Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

--------o0o-------

NGUYỄN THỊ MINH THƯ

PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC HỆ CHÍNH QUY

Ngành: Luật kinh doanh

HÀ NỘI - 2016

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

LỜI CẢM ƠN

Để có thể hoàn thành khóa luận với đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam”, bên cạnh những nỗ lực của bản thân, em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động viên, khích lệ, hướng dẫn của các thầy, cô giáo, gia đình và bạn bè.

Trong 04 năm học tập và rèn luyện tại Khoa Luật, em đã nhận được sự chỉ bảo và giảng dạy tận tình của các thầy cô, đặc biệt là các thầy cô bộ môn Luật Kinh doanh. Chính các thầy cô đã cho chúng em những kiến thức nền tảng và kiến thức chuyên môn trong suốt thời gian học ở trường.

Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, người đã trực tiếp hướng dẫn em thực hiện khóa luận tốt nghiệp này. Tuy rất bận rộn với công việc nhưng cô vẫn luôn dành thời gian và tâm huyết để tận tình hướng dẫn, nhắc nhở và đôn đốc em ngay từ khi bắt đầu thực hiện khóa luận.

Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, tập thể lớp K57LKD, và những người bạn thân đã luôn ở bên động viên, khích lệ. giúp đỡ em trong quá trình học tập cũng như trong cuộc sống.

Hà Nội, tháng 05 năm 2016 Sinh viên

Nguyễn Thị Minh Thư

KHOA LUẬT

--------o0o-------

NGUYỄN THỊ MINH THƯ

PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC HỆ CHÍNH QUY

Ngành: Luật kinh doanh

Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS. Doãn Hồng Nhung Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Minh Thư Lớp: K57-LKD

Khóa: QHL-2012

HÀ NỘI – 2016

LỜI CẢM ƠN

Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, người đã trực tiếp hướng dẫn em thực hiện khóa luận tốt nghiệp này. Tuy rất bận rộn với công việc nhưng cô vẫn luôn dành thời gian và tâm huyết để tận tình hướng dẫn, nhắc nhở và đôn đốc em ngay từ khi bắt đầu thực hiện khóa luận.

Hà Nội, tháng 05 năm 2016 Sinh viên

Nguyễn Thị Minh Thư

DANH MỤC CÁC VĂN BẢN VIẾT TẮT

1. Luật Đất đai năm 1987

1. Luật Đất đai được công bố tại Lệnh

số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988

2. Luật Đất đai năm 1993

2. Luật Đất đai số 24/L-CTN ngày

14/07/1993

3. Luật Đất đai năm 2003

3. Luật Đất đai số 13/2003/QH11

ngày 26/11/2003

4. Luật Đất đai năm 2013

4. Luật Đất đai số 22/2013/L-CTN

ngày 09/12/2013

5. Luật Giá năm 2012

5. Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày

20/06/2012

6. Luật Phổ biến, giáo dục

pháp luật năm 2012

6. Luật Phổ biến, giáo dục pháp luật

số 14/2012/QH13 ngày 20/06/2012

7. Nghị định số 44/2014/NĐ-

CP ngày 15/05/2014

7. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày

15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

8. Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT ngày 30/06/2014

8. Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;

định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 82 trang tài liệu này.

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC VĂN BẢN VIẾT TẮT MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM 7

1.1. Khái niệm định giá đất 7

1.2. Khái niệm pháp luật về định giá đất và điều chỉnh pháp luật về định giá đất tại Việt Nam 8

1.2.1. Chủ thể của pháp luật định giá đất 8

1.2.2. Khách thể của pháp luật định giá đất 9

1.2.3. Nội dung pháp luật về định giá đất 10

1.3 Sơ lược về lịch sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật Việt Nam về định giá đất giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2013 12

1.3.1. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987 đến trước khi ban hành Luật đất đai năm 1993 12

1.3.2. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 14

1.3.3. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi ban hành Luật Đất Đai năm 2013 17

