Khái Niệm Và Đặc Điểm Về Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất,

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp (trong đó có hộ gia đình, cá nhân) khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;

Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công cụ để Nhà nước quản lí đất đai đối với các chủ thể sử dụng đất. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước nắm bắt cụ thể, sát sao hiện trạng, nguồn gốc và diễn biến của quá trình sử dụng đất, nắm bắt được các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai trong phạm vi toàn quốc. Từ đó phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất chiến lược quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả.

Hoạt động này cũng giúp cho công tác quy hoạch, thống kê đất đai diễn ra thuận lợi giảm chi phí và thời gian. Nếu không làm tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dẫn đến khó khăn trong việc phân biệt được diện tích đất sử dụng hợp pháp và diện tích đất sử dụng bất hợp pháp. Đồng thời gây khó khăn không nhỏ cho Nhà nước khi phải thực hiện bồi thường thiệt hại cho Người sử dụng đất trong việc quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Mặt khác, thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước sẽ kiểm soát được các giao dịch đất đai của người sử dụng đất.

Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của một chủ thể sử dụng đất

trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ thể khác trong quá trình sử dụng; Cụ thể là: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất đã khẳng định được sự an toàn của mình đối với đất đai. Sau khi được cấp, người sử dụng đất thể hiện tư cách pháp lý của mình là người sử dụng đất hợp pháp trong quan hệ đất đai (quan hệ với Nhà nước và quan hệ với người sử dụng đất khác). Chủ sử dụng đất sẽ an tâm khai thác tốt nhất mọi tiềm năng của khu đất được giao đồng thời được nhà nước bảo hộ khi bị xâm phạm lợi ích chính đáng.

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Pháp luật đất đai hiện hành không đưa ra khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chỉ ra biểu hiện cụ thể của một số hoạt động có liên quan và gắn bó mật thiết với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể:

Lần đầu tiên khái niệm “công nhận quyền sử dụng đất” được quy định tại khoản 4 Điều 5 của Luật đất đai năm 2003: “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất” [50, Điều 5]. Theo đó, công nhận quyền sử dụng đất là một trong ba hình thức Nhà nước trực tiếp trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận. Cùng với đó, tại khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai hiện hành quy định: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho người đó” [50, Điều 4].

Với các giải thích nêu trên của pháp luật có thể hiểu: Việc công nhận quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý mà nhà nước thừa nhận sự tồn tại hợp

pháp của chủ thể gắn với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác trên đất trong phạm vi nhất định, theo đó chủ thể đó có được những quyền và nghĩa vụ nhất định sau khi được thừa nhận, theo qui định của pháp luật. Nói một cách khác, công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một hành vi pháp lý của nhà nước thừa nhận có điều kiện sự tồn tại hợp pháp của chủ thể đang sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất nào đó, nhằm xác lập mối quan hệ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tài sản trên đất với nhà nước.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 128 trang tài liệu này.

Sự công nhận là hành vi cần thiết nhằm xác lập quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất cho một chủ thể khi đảm bảo các điều kiện nhất định, nó đáp ứng những đòi hỏi từ thực tiễn cuộc sống, đảm bảo trật tự xã hội trong việc giải quyết các mối quan hệ tài sản, quyền sử dụng đất. Sự công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và tài sản trên đất không chỉ công nhận cho những chủ thể sử dụng bất động sản “tạo lập” quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản thông qua con đường hợp pháp, mà tùy thuộc điều kiện kinh tế, xã hội, lịch sử trong mỗi giai đoạn, mỗi thời kì khác nhau mà việc công nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác trên đất với các điều kiện được "nới lỏng hơn" cho phù hợp với tình hình thực tế. Theo đó, bên cạnh việc công nhận quyền sở hữu và sử dụng tài sản từ việc tạo lập hợp pháp, còn có những sự tạo lập "chưa hợp pháp" hoặc thậm chí là "không hợp pháp" của các chủ thể sử dụng đất và các tài sản trên đất, song Nhà nước xét thấy, quá trình tạo lập đó do tác động bởi nhiều yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau và ở thời điểm hiện tại họ vẫn khai thác và sử dụng tài sản, không tranh chấp với ai và cũng không thuộc diện Nhà nước phải trưng thu, trưng dụng... thì Nhà nước cũng công nhận sự hợp pháp của việc sử dụng các tài sản đó.

