm: Dữ liệu đo đạc (toạ độ, bản đồ), địa chỉ của bất động sản, sử dụng đất, thông tin bất động sản, cấu trúc của toà nhà, căn hộ, dân số, thuế đất, giá đất. Dữ liệu có thể liên quan đến thửa đất riêng lẻ có thể bao trùm nhiều bất động sản như những vùng sử dụng đất. Dữ liệu địa chính không chỉ phục vụ cho việc quản lý đất đai, thị trường bất động sản mà cũn hỗ trợ cho việc quản lý cỏc lĩnh vực khỏc của nền kinh tế như: Nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, giao thông vận tải, dịch vụ công cộng.Tại Thuỵ Điển, sự hỡnh thành bất động sản, thay đổi, hợp nhất thửa đất, bản đồ địa chính, đăng ký đất, quyền sở hữu, định giá bất động sản và thuế được liên

kết trên cơ sở hệ thống địa chính.

Thanh tra

Giải quyết tranh

Đăng ký

đất đai

Định giá hoạch

Quy

đất

sử

Nghiên cứu khả thi phát triển hệ thống Địa chính Việt Nam của Chương trỡnh hợp tỏc Việt Nam-Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chính (CPLAR-1997-2003) đó xỏc định: Hệ thống Địa chính là một tập hợp các giải pháp kỹ thuật và nhân lực làm nũng cốt cho việc thực hiện quản lý đất đai, hệ thống Địa chính (Cadastral System) bao gồm: Đăng ký đất đai (Land Regislation), Định giá đất (Land Valuation), Quy hoạch sử dụng đất (Land Use Planning) và thông tin đất đai (Land Information). Vị trí của hệ thống Địa chính (CS) trong hệ thống quản lý đất đai (LAS) dược trỡnh bầy trong sơ đồ dưới đây:

Điều tra

cơ bản

Pháp luật đất

đai

Sơ đồ 1.2: Hệ thống quản lý đất đai

4.4. TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ

Nhà nước đóng vai trũ chớnh trong việc xỏc lập chớnh sỏch đất đai và những nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp luật đất đai và các quy phạm pháp luật khác liên quan đến đất đai với những nội dung chủ yếu được xác lập như sau:

- Phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước;

- Xác định vị trí của cơ quan đăng ký;

- Vai trũ của cỏc lĩnh vực cụng và tư;

- Quản lý cơ sở dữ liệu địa chính;

- Quản lý các tổ chức địa chính;

- Quản lý nguồn nhõn lực, giỏo dục và đào tạo;

- Nghiờn cứu khoa học;

- Hỗ trợ về chuyờn gia và kỹ thuật;

- Hợp tỏc quốc tế.

4.5. TỔ CHỨC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

a. Mụ hỡnh hệ thống quản lý đất đai các nước Cộng hoà Phỏp

Diện tích 551.600 Km2 , dân số 58 triệu người.

Hệ thống Địa chính của Pháp được thiết lập để đáp ứng yờu cầu quản lý 88 triệu thửa đất, 36 triệu ngôi nhà, 27 triệu chủ sở hữu , trên 6 triệu điểm dân cư , 2 triệu trích lục chứng thư và 20 triệu thông báo thuế hàng năm với 590.000 tờ bản đồ, 43 triệu hồ sơ đất đai, 5,7 triệu sổ sách đăng ký, thống kờ.

Địa chính Pháp phối hợp hoạt động của nhiều cơ quan có liên quan về Đất đai, Quy hoạch lónh thổ, Kinh tế, tài chớnh, Đầu tư phát triển, Môi trường. Địa chính Pháp trực thuộc Tổng cục Thuế, Bộ Kinh tế –Tài chính. Tổng biên chế 9000, trong đó có 1500 nhân viên đo đạc.

