Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT

----o0o----

NGUYỄN THỊ THANH LOAN

NHỮNG KHÍA CẠNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 103 trang tài liệu này.

HÀ NỘI - 2008

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGUYỄN THỊ THANH LOAN

NHỮNG KHÍA CẠNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Dân sự Mã Số : 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS. LÊ HỒNG HẠNH

HÀ NỘI - 2008

MỤC LỤC

Trang

Những chữ viết tắt trong luận văn 1

Mở đầu 2

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 2

2. Tình hình nghiên cứu đề tài 4

3. Mục đích, phạm vi nghiên cứu 5

4. Phương pháp nghiên cứu 6

5. Đóng góp mới về mặt khoa học của Luận văn 6

6. Kết cấu của Luận văn 7

CHƯƠNG 1. CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ 8

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

1.1. Các khái niệm chung về quyền sử dụng đất8

1.1.1. Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất 8

1.1.2. Đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất 10

1.2. Quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở15

1.2.1. Đặc trưng của quyền sử dụng đất gắn với sở hữu nhà ở trong pháp 15 luật Việt Nam ..............................................................................................

1.2.2. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các giao dịch Bất động 25 sản

CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 27

GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

2.1. Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn 27

với nhà ở ....................................................................................................

2.1.1. Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở 27

2. 1.2. Cơ sở pháp lý hình thành quyền sử dụng đất 31

2.2. Các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu 36

nhà và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở ..................................................

2.2.1. Cấp giấy chứng nhận và ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận 37

2.2.2. Sự phát triển của những quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận 39 quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ..............................................

2.2.3. Những bất cập trong quy định pháp luật về công nhận quyền sử 43 dụng đất và quyền sở hữu đối với nhà ở ......................................................

2.3. Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn với 49

nhà ở theo các quy định của pháp luật hiện hành ...................................

2.3.1. Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật hiện 49 hành ............................................................................................................

2.3.2. Việc chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật hiện 55 hành .............................................................................................................

CHƯƠNG 3. CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN 64

SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VIỆT NAM

3.1. Những thay đổi về sở hữu và những yêu cầu đặt ra đối với việc 64

hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ..................

3.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật hiện nay về cấp GCNQSDĐ 68

và GCNQSHN ...........................................................................................

3.3. Thị trường Bất động sản và những yêu đối với việc chuyển quyền 70

sở hữu nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở .....................

3.4. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giao đất cho tổ chức 78

kinh tế trong nước xây nhà để bán hoặc cho thuê ..................... .............

KẾT LUẬN 82

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

BĐS : Bất động sản

BLDS : Bộ Luật Dân Sự

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSHN : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà LĐĐ : Luật Đất đai

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

QSHN : Quyền sở hữu nhà

UBND : Uỷ ban nhân dân

XHCN : Xã hội chủ nghĩa

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Đất đai một nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, một loại tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Đất đai được Hiến pháp năm 1980 thừa nhận là sở hữu toàn dân và điều này tiếp tục được khẳng định ở Hiến pháp 1992. Trước khi có sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 nội hàm khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai, mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất chưa được làm rõ. Pháp luật chưa xác định rõ về quyền của người sở hữu và quyền của người sử dụng. Cùng với quá trình đô thị hoá, vấn đề sở hữu đất đai ngày càng trở nên bức xúc không chỉ ở Việt Nam mà ngay cả các nước phát triển khác. Nhận thức được điều này Nhà nước đã có những thay đổi về chính sách, pháp luật nhằm thừa nhận đất đai, quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt. Trong khi dân số liên tục tăng lên hàng năm thì diện tích đất đai hầu như không thay đổi và ngày càng khan hiếm. Đất đai là nền tảng của bất động sản như nhà ở, công xưởng, đường xá, cầu cống, trụ sở, nhà hàng, khách sạn .vv. Cùng với đất đai, nhà ở trở thành đối tượng giao dịch chính trên thị trường bất động sản. Trong những năm đổi mới vừa qua nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn trong lĩnh vực kinh tế song những thay đổi liên quan đến thị trường BĐS hầu như chưa đáng kể và điều này cũng làm hạn chế đến sự phát triển và tăng trưởng kinh tế của đất nước. Trong bối cảnh của việc xây dựng kinh tế thị trường và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN cần có những quy định pháp luật đồng bộ tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Các qui định pháp luật phải đạt mục tiêu khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước, góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân đồng thời đơn giản hoá việc dịch chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên thị trường

