Vai Trò Của Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Trong Đời Sống Kinh Tế

Hiến pháp năm 2013: "Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ" [41, khoản 2 Điều 54]. Cụ thể hóa quy định này của Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013, LĐĐ năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1998 và năm 2001; LĐĐ năm 2003; LĐĐ năm 2013 đã ghi nhận các quyền năng cụ thể về chuyển QSDĐ của người sử dụng đất, bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng QSDĐ. Với việc PLĐĐ ghi nhận các quyền năng này của người sử dụng đất cho thấy, đất đai (QSDĐ) không còn là thứ tài nguyên thuần túy được thiên nhiên ban tặng và được Nhà nước cấp phát như trước đây, mà nó đã trở thành tài sản, được định giá bằng tiền và được đem ra trao đổi trên thị trường, trong đó có giao dịch về thế chấp QSDĐ.

Thế chấp QSDĐ là một lĩnh vực có nội hàm rộng, chịu sự tác động và điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật chung (pháp luật dân sự). Song, thế chấp QSDĐ lại vừa là lĩnh vực có nội hàm hẹp, bị giới hạn, chi phối và ràng buộc bởi lĩnh vực pháp luật chuyên ngành, điều chỉnh những nội dung mang tính chất đặc thù của tài sản là QSDĐ. Vì vậy, quan hệ thế chấp QSDĐ còn được điều chỉnh ở cả lĩnh vực PLĐĐ, pháp luật ngân hàng và các lĩnh vực pháp luật khác có liên quan. Sự điều chỉnh này hướng đến việc hướng dẫn các quy trình và cách thức cụ thể trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp, cũng như phương thức giải quyết các tranh chấp phát sinh về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ. Tuy nhiên, xuyên suốt toàn bộ nội dung các văn bản pháp luật về thế chấp QSDĐ cho thấy, pháp luật quy định khá cụ thể, chi tiết điều kiện về chủ thể, về đối tượng, cũng như trình tự, thủ tục xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp QSDĐ, song lại không thấy bất kỳ một khái niệm hay định nghĩa nào về thế chấp QSDĐ. Ở một vài công

trình nghiên cứu khoa học của một số tác giả như tác giả Trần Quang Huy đề cập trong Giáo trình LĐĐ (chương trình đại học), Nhà xuất bản Tư pháp năm 2005 [45, tr. 217] lại không phản ánh một cách cụ thể, đầy đủ và toàn diện bản chất của thế chấp QSDĐ. Các định nghĩa đưa ra mới chỉ đề cập hoặc nhằm hướng tới một khía cạnh cụ thể như: chủ thể thế chấp, hoặc đối tượng thế chấp, hoặc phạm vi thế chấp… và cũng chỉ dừng lại ở việc tiếp cận một lĩnh vực pháp luật thuộc chuyên ngành hẹp (PLĐĐ) mà chưa thể hiện bao quát được các lĩnh vực pháp luật chuyên ngành khác có tác động và ảnh hưởng trực tiếp tới sự điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ. Với thực trạng trên, việc nhận định tính tương đồng và sự khác biệt của thế chấp QSDĐ so với thế chấp các tài sản khác còn mờ nhạt; việc xác định nguồn luật để điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ ở các mức độ và phạm vi khác nhau khi các chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch không được phân định rõ ràng v.v… Vì vậy, việc đưa ra một khái niệm đầy đủ, cụ thể về thế chấp QSDĐ có ý nghĩa quan trọng nhằm định hướng cho các bên trong xác lập, thực hiện và chấm dứt quan hệ thế chấp. Vậy thế chấp QSDĐ là gì? Nhìn một cách tổng quát quan hệ thế chấp QSDĐ ở cả phương diện pháp lý và thực tiễn, có thể trả lời cho câu hỏi trên như sau: Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có QSDĐ (gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự - kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

* Những đặc trưng cơ bản của thế chấp QSDĐ

Thế chấp QSDĐ là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản. Bên cạnh những đặc điểm chung của thế chấp tài sản, thế chấp QSDĐ còn có một số đặc điểm riêng cơ bản sau đây:

Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một loại tài sản đặc biệt được biểu hiện dưới dạng quyền (QSDĐ) và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp.

Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta: Đất đai

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ và được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất. Vì vậy, trong thế chấp QSDĐ, tài sản thế chấp không phải là đất đai (vật) mà là QSDĐ (quyền sử dụng vật hay còn gọi là vật quyền). Theo TS. Nguyễn Ngọc Điện: "Về hình thức thể hiện, bất động sản có thể được thể hiện dưới dạng vật cụ thể, nhưng cũng có thể được nhận biết như là các khái niệm mà luật học gọi là quyền - QSDĐ (dưới góc độ là tài sản)" [13, tr. 29]. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản khi xem xét về đối tượng thế chấp BĐS ở các nước duy trì hình thức sở hữu tư nhân về đất đai với các nước xác lập hình thức sở hữu Nhà nước hay sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai.

Thứ hai, xét về nguồn gốc và bản chất của thế chấp tài sản thì thế chấp QSDĐ không phải là hình thức chuyển QSDĐ.

Thế chấp QSDĐ là một trong những quyền mà PLĐĐ hiện hành quy định trong nhóm quyền chuyển QSDĐ bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn, tặng cho và thế chấp QSDĐ. Khi so sánh giữa các quyền cụ thể nêu trên với nhau thì TS Trần Quang Huy cho rằng: "Thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất có điều kiện hoặc đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không trọn vẹn, không đầy đủ" [45, tr. 218]. Tính không trọn vẹn, không đầy đủ thể hiện ở chỗ, khi ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ, bên có tài sản thế chấp chỉ chuyển giao giấy tờ pháp lý xác nhận về nguồn gốc hợp pháp đối với QSDĐ thế chấp, mà không chuyển giao QSDĐ về mặt thực tế để bên nhận thế chấp chiếm hữu và nắm giữ, cũng như khai thác giá trị của chúng. Trong thời gian thế chấp, quyền đó vẫn thuộc bên thế chấp. Tính có điều kiện thể hiện ở chỗ, bên thế chấp QSDĐ có thể nhận lại, khôi phục lại hoàn toàn QSDĐ cả về phương diện pháp lý và thực tế khi nghĩa vụ trả nợ đã được thực hiện đầy đủ theo đúng thời gian và những cam kết, thỏa thuận giữa hai bên. Hoặc QSDĐ cũng

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

có thể bị chấm dứt một cách tuyệt đối và xác lập quyền cho phía bên kia (bên nhận thế chấp) nếu bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ khi đến hạn.

Cũng quan điểm trên, TS. Nguyễn Thị Nga cho rằng: Chúng tôi không đồng tình với cách "sắp đặt" quyền thế chấp QSDĐ trong nhóm chuyển QSDĐ mà LĐĐ năm 2003 và BLDS năm 2005 quy định. Bởi lẽ, mục đích của thế chấp QSDĐ là sử dụng QSDĐ như một "vật" làm tin, tạo tâm lý yên tâm cho bên nhận thế chấp đối với việc cam kết thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp. Việc bên thế chấp tạm thời giữ các giấy tờ pháp lý về QSDĐ của bên thế chấp không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất, cũng như các nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước.

Thứ ba, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn nhiều so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác.

Trong các giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch về thế chấp QSDĐ nói riêng, pháp luật quy định điều kiện thế chấp rất chặt chẽ; theo đó, việc thế chấp QSDĐ không chỉ tuân thủ các quy định về điều kiện thế chấp tài sản do pháp luật dân sự đề cập mà còn phải thỏa mãn các điều kiện thế chấp do PLĐĐ quy định. Hơn nữa, thế chấp QSDĐ không chỉ tuân thủ các điều kiện quy định tại Điều 188 LĐĐ năm 2013 mà còn căn cứ vào từng hình thức sử dụng đất, từng mục đích sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người sử dụng đất được quyền thế chấp QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất hoặc chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Về vấn đề này, tác giả Phạm Công Lạc đã từng nhấn mạnh khi phân tích tính đặc biệt của hợp đồng thế chấp QSDĐ so với các hợp đồng bảo đảm nói chung. Ông cho rằng:

Về bản chất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng mang những đặc tính chung của các hợp đồng bảo đảm: tính dự

phòng và tính bảo đảm. Tính dự phòng được thể hiện rõ nét hơn bởi đối tượng là loại đặc biệt - quyền sử dụng đất. Một loại bất động sản gắn liền với từng mảnh đất đó. Bởi vậy, việc thỏa thuận giữa các bên tuy vẫn đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, tự do nhưng khuôn khổ tự do bị hạn chế bởi quy định của Bộ luật này và pháp luật đất đai chứ không thể ngoài phạm vi đó được. Vì vậy, áp dụng tương tự để giải quyết dường như không được đặt ra mặc dầu đó nguyên tắc được quy định trong Bộ luật Dân sự [19, tr. 100].