1.4. Sự cần thiết định giá đất trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam 20

1.5. Vai trò của định giá đất 21

1.5.1. Vai trò của định giá đất đối với người sử dụng đất 21

1.5.2. Vai trò của định giá đất đối với Nhà nước 22

1.5.3. Vai trò của định giá đất đối với thị trường bất động sản 23

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM 25

2.1. Các quy định về định giá đất tại Việt Nam hiện nay 25

2.1.1. Thẩm quyền định giá đất 25

2.1.2. Nguyên tắc định giá đất 26

2.1.3. Phương pháp định giá đất 27

2.1.4. Kỹ năng định giá đất 36

2.2. Áp dụng các quy định pháp luật về định giá đất tại Việt Nam hiện nay 38

2.2.1. Thuận lợi và kết quả đạt được 38

2.2.2. Khó khăn còn tồn tại trong quá trình áp dụng pháp luật về định giá đất 41

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM 45

3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất 45

3.2. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam 47

3.3. Kinh nghiệm về định giá đất của một số quốc gia trên thế giới và một số gợi mở cho Việt Nam 49

3.3.1. Kinh nghiệm của Hàn Quốc về định giá đất 49

3.3.2. Kinh nghiệm từ tiểu bang Queensland (Australia) về định giá đất 51

3.3.3. Một số gợi mở cho Việt Nam về định giá đất 54

3.4. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam 56

3.4.1. Kiến nghị hoàn thiện cơ chế về tổ chức và thực hiện định giá đất 56

3.4.2. Một số biện pháp bổ trợ nhằm nâng cao hiệu quả định giá đất 58

KẾT LUẬN 63

DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 64

PHỤ LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Nhận định về giá trị của đất đai, tại trang 86 cuốn “Sự bí ẩn của tư bản” Hermdo De Soto đã viết: “Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải của các nước tiên tiến, ở các nước đang phát triển con số này là gần ba phần tư”. Việt Nam là một quốc gia đang phát triển. Vì thế nếu pháp luật không thể huy động tối đa tiềm năng 75% của cải này của quốc gia thì thật đáng lo ngại. Nhận thức được tầm quan trọng của đất, Nhà nước ta luôn quan tâm đến việc phát triển các chính sách đất đai và sửa đổi nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai. Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam được ban hành vào năm 1987 đến nay, pháp luật đất đai đã và đang được sửa đổi, bổ sung và từng bước hoàn thiện cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước với nhiệm vụ trọng tâm là hoàn chỉnh các công cụ quản lý đất đai bao gồm: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, tài chính đất đai và hành chính trong quản lý đất đai. Trong đó tài chính đất đai là quản lý tất cả những gì thuộc lĩnh vực tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất, định giá đất…

Trước năm 1993, pháp luật đất đai tại Việt Nam không thừa nhận giá trị của đất hay giá trị của quyền sử dụng đất, , quyền sử dụng đất không được tự do chuyển nhượng trên thị trường. Phải đến khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành thì lần đầu tiên đất được xác định là có giá. Tuy nhiên phải cần đến 10 năm sau đó khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành mới quy định cụ thể và chi tiết về khái niệm giá đất, nguồn hình thành giá đất, các phương pháp và nguyên tắc xác định giá đất… và giá đất được ghi nhận phải phù hợp với cơ chế thị trường. Điều đó đã tạo nên sự đổi mới toàn diện của hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, đặc biệt là các quy định về định giá đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh quốc gia. Những thành tựu mà luật mang lại cho đất nước và người dân không nhỏ, tuy nhiên qua 10 năm thực tiễn thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã từng bước bộc lộ những bất cập cần phải khắc phục. Các bất cập điển hình đó là việc xác định giá đất sao

cho sát giá trị thị trường thực sự rất khó, làm tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng trong cơ chế cho thuê hoặc giao đất cho nhà đầu tư và gây bức xúc cho người bị Nhà nước thu hồi đất khi tiếp nhận giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không thỏa đáng1. Trên thực tế, giá đất để tính bồi thường luôn thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên thị trường. Bảng giá công bố tại các địa phương chỉ bằng khoảng 30% - 60% so với giá thị trường nên khi áp dụng đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước, làm phát sinh khiếu kiện khi bồi thường, giải phóng mặt bằng. Hoạt động của các tổ chức tư vấn giá đất còn hạn chế và chưa có quy định cụ thể2…

Trước thực tiễn đó, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 đã được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 có nhiệm vụ giải quyết những khó khăn, bất cập còn tồn tại của luật cũ. Liệu Luật Đất đai năm 2013 có tháo gỡ được những “nút thắt” mà Luật Đất đai năm 2003 không giải quyết được? Pháp luật đất đai Việt Nam đã có những quy định gì mới và cần sửa đổi, bổ sung gì về định giá đất? Với những lý do đó em đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam” cho khóa luận tốt nghiệp của mình. Với trọng tâm là các quy định về định giá đất của pháp luật hiện hành và một số định hướng, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam. Em hi vọng những tìm hiểu, nghiên cứu của mình có thể góp một phần nhỏ trong việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Định giá đất luôn là một vấn đề thu hút sự quan tâm của giới khoa học nói chung và khoa học pháp lý nói riêng. Từ khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 đến nay khi Luật Đất đai năm 2013 đã thi hành được gần 02 năm đã có nhiều hội thảo khoa học được tổ chức với các bài tham luật liên quan đến đề tài khóa luận, tiêu biểu đó

1 Xem Thanh Hường, Nguồn VnMedia, “Nhức nhối những bất cập của Luật Đất đai năm 2003”,

bài đăng ngày 01/03/2012

Website: http://www.tinmoi.vn/nhuc-nhoi-nhung-bat-cap-cua-luat-dat-dai-2003-01786938.html

2 Xem Trang thông tin điện tử tổng hợp Ban nội chính trung ương, “Những bất cập trong thu hồi đất và một số kiến nghị”, bài đăng ngày 12/08/2013

Website: http://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/201308/nhung-bat-cap-trong-thu-hoi-dat-va-mot- so-kien-nghi-291983/