chính thức, giảm thiểu các rủi ro đối với các giao dịch bất động sản, củng cố vai trò quản lý của Nhà nước. Một trong những giải pháp quan trọng để đạt được mục tiêu nêu trên là phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Các giấy tờ này chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước thừa nhận và bảo hộ quyền sở hữu của các chủ sở hữu. Với giấy chứng nhận này các chủ sở hữu mới có thể thực hiện một cách dễ dàng các quyền và nghĩa vụ đối với tài sản của mình theo quy định của pháp luật. Như vậy, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thể hiện tính hợp pháp của quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, giúp họ thực hiện các giao dịch với đối tượng hàng hoá đặc biệt của mình là quyền sử dụng đất và sở hữu nhà.

Thực tế có nhiều nội dung liên quan đến vấn đề này hiện chưa được giải quyết. Chủ sở hữu đất đai khác với chủ thể sử dụng đất, một bên là chủ sở hữu trên danh nghĩa, chủ sở hữu về mặt pháp lý và một bên là chủ sở hữu thực tế. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân song quyền sử dụng đất lại thuộc về cá nhân hay tổ chức và giấy chứng nhận chỉ được cấp cho cá nhân hoặc tổ chức để thừa nhận quyền sử dụng đất của họ. Sự tách bạch giữa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà dẫn tới tình trạng một cá nhân sở hữu một ngôi nhà sẽ có hai loại giấy gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và môi trường cấp và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do Bộ Xây dựng cấp. Điều này vừa gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất, nhà, vừa gây khó khăn cho người dân khi thực hiện các giao dịch. Những vấn đề này khá phức tạp và có ý nghĩa rất lớn đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.

Chính những vướng mắc trên làm cho đời sống xã hội luôn “nóng” lên vì đất và nhà. Nhà nước cần sớm có quy định rõ ràng và thống nhất để giải quyết mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất và quyền sở

hữu tài sản gắn liền với đất. Việc nghiên cứu những vấn đề nêu trên theo hướng thống nhất việc quản lý nhà nước về nhà đất ngay trong thủ tục hành chính ban đầu, tức là xác nhận quyền của chủ sở hữu nhà và người sử dụng đất là rất cấp thiết trong giai đoạn hiện nay.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài

Lĩnh vực đất đai luôn thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu song lĩnh vực nhà ở mới chỉ dừng lại trong phạm vi những bài viết trên các báo, tạp chí chuyên ngành và đến nay mối liên hệ giữa vấn đề sở hữu nhà, vấn đề sử dụng đất cùng những bất cập của nó chưa có một đề tài nghiên cứu nào đề cập đến. Một số công trình nghiên cứu về khía cạnh này hay khía cạnh khác của quyền sử dụng đất có thể kể đến như: Chế định quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, luận văn Thạc sỹ luật học của tác giả Nguyễn Thị Cam (năm 1997); Chuyển nhượng quyền sử dụng đất những vấn đề lý luận và thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp của tác giả Trần Trọng Hùng (năm 1998); Chế định pháp luật về đất ở thực trạng và giải pháp hoàn thiện, luận văn thạc sỹ luật học của tác giả Nguyễn Thị Oanh (năm 1999); Thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp của Trần Thị Phương Nhung (năm 2005). Các công trình nghiên cứu được liệt kê trên chủ yếu xem xét các vấn đề khác nhau hay các đối tượng khác nhau của thị trường bất động sản. Đó là các công trình ít nhiều đã góp phần tạo ra những cơ sở lý luận và thực tiễn trong quản lý đất đai hiện nay. Tuy nhiên, cho đến nay, chưa có công trình nào nghiên cứu mối liên hệ và những đặc trưng của pháp luật về sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Có thể thấy pháp luật hiện hành chưa có được những quy định đồng bộ, bảo đảm cho giao dịch về nhà, đất được thực hiện trên một thị trường công khai, minh bạch tránh rủi ro luôn được đặt ra.. Vì vậy, vấn đề quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất cần được nghiên cứu một cách toàn diện trên cơ sở Luật