Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam

đất tuy nhiên không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất bởi chúng có sự khác nhau về cả nội dung, ý nghĩa cụ thể.

- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất.

- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất lại không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì, thứ nhất, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; thứ hai, không phải người nào cứ có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9 quyền của người sử dụng đất. Luật đất đai 2003 có sự phân biệt giữa các chủ thể sử dụng đất. Chẳng hạn, chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác (Điều 113) tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111). Hoặc chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đấy đã được trả tiền cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ 9 quyền năng nói trên.

Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định. Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu,sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các hình thức

khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau.

Từ phân tích trên, chúng ta thấy, quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Đây là loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước. Vì vậy, quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng như quyền nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải được áp dụng đối với tất cả các chủ thể mà nó bị hạn chế bởi quyền lực nhà nước. Điều này thể hiện ở chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chặt chẽ về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.

Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, có quyền được chuyển quyền sử dụng đất. Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một "khuôn khổ" nhất định. Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định của pháp luật bắt buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo. Các quy định này vừa có tính ổn định, vừa có sự biến đổi tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển của xã hội. Từ chỗ chỉ ghi nhận người người sử dụng đất chỉ có 5 quyền chuyển quyền sử dụng đất tại Luật đất đai năm 1993, Nhà nước đã mở rộng cho người người sử dụng đất có thêm quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong một số trường hợp nhất định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 01/12/1998 và các quyền này tiếp tục được khẳng định tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai ngày 29/6/2001 và đặc biệt là Luật đất đai 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI thông qua ngày 26/11/2003.

Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai, góp phần thúc đẩy sự năng động của các yếu tố tích cực khi được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, Nhà nước đang có xu hướng ngày càng mở rộng quyền năng của người sử dụng đất. Việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nước đến người sử dụng đất, là một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của thị trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc mở rộng này không đồng nghĩa với việc Nhà nước phân phối hoặc từ bỏ quyền của chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn giữ vững. Người sử dụng đất chỉ được thực hiện những quyền năng của mình mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định. Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể.

1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 93 trang tài liệu này.

Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch.

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.

Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó Bộ luật dân sự năm 1995 đã dành Phần thứ Năm để quy

định về chuyển quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2003 ghi nhận chín hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Trong quá trình xây dựng Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi) có một số ý kiến cho rằng không cần đưa vào Bộ luật dân sự các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vì pháp luật đất đai đã quy định cụ thể về vấn đề này. Tuy nhiên, sau khi cân nhắc, Quốc hội vẫn giữ lại Phần thứ Năm - Quy định về quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự mới - Bộ luật dân sự năm 2005. Đương nhiên, các quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã có trong pháp luật đất đai thì Bộ luật dân sự không nhắc lại nữa mà chỉ tập trung quy định về hình thức pháp lý dân sự của việc chuyển quyền sử dụng đất. Đó chính là các hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất.

Hiện nay có hai cách nhìn nhận về nội hàm của khái niệm chuyển quyền quyền sử dụng đất. Theo cách nhìn nhận thứ nhất, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện theo các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế. Còn theo cách nhìn nhận thứ hai thì chuyển quyền sử dụng đất bao gồm tất cả các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chúng tôi đồng ý với cách nhìn nhận thứ hai cùng với sự giả thích: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất trọn vẹn các quyền còn lại bao gồm cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, bảo lãnh, thế chấp bằng quyền sử dụng đất vẫn được coi là chuyển quyền sử dụng đất nhưng đây là chuyển quyền sử dụng đất hạn chế, không trọn vẹn [24].

 Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử

dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định.

Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch.

Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyền sử dụng đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện tích nhưng tọa lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề nhau thì khi chuyển quyền sử dụng đất giá có thể rất khác

trường

1.1.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị

Như đã phân tích ở trên đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người. Đất

đai có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng. Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau. Do vậy, để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản- một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do vậy, là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt lưu thông trên thị trường. ở nước ta hiện nay, thị trường quyền sử dụng đất không những đã xuất hiện mà còn hoạt động rất sôi động không những ở khu vực thành thị mà còn len lỏi đến từng ngõ ngách thôn quê. Như vậy, có thể nhận định rằng: chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất thể hiện ra một cách rõ ràng trên thị trường, và chính nó là một nhu cầu tất yếu khách quan của nền kinh tế thị trường.

