Hoàn Thiện Nội Dung Qlnn Về Đất Đai Của Cqq Tây Hồ

điểm riêng của từng người, chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác mà một người quản lý cần nhận ra khi xác định mức độ phân cấp, phân quyền. Quyền lực có thể tái tập trung hóa. Đó chính là quá trình tái quyền lực mà trước đó đã được phân tán. Để giảm bớt những mâu thuẫn việc phân cấp phải thật rõ ràng. Sự cân bằng chính là cốt lõi của phân cấp quản lý hợp lý [24, tr 401].

Phân cấp trong QLNN về đất đai cần quan tâm đến sự phối hợp giữa các cơ quan Bộ, thành phố, cũng như giữa các cơ quan QLNN về đất đai của CQQ. Đó là một trong những nhiệm vụ mà bất kỳ cơ quan QLNN nào thuộc hệ thống quản lý tốt cần thực hiện. Để phối hợp hiệu quả, cần phải đảm bảo bốn nguyên tắc QLNN tốt, đó là: minh bạch, tham gia, trao quyền và trách nhiệm giải trình. Các nguyên nhân chính dẫn đến phối hợp không tốt giữa các cơ quan chịu trách nhiệm về QLNN về đất đai thường bắt nguồn từ sự thiếu minh bạch, thiếu tham gia của người dân cũng như không được trao quyền và thiếu trách nhiệm giải trình. Xếp hạng quốc tế về chỉ số minh bạch của Việt Nam là rất thấp. Sự tham gia vào quá trình hoạch định chính sách, chiến lược và quy hoạch và KHSDĐ, đặc biệt là của cấp cơ sở, giới kinh doanh và phụ nữ là rất yếu. Trong QLNN về đất đai đã có sự phân cấp tương đối mạnh mẽ. Tuy nhiên, sự phân cấp này không tương thích với phân quyền, ví dụ như việc phân công trách nhiệm thu, chi cho các cấp thấp hơn. Đối với CQQ, trách nhiệm tập thể trong việc ra quyết định vẫn là văn hóa phổ biến trong lãnh đạo. Sự minh bạch, tham gia, trao quyền và trách nhiệm giải trình cần trở thành nguyên tắc làm căn cứ để đưa ra các đề xuất tăng cường phối hợp hiệu quả.

3.2.2. Hoàn thiện nội dung QLNN về đất đai của CQQ Tây Hồ

3.2.2.1. Lập và quản lý quy hoạch đất đai

Điều kiện để QHSDĐ thành công là: hệ thống tiêu chuẩn quy phạm, công cụ định hướng và thể chế, quy hoạch phải được nghiên cứu khoa học phải rõ

ràng, thể hiện được ý nguyện của đại đa số dân cư, DN tại khu vực nghiên cứu, phù hợp với mục tiêu phát triển chung của thành phố, quốc gia. Việc SDĐ hợp lý liên quan chặt chẽ tới mọi hoạt động của từng ngành, từng lĩnh vực, tới các quyết định sản xuất và sự sống của từng người dân cũng như vận mệnh của cả quốc gia. Chúng ta không thể QLĐĐ và phát triển được đô thị nếu chúng ta không có các quy hoạch và kế hoạch. Quy hoạch, KHSDĐ khi đã được cơ quan thẩm quyền quyết định, xét duyệt là cơ sở pháp lý để QLĐĐ và căn cứ để bố trí SDĐ, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ. Như vậy QHSDĐ lúc này có giá trị như một văn bản pháp luật. Nếu QHSDĐ được lập thiếu tính chính xác, không có tính khả thi, không có những cam kết của cấp có thẩm quyền, sự đảm bảo thực hiện bằng các kế hoạch tài chính cụ thể thì quy hoạch đó trở thành quy hoạch "treo". Đó là quy hoạch gây nên nhiều khó khăn cho đời sống của nhân dân, hoạt động sản xuất kinh doanh của DN và thiệt hại cho nền kinh tế. Căn cứ để lập quy hoạch là hệ thống các văn bản pháp luật như Hiến pháp, Luật, các văn bản dưới Luật tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho công tác lập quy hoạch, KHSDĐ. Tại các nước phát triển, hệ thống luật pháp về xây dựng đô thị là tập trung vào khai thác giá trị gia tăng của đất đai. Trong khi đó ở nước ta hiện chưa được chú trọng. Để làm tốt công tác lập và quản lý quy hoạch, quận Tây Hồ có thể thực hiện một số nội dung như:

a. Rà soát những điểm không hợp lý của quy hoạch chi tiết đã được duyệt: mặc dù QHSDĐ chi tiết của quận Tây Hồ đã được duyệt, nhưng qua nhiều năm thực hiện đã bộc lộ những thiếu sót. Để khắc phục, trước mắt CQQ Tây Hồ cần tham khảo các ý kiến của người dân, các chuyên gia, các trường đại học, viện nghiên cứu trên địa bàn rà soát quy hoạch, đánh giá những bất hợp lý trong quy hoạch. Đề nghị thành phố điều chỉnh hoàn thiện quy hoạch chi tiết quận theo hướng nâng cao chất lượng QHSDĐ, tạo tính thống nhất giữa QHSDĐ với quy hoạch phát triển KT- XH và quy hoạch xây dựng đô thị.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 268 trang tài liệu này.

Tính hoàn chỉnh của toàn bộ hệ thống quy hoạch sẽ làm mất đi kẽ hở có thể lợi dụng trong triển khai quy hoạch. Tính khả thi, tính công khai của quy hoạch, KHSDĐ tạo cơ sở để khắc phục được tình trạng lãng phí trong quản lý và SDĐ, không để cơ hội cho những người dựa vào quy hoạch để tham nhũng như hiện nay. CQQ cũng cần nghiên cứu và đề xuất những giải pháp, nhằm tạo điều kiện cho các hộ dân sinh sống ngoài khu vực đê sông Hồng được xây dựng nhà cửa. Có thể nghiên cứu việc xây dựng tuyến đê bê tông nằm sát bờ sông để thay thế tuyến đê đất cũ. Nếu không cần có kế hoạch di chuyển tránh tình trạng xây dựng tự phát tại khu vực này.

b. Lập và duyệt QHSDĐ chi tiết cho cấp phường: Quy hoạch chi tiết của cấp phường là một trong những công cụ cần thiết cho QLNN về đất đai quận Tây Hồ, nhiều năm qua đã bị xem nhẹ và không thực hiện, tình trạng này cần được khắc phục. Trong năm 2007, quận cần tập trung nghiên cứu để có thể hoàn thành QHSDĐ chi tiết cho các phường vào năm 2008, nên thay đổi quy trình lập QHSDĐ theo cách từ trên xuống (quy hoạch thành phố theo quốc gia, quy hoạch quận theo thành phố, phường theo quận) bằng các tiếp cận hai chiều. Từ phía người dân, DN, CQQ lên và từ trên trung ương, thành phố xuống để tìm sự gặp gỡ giữa các mục tiêu, nhu cầu, phù hợp với quy hoạch ngành và các quy hoạch phát triển KT- XH tại quận, mô tả tại (Hình 3.2).

Quy hoạch chi tiết phường cần được phân ra các giai đoạn thực hiện cụ thể, từ đó có các chính sách thích hợp để quản lý và SDĐ thích hợp. Cần gắn kết quy hoạch với các nguồn lực tài chính và quản lý hành chính tại quận, thành phố và trung ương. Điều này đòi hỏi CQQ, cộng đồng phải tham gia công bằng và có tầm nhìn dài hạn với nhu cầu phát triển hiện tại và của các thế hệ tiếp sau. Quy hoạch SDĐ chi tiết phường phải đánh giá đúng, đầy đủ về điều kiện địa lý, nguồn tài nguyên, đánh giá đúng chức năng vai trò của đô thị. Cân đối đất đai, cơ sở vật chất và tạo lập môi trường thích hợp cho người