Tính chặt chẽ và nghiêm ngặt của trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ còn được thể hiện ở quy trình xử lý QSDĐ. Mặc dù, QSDĐ được thỏa thuận là tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ, nhưng khi bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì QSDĐ không đương nhiên thuộc quyền chủ động xử lý của bên nhận thế chấp. Trong trường hợp xử lý QSDĐ thông qua hình thức đấu giá thì phải đảm bảo đầy đủ các yêu cầu của pháp luật về đấu giá.

Với những quy định nêu trên cho thấy, pháp luật quy định về các điều kiện, yêu cầu và thủ tục pháp lý cần thiết có liên quan đến quá trình ký kết, thực hiện và chấm dứt giao dịch thế chấp QSDĐ chặt chẽ và nghiêm ngặt hơn so với giao dịch thế chấp các tài sản thông thường.

1.1.3. Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất trong đời sống kinh tế - xã hội

Thế chấp QSDĐ có ba vai trò quan trọng đối với đời sống kinh tế, xã hội sau đây:

Thứ nhất, thế chấp QSDĐ là một trong những biện pháp để khai thác đất đai có hiệu quả.

Có thể khẳng định rằng, sự ghi nhận và cho phép các chủ thể có QSDĐ hợp pháp được thế chấp để vay vốn là một cách thức linh hoạt và là biện pháp hữu hiệu nhằm khai thác tối đa hiệu quả và công năng của đất đai. Thông qua biện pháp thế chấp QSDĐ, người sử dụng đất có thể khai thác

những giá trị vô hình được chứa đựng bên trong tài sản đất đai. Thế chấp QSDĐ chính là một trong những hình thức lưu chuyển từ "vốn chết" sang "vốn sống", chuyển tài sản - QSDĐ từ giá trị hiện hữu, đơn nhất sang tài sản có giá trị "kép", nhờ đó mà nguồn vốn được tăng lên, mở rộng và phát triển nhiều hơn so với giá trị ban đầu. Khẳng định như vậy bởi vì, đất đai thông qua thế chấp không chỉ thu được các giá trị và khả năng sinh lời một cách thuần túy từ sự tác động của con người đối với đất đai, mà giá trị của nó còn được nhân lên, được tái tạo thông qua việc trao đổi một "chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất " để rút ra được một lượng tiền tương ứng với giá trị của QSDĐ.

Thứ hai, thế chấp QSDĐ tạo điều kiện cho người có QSDĐ giải quyết nhu cầu về vốn trong quá trình sử dụng đất.

Vốn là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động của bất kỳ doanh nghiệp nào, là công cụ để biến các ý tưởng, dự án sản xuất - kinh doanh thành hiện thực. Trong bối cảnh hội nhập, vốn là nhân tố quyết định tới việc tăng năng lực cạnh tranh - yếu tố sống còn của doanh nghiệp trên trường quốc tế. Thế chấp QSDĐ để vay vốn cho hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư giải quyết được yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất. Nguồn vốn có được thông qua thế chấp QSDĐ sẽ là động lực tiếp thêm sức mạnh cho các doanh nghiệp; là cơ hội và điều kiện để doanh nghiệp nâng cao năng lực sản xuất, mở rộng quy mô sản xuất, mở rộng cơ cấu ngành nghề và hợp tác đầu tư, góp phần đắc lực cho việc giải quyết lao động dôi dư, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và thúc đẩy thị trường trong nước phát triển, tạo ra động lực cạnh tranh lành mạnh và tiến kịp với các nhà đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đó, thế chấp QSDĐ còn mang ý nghĩa thiết thực hơn đối với kinh tế hộ, đặc biệt là các hộ ở vùng nông thôn trong việc giải quyết nhu cầu vốn để đầu tư phát triển sản xuất, đảm bảo cuộc sống thay vì trông chờ vào sự bảo trợ hay cấp phát vốn của Nhà nước.

Thứ ba, thông qua thế chấp QSDĐ, các TCTD vừa thực hiện phòng ngừa

có hiệu quả rủi ro, vừa thực hiện chức năng luân chuyển vốn cho nền kinh tế.

