Nguyên Tắc Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất, Quyền Sở Hữu Nhà Ở

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 của luận văn đã nghiên cứu những vấn đề lí luận chung nhất về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá về khái niệm, đặc điểm và những giá trị pháp lý của giấy chứng nhận và hoạt động cấp Giấy chứng nhận có thể rút ra kết luận sau:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống pháp luật và hành chính để xem xét và công nhận tính hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất, qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.

3. Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày càng được bổ sung, điều chỉnh theo hướng hợp lí hơn, dễ dàng, thuận lợi hơn cho các cơ quan nhà nước trong quá trình thực hiện hoạt động cấp giấy chứng nhận. Mặt khác, pháp luật hiện hành cũng thể hiện sự cải cách đáng kể trong việc cải thiện, "nới lỏng" hơn các điều kiện xét cấp giấy, quyền lợi của người được cấp giấy chứng nhận được đảm bảo hơn.

CHƯƠNG 2

NỘI DUNG CỤ THỂ CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ

Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

2.1. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 128 trang tài liệu này.

Với vai trò là người đại diện cho chủ sở hữu, nhưng Nhà nước không thể trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và gọi chung là người sử dụng đất. Để đảm bảo an toàn về mặt pháp lý cho người sử dụng đất trong quá trình sử dụng, Nhà nước tiến hành thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là một hoạt động quan trọng nhằm thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, vì vậy phải đảm bảo các nguyên tắc mà pháp luật quy định tại Điều 3, Điều 4 Nghị định 88/2009/NĐ-CP, gồm:

Nguyên tắc thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Đây là quy định cần thiết bởi trên thực tế trước đây việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chủ yếu là cấp theo chủ sử dụng đất chứ không theo thửa đất nên gây ra tình trạng khó khăn khi cần thế chấp giá trị quyền sử dụng đất cũng như tài sản trên đất. Với nguyên tắc này, giúp cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất có thể chủ động quyết định việc khai thác và sử dụng tài sản thuộc sở hữu và sử dụng hợp pháp của mình theo mục đích và khả năng của mình, miễn sao không vi phạm vào quy hoạch của Nhà nước.

Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó. Ngược lại với trường hợp nêu trên, xuất phát từ tính chất, đặc điểm của các loại đất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có nhiều điểm tương đồng về chế độ quản lí và sử dụng, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng cũng không có sự khác biệt nên pháp luật cho phép việc cấp giấy chứng nhận đối với các loại đất này có thể được gộp chung trên một giấy từ nhiều ô thửa đất khác nhau. Đây là quy định hợp lí, vừa giản tiện các thủ tục không cần thiết, vừa đỡ tốn kém do việc phải xem xét cấp nhiều giấy đối với nhiều ô thửa đất mà giữa chúng có sự tương đồng về chế độ sử dụng. Qua đó, cũng giúp Nhà nước dễ dàng quản lí và kiểm soát hơn.

Nguyên tắc thứ hai: thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, qua đó nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể độc lập đối với cùng một thửa đất. Tuy nhiên, với quy định như vậy rất dễ xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp khi trong nhiều trường hợp người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên đất là khác nhau. Do vậy, các văn bản pháp luật về đất đai cần quy định rõ hơn về vấn đề này.

Nguyên tắc thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người đề nghị cấp giấy

sau khi đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.

Nguyên tắc thứ tư: Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật. Những tài sản được chứng nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng và phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân.

2.2. Nội dung và hình thức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

2.2.1. Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Trước tháng 11/2004, ở Việt Nam cùng lúc tồn tại cả 3 mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp do ba cơ quan khác nhau chịu trách nhiệm ban hành và tổ chức thực hiện cấp cho người sử dụng đất, gồm: 1.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - giấy đỏ, thuộc thẩm quyền ngành Tài nguyên và Môi trường; 2.Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

- giấy hồng, thuộc thẩm quyền ngành Xây dựng; 3.Giấy chứng nhận quyền quản lý, sử dụng nhà, đất, trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà nước - giấy tím, thuộc thẩm quyền ngành Tài chính. Với những quy định đó, mỗi loại Giấy chứng nhận được cấp theo một trình tự, thủ tục khác nhau, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất liên quan có những phần khác biệt. Đồng thời, hoạt động quản lý đất đai của nhà nước đối với từng loại đất và tài sản trên đất

cũng bị tách rời, thuộc nhiều cơ quan khác nhau, gây khó khăn trong việc kiểm soát biến động đất đai.