dân là chủ thể quản lý của đô thị, được sống và làm việc nghỉ ngơi tốt nhất trong điều kiện có thể. QHSDĐ phải được lập và tính tới sự cân bằng giữa phát triển cũ và mới, có tính đến các quỹ đất dự phòng. Do định hướng phát triển KT- XH quận là du lịch dịch vụ do vậy quy hoạch cần chú ý đến vấn đề phát triển các trung tâm vui chơi giải trí, dịch vụ, phát triển hệ thống hạ tầng, bảo vệ cảnh quan di tích và hạn chế các ngành công nghiệp đặc biệt là các ngành nghề gây ô nhiễm môi trường và tiếng ồn.

Cấp TW

Cấp thành phố

Cấp quận

Cấp phường

Nguồn: Tác giả (2007)

Hình 3.2. Phương pháp tiếp cận quy hoạch sử dụng đất hai chiều

c. Quản lý quy hoạch đã được phê duyệt: sau khi QHSDĐ được phê duyệt, nó có tính pháp lý như một văn bản Luật. CQQ cần có biện pháp đảm bảo các thông tin cơ bản về quy hoạch được tiếp cận thuận tiện. CQQ có thể

lập bộ phận hướng dẫn và giải đáp về quy hoạch, cung cấp các thông tin trên các Website của UBND quận, cắm mốc, sơ đồ vị trí mặt bằng tại những khu vực đã quy hoạch, nhất là chỉ giới mở các tuyến đường. Mốc giới và các sơ đồ cần được thực hiện cẩn thận, kết cấu vững chắc và mỹ quan để tạo sự tin tưởng trong người dân, tránh làm cẩu thả lấy lệ, sẽ gây phản tác dụng và bị mất hỏng, có thể giao cho hộ gia đình, tổ dân phố quản lý.

Đối với các khu vực đất được quy hoạch trồng cây xanh, quận nên lập dự án trồng cây xanh, có kết hợp dịch vụ giải trí, mua bán cây cảnh hoặc xây dựng mô hình các nhà vườn cảnh... để tiến hành đấu thầu chọn DN, cá nhân thích hợp nhất thực hiện. Kết quả là DN, các cá nhân sẽ có đất đầu tư kinh doanh theo định hướng của quận, người lao động có việc làm, đất đai được quản lý không bị lấn chiếm và sử dụng sai mục đích, xã hội có môi trường cảnh quan môi trường thu hút du lịch. Nếu thả nổi như hiện nay thì dân lấn chiếm, xây dựng chính quyền khó giữ đất, sau này có tiền cũng không thể đào các móng nhà đi mà trồng cây theo quy hoạch được.

Quận cũng cần lên kế hoạch, xác định vị trí cụ thể các khu vực đất chưa sử dụng, đất dễ bị lấn chiếm, đất giáp ranh giữa dân cư và ao hồ, công trình công cộng của từng phường và giao cho từng đơn vị, từng cá nhân chịu trách nhiệm quản lý và tập trung kiểm tra, khắc phục triệt để tinh thần "làng xã" trong quản lý, cấp dưới phải thực hiện nghiêm quyết định hành chính của cấp trên, không còn tình trạng "trên bảo, dưới không nghe".