Việc cho vay bằng hình thức thế chấp QSDĐ không nằm ngoài mục đích nhằm ngăn ngừa và giảm thiểu những tổn thất và rủi ro có thể xảy ra đối với bên cho vay. Thực tế, thời gian qua hoạt động cho vay bằng thế chấp QSDĐ diễn ra hết sức sôi động, chiếm ưu thế và được đánh giá là biện pháp đảm bảo an toàn nhất cho hệ thống các TCTD khi thực hiện chức năng cho vay. Điều đó được minh chứng qua số lượng cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ luôn chiếm tỷ lệ cao và chủ yếu qua từng năm. Theo thống kê của FIAS (cơ quan tư vấn về môi trường đầu tư) thì: "Hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam thiên về sử dụng bất động sản, với tỷ lệ các Ngân hàng nhận bất động sản làm bảo đảm chiếm 93%" [15, tr. 14]. Với số liệu này cho thấy, cho vay có thế chấp bằng BĐS mà chủ yếu là QSDĐ đã và đang được các TCTD áp dụng phổ biến và ưu tiên hơn các hình thức cho vay khác. Dưới góc độ của người cho vay, lợi thế của thế chấp QSDĐ được thể hiện rõ nét ở những khía cạnh cụ thể sau đây:

Một là, thế chấp bằng tài sản bảo đảm là QSDĐ có độ rủi ro thấp hơn nhiều so với hình thức thế chấp tài sản khác. Trong Báo cáo tổng kết 05 năm triển khai công tác quản lý và thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm cho thấy: "Trong trường hợp cho vay có tài sản bảo đảm bằng bất động sản thì khoản vay được xác định có rủi ro là 50%, trong khi đó, cũng khoản cho vay đó đối với khách hàng vay mà không có bất động sản bảo đảm thì mức rủi ro được xác định sẽ là 100%" [11, tr. 3].

Hai là, lợi thế của thế chấp QSDĐ còn được thể hiện rõ nét khi so sánh với thế chấp các tài sản khác không phải là QSDĐ. Khẳng định như vậy bởi vì, đất đai không bị khấu hao qua thời gian sử dụng, không bị hư hỏng hoặc có thể bị tiêu hủy như các tài sản khác. Hơn nữa, nếu được đầu tư và khai thác có hiệu quả thì khả năng sinh lời là rất cao. Ngoài ra, thế chấp bằng QSDĐ sẽ loại trừ hành vi tẩu tán, cất giấu tài sản của bên thế chấp mà chúng ta thường thấy ở thế chấp tài sản khác khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa

vụ trả nợ đến hạn.

Tóm lại, sự ghi nhận của pháp luật cho phép người sử dụng đất thế chấp QSDĐ đã tạo ra cơ hội để khai thác và tận dụng tối đa những tiềm năng và lợi thế của đất đai, tạo ra cơ hội làm chủ đất đai của người sử dụng đất, nhưng vẫn không mất đi vai trò, vị thế của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện. Thế chấp QSDĐ ở Việt Nam hiện nay đã và đang trở thành quyền có ý nghĩa thiết thực đối với các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và đối với mỗi người dân trong quá trình tìm kiếm nguồn vốn phục vụ mục đích đầu tư của mình. Nó cũng là biện pháp được đánh giá là bảo đảm độ an toàn cao nhất trong việc phòng ngừa các rủi ro đối với hoạt động cho vay của các ngân hàng và được các ngân hàng sử dụng ở phạm vị rộng lớn nhất.

1.2. ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1. Sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất bằng pháp luật

Bất kỳ một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống thực tế cũng cần đến sự điều chỉnh pháp luật làm cơ sở, định hướng cho quan hệ xã hội đó phát sinh, phát triển theo một trật tự chung. Trong thời gian qua, với sự phát triển năng động của nền kinh tế thị trường, cùng với sự đan xen của các thành phần kinh tế và các hình thức sở hữu, kéo theo đó là các quan hệ xã hội nói chung và các quan hệ đất đai nói riêng cũng có xu hướng phát triển ngày càng sôi động. Các quan hệ về đất đai không còn bó hẹp ở phạm vi chủ thể sử dụng đất trong nước mà còn mở rộng cho các chủ thể nước ngoài. Các giao dịch về QSDĐ cũng không còn hạn chế ở một vài giao dịch nhỏ lẻ như trước đây, mà thay vào đó là sự đa dạng của các phương thức giao dịch QSDĐ với nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau, nhiều loại QSDĐ khác nhau tham gia với tư cách là đối tượng trong giao dịch thế chấp. Sự linh hoạt của các phương thức thế chấp được biểu hiện thông qua việc sử dụng một QSDĐ để đảm bảo cho nhiều khoản vay hoặc nhiều QSDĐ được sử dụng