Đối Với Quyền Sử Dụng Đất Được Chuyển Đổi, Chuyển Nhượng, Thừa Kế

Theo Khoản 2 Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Hôn nhân và gia đình nếu chỉ có một bên vợ hoặc chồng có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng dụng đất, thì bên đó được tiếp tục sử dụng đất thuê sau khi ly hôn nếu có nhu cầu và điều kiện trực tiếp sử dụng đất thuê này. Bên tiếp tục sử dụng đất thuê trong trường hợp này phải ký hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nếu hợp đồng thuê đất trước đây do bên kia hoặc cả hai bên đứng tên. Từ quy định này ta thấy nếu hợp đồng thuê đất trước kia do chính bên được tiếp tục sử dụng đất đứng tên thì sau khi ly hôn bên đó không phải ký hợp đồng thuê đất nữa vì chủ hợp đồng thuê đất và diện tích sử dụng đất thuê vẫn như trong hợp đồng cũ không có gì thay đổi.

Trong trường hợp này, nếu anh Anh trực tiếp sử dụng đất sau khi ly hôn thì anh Anh phải ký hợp đồng thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vì hợp đồng thuê đất trước đây là do Chị Tám đứng tên và anh Anh có trách nhiệm trả cho chị Tám toàn bộ số tiền thuê đất trong thời gian còn lại (vì số tiền thuê đất là tài sản riêng của chị Tám, chị không đồng ý gộp vào khối tài sản chung như trong thời kỳ hôn nhân từ năm 2004 đến 2010) theo quy định tại Khoản 3 Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Hôn nhân và gia đình quy định: “Trong trường hợp vợ, chồng đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, thì khi ly hôn, các bên thỏa thuận về việc sử dụng đất đó và thanh toán cho nhau phần tiền thuê đã nộp trong thời gian thuê đất còn lại” và tài sản trên đất (nhà cấp 4) theo quy định tại Khoản 2 Điều 25 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Hôn nhân và gia đình quy định: “Khi ly hôn bên được tiếp tục sử dụng đất phải thanh toán cho bên kia một phần giá trị tài sản đã đầu tư trên đất mà người đó được hưởng vào thời điểm chia tài sản khi ly hôn, căn cứ vào tài sản và công sức đầu tư của bên kia, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Nhìn chung trên thực tế, việc giải quyết tranh chấp về tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất được Nhà nước cho thuê của cả vợ chồng là rất khó khăn, phức tạp, bởi tính đặc thù của loại quan hệ pháp luật này cũng như tầm quan trọng của quyền sử dụng đất thuê đối với vợ chồng.

2.1.3. Đối với quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế chung, nhận thế chấp trong thời kỳ hôn nhân

Khoản 1 Điều 26 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Hôn nhân và gia đình quy định: “Khi ly hôn, việc chia quyền sử dụng đất do vợ chồng được chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế chung được thực hiện theo quy định tại điều 95 của Luật Hôn nhân và gia đình”. Sở dĩ việc chia tài sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp này là do quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế chung, nhận thế chấp trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng.

Khoản 2 Điều 26 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Hôn nhân và gia đình quy định: “Trong trường hợp vợ chồng nhận thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba thì khi ly hôn, quyền nhận thế chấp đất cũng thuộc khối tài sản chung của vợ chồng và được chia theo quy định tại Điều 95 của Luật Hôn nhân gia đình”. Quyền nhận thế chấp đất là một loại quyền tài sản. Nếu trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng nhận thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba thì quyền nhận thế chấp đất thuộc khối tài sản chung của vợ chồng. Đây là căn cứ xác lập tài sản chung của vợ chồng được xác lập từ một giao dịch bảo đảm trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng

Ví dụ:

Chị Lê Thị Kiều kết hôn với anh Hoàng Nhật Minh năm 2008 và có một con chung hiện nay 14 tháng tuổi. Bố mẹ chị Lê Thị Kiều cho chị Kiều mảnh đất trước khi chị Kiều kết hôn, sau khi kết hôn chị Kiều và anh Minh đã xây nhà, hiện tại nhà đất đó mang tên chị Kiều. Bố mẹ anh Minh cho anh chị mảnh đất 200m2 , anh chị xây nhà trên đất hết 200 triệu, hiện tại mảnh đất vẫn mang tên bố anh Minh. Năm 2011, chị Kiều có đơn gửi Tòa án nhân dân Huyện Từ Sơn, Tỉnh Bắc Ninh xin ly hôn anh Minh. Vấn đề tài sản được đặt ra như thế nào?