Đối với cụm công nghiệp Thuỵ Khuê, giải pháp trước mắt là phát triển theo hướng cải tạo nâng cấp, đầu tư công nghệ hiện đại, cơ cấu lại sản phẩm theo từng nhóm ngành để đảm nguyên tắc tổ chức không gian công nghiệp, chú trọng đến bảo vệ môi trường cảnh quan. Về lâu dài thành phố, quận cần sự di chuyển các DN có lượng chất thải lớn, gây tiếng ồn, độc hại, về các khu công nghiệp tập trung của thành phố. Còn lại các ngành công nghiệp nằm rải

rác ở các phường: Yên phụ, Xuân La, Phú Thượng, đây là khu vực còn không gian cho sự phát triển mới của công nghiệp, cần tập trung phát triển các ngành sản xuất đảm bảo môi trường trong sạch, tránh tiếng ồn như: may mặc, dệt, sản xuất vật liệu mới, điện tử và các sản phẩm từ kim loại bằng sự đầu tư vốn vào các quy trình công nghệ hiện đại. Để thực hiện bố trí quy hoạch ngành công nghiệp trên địa bàn cần có kinh phí cho việc cải tạo xây dựng mới, thay đổi công nghệ của một số DN mới cũng như DN cũ.

Theo tính toán, lượng vốn tối đa từ 359 tỷ đồng đến 434 tỷ đồng; tối thiểu từ 266 tỷ đồng đến 294 tỷ đồng. Việc tổ chức lại hình thức doanh, chuyển hướng kinh doanh của các DN phù hợp với tình hình thực tế của thị trường là một yêu cầu thiết thực. CQQ cần có phối hợp với các Bộ, ngành và thành phố để đưa ra các chính sách và giải pháp kinh tế năng động giúp các DN thu hút vốn đầu tư, tìm đối tác liên doanh, mở rộng thị trường tiêu thụ và ứng xử linh hoạt với sự vận động không ngừng của môi trường sản xuất kinh doanh trong nền kinh tế thị trường. Cũng như các chính sách hỗ trợ để di chuyển những đơn vị sản xuất gây ô nhiễm, độc hại không phù hợp với định hướng quy hoạch và phát triển của quận.

3.2.2.2. Giao đất, cho thuê và thu hồi đất

Quỹ đất của quận có hạn nên việc giao đất cho thuê đất không còn nhiều, cần phải có sự lựa chọn, các tiêu chuẩn xét duyệt cấp đất công khai, rõ ràng. Về nguyên tắc, tham nhũng chỉ xảy ra khi quyết định hành chính là phát sinh lợi ích, có người "xin" và người có thẩm quyền hành chính được quyền "cho" và lãng phí chỉ xảy ra khi người quản lý thiếu năng lực hoặc thiếu trách nhiệm. Nói cách khác, chữ ký mà sinh ra lợi cho cá nhân là tham nhũng, chữ ký mà gây thiệt hại cho Nhà nước là lãng phí. Kể từ năm 1954 ở miền Bắc và từ năm 1975 ở miền Nam cho đến năm 1993, hệ thống QLNN về đất đai ở nước ta áp dụng cơ chế hoàn toàn bao cấp. Từ 1993 tới 2003, cùng với những

đổi mới trong quản lý không còn bao cấp về đất đai nhưng trên thực tế là cơ chế nửa bao cấp với hệ thống 2 giá đất. Đây vẫn còn là một môi trường tốt cho cả tham nhũng và lãng phí. Từ những đặc điểm của hệ thống QLĐĐ nói trên có thể thấy muốn khắc tình trạng tham nhũng, lãng phí về đất đai cần phải có giải pháp đồng bộ, sự cam kết chặt chẽ của nhiều phía từ trên xuống. Nhưng quan trong nhất vẫn là khắc phục cơ chế "xin" "cho", chênh lệch giá đất. Cần xử lý kịp thời, nghiêm túc các hành vi tham nhũng, gây lãng phí. Đối với người có hành vi tham nhũng, gây lãng thì ngoài việc bị xử lý kỷ luật hành chính hoặc truy tố trách nhiệm hình sự còn phải chịu trách nhiệm kinh tế trong bồi thường đủ những thất thoát do tham nhũng, lãng phí gây ra. Hiện tại quận cũng chỉ nên giao đất cho những đối tượng có công với đất nước, người nghèo, người bị thu hồi đất. Các đối tượng DN, hộ kinh doanh muốn thuê đất cần đấu thầu công khai, rộng rãi với các quy chế về giá chặt chẽ khoa học tạo môi trường bình đẳng trong cạnh trạnh và tăng nguồn thu cho ngân sách quận. Trong quá trình quản lý cần tăng cường kiểm tra, xử lý các trường hợp vi phạm luật đất đai, SDĐ không đúng mục đích, để hoang hoá lãng phí để thu hồi. Sau đó đấu giá cho các DN và hộ cá nhân thuê lâu dài nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách quận hoặc xây dựng các công trình phục vụ mục đích công cộng. Quận cũng cần kiến nghị với thành phố tạo điều kiện cho các DN đóng trên địa bàn đặc biệt khu vực Thuỵ Khuê có thể thuận tiện trong việc chuyển đổi từ sản xuất sang đầu tư kinh doanh dịch vụ, nhà hàng khách sạn và văn phòng cho thuê. Đây là giải pháp nhằm giải quyết các khó khăn của đơn vị, cũng như tình trạng phải SDĐ sai mục đích hoặc để hoang hoá vì không đủ