Để làm rõ tính tất yếu khách quan của sự tồn tại thị trường quyền sử dụng đất cũng như nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết, chúng ta cần đánh giá

quan hệ đất đai nói chung và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng trong các cơ chế kinh tế khác nhau. Như trên đã phân tích, quan hệ đất đai và quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lịch sử phát triển của nó. ứng với mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau, nội dung của mối quan hệ này không giống nhau. Kể từ năm 1945 đến nay, nền kinh tế nước ta được phân thành hai giai đoạn phát triển với hai cơ chế kinh tế khác nhau là cơ chế tập trung bao cấp (nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung) và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Hiến pháp 1980 đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Bằng quy định này, Nhà nước chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu quy nhất

- sở hữu toàn dân về đất đai. Nhờ sự thống nhất quản lý chỉ một hình thức duy nhất này mà Nhà nước đã loại bỏ được cái hình thức sở hữu khác như sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân về đất đai từ đó chấm dứt hàng loạt những tranh chấp về quyền sở hữu với đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho việc quy định không thừa nhận việc đòi lại đất đai đã giao cho ng- ười khác sử dụng. Điều này cũng đã tạo được sự ổn định về kinh tế, chính trị, an toàn và trật tự xã hội ở các địa bàn dân cư, đồng thời giúp nhà nước thực hiện vai trò tối cao trong việc hoạch định chính sách pháp luật đất đai.

Tuy nhiên, trong thời kỳ này, pháp luật nghiêm cấm mọi hành vi mua bán chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức. Hay nói cách khác, sau khi Hiến pháp 1980 ra đời thì vấn đề xã hội hóa đất đai được thực hiện một cách tuyệt đối. Việc sử dụng đất đai bị "đóng khung" trong quan hệ giao đất, thu hồi đất giữa người sử dụng đất với Nhà nước. Mọi quan hệ kinh tế nói chung đều được vận hành theo kế hoạch đã được lập sẵn cho các cơ quan nhà nước tiến hành. Hiệu quả kinh tế nói chung không được coi trọng. Đất đai, sức lao động, các tư liệu sản xuất khác không được coi là hàng hóa. Chúng cũng có tham gia vào các quy định sản xuất kinh doanh nhưng không phải theo nhu cầu khách quan của thị trường mà theo ý chí chủ quan của những nhà hoạch định kế hoạch điều khiển. Vì thế, đất đai cùng các tư liệu sản xuất, tư liệu lao động nói trên không có giá trị trao đổi. Quan hệ đất đai trong có cơ chế quản lý kế hoạch hóa tập trung về cơ bản cơ chế đánh giá với hai góc độ: Về phương diện quản lý đất đai, Nhà nước quản lý đất đai theo cơ chế mệnh lệnh hành chính, cơ chế xin cho là chủ yếu. Về phương diện sử dụng đất, đất đai được coi là của chung của cả quốc gia, không được coi là tài sản thông thường đ-

ược phép giao dịch. Người sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi không còn nhu cầu sử dụng. Do vậy, đã không kích thích và giải phóng được năng lực sản xuất cho người lao động. Hậu quả là người nông dân không thiết tha gắn bó với mảnh đất của họ đang sử dụng. Đất đai, do vậy, không được cải tạo bồi bổ kịp thời đã trở nên hoang hóa hoặc kém độ phì nhiêu đi nhiều. Việc sử dụng cũng bừa bãi lãng phí, kém hiệu quả. Người sử dụng đất có quyền không có quyền làm chủ thực sự đất đai, hiệu quả kinh tế trong sự sử dụng đất không được coi trọng. Đất đai được coi là tài sản công cộng, một thứ của trời cho, sử dụng như thế nào cũng không quan trọng.

