Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

là: Hội thảo: “Thi hành pháp luật về đất đai ở Việt Nam – thực trạng và những giải pháp hoàn thiện” do Viện nghiên cứu lập pháp tổ chức tại Thừa Thiên Huế trong hai ngày 27 – 28/08/2012 với các tham luận của TS. Trần Kim Chung “ Định giá đất và phân cấp trong việc định giá đất; cập nhật, quản lý hệ thống thông tin về giá đất, đáp ứng yêu cầu quản lý của Nhà nước và góp phần phát triển thị trường bất động sản ở nước ta”và của TS. Trần Quang Huy, “Phương án giải quyết hài hòa mối quan hệ về quyền lợi giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư trong các dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế”; hội thảo khoa học: “Cơ sở khoa học của việc định giá đất” do Khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức tháng 10/2014 trong đó có tham luận của PGS.TS.Nguyễn Quang Tuyến, “Bình luận nội dung các quy định về định giá đất của Luật Đất đai năm 2013” và của PGS.TS.Doãn Hồng Nhung, “Cơ sở khoa học về giá đất và định giá đất”; hội thảo về phương pháp xác định giá đất do Hội đồng thẩm định giá Việt Nam tổ chức tại Hà Nội vào ngày 16/04/2014 nhằm xử lý những vướng mắc trong quá trình thực hiện Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Liên quan đến đề tài nghiên cứu, cũng có một số bài viết dưới hình thức bài đăng tạp chí như: tác giả ThS. Đặng Anh Quân “Bàn về giá đất của Nhà nước”, Tạp chí Khoa học và Pháp luật số 5/2006; tác giả Lưu Quốc Thái “Cơ chế hình thành và áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Khoa học pháp lý số 3/201; tác giả Phạm Văn Bằng “Hoàn thiện pháp luật về xác định giá đất trong cơ chế thị trường”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề tháng 7 năm 2012; tác giả Nguyễn Thị Dung “Về giá đất trong Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Luật học, Đặc san tháng 11/2014; TS. Nguyễn Thị Nga “Bàn về vấn đề giá đất trong Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 5/2015.

Phân tích chuyên sâu là các đề tài khoa học, luận văn thạc sĩ, khóa luận tốt nghiệp có đề cập đến định giá đất. Tiêu biểu trong số đó là: Nguyễn Thị Hương Mai, Khóa luận tốt nghiệp (2012), trường Đại học Luật Hà Nội: “ Tìm hiểu các quy định của pháp luật về giá đất”, Đoàn Thị Huyền, Luận văn thạc sĩ (2013), trường

Đại học Luật Hà Nội: “Quy định pháp luật về định giá đất – Kinh nghiệm một số nước trên thế giới và vận dụng vào Việt Nam”, Nguyễn Thị Thùy Linh, Luận văn thạc sĩ (2015), Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội: “Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang”, Nguyễn Ngọc Hà, Luận văn thạc sĩ (2016), Học viện Khoa học Xã hội: “Định giá đất khi Nhà nước bồi thường do thu hồi đất theo pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay.”

Các công trình nghiên cứu trên đây dù phân tích trực tiếp hay phân tích gián tiếp đều đã đề cập đến một số khía cạnh nhất định liên quan đến định giá đất. Tuy nhiên, đặt trong bối cảnh hiện nay, khi Luật Đất đai năm 2013 mới thi hành được gần 02 năm, nội dung pháp luật về định giá đất có nhiều thay đổi nên chưa có nhiều các công trình nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề này. Bởi vậy trên cơ sở kế thừa thành quả nghiên cứu của các công trình trước và đồng thời tập trung phân tích các quy định mới của luật, em hi vọng khóa luận mang ý nghĩa thời sự và góp phần làm phong phú khoa học pháp lý.

3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

Thứ nhất, đối tượng nghiên cứu của khóa luận là những quy định của pháp luật hiện hành về định giá đất. Đó là các quy định của Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất và có so sánh đối chiếu với các quy định của pháp luật trước đó.

