Đặc Điểm Pháp Lý Của Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

động sản này cho bên nhận cầm cố giữ (ví dụ: A cần vay B một khoản tiền 100 triệu đồng để kinh doanh với thời gian là 01 năm, để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của mình, A giao vườn cây nhãn thuộc quyền sở hữu của mình cho B giữ và các bên có thể thỏa thuận B có thể thu hoạch nhãn trong vụ hè và sẽ giao lại vườn nhãn cho A khi A trả đủ tiền vay theo hợp đồng), nhưng đối với một số loại bất động sản pháp luật chỉ quy định chủ sở hữu (hoặc chủ sử dụng) chỉ có thể sử dụng biện pháp thế chấp mà không quy định biện pháp cầm cố. Ví dụ: thế chấp nhà ở theo quy định tại Điều 21 Luật Nhà ở năm 2005, thế chấp QSDĐ theo quy định tại Luật đất đai (LĐĐ) năm 2013. Như vậy, chỉ có các công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai là chưa có quy định cụ thể về quyền của chủ sở hữu khi sử dụng tài sản này làm tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự. Mặc dù vậy, ít có trường hợp một người nào đó dùng công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu của mình để làm tài sản cầm cố, bởi vì chỉ có thể coi là áp dụng biện pháp cầm cố tài sản khi tài sản đó được chuyển giao cho bên nhận cầm cố.

Việc bên cầm cố giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố phải là giao tài sản thực tế, tức là bên nhận cầm cố thực sự giữ tài sản cầm cố chứ không phải chỉ chiếm hữu giấy tờ. Nếu bên cầm cố tài sản không giao tài sản cho bên nhận cầm cố giữ trên thực tế thì không phải là biện pháp cầm cố tài sản, mà là thế chấp tài sản, mặc dù tài sản đó có thể là động sản và đối với một số loại động sản trước đây pháp luật cho phép áp dụng cả hai biện pháp: cầm cố, thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (cầm cố, thế chấp tàu biển theo Bộ luật Hàng hải năm 1990) thì nay, chỉ sử dụng để thế chấp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (thế chấp tàu biển theo quy định tại Bộ luật Hàng hải năm 2005).

Xuất phát từ quy định tài sản cầm cố phải được giao cho bên nhận cầm cố, bên cầm cố không được giữ tài sản cầm cố nên mặc dù tài sản cầm cố có giá trị lớn có thể bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự,

nhưng bên cầm cố chỉ có thể cầm cố tài sản đó để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự đối với một chủ thể nhận cầm cố. Đồng thời, bên cầm cố cũng có thể dùng nhiều tài sản thuộc sở hữu của mình cùng cầm cố để bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ dân sự.

Bên nhận cầm cố tài sản có thể trực tiếp giữ tài sản cầm cố hoặc ủy quyền cho người thứ ba giữ tài sản cầm cố. Sau khi nhận chuyển giao tài sản cầm cố, bên nhận cầm cố trực tiếp giữ tài sản hoặc ủy quyền cho người thứ ba giữ tài sản; trường hợp ủy quyền cho người thứ ba giữ tài sản thì bên nhận cầm cố vẫn phải chịu trách nhiệm trước bên cầm cố về việc thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận với bên cầm cố (Điều 16 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP).

* Mối liên hệ giữa thế chấp với bảo lãnh

Là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, chế định về bảo lãnh được quy định cụ thể từ Điều 361 đến Điều 371 của BLDS năm 2005. Theo quy định của BLDS năm 2005 thì:

Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình [33, Điều 361].

Điểm khác nhau cơ bản giữa chế định bảo lãnh với chế định cầm cố và thế chấp ở chỗ bảo lãnh là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó người thứ ba dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác chứ không phải là bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính chủ sở hữu tài sản như các chế định bảo đảm

khác. Như vậy, trong biện pháp bảo lãnh, bên bảo đảm không phải là bên có nghĩa vụ được bảo đảm, đồng thời không chỉ có hai chủ thể chính là bên có quyền và bên có nghĩa vụ, mà có ít nhất ba chủ thể: bên bảo đảm (bên bảo lãnh), bên nhận bảo đảm (là bên có quyền - bên nhận bảo lãnh) và bên có nghĩa vụ (bên được bảo lãnh). Bên bảo lãnh là người thứ ba trong quan hệ nghĩa vụ dân sự cam kết với bên có quyền là sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ nếu đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

Tuy nhiên, biện pháp bảo lãnh cũng có mối quan hệ với các biện pháp bảo đảm khác. Điều này thể thiện ở chỗ bên bảo lãnh sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược hay ký quỹ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cho bên được bảo lãnh (được gọi là áp dụng biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh). Nghĩa vụ dân sự của bên bảo lãnh trong trường hợp này là thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh nếu khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ với bên nhận bảo lãnh.

Nội dung chủ yếu của chế định bảo lãnh bao gồm những điểm chủ yếu sau:

- Tài sản dùng để bảo lãnh bao gồm toàn bộ tài sản là động sản và bất động sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo lãnh. Quyền sở hữu tài sản của bên bảo lãnh cùng với giá trị tài sản là điều kiện quyết định việc bảo lãnh. Ngoài ra, bên bảo lãnh cũng có thể cam kết thực hiện một công việc nhất định để bảo lãnh cho bên được bảo lãnh, tức là bên bảo lãnh sẽ phải thực hiện một hoặc một số công việc nào đó theo thỏa thuận giữa bên bảo lãnh và bên có quyền vì lợi ích của bên có quyền để bù trừ cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên được bảo lãnh.

- Về nguyên tắc, khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ

không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận bảo lãnh có quyền yêu cầu ngay lập tức bên bảo lãnh thực hiện hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ, nếu bên bảo lãnh không thực hiện thay thì bên nhận bảo lãnh (bên có quyền) có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xử lý tài sản bảo lãnh (tương tự như xử lý tài sản cầm cố, tài sản thế chấp), trừ trường hợp các bên có thỏa thuận rõ ràng rằng, bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ của bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) không có khả năng thực hiện nghĩa vụ. Nếu các bên có thỏa thuận như vậy thì khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền, tức bên nhận bảo lãnh chỉ có thể yêu cầu chính bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ đối với mình, nếu bên có nghĩa vụ không có khả năng thực hiện nghĩa vụ thì lúc đó, người bảo lãnh mới phải thực hiện thay nghĩa vụ của bên được bảo lãnh. Do đó, trong trường hợp này, nếu các bên có tranh chấp và yêu cầu Tòa án giải quyết thì Tòa án có thể tuyên trong bản án rằng, bên được bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền, còn trong trường hợp không có khả năng thực hiện thì bên bảo lãnh có nghĩa vụ thực hiện thay.

1.1.2. Đặc điểm pháp lý của thế chấp quyền sử dụng đất

1.1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất

* Khái niệm QSDĐ

Theo quy định của pháp luật hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; mọi công dân, tổ chức... chỉ có QSDĐ. QSDĐ là một khái niệm được sử dụng rất phổ biến trong PLĐĐ Việt Nam, QSDĐ được quan niệm theo hai phương diện:

(i) Phương diện chủ quan: Đây là một quyền năng của người sử dụng đất (SDĐ) trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định. Quyền năng này của người sử dụng đất được PLĐĐ ghi nhận và bảo hộ. Trên phương diện này, QSDĐ được các tài

liệu, sách, báo pháp lý nước ta quan niệm như sau:

- Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) biên soạn: Quyền sử dụng đất: Quyền của các chủ thể được khai thác công dụng,

hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ những chủ thể khác có QSDĐ;

Người sử dụng đất có các quyền: 1. Quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5. Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm PLĐĐ. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ… theo quy định của pháp luật về đất đai [52].

- Theo Giáo trình LĐĐ của Trường Đại học Luật Hà Nội:

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước;

Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất [45].

Như vậy, xét trên phương diện chủ quan, QSDĐ là một quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất đai và đem lại lợi ích vật chất nhất định cho họ.

(ii) Phương diện khách quan: QSDĐ là một chế định quan trọng của PLĐĐ, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành

nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như: quan hệ làm phát sinh QSDĐ; quan hệ về thực hiện các quyền năng của QSDĐ; quan hệ về bảo hộ QSDĐ (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về QSDĐ);

Xét trên phương diện này, QSDĐ với tư cách là một chế định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh QSDĐ; các quy định về thực hiện QSDĐ và các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về QSDĐ. LĐĐ năm 2013 đã dành hẳn một chương (Chương XI - Từ Điều 166 đến Điều 194) quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm chủ thể sử dụng đất.

* Cơ sở hình thành QSDĐ

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện và thực hiện các quyền năng của chủ sở hữu. Nội dung quyền sở hữu bao gồm ba nhóm quyền: Nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử dụng và nhóm quyền định đoạt. Do đất đai là một loại tài sản đặc biệt nên Nhà nước - đại diện chủ sở hữu chỉ nắm giữ quyền định đoạt, quyền chiếm giữ về nguyên tắc; còn trên thực tế quyền khai thác và quyền nắm giữ, quản lý ranh giới đất đai một cách trực tiếp thông qua quyền sử dụng thì giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực hiện việc giao đất hoặc không giao đất, cho thuê đất, công nhận hoặc không công nhận QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất). Trong quá trình giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ cho người sử dụng đất, tùy theo từng đối tượng mà Nhà nước thực hiện việc thu tiền hay không thu tiền sử dụng đất. Về nguyên tắc chung, đất sử dụng vào mục đích để ở hoặc sử dụng và mục đích sản xuất - kinh doanh, dịch vụ nhằm tìm kiếm lợi nhuận được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Ngược lại, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhằm giải quyết "công ăn,

việc làm" đảm bảo đời sống cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức: Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Hai hình thức thuê đất này được áp dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.

Như vậy, ở nước ta, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên QSDĐ được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai.

* Đặc điểm của QSDĐ

Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông thường. Nó vượt khỏi khuôn khổ "chật hẹp" của quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai (tài sản) để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại các TCTD; được sử dụng làm vốn góp liên doanh trong hoạt động sản xuất - kinh doanh và trở thành một loại "vật quyền" (một loại quyền về tài sản). QSDĐ mang một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, như phần trên đã phân tích, QSDĐ là một loại quyền về tài sản (vật quyền) và được xác định giá trị và được phép trao đổi trên thị trường;

Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên QSDĐ được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có QSDĐ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ nên QSDĐ tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu đất đai.

Mặc dù, QSDĐ được trị giá thành tiền và được tham gia trao đổi

trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và QSDĐ vẫn có sự khác nhau. Sự khác nhau này được thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau đây:

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn QSDĐ đai là quyền phái sinh (có sau), xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ;

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn QSDĐ đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của QSDĐ thể hiện ở các khía cạnh sau:

Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng giống như Nhà nước với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.

Hai là, không phải bất cứ người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ.

Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập, còn QSDĐ lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của QSDĐ thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đất đai.

1.1.2.2. Khái niệm và những đặc trưng cơ bản của thế chấp quyền sử dụng đất

* Khái niệm về thế chấp QSDĐ

Trong lĩnh vực đất đai, cơ sở pháp lý tiền đề cho các giao dịch về QSDĐ nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng vận hành trong nền kinh tế thị trường được đánh dấu bằng sự ghi nhận trong đạo luật gốc - Hiến pháp năm 1992: "Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật" [26, Điều 18];