Khi nền kinh tế được chuyển sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các quan hệ kinh tế được vận hành theo sự điều tiết của quy luật thị trường. Trong cơ chế kinh tế này, đất đai được đặt chúng với giá trị như người ta thường nói là "tấc đất tấc vàng", các quan hệ đất đai cũng phải vận động theo cơ chế thị trường. Mở đầu cho thời kỳ đổi mới trong quản lý và sử dụng đất đai phải kể đến cơ chế giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình, xã viên sử dụng trong sản xuất nông nghiệp (được gọi tắt là Khoán 10) theo Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng ngày 05/04/1988 đã từng bước "cởi trói" và giải phóng năng lực sản xuất cho người nông dân. Cơ chế khoán mới này đã đem lại hiệu quả vô cùng to lớn, làm thay đổi sâu sắc bộ mặt nông thôn và nông nghiệp ở nước ta. Người nông dân phấn khởi, yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai. Năm 1992, Hiến pháp mới được ban hành. Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Mục đích chính sách kinh tế của Nhà nước là làm cho dân giàu nước mạnh, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu vật chất tinh thần của nhân dân trên cơ sở giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy tiềm năng của mọi thành phần kinh tế. Về lĩnh vực đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác đất đai hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất đai được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Tiếp đó, để phát huy mạnh mẽ thành quả mà cơ chế khoán 10 mang lại và cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được

ban hành. Điểm ưu việt nhất của văn bản luật này là việc chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được quyển chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng. Quy định này thể hiện sự phù hợp giữa các quy định của pháp luật với thực tiễn vận động của các quan hệ chuyển dịch đất đai nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai nói riêng trong nền kinh tế thị trường. Việc ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự ghi nhận một thực tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng đất. Nó được hình thành cho sự vận động của các quan hệ kinh tế trong nền kinh tế thị trường tác động mạnh mẽ trực tiếp đến nhu cầu cần phải được quyền sử dụng đất vào giao lưu dân sự thông qua hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cho dù pháp luật có ghi nhận nó hay không thì bằng cách này hay cách khác, hợp pháp hay không hợp pháp, quyền này vẫn được hình thành, tồn tại phát triển như là một thực tế khách quan phù hợp với các quy luật vận động của nền kinh tế thị trường. Hay nói cách khác, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quy luật vận động tất tất yếu của nền kinh tế thị trường. Đến Luật đất đai 1993 Nhà nước mới chính thức thừa nhận quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhượng. Như vậy, mãi đến năm 1993, các quy định quản lý đất đai của Nhà nước mới hòa nhịp được cơ chế thị trường. Sau hơn 10 năm đổi mới hiệu quả kinh tế đã chuyển biến rõ rệt. Hướng vận động của các quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận. Người sử đất tìm mọi cách sử dụng đất đai có hiệu quả hơn. Nền kinh tế của Nhà nước do vậy được cải thiện, phát triển. Có thể phân tích trên một số lĩnh vực như nông nghiệp chẳng hạn. Ngành kinh tế nông nghiệp được khuyến khích phát triển theo xu hướng sản xuất hàng hóa phục vụ nhu cầu chung của xã hội và xuất khẩu. Nhờ chủ trương đúng đắn này mà người nông dân từ chỗ chạy ăn từng bữa, Nhà nước phải nhập khẩu trở thành nước xuất khẩu gạo thứ ba thế giới. Các loại hình nông sản khác như cà phê, hạt điều, hạt tiêu, hoa quả các loại, thủy sản các loại tràn ngập thị trường không những đủ phục vụ nhu cầu đa dạng của người dân mà còn xuất khẩu với số lượng lớn ra nước ngoài. Thành công này một phần lớn do chủ trương đúng đắn do Nhà nước giao đất cho các họ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Người dân thiết tha, dốc sức người sức của vào đồng ruộng của mình. Từ đó đã mang lại những giá trị kinh tế to lớn. Cải thiện đời sống cho gia đình và xã hội. Quá trình sản