Định giá bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

+ Phát triển nền kinh tế: thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu chuyển vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường.

+ Đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa: cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng,.. góp phần đẩy nhanh công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước.

+ Tăng quy mô và lợi thế canh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động sản còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.

+ Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn.

+ Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân Hàng: cho vay bất động sản là sản phẩm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hóa sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận ngân hàng.

+ Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho vay bất động sản, nhà nước có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý.

+ Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản... Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường, góp phần phát triển thị trường bất động sản.

Các yếu tố ảnh hưởng:

Yếu tố chủ quan

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

- Từ phía Ngân hàng:

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

+ Cách quản trị, quản lý của Ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ và lỏng lẻo trong việc kiểm tra kiểm soát.

+ Năng lực thẩm định hồ sơ vay của nhân viên ngân hàng thấp, không đánh giá dúng tính khả thi của phương án vay.

+ Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng của khoản vay.

+ Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng, không chú ý đến các điều kiện mà người đi vay không đáp ứng được.

+ Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đếnđánh giá không chính xác về năng lực trả nợ của người đi vay.

+ Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến vốn vay không được sử dụng đúng mục đích, không hiệu quả.

+ Khi thẩm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường áp đặt ý kiến chủ quan của mình đối với khách hàng. Chính yếu tốnày là nguyên nhân làm phát sinh các trường hợp rủi ro trong một số ngân hàng thương mại như khách hàng thiếu vốn đầu tư và phải cân đối vốn để trả trước hạn so với dự tính ban đầu.

+ Cấp tín dụng để đầu tư vào bất động sản với trên 90% tài sản đảm bảo cũng là bất động sản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư bất động sản mang tính dây chuyền dễ làm phát sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo là bất động sản khó phát mãi để xửlý thu hồi nợ.

- Từ phía khách hàng:

+ Che dấu kết quả hoạt động thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có lợi nhuận cao nhằm tăng niềm tin cho vay của Ngân hàng.

+ Sử dụng vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro như đầu tư vàng, đầu tư chứng khoán…

Yếu tố khách quan

+ Sự biến động của nền kinh tế - xã hội

+ Về hành lang pháp lý

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

+ Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên

+ Xuất phát từ đặc tính của thị trường bất động sản

Thuận lời & khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản:

Thuận lợi:

Những mặt thuận lợi trong tín dụng bất động sản phải được kể đến trong cơ sở pháp lý đối với thị trường bất động sản và hoạt động tín dụng bất động sản ở Việt Nam hiện nay.

Hành lang pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản đã và đang được minh bạch hóa với:

- Luật kinh doanh bất động sản ban hành ngày 25/11/2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015; Nghị định chính phủ 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản;

- Luật nhà ở đã thông qua ngày 25/11/2014 quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XIII tại kỳ họp thứ 8. Luật nhà ở bất đầu có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2015. Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thay thế nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 16/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở, nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung về sở hữu nhà ở phát triển nhà ở, quản lý việc nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở quy định tại luật nhà ở luật các tổ chức tín dụng 2015 thông qua ngày 20/10/2015 và có hiệu lực thi hành ngày 10/12/2015. Trong luật đã có điều luật kinh doanh bất động sản. Mặt khác trong luật các tổ chức tín dung TCTD 2010, tiêu chí phân biệt ngân hàng và các TCTD phi ngân hàng đã được quy định rõ hơn trên cơ sở phạm vi hoạt động hai loại hình này. Cầu tín dụng đối với thị trường bất động sản .

- Thuận lợi lớn nhất đối với hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại (NHTM) Việt Nam hiện nay đó chính là cầu về tín dụng rất lớn, thị trường tài chính Việt Nam còn ở giai đoạn chưa phát triển cao các sản phẩm tín dụng còn rất khiêm tốn, thị trường thứ cấp chưa ra đời nên việc huy động vốn từ các định chết tài chính khác là vô cùng khó khăn. Lợi thế này của các ngân hàng thương mại ngày cacngf rõ nét hơn đối với thị trường bất động

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc sản. Hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay ở Việt Nam đều dử dụng nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại và rất khó khăn trong việc huy động nguồn vốn khác. Có tới 80% vốn đầu tư, kinh doanhh và thị trường bất động sản hiện nay được lấy từ tín dụng ngân hàng thương mại.

- Thêm một lý do nữa để chứng tỏ sự thuận lợi của tín dụng ngân hàng thương mại đối với thị trường bất động sản là nhu cầu xây dựng ở Việt Nam hiện nay rất lớn do cơ sở hạ tầng còn kém, hạ tầng kĩ thuật còn thô sơ do đó cầu về tín dụng từ các ngân hàng để đầu tư để kinh doanh và thâm chí đầu cơ bất động.

Khó khăn:

Tuy nhiên vẫn có những khó khăn còn tồn tại như: Cơ sở pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam chưa hoàn thiện và thiếu đồng bộ. Hệ thống văn bản quy phạm về tín dụng bất động sản tuy đã được như: Cơ sở pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam chưa hoàn thiện và thiếu đồng bộ. Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về tín dụng bất động sản tuy đã được ban hành nhiều về số lượng nhưng vẫn chưa bao quát được các nội dung cần điều chỉnh và không đồng bộ. Nhiều quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn, thậm chí có những quy định rất bất hợp lý, khi thực hiện được trong thực tế. Vì vậy, nhu cầu có một văn bản luật mang tính khái quát cao, thống nhất, đồng bộ, quy định cụ thể các lĩnh vực có liên quan đến vấn đề tín dụng bất động sản là nhu cầu cấp thiết và cần được ban hành. Một số vấn đề lớn về luật các tổ chức tín dụng cũng như tín dụng bất động sản hiện đang còn vướng mắc mà các văn bản dưới luật không thể giải quyết được hoặc nếu có giải quyết thì hiệu lực và hiệu quả thấp, vì vậy cần phải được luật hóa. Cