Giải Quyết Tranh Chấp Liên Quan Đến Tài Sản Thế Chấp Là Quyền Sử Dụng

theo hợp đồng tín dụng thì quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thỏa thuận của hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật[25].

Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: "Trong trường hợp các bên không có sự thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất được bán đấu giá" [9]. Như vậy, với việc quy định thiếu thống nhất và đồng bộ như nêu trên đã gây khó khăn cho các ngân hàng khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Mặt khác, theo Điều 130 Luật Đất đai, việc cho phép bên nhận thế chấp được "chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ" [25] là rất khó và gần như bất khả thi nếu không có quyết định của các cơ quan pháp luật có liên quan và sự đồng ý của bên thế chấp.

Thứ hai, mặc dù pháp luật cho phép cho bên nhận thế chấp có toàn quyền thực hiện các biện pháp cần thiết đối với tài sản thế chấp để thu hồi nợ vay của khách hàng nhưng lại chưa có các quy định cụ thể để tạo cơ chế thực hiện các quyền đó cho bên nhận thế chấp là NHTM. Cụ thể, khi thu giữ tài sản của khách hàng mà khách hàng không hợp tác, không bàn giao tài sản thì ngân hàng cũng không thể làm gì được. Hoặc khi khách hàng đã bàn giao tài sản, các bên đã ký biên bản thỏa thuận bàn giao và khách hàng cho phép TCTD toàn quyền xử lý tài sản thế chấp nhưng khi tiến hành thủ tục sang tên cho TCTD hoặc cho bên thứ ba do TCTD chỉ định thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu phải có chữ ký của khách hàng là chủ sở hữu hoặc có nơi, cơ quan nhà nước trả lại hồ sơ, từ chối thực hiện sang tên hoặc yêu cầu phải có bản án của Tòa án, quyết định của cơ quan thi hành án thì mới thực

hiện. Do đó, trên thực tế, đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, nếu muốn xử lý được hầu hết các TCTD đều phải qua thủ tục khởi kiện ra Tòa án, yêu cầu cơ quan thi hành án mới có thể thu hồi được nợ.

Thứ ba, theo quy định của BLDS năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003, khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, các bên thỏa thuận các phương thức khác nhau như ngân hàng nhận chính tài sản bảo đảm, các bên cùng bán, giao cho bên thế chấp bán… trường hợp không thực hiện được theo thỏa thuận thì ngân hàng được chủ động chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá tài sản. Tuy nhiên Nghị định số 181/2004/NĐ-CP lại quy định tại Điều 61: "khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải bán đấu giá quyền sử dụng đất" [7]. Như vậy, quy định của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP là mâu thuẫn với BLDS 2005, Luật Đất đai 2003 dẫn đến hạn chế các quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản bảo đảm. Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 quy định Điều 130 về trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền "yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất" [25] là không phù hợp với quy định hiện hành về bán đấu giá tài sản tại Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, trong đó quy định tổ chức có thẩm quyền bán đấu giá tài sản bao gồm Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản (hoạt động theo Luật Doanh nghiệp năm 2005).

2.2.6. Giải quyết tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB

Hoạt động tín dụng tại các NHTM nói chung và VIB nói riêng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro bởi vì cơ sở phát sinh rủi ro luôn luôn tiềm ẩn có thể bùng phát bất kỳ lúc nào trong quá trình khách hàng vay vốn. Việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay như biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất nhằm hạn chế phần nào những rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng cho khách hàng. Cho

đến thời điểm đáo hạn khoản nợ nếu khách hàng không trả nợ cho VIB là đã phát sinh rủi ro, điều này thể hiện ở điểm như: khách hàng không trả nợ sẽ phát sinh khoản nợ xấu, VIB phải trích lập dự phòng cho các khoản nợ xấu này theo các mức quy định của Ngân hàng Nhà nước tùy vào các mức độ của nợ xấu (bao gồm: nhóm 1, nhóm 2, nhóm 3, nhóm 4, nhóm 5); VIB phải tham gia quá trình giải quyết tranh chấp với khách hàng với nhiều thời gian và chi phí liên quan...

Tranh chấp liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất của khách hàng tại VIB rất đa dạng và phong phú nhưng cơ bản vẫn là tranh chấp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Xuất phát từ những quy định của pháp luật không thật cụ thể như đã trình bày tại mục 1.2.4 ở trên thì trong trường hợp khách hàng không trả được nợ, VIB quyết định xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ và trong trường hợp bên thế chấp không tự nguyện bàn giao tài sản thế chấp để VIB bán thì VIB cũng rất khó khăn để bán tài sản này vì các cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất không lấy đó làm căn cứ để sang tên quyền sử dụng đất cho bên thứ ba.

Trong thực tế thì VIB sẽ phân biệt các loại tranh chấp khác nhau để có cách xử lý phù hợp với mỗi loại tranh chấp đó và ưu tiên tối đa giải quyết bằng con đường đôn đốc khách hàng trả nợ, hoặc thuyết phục bên thế chấp bàn giao quyền sử dụng đất cho ngân hàng xử lý trong trường hợp khách hàng không thể trả được nợ cho VIB. Đối với vụ tranh chấp mà khách hàng, bên thế chấp không hợp tác thì VIB buộc phải đưa ra giải quyết tại tòa án, trên cơ sở bản án quyết định của tòa án, VIB sẽ yêu cầu cơ quan thi hành án kê biên tài sản thế chấp, tổ chức bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Như vậy, qua phần nghiên cứu về thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB của chương này, tác giả đã đưa ra một bức tranh tổng thể về thực tiễn vận dụng các quy định của pháp

luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB. Điều này thể hiện ở điểm tác giả đã trích dẫn, đánh giá, phân tích các quy định nội bộ của VIB về thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nói riêng.

Và đặc biệt hơn trong chương này, tác giả đã làm rõ được thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB - một trong những NHTM cổ phần hàng đầu Việt Nam. Qua đó đã làm sinh động thêm bức tranh thực trạng pháp luật được nêu ở phần đầu của chương 1. Với việc phân tích làm rõ được những vướng mắc phát sinh trong thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB, tác giả muốn tạo ra những cơ sở thực tiễn vững chắc cho những đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật của mình được trình bày ở chương 3 của luận văn này.

Chương 3

CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH Ở VIỆT NAM VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI VIB

Hiện nay, các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình được quy định ở rất nhiều văn bản pháp luật khác nhau, trong đó: về chủ thể hộ gia đình được quy định cơ bản trong BLDS 2005; về các quyền nghĩa vụ của chủ sử dụng đất được quy định cơ bản trong Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành; về biện pháp bảo đảm thế chấp, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định trong BLDS 2005 và văn bản hướng dẫn là nghị định 163/2006/NĐ-CP và các văn bản pháp luật sửa đổi Nghị định 163. Ngoài ra, các vấn đề khác có liên quan được điều chỉnh bởi rất nhiều văn bản khác có liên quan như: Luật công chứng 2006 quy định về thẩm quyền, thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, NĐ 83/2010/NĐ-CP và thông tư 05/2006/TTLT-BTP-BTNMT quy định hướng dẫn về đăng ký GDBĐ....

Với hệ thống các văn bản quy định như vậy, nhưng trong thực tiễn áp dụng đã thấy rõ sự mâu thuẫn, chồng chéo và bất hợp lý ở một số quy định. Vì vậy, cần đặt ra các phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về vấn đề này để tạo ra một hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ và hiệu quả, hiệu lực trên thực tiễn.

3.1. PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH

Các phương hướng nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình với tư cách là một biện pháp bảo đảm tiền vay phổ biến tại các NHTM ở Việt Nam là:

Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình ở Việt Nam nhằm tạo cơ sở pháp lý đầy đủ, đồng bộ, thống nhất cho biện pháp bảo đảm tiền vay thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại NHTM ở Việt Nam được áp dụng một cách thuận lợi, an toàn và phù hợp với thực tế.

Thứ hai, hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhằm tạo cơ sở pháp lý đảm bảo an toàn hoạt động của các NHTM, bảo vệ quyền lợi của bên vay và bên bảo đảm, nâng cao ý thức của các bên chủ thể trong việc tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của nhau.

Thứ ba, hoàn thiện pháp luật dựa trên đường lối, chính sách của Đảng về phát triển nền kinh tế thị trường:

Đối với chế độ xã hội chủ nghĩa ở nước ta thì gần như một tất yếu khách quan của lịch sử đã chứng minh cho vai trò lãnh đạo đất nước tiến lên chủ nghĩa xã hội của Đảng Cộng sản Việt Nam. Vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật có liên quan cần phải đảm bảo không nằm ngoài so với đường lối lãnh đạo của Đảng.

Cuối cùng, hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhằm phù hợp với nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế trong lĩnh vực tài chính ngân hàng của Việt Nam.

Pháp luật phải có nhiều quy định được xây dựng trên cơ sở các chuẩn mực pháp lý quốc tế để phù hợp, tương thích với pháp luật của các nước trong khu vực và trên thế giới trước yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế trong lĩnh vực tài chính ngân hàng của Việt Nam nên việc hoàn thiện pháp luật phải bảo đảm sự phù hợp này.

3.2. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH

Luật Đất đai năm 2003, BLDS 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về GDBĐ với các chế định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của các

chủ sử dụng đất nói chung và đối với chủ sử dụng đất là hộ gia đình nói riêng có một ý nghĩa quan trọng trong đời sống xã hội, góp phần phát triển kinh tế xã hội, nâng cao hiệu lực quản lý đất đai, khuyến khích việc sử dụng hợp lý và có hiệu quả nguồn lực đất đai, bảo vệ các quyền của người sử dụng đất.

Trên thực tế, hầu hết các NHTM trong đó có VIB đều thực hiện hoạt động cho vay có bảo đảm bằng việc nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Điều này xuất phát từ việc quyền sử dụng đất là một loại tài sản có giá trị lớn. Do đó, việc nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ chiếm một phần lớn trong tổng cơ cấu tài sản nhận bảo đảm để cấp tín dụng trong hoạt động của các NHTM.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được trong thời gian qua thì các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong Luật Đất đai, BLDS và các văn bản hướng dẫn đã bộc lộ một số quy định không còn phù hợp, thiếu đồng bộ, thậm chí mâu thuẫn, chồng chéo. Trong chương 2 của luận văn tác giả đã nghiên cứu, phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại VIB và qua đó đã chỉ rõ những vướng mắc, bất cập nêu trên. Điều này đã đặt ra yêu cầu cần phải nghiên cứu để có hướng sửa đổi, bổ sung các quy định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong Luật Đất đai, BLDS và các văn bản hướng dẫn cho phù hợp với thực tiễn. Tác giả đề xuất một số vấn đề cần hoàn thiện trong Luật Đất đai 2003, BLDS 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành như sau:

Thứ nhất: Sửa đổi quy định của pháp luật về mục đích thế chấp quyền sử dụng đất

Để khắc phục bất cập quy định tại khoản 7, Điều 113 của Luật Đất đai 2003 về quy định đối với hộ gia đình sử dụng đất không phải là đất thuê

thì được thế chấp quyền sử dụng đất tại TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân "để vay vốn sản xuất, kinh doanh" [25], mà không được thế chấp quyền sử dụng đất để phục vụ mục đích khác (ví dụ như: bảo đảm nghĩa vụ cho các hợp đồng phục vụ nhu cầu tiêu dùng, kể cả vay vốn để học tập, xây dựng, sửa chữa nhà...). Do vậy, về mặt pháp lý, nếu thế chấp quyền sử dụng đất để sử dụng cho những mục đích khác với quy định nêu trên của Luật Đất đai 2003 thì hợp đồng thế chấp có thể bị vô hiệu theo quy định của BLDS 2005.

Vì vậy, tác giả đề xuất cần bổ sung và quy định rõ các trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất phục vụ các mục đích khác ngoài mục đích vay vốn sản xuất kinh doanh. Sửa đổi quy định tại khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai 2003 và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan theo hướng cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu vay vốn hợp pháp và đảm bảo cho các nghĩa vụ hợp pháp khác.

Thứ hai: Sửa đổi quy định của pháp luật liên quan đến chủ thế hộ gia đình

Xuất phát từ thực tiễn hiện nay, khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cơ quan công chứng có cách hiểu và áp dụng quy định của pháp luật về hộ gia đình chưa thống nhất, đặc biệt là cách hiểu về "hộ gia đình" còn được gắn với "sổ hộ khẩu".

Điều 106 BLDS 2005 quy định: "Hộ gia đình với tư cách là chủ thể tham gia quan hệ dân sự phải bao gồm các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức vào hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định" [26].

Điều 26 Luật cư trú quy định: "Những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu" [28]. Ngoài ra,