Gắn liền với việc công nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho các hộ gia đình, cá nhân thì hoạt động được

diễn ra phổ biến, thường xuyên và liên tục mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thường tiến hành trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai là hoạt động Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Hiện tại, pháp luật hiện hành không có khái niệm riêng về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, mà chúng chỉ được đề cập đến trong khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2003 như một "biểu hiện cụ thể" của sự công nhận quyền sử dụng đất. Trong thực tiễn triển khai hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho thấy, nếu xem xét theo nghĩa hẹp thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một mặt là biểu hiện của sự công nhận của nhà nước, đồng thời là một sản phẩm của hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất. Đó là hành vi pháp lý cuối cùng của nhà nước ký, trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vào hệ thống sổ sách của nhà nước.

Cấp Giấy chứng nhận là một quá trình bao gồm các công việc như: kiểm tra, đo đạc thực địa, thẩm tra và xác minh hồ sơ, đối chiếu hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận với hiện trạng thực tế mà cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất đai, nhà ở và quản lí các tài sản khác thực hiện; xem xét, quyết định và phê duyệt cấp Giấy chứng nhận của cơ quan hành chính nhà nước; cuối cùng là thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho những trường hợp đủ điều kiện theo luật định. Vì vậy, có thể hiểu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chính là quá trình tổ chức triển khai trong thực tế cuộc sống các công việc cụ thể có liên quan tới hoạt động địa chính, kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa và các điều kiện khác liên quan đến tính hợp pháp của tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác trên đất để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp chứng thư pháp lí xác nhận quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với

các tài sản đó. Hoạt động nêu trên được tiến hành theo một trình tự thủ tục nhất định.

Thực tiễn cho thấy, giữa hoạt động công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có mối quan hệ gắn kết chặt chẽ với nhau. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất sẽ phức tạp hay thuận lợi phụ thuộc trước hết vào các điều kiện của sự công nhận mà pháp luật qui định, các qui định pháp luật về điều kiện của sự công nhận càng thống nhất, rõ ràng công bằng, sát thực tế đời sống văn hóa, điều kiện kinh tế

- xã hội; trình độ, năng lực quản lý của cán bộ cũng như các công cụ hỗ trợ phù hợp thì việc cấp giấy chứng nhận sẽ thuận lợi và ngược lại. Có thể nhận diện rõ nét hơn hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất qua những đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao đất, cho thuê đất và đăng kí biến động đất đai đối với việc chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng là giai đoạn cuối cùng của việc cấp giấy phép cũng như xác nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản trên đất.

Thứ hai, hoạt động cấp giấy chứng nhận luôn luôn phải tuân thủ những trình tự, thủ tục theo luật định với những quy trình xét duyệt hết sức chặt chẽ, nghiêm túc. Qua đó, góp phần giúp Nhà nước quản lý thống nhất, đồng bộ và chặt chẽ về đất đai, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ ba, chủ sử dụng đất chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi quyền sử dụng đất, nhà ở, các tài sản khác trên đất của họ là hợp pháp và không có tranh chấp. Mọi các tranh chấp, bất đồng, mâu thuẫn xảy ra đều phải được giải quyết dứt điểm mới thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận.

Thứ tư, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất luôn có sự tham gia của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xem xét tính hợp pháp của mảnh đất, cũng như tài sản trên đất. Cơ quan nhà nước chỉ cấp giấy chứng nhận khi đã xác nhận tính đúng đắn của hồ sơ xin cấp.

Tuy nhiên, cũng cần phải nhận thấy rằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một lĩnh vực tổng hợp đòi hỏi phải giải quyết nhiều khâu, nhiều công đoạn và phải có sự kết hợp của nhiều yếu tố khách quan và chủ quan khác nhau, cả yếu tố kinh tế kết hợp hài hoà với yếu tố chính trị, xã hội, pháp lí và cả yếu tố kĩ thuật. Theo đó:

+ Tính pháp lý: thể hiện thông qua các điều kiện pháp lý của sự công nhận và giấy chứng nhận được cấp ra có xác lập mối quan hệ pháp lý về quyền và nghĩa vụ của chủ thể có chủ quyền sử dụng đất, các tài sản trên đất với nhà nước hay không.