Với mong muốn tạo sự thuận tiện cho người sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính, thống nhất việc quản lý đất đai và các tài sản gắn liền với đất, không phụ thuộc và loại đất, mục đích sử dụng đất, đến Luật Đất đai hiện hành đã đưa ra quy định mới về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo đó: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu của chủ sở hữu.Việc quy định một loại giấy cho cả đất và tài sản gắn liền với đất có ý nghĩa tích cực đối với người sử dụng đất và công tác quản lý Nhà nước về đất đai.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo một loại thống nhất trong cả nước bao gồm các nội dung chính được quy định tại Điều 6 Nghị định 88/2009/NĐ- CP, gồm:

1. Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;

2. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

3. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

4. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

5. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận. [32, Điều 6]

Trong những nội dung cơ bản của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì vấn đề xác định chủ thể - người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất rất được pháp luật chú ý vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của các chủ thể và là vấn đề dễ xảy ra tranh chấp nhất.

Luật Đất đai hiện hành cùng các văn bản có liên quan đặc biệt quan tâm đến vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những chủ sở hữu chung nhằm giúp họ thực hiện tốt các quyền của mình và hạn chế tối đa tranh chấp xảy ra. Nhằm tạo ra sự bình đẳng giữa vợ và chồng trong việc sử dụng đất đai, sở hữu tài sản trên đất cũng như tạo ra sự thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Hôn nhân và gia đình về vấn đề tài sản chung của gia đình nên đối với đất, tài sản trên đất là tài sản chung của vợ chồng thì trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần ghi rõ họ tên của hai vợ, chồng. Khi thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người. Ngoài ra, trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp riêng cho người sử dụng đất và cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.Trong trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu căn hộ theo hình thức chung thửa đất và sở hữu riêng đối với căn hội chung cư.

Thông tư 17/2009/TT-BTNMT có quy định rất rõ một số vấn đề về nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó:

Thứ nhất, thông tin về thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Thông tin thửa đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với tất cả các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận bao gồm đầy đủ các dữ kiện sau: số hiệu của thửa số đất trên bản đồ địa chính, số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy, địa chỉ thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng.

Thông tin về nhà ở gồm các nội dung sau: địa chỉ, diện tích xây dựng, diện tích sàn, kết cấu nhà ở, cấp (hạng) nhà ở, số tầng nhà, năm hoàn thành xây dựng, thời hạn được sở hữu đối với một số trường hợp đặc biệt. Đối với công trình xây dựng khi cấp Giấy chứng nhận cần ghi đủ thông tin như: tên công trình, thông tin chi tiết về công trình được thể hiện dưới dạng bảng Phụ lục 1. Thông tin về rừng sản xuất là rừng trồng ghi rõ diện tích rừng và nguồn gốc tạo lập.

Với quy định nêu trên sẽ đảm bảo cho việc quản lí tài sản bất động sản của Nhà nước được chặt chẽ, kiểm soát được tình hình biến động trong quá trình quản lí và sử dụng.

Thứ hai, căn cứ vào kích thước, diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất để thể hiện sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất cho phù hợp. Sơ đồ thửa đất thể hiện hình thể, chiều dài các cạnh, thửa, chỉ dẫn Bắc - Nam; tọa độ đỉnh thửa; chỉ giới quy hoạch, chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn công trình. Sơ đồ nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện bằng đường nét đứt liên tục trên sơ đồ thửa đất tại vị trị tương ứng với thực địa; trường hợp đường ranh giới nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trùng với ranh giới thửa đất thì thể hiện theo ranh giới thửa đất.

Quy định này nhằm xác định rõ vị trí, ranh giới của quyền được sở hữu và sử dụng tài sản bất động sản khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trên cơ sở đó, người được cấp giấy biết được phạm vi quyền của họ đến đâu. Đặc biệt, khi có tranh

chấp, mâu thuẫn, bất đồng về ranh giới thì đây là cơ sở để Nhà nước xem xét và phán quyết.

Thứ ba, những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ghi vào phần “Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý”. Số thứ tự của hồ sơ đăng ký biến động do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất lập khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động.

Đây là quy định cần thiết nhằm để theo dõi tình hình biến động của bất động sản và tình trạng pháp lí của chúng. Hoạt động đăng kí này không chỉ được thực hiện trong hồ sơ đăng kí biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà chúng còn được xác nhận trực tiếp trên giấy chứng nhận. Điều này thể hiện sự quản lí và kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước đối với sự biến động đất đai và các tài sản khác của các hộ gia đình, cá nhân trong quá trình khai thác và sử dụng. Qua đó, chúng cũng có tác dụng ngăn ngừa sự gian dối, sai phạm trong quá trình sử dụng đất có thể xảy ra từ các hộ gia đình, cá nhân.

2.2.2. Hình thức Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo một mẫu thống nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, được trình bày theo các trang như sau:

Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6