Nhận định:

Thứ nhất, mảnh đất bố mẹ chị Kiều cho chị Kiều trước khi kết hôn. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 32 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000, diện tích đất mà bố

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.

mẹ chị Kiều cho trước khi kết hôn, Chị Kiều cũng không nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng, cho nên mảnh đất này vẫn là tài sản riêng của chị Kiều, bởi lẽ:

- Được tặng cho trước thời kỳ hôn nhân;

- Khi kết hôn và xây nhà trên đất, khối tài sản này vẫn đứng tên chị Kiều và không nhập vào khối tài sản chung.

Điều 32 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 quy định: “Vợ chồng có quyền có tài sản riêng

1. Tài sản riêng của vợ chồng gồm tài sản của mỗi người có trước khi kết hôn...

2. Vợ, chồng có quyền nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung”.

Do đó, khi ly hôn, tài sản riêng của bên nào thuộc quyền sở hữu của bên đó theo quy định tại Khoản 1 Điều 90 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000: “Tài sản riêng của bên nào thì thuộc quyền sở hữu của bên đó”. Bên cạnh đó, khi chị Kiều và anh Minh kết hôn có xây dựng nhà trên diện tích đất trên thì giá trị ngôi nhà được coi là tài sản chung của hai người, bởi lẽ tài sản này được hình thành trong thời kỳ hôn nhân theo quy định tại Khoản 1 Điều 27 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000: “1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, hoạt động kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân...”. Theo đó, việc phân chia khối tài sản chung là giá trị ngôi nhà xây dựng trên mảnh đất này sẽ được chia đôi cho hai người. Tuy nhiên, có xem xét đến hoàn cảnh, tình trạng tài sản, công sức duy trì và tạo lập tài sản của mỗi bên trên cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của vợ và con chưa thành niên theo quy định tại khoản 3 Điều 90 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000: “3.Việc chia tài sản chung được giải quyết theo nguyên tắc sau đây: a, Tài sản chung của vợ chồng về nguyên tắc chia đôi, nhưng có xem xét đến hoàn cảnh của mỗi bên, tình trạng tài sản, công sức đóng góp của mỗi bên vào việc tạo lập, duy trì, phát triển khối tài sản này... b, Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của vợ và con chưa thành niên...”.

Thứ hai, tài sản là nhà và đất của bố mẹ anh Minh cho, bố mẹ anh Minh cho hai vợ chồng khi kết hôn, tuy nhiên việc tặng cho của bố mẹ anh Minh không thực hiện

theo đúng quy định của pháp luật hiện hành (như được lập thành văn bản và phải được công chứng...) nên không được công nhận đó là tài sản chung của vợ chồng anh Minh, chị Kiều. Thế nhưng, giá trị ngôi nhà do chị Kiều và anh Minh xây dựng trong thời kỳ hôn nhân thì đó được coi là tài sản chung của vợ chồng nếu cả hai chứng minh được là đã bỏ tiền ra để xây dựng. Nguyên tắc chia khối tài sản chung này được quy định tại Khoản 2 Điều 90 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000.

2.1.4. Đối với quyền sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất

Tại Điều 86 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về việc bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở: 1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho người có đất ở thu hồi thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai ít nhất là 15 ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư.Nội dung thông báo gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi; 2. Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư; 3. Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;4. Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cứ tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.”

Khi Nhà nước bồi thường sẽ căn cứ vào việc tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng hay là tài sản riêng của mỗi bên vợ chồng. Nếu quyền sử dụng đất bị thu

hồi là tài sản chung của vợ chồng thì khi được Nhà nước bồi thường vẫn là tài sản chung của vợ chồng, còn nếu là tài sản riêng của mỗi bên vợ chồng thì vẫn là tài sản riêng của mỗi bên vợ chồng. Việc chia tài sản của vợ chồng còn tuân theo nguyên tắc quy định tại Điều 95 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000.