Thứ hai, về phạm vi nghiên cứu. Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật liên quan đến định giá đất – một loại bất động sản đặc biệt nhất. Nghiên cứu về định giá đất, khóa luận chỉ nghiên cứu dưới góc độ pháp lý. Đó là những chế định pháp luật có liên quan trực tiếp đến hoạt động định giá đất.

4. Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của khóa luận đó là:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 82 trang tài liệu này.

Thứ nhất, đưa ra những lý luận cơ bản nhất về định giá đất và pháp luật về định giá đất, cùng với đó là tóm tắt lịch sử hình thành và phát triển các quy định pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

Thứ hai, tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật hiện nay, đánh giá thực tiễn thi hành từ đó chỉ ra những thuận lợi hay những khó khăn, bất cập còn tồn tại để từ đó có những định hướng giải quyết.

Thứ ba, trên cơ sở đánh giá thực trạng và thực tiễn thi hành các quy định của pháp luật, khóa luận sẽ đưa ra một số kiến nghị nhằm khắc phục những khó khăn còn tồn tại, từ đó giúp hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.

5. Phương pháp nghiên cứu

Khi nghiên cứu đề tài, em đã sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng của Chủ nghĩa Mác – Lê nin. Song song với đó là việc sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như:

Phương pháp diễn giải và phương pháp lịch sử được sử dụng chủ yếu ở chương 1 để nghiên cứu về những lý luận cơ bản về giá đất và định giá đất.

Phương pháp phân tích, phương pháp thu thập thông tin được sử dụng chủ yếu ở chương 2. Phương pháp phân tích giúp làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề xác định giá đất. Phương pháp thu thập thông tin được sử dụng để thu thập các tài liệu, các thông tin trên mạng Internet khi nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về định giá đất.

Tại chương 3, phương pháp tổng hợp và phương pháp bình luận được sử dụng chủ yếu để khái quát kinh nghiệm về định giá đất của một số nước trên thế giới và đưa ra các định hướng giúp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật định giá đất tại Việt Nam.

6. Bố cục

Với đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam”, ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung chính của khóa luận gồm có 03 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về định giá đất và pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

Chương 2: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

Chương 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

CHƯƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM

1.1. Khái niệm định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, và tính xã hội. Hoạt động định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.

Khoản 5 Điều 4 Luật giá năm 2012 có quy định: “ Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ.”

Định giá khác với thẩm định giá. Cũng trong Điều 4 Luật giá năm 2012 tại Khoản 15 có quy định: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”. Nói một cách đơn giản, định giá là xác định giá “lượt đi” và thẩm định giá là xác định giá “lượt về”. Nếu như định giá là hoạt động ước tính giá trị thì thẩm định giá là sự xem xét, đánh giá lại kết quả ước tính đó. Để thấy rõ hơn sự khác biệt giữa định giá và thẩm định giá, tại Phụ lục của khóa luận có bản trích một báo cáo thẩm định giá bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Về định giá đất, pháp luật đất đai tại Việt Nam hiện nay không đưa ra một khái niệm cụ thể về định giá đất mà chỉ đưa ra khái niệm giá đất theo quy định tại Khoản 19 Điều 13 Luật Đất đai năm 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.”

“Giáo trình định giá đất” năm 2005 của Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đưa ra khái niệm: “Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Để định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế

và tự nhiên của thửa đất theo hạng đất và khả năng cho thu nhập thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu nhập từ đất và chính sách sử dụng đất , rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền nào đó trong quyền sử dụng đất.”3

Như vậy, nội dung cơ bản của định giá đất bao gồm:

Thứ nhất, định giá đất là sự ước tính giá trị của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích đất, giá trị này được tính bằng tiền;

Thứ hai, căn cứ theo những nguyên tắc, phương pháp nhất định;

Thứ ba, tại một địa điểm nhất định; Thứ tư, tại một thời điểm nhất định; Thứ năm, cho mục đích xác định.

Tóm lại, ta có thể đưa ra khái niệm định giá đất một cách khái quát như sau: “Định giá đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các cá nhân, tổ chức khác xác định số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất tại một thời điểm nhất định phục vụ cho mục đích cụ thể, theo những nguyên tắc và phương pháp nhất định.”4

Theo đó, việc định giá đất phải dựa trên những nguyên tắc, phương pháp, trình tự, thủ tục nhất định. Người định giá đất cũng cần phải có kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm và các kỹ năng định giá. Định giá đất cần độc lập, khách quan, minh bạch, chính xác và cụ thể.