điều kiện pháp lý để đầu tư chuyển đổi.

Nhằm tăng giá trị của đất đai, CQQ cần huy động các nguồn vốn đầu tư xây dựng hạ tầng từ các thành phần kinh tế. Định kỳ có gặp mặt các DN, người dân nhằm giới thiệu chính sách GPMB của quận, hướng đầu tư, các

lĩnh vực ưu đãi, vị trí các khu đất dự định đầu tư, cho thuê, các ý kiến phản hồi, đóng góp của DN nhằm điều chỉnh theo định hướng phát triển. Quận cần chuẩn bị các quỹ đất đã GPMB, đầu tư hạ tầng, sau đó tổ chức đấu giá để DN, tư nhân tham gia nhằm tạo nguồn thu cho quận. CQQ có thể thực hiện thu hồi đất, đền bù, GPMB ngay từ khi có quy hoạch xây dựng mà chưa có dự án xây dựng để giá trị đền bù sát với mục đích SDĐ trước khi xây dựng công trình; thu hồi đất rộng hơn phần đất xây dựng công trình trong một quy hoạch tổng thể gắn với khu dân cư phụ cận để đảm bảo công bằng giữa người bị thu hồi toàn bộ đất, người bị thu hồi một phần đất, người có đất liền kề không bị thu hồi; giao việc thu hồi đất, GPMB, tái định cư cho DN nhà nước phát triển quỹ đất thực hiện và quản lý trong thời gian từ khi thu hồi cho tới khi bàn giao mặt bằng cho DN đầu tư xây dựng công trình.

Để giải quyết việc làm cho người lao động mất đất do GPMB phục vụ đô thị hoá. CQQ cần có chính sách ưu đãi khuyến khích đầu tư đối với các DN sử dụng nhiều lao động. Các đối tượng mất đất, người nghèo cần được ưu tiên thuê mặt bằng, vay vốn, tư vấn về quản lý, tổ chức kinh doanh sản xuất. Hộ nông dân được cần chuyển hướng từ trồng cây cảnh, sang kinh doanh cây cảnh cho phù hợp với tiến trình đô thị hoá. Như vậy vừa giải quyết được việc làm vừa tạo được cảnh quan, những nét đẹp độc đáo của quận. Về lâu dài quận cần có chính sách phát triển giáo dục đào tạo, phát triển dậy nghề nhằm giải quyết một cách triệt để vấn đề công ăn việc. Đây là một nhiệm vụ lớn, CQQ không thể tự mình giải quyết được hoặc chỉ được một phần, đòi hỏi phải có sự điều tiết của Nhà nước với những chính sách cụ thể, thống nhất tránh những khó khăn cho người dân cũng như gây tác hại sau này cho KT- XH.

3.2.2.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký đất đai

1. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đến nay quận Tây Hồ cơ bản hoàn thành cấp giấy CNQSDĐ đối với những trường hợp đã kê