Nhìn chung, quy định của pháp luật về vấn đề chia tài sản là quyền sử dụng đất được Nhà nước bồi thường chưa được rõ ràng như các trường hợp được quy định tại Điều 24, Điều 25, Điều 26, Điều 27 Nghị định số 70/2001/NĐ-CP ngày 03/10/2001 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Hôn nhân và gia đình, mà chỉ mang tính chất chung chung, chưa cụ thể. Ví dụ như ở điều 42 Luật Đất đai năm 2003 quy định chung cho trường hợp là người sử dụng đất chứ không quy định rõ sẽ giải quyết như thế nào trong trường hợp người sử dụng đất là vợ chồng xin ly hôn chia tài sản.

2.1.5. Đối với quyền sử dụng đất của vợ chồng được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

Hiện nay, chưa có văn bản nào quy định cụ thể về trường hợp này. Một trong những căn cứ xác lập quyền sử dụng đất là được Nhà nước công nhận. Đây là điểm mới của Bộ Luật Dân sự năm 2005 so với Bộ Luật Dân sự năm 1995. Nhưng trước tiên cần phải xem xét thời điểm Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là trước hay sau khi kết hôn. Chỉ có quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận trong thời kỳ hôn nhân mới là tài sản chung của vợ chồng. Việc chia quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 95 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000.

Trên đây là đường lối giải quyết đối với một số loại tranh chấp về quyền sử dụng đất của vợ chồng khi ly hôn. Tuy nhiên, để Tòa án thụ lý giải quyết, các bên phải xuất trình một trong các loại giấy tờ hợp lý xác nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, giấy chứng nhận giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất, giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng

đất hoặc tài sản gắn liền với đất; quyền được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án.

Như vậy có thể nói, việc quy định chia tài sản là quyền sử dụng đất giữa vợ chồng khi ly hôn là một điểm mới căn bản của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 so với Luật Hôn nhân và gia đình năm 1986. Những quy định đó là cơ sở pháp lý giúp Tòa án giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, Tòa án chia như thế nào cho hợp lý, đảm bảo quyền lợi chính đáng cho các bên đương sự là một vấn đề rất khó khăn. Do vậy, đòi hỏi trong thực tiễn xét xử, một số trường hợp Tòa án cần điều tra, đánh giá chính xác, khách quan hoàn cảnh thực tế của vợ chồng, tình trạng đất đai…để chia cho phù hợp với các quy định của pháp luật.

Một số tình huống thực tiễn xét xử của Tòa án tại Việt Nam: Ví dụ 1: Trích án số 282/2011/TLST-HNGĐ ngày 18/07/2011

Nguyên đơn: Ông Phạm Văn Chung, SN 1954, TQ: Tổ 19, phường Gia Sàng, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên.

Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Được, SN 1958, TQ: Tổ 19, phường Gia Sàng, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên.

Ông bà Chung, Được kết hôn năm 1977 trên cơ sở tự nguyện, hai bên chung sống hạnh phúc đến năm 2000 thì bắt đầu có mâu thuẫn.

Tài sản chung của ông bà gồm có 936,9m2 đất ruộng tại phường Gia Sàng,

thành phố Thái Nguyên đã được Ủy ban nhân dân thành phố Thái Nguyên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1999 mang tên hộ ông bà Nguyễn Thị Được, đất thể hiện tại các thửa sau: Thửa 271 tờ bản đồ số 12 diện tích 252,2m2; Thửa 55 tờ bản đồ 31 diện tích 449,3m2; Thửa 151 tờ bản đồ số 33 diện tích 196,9m2; Thửa 144 tờ bản đồ số 33 diện tích 38,5 m2 (thửa 25 tờ bản đồ 39 diện tích 686,8m2 bà Được bán cho Công ty cổ phần bê tông từ năm 2004).

Đối với 954,1m2 đất ruộng ở phường Phan Đình Phùng, Thành phố Thái Nguyên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2002 mang tên hộ ông bà Nguyễn Thị Được tại các thửa: Thửa 55 tờ bản đồ số 51 diện tích 867,2m2; Thửa 80 tờ bản đồ số 51 diện tích 86,9m2

Bà Được nhận bồi thường từ Ban bồi thường giải phóng mặt bằng Thành phố Thái Nguyên là 347.569.200đ.

Ông yêu cầu được sử dụng toàn bộ đất ruộng ở phường Gia Sàng Thành phố Thái Nguyên để canh tác vì ông là người làm ruộng.