1.2. Khái niệm pháp luật về định giá đất và điều chỉnh pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

1.2.1. Chủ thể của pháp luật định giá đất

Chủ thể của quan hệ pháp luật là chủ thể dựa trên cơ sở các quy phạm pháp luật mà tham gia vào một quan hệ pháp luật để hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ nhất định trong quan hệ đó. Chủ thể định giá đất bao gồm Nhà nước và các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

3 Xem TS. Hồ Thị Lam Trà (chủ biên), Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội, Giáo trình Định giá đất,năm 2005, trang 44

4 Xem Đoàn Thị Huyền, Luận văn Thạc sĩ Luật học – Quy định pháp luật về định giá đất – Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới và vận dụng vào Việt Nam, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, năm 2013, trang 11.

Thứ nhất, chủ thể Nhà nước: Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Nhà nước tham gia vào các quan hệ pháp luật thông qua các cơ quan nhà nước.

Thứ hai, chủ thể là tổ chức tư vấn định giá đất. Theo Điều 115 Luật đất đai năm 2013, tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất cần thỏa mãn các điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện theo quy định của Chính phủ. Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Luật này.

1.2.2. Khách thể của pháp luật định giá đất

Khách thể của quan hệ pháp luật định giá đất là một vùng đất, khoảnh đất cụ thể với mục đích sử dụng đã được xác định, thuộc các loại đất sau đây:

Thứ nhất, nhóm đất nông nghiệp bao gồm: (1) đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, (2) đất trồng cây lâu năm, (3) đất rừng sản xuất, (4) đất nuôi trồng thủy sản, (5) đất làm muối.

Thứ hai, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: (1) đất ở tại nông thôn, (2) đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; (3) đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; (4) đất ở tại đô thị; (5) đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; (6) đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay.5

Đất đai – tài nguyên quý giá là thế và xác định giá đất là nội dung rất khó trong quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy, việc định giá phải được Nhà nước quy

5 Xem Lời nói đầu Luật đất đai năm 1987

định chặt chẽ, cụ thể, chi tiết nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, quyền lợi của người sử dụng đất và quyền lợi của các chủ thể khác có liên quan.

1.2.3. Nội dung pháp luật về định giá đất

Pháp luật về định giá đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động về định giá, phương pháp định giá, đối tượng định giá của các quan hệ pháp luật phát sinh trong quá trình định giá đất trên một diện tích đất nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, định giá đất cho một mục đích nhất định, nhằm đảm bảo định giá đất đầy đủ, đúng, chính xác, cơ bản cho mục tiêu của các chủ thể trong quan hệ định giá đặt ra. Giá đất được hình thành là cơ sở để các bên tham khảo, cân nhắc quyết định cho việc thực hiện mục tiêu, định hướng định giá để từ đó đưa ra quyết định áp dụng giá đất trong thực tiễn đời sống, sản xuất kinh doanh và quản lý nhà nước đối với đất đai.6

Thứ nhất, nguồn hình thành giá đất.

Nguồn hình thành giá đất với sự đa dạng vốn có của nó trong đời sống thực tế, bởi vì giá đất không chỉ xuất phát từ những nguồn cố định mà luôn có sự vận động. Nguồn hình thành giá đất cơ bản nhất xuất phát từ việc công bố bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Căn cứ theo những nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kì.7

Giá đất còn được thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất Nhà nước ban hành chỉ khống chế về “giá sàn” và “giá trần”. Điều đó có nghĩa giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Theo quy định của pháp luật hiện nay, giá đất còn do các tổ chức tư vấn xác định giá đất. Lần đầu tiên định giá đất độc lập được quy định trong Luật đất đai năm 2013. Đây là một điểm mới của luật đất đai sửa đổi. Cụ thể, tại Khoản 4, Điều 115 Luật đất đai năm 2013: “Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ

6 Xem PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 113.

7 Xem Điều 114 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013