+ Tính kỹ thuật: thể hiện thông qua các yếu tố toán học, trắc địa, bản đồ, họa đồ... nhằm phản ánh đối tượng (yếu tố đối vật trong giấy chứng nhận) về vị trí, hiện trạng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận. Mức độ thể hiện những yếu tố kỹ thuật nhiều hay ít, độ chính xác cao hay thấp tùy thuộc chủ yếu vào khả năng trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của đội ngũ những người thực hiện nhiệm vụ này, hoặc phụ thuộc điều kiện cơ sở vật chất, trang thiết bị.

+ Yếu tố kinh tế: sự biểu hiện yếu tố kinh tế trước hết bởi mục tiêu của sự công nhận. Trước hết, do đối tượng để cấp giấy là tài sản, do vậy, người có tài sản có nhu cầu bảo đảm sự an toàn đối với tài sản nên yêu cầu cấp giấy chứng nhận. Mặt khác, về phía Nhà nước, thông qua việc cấp giấy chứng nhận sẽ xác lập một cách đầy đủ nghĩa vụ tài chính mà các chủ thể phải nộp. Khi xem xét dưới góc độ tổ chức thực hiện quá trình cấp giấy chứng nhận,

yếu tố kinh tế phản ánh khá rõ nét thông qua các chi phí vật chất cho quá trình này, kể cả về phía chủ thể sử dụng và về phía Nhà nước, đây là khoản chi phí xã hội không nhỏ. Theo đó, nếu hoạt động đăng ký khoa học, được tổ chức tốt, thống nhất sẽ giảm chi phí xã hội.

+ Yếu tố chính trị - xã hội: Sự thể hiện rõ nét tính chất này chủ yếu trong giai đoạn cấp giấy chứng nhận ban đầu. Nếu các điều kiện đặt ra từ phía Nhà nước trong việc yêu cầu người sử dụng đất, nhà ở và tài sản trên đất phải đáp ứng các điều kiện nhất định khi cấp giấy mà thông thoáng, cởi mở thì hoạt động cấp giấy chứng nhận sẽ được thực hiện nhanh chóng hơn, các chủ thể được cấp cũng yên tâm hơn trong quá trình khai thác, sử dụng. Thông qua đó, góp phần quan trọng để ổn định trật tự, an toàn xã hội, các chủ thể có chủ quyền sẽ phát huy khả năng đầu tư khai thác sử dụng đất có hiệu quả, mang lại nhiều lợi ích cho xã hội phát triển.

1.1.3. Mục đích, ý nghĩa của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.3.1. Đối với Nhà nước

Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu quả cao. Người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất được hưởng các quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước với người sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất cùng các hồ sơ đất đai liên quan sẽ cung cấp thông tin một cách đầy đủ và là cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng đất, sở hữu tài sản

gắn liền với đất nhằm bảo vệ họ khi có tranh chấp xảy ra. Đồng thời đưa ra những nghĩa vụ mà họ phải tuân thủ như bảo vệ và sử dụng đất một cách hiệu quả, người có quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước trong quá trình khai thác và sử dụng.

Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý quỹ đất có hiệu quả.

Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích đất nằm trong phần lãnh thổ quốc gia. Do vậy, Nhà nước muốn quản lý đất đai cần phải nắm rõ các thông tin về tình hình sử dụng đất. Thông thường, các thông tin này sẽ được ghi nhận trong giấy chứng nhận cùng hệ thống hồ sơ địa chính. Nhà nước sẽ dựa vào đó để quản lý tình hình sử dụng đất và những biến động về đất. Mặt khác, cũng cần phải thấy rằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, cá nhân nói riêng cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời tăng cường thiết chế Nhà nước trong quản lý đất đai.

Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội dung quan trọng liên quan đến các khía cạnh khác của quản lý Nhà nước về đất đai. Cụ thể, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai khác như:

Một là, xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đất đai. Thông qua các văn bản này, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được thực hiện đúng đối tượng, thủ tục,