Bà Được cho rằng toàn bộ diện tích đất nông nghiệp trên là của riêng bà vì khi hợp tác xã nông nghiệp phường Gia Sàng chia ruộng đất theo khoán lô năm 1986 lúc đó ông Chung không có hộ khẩu ở địa phương nên không được chia ruộng. Ngoài ra, ông bà còn có 01 nhà xây trên đất của bố mẹ chồng cho, đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng mang tên ông Phạm Văn Chung, nay bà yêu cầu được chia ngôi nhà và đất theo quy định của pháp luật.

Tại biên bản định giá tài sản ngày 19/03/2012 như sau:

Đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số bìa 288178 do Ủy ban nhân dân Thành phố Thái Nguyên cấp ngày 18/01/2010 mang tên Phạm Văn Chung có diện tích 162,1m2 trong đó 124,3m2 đất ở đô thị tại thửa 28 tờ bản đồ 31 có giá trị là: 1.118.700.000đ; 37,8m2 đất trồng câu lâu năm tại thửa 71 tờ bản đồ 31 có giá trị là: 1.852.200đ. Nhà có giá trị là: 19.958.400đ; Đất ruộng có giá trị là: 56.214.000đ

Với nội dung như trên ngày 17/05/2012 Tòa án nhân dân Thành phố Thái Nguyên tuyên xử như sau:

Về quan hệ vợ chồng: đồng ý cho ly hôn Về tài sản:

- Giao cho ông Chung được quyền sở hữu 936,9m2 đất nông nghiệp tại các thửa:

Thửa 271; Thửa 55; Thửa 151; Thửa 144 và sở hữu 01 nhà xây cấp 4 tại tổ 19 phường Gia Sàng, Thành phố Thái Nguyên trên diện tích đất 162,1m2 . Tổng giá trị nhà và đất là 76.172.400đ.

- Buộc bà Được trích chia cho ông Chung 135.698.400đ.

- Bà Được được sở hữu 211.870.800đ giá trị tài sản. Về án phí:

- Ông Chung phải chịu 10.593.540đ

- Bà Được phải chịu 56.210.106đ

Ngày 28/05/2012 bà Được có đơn kháng cáo toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm số 14/2012/HNGĐ-ST ngày 17/05/2012 của Tòa án nhân dân Thành phố Thái Nguyên.

Tòa án nhân dân Tỉnh Thái Nguyên xét xử phúc thẩm vụ án trên và tuyên xử hủy bản án sơ thẩm số 14/2012/ HNGĐ-ST ngày 17/05/2012 của Tòa án nhân dân Thành phố Thái Nguyên để xét xử lại theo thủ tục chung.

Nhận xét, đánh giá:

- Tại đơn đề nghị ngày 31.10.2011 bà Được có đề nghị Tòa án đưa các con của ông bà vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhưng Tòa án không chấp nhận.

- Trong các lời khai của chị Được đều xác định 162,1m2 đất thổ cư và đất

trồng cây lâu năm được cấp giấy chứng nhận mang tên ông Chung giá trị 1.120.552.200đ là của bố mẹ ông Chung cho và gia đình ông bà đã ở đó 19 năm từ năm 1990 đến 2009. Tòa án không xác minh đến nay bố mẹ ông Chung có giữ nguyên việc cho ông bà mảnh đất đó không (vì cụ Miên mẹ ông Chung còn sống). Hiện tại anh Kiên là con của ông Chung, bà Được vẫn sinh sống và ở tại ngôi nhà cấp 4 trên mảnh đất đó.

Tòa án nhân dân Thành phố Thái Nguyên đã không cho người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án là các con của ông bà và bà Miên là mẹ ông Chung vào tham gia tố tụng là vi phạm nghiêm trọng về tố tụng, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các đương sự.

- Tòa án nhân dân Thành phố Thái Nguyên xác định mảnh đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số bìa 288178 do Ủy ban nhân dân Thành phố Thái Nguyên cấp ngày 18/01/2010 mang tên Phạm Văn Chung có diện tích 162,1m2 là tài sản riêng của ông Chung nên không chia. Nhưng thực chất, tài sản này do bố mẹ ông Chung cho mà không nói rõ là cho riêng hay cho cả vợ chồng, Tòa án đã không xác định rõ mặc dù mẹ của ông Chung là bà Miên vẫn còn sống, như vậy là vi phạm pháp luật.

Đặt giả thiết mảnh đất 162,1m2 bà Miên cho riêng ông Chung, có nghĩa là

mảnh đất đó là tài sản riêng của ông Chung nhưng Tòa án nhân dân Thành phố Thái