Tổ chức Địa chính Pháp có 3 cấp : Cơ quan Địa chính Trung ương ( Tổng cục Thuế ) trong đó có Sở Tư liệu Địa chính Quốc gia chịu trách nhiệm về công tác đo đạc bản đồ và thông tin tư liệu địa chính; Trường Địa chính Quốc gia phụ trách đào tạo cán bộ Địa chính. Cơ quan Địa chính Vùng ( Cục Thuế), trong đó có Xưởng Trắc địa ảnh, Trường Địa chính Vùng và Cơ quan địa chính các tỉnh ( Sở Thuế- 103 sở Thuế chính quốc và 6 sở Thuế Hải ngoại) gồm các trung tâm thuế Nhà đất và và các văn phong quản lý thế chấp (353). Hệ thống địa chính Pháp đó gúp phần thực hiện 170 Tỷ Fran từ nguồn thu nhà đất ( 10% Tổng số Thu thuế của nước Pháp) .

Hà Lan

Diện tích tự nhiên 41.526 Km2, dân số 15,6 triệu người.

Hệ thống quản lý đất đai và bất động sản dược tổ chức theo ngành dọc: Cơ quan Địa chính Hà Lan ( Dutch Kadaste) chịu trách nhiệm đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai và bất động sản , cơ quan có 15 chi nhánh khu vực tại các tỉnh. Mỗi chi nhánh có phũng đo đạc, phũng đăng ký và quản lý chứng thư phục vụ cho việc chuyển nhượng Bất động sản ( 700.000-800.000 vụ việc/ năm) (Sơ đồ 2-Phụ lục)

Thuỵ Điển

Diện tích tự nhiên 450.000 Km2 ( 411.000 Km2 đất, trong đó 228. 000 Km2 đất rừng, 30.000 Km2 đất nông nghiêp; 39.000 Km2 đầm, hồ). Lónh thổ Thuỵ Điển chia

thành 24 khu vực và 286 địa phương.

Hệ thống quản lý đất đai Thuỵ điển chia thành 3 cấp: Trung ương, khu vực (24) và địa phương (286). Cơ quan quản lý đất đai Trung ương là Cục Điều tra Đất đai Quốc gia ( National Land Survey- NLS ) trực thuộc Bộ Môi trường.

NSL trung ương có các đơn vị chủ yếu: Dịch vụ Địa chính, Dịch vụ Thông tin ( GIS và LIS ); Dịch vụ Đo đạc bản đồ.

Các chi nhánh tại địa phương gồm 21 Cơ quan địa chính nông thôn; 39 Cơ quan địa chính đô thị; 91Cơ quan đăng ký đất đai địa phương. Nhiệm vụ của NSL là : Dịch vụ Địa chính, dịch vụ thông tin địa lý và thụng tin đất đai; dịch vụ thương mại Metria ; Biên chế 2400 người . Doanh thu của NSL 1. 000 triệu SEK ( tương đương 140 triệu USD).

Cơ quan điều tra đất quốc gia Thuỵ Điển

Ministry of Law

Bộ Tư pháp

Ministry of Environment

National courts Ad Toà án hành

National Land Survey

Cơ quan điều tra đất Quốc gia

91 Land Registration Authorities

Cơ quan đăng ký đất đai

39 Municipal cadastral Authorities

Cơ quan địa chính đô thị

21 Contry cadastral Authorities

Cơ quan địa chính nông thôn

Sơ đồ 3.7 - Hệ thống quản lý đất đai và bất động sản của Thuỵ Điển

CHND Trung Hoa

Năm 1986 Trung Quốc thành lập Cục Quản lý đất đai Quốc gia trực thuộc Quốc Vụ viện chịu trách nhiệm thống nhất quản đất đai trong toàn quốc và thực hiện các chính sách đất đai ở đô thị và nông thôn. Hệ thống quản lý đất đai 5 cấp : Trung ương là Cục Quản lý đất đai Quốc gia có 9 vụ ban và 5 đơn vị sự nghiệp; Cục Quản lý đất đai các khu tự trị, thành phố trực thuộc trung ương; Cục quản lý đất đai các thành phố trực thuộc tỉnh; Chi cục quản lý đất đai quận huyện và phũng quản lý đất đai xó phường.

Năm 1998 Trung Quốc thành lập Bộ Đất đai và Tài nguyên thống nhất quản lý về đất đai , tài nguyên khoáng sản , biển và đo đạc bản đồ. Hệ thống quản lý đất đai ở Trung ương là Bộ Đất đai và Tài nguyên trong đó có các Vụ : Chính sách, pháp luật (2), Quản lý Địa chính (1) , Quản lý sử dụng đất (3), Bảo vệ đất canh tác (4) ; Cục Đo đạc và bản đồ Quốc gia (5) và các đơn vị sự nghiệp (6) ; địa phương có các Sở Đất đai và Tài nguyên Tỉnh, Thành phố, Khu tự trị

Ma-lai-xia

Diện tớch 332.317 Km2, dân số 2,5 triệu người ( Mó lai 59%, Hoa 32%, Ân độ và các dân tộc khác 9%)

Liờn bang Malaixia gồm 13 bang. Hệ thống quản lý đất đai có 3 cấp: Cấp Liên Bang ( Hội đồng Đất đai Nhà nước , Bộ Đất đai và Hợp tác phát triển, Tổng cục Đất đai và Hầm mỏ, Tổng cục Đo đạc –Bản đồ); cấp Bang ( Chính quyền Bang, Cục Đất đai và Hầm mỏ, Cục Đo đạc-Bản đồ); cấp Quận ( Phũng quản lý đất đai Quận); Mô hỡnh tổ chức ( Sơ đồ 5-Phụ lục)

Thỏi Lan

Diện tích 514.000 Km2. Dân số 65 triệu. Các đơn vị hành chính củaThái Lan :76 tỉnh, 794 huyện. Hệ thống quản lý đất đai có 2 cấp: Trung ương và Địa phương. Tại trung ương Cục Quản lý Đất đai Thái Lan trực thuộc Bộ Nội vụ, có chức năng quản lý việc đo đạc bản đồ, đăng ký đất đai và bất động sản, cấp giấy chứng nhân, định giá nhà, đất . Cục Quản lý đất đai biên chế 12.423 cán bộ, có 25 đơn vị trực thuộc và 15 chi nhánh. Tại các địa phương có 76 Văn phũng quản lý đất đai tỉnh và 223 chi nhánh, 794 Văn phũng quản lý đất đai cấp huyện và 81 Chi nhánh

b. Nhận xét về tổ chức quản lý đất đai các nước

Một hệ thống Quản lý đất đai có chức năng xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất, giá trị đất, các tài sản gắn liền với đất, sử dụng đất và các tài liệu khác liên quan đến bất động sản là một công cụ không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường lành mạnh và thông thoáng cũng như để quản lý bền vững tài nguyờn đất. Các nước có nền kinh tế thị trương phát triển và đang phát triển đều hướng tới việc xây dựng và kiện toàn hệ thống quản lý đất đai với mục đích: đảm bảo quyền sở hữu và an toàn quyền hưởng dụng; Hỗ trợ cho thuế đất và bất động sản; đảm bảo an toàn tín dụng; phát triển và giám sát thị trường bất động sản; bảo vệ đất Nhà nước; giảm thiểu tranh chấp đất đai; thuận lợi cho quá trỡnh đổi mới hệ thống quản lý đất đai; tăng cường quy hoạch đô thị và phỏt triển kết cấu hạ tầng; hỗ trợ quản lý mụi trường; phát hành các tài liệu thống kê, đất đai phục vụ các mục tiêu, kinh tế xó hội.

Tuỳ thuộc tỡnh hỡnh đặc điểm chính trị, kinh tế, xó hội; mục tiờu chiến lược, quy hoạch phát triển; yêu cầu quản lý đất đai và bât động sản trong từng thời kỳ, mỗi quốc gia lựa chọn phương án khác nhau cho một hệ rhống quản lý đất đai và bất động sản. Hệ thống quản lý đất đai (HTQLĐ) ở các nước phát triển (Pháp , Đức , Hà Lan, Thuỵ Điển, Uc …) có lịch sử hỡnh thành và phỏt triển trên 100 năm, tích luỹ được nhiều kinh nghiệm và thu được nhiều thành quả; HTQLĐĐ&BĐS ở các nước phát triển và đang phát triển trong khu vực (Đài Loan, Thái Lan, Malaixia) được hỡnh thành trong khoảng 40-50 năm theo kinh nghiệm của các nước phát triển; HTQLĐ các nước có nền kinh tế chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường ( Trung Quốc và các nước Đông Âu) đó và đang đổi mới trong khoản 20 năm trở lại đây.

HTQLĐĐ hiện tại của các nước có những đặc điểm chung:

- Trực thuộc Bộ quản lý đa ngành về tài nguyên, môi trường, quy hoạch, phát triển hạ tầng ( Thuỵ Điển, Hà Lan, Uc, Malaixia, Trung Quốc );

- Tổ chức hoạt động chuyên môn theo ngành dọc từ trung uơng đến địa phưong ;

- Cơ cấu Hệ thống gồm các thành phần chính: chính sách, pháp luật, quy họach sử dụng đất , đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký đất đai và bất động sản, định giá, hệ thống thông tin;

- Hiện đại hoá HTQLĐĐ&BĐS trên cơ sở ứng dụng khoa học, công nghệ hiện đại : công nghệ GPS, viền thám, hàng không trong việc đo đạc lập bản đồ , công nghệ

thông tin trong việc xây dựng hệ thống thông tin Địa lý (GíS) , Thông tin đất đai ( LIS) phục vụ cho công tác quy hoach, đăng ký, định giá.

c.Tổ chức quản lý đất đai Việt Nam:

- 1958 Nha Địa chính thuộc Bộ Tài chính

- 1959 Vụ Quản lý ruộng đất thuộc Bộ Nông Nghiệp

- 1979 Tổng cục Quản lý Ruộng đất trực thuộc Chính Phủ

- 1994 Tổng cục Địa chính trực thuộc Chính Phủ

- 2002 Bộ Tài nguyên và Môi trường

Mụ hỡnh tổ chức quản lý đất đai nước ta hiện nay ( xem sơ đồ 7)

Tổ chức hệ thống quản lý đất đai trong ngành Tài nguyên và Môi trường

Vụ Đất đai Vụ Pháp chế

Vụ Đăng ký Thống kê đất đai

Trung tâm Thông tin Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai

Viện Nghiên cứu Địa chính

BộTài nguyên và Môi trường

Sở Tài nguyên và Môi trường

Phòng

Tài

nguyên và Môi trường

Cán bộ địa chính Xã phường

P. Quy hoạch, Kế hoạch

P. Đo đạc bản đồ,

P. Đăng ký thống kê đất

Trung tâm Thông tin

Trung tâm Kỹ thuật TàI nguyên

Sơ đồ 4.7 - Tổ chức Hệ thống quản lý đất đai Việt Nam

Cõu hỏi ụn tập

1. Trỡnh bầy và phõn tớch về vai trũ của Nhà nước đối với nền kinh tế thị trường

2. Trỡnh bầy và phõn tớch về vai trũ quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản

3. Trỡnh bầy và phõn tớch quản lý nhà nước về giá và định giá bất động sản

4. Trỡnh bầy và phõn tớch tớnh chất, mục đích thu thuế; các sắc thuế Bất động sản

5. Vị trớ , vai trũ, tỏc động của thế chấp bất động sản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản ? các điều kiện đam bảo an toàn thế chấp

6. Trỡnh bầy và phõn tớch về chớnh sỏch đền bù khi thu hồi đất vào mục đích quốc gia công cộng?

7. Trỡnh bầy và nhận xột về Mụ hỡnh quản lý đất đai các nước

8. Tổ chức quản lý đất đai hiện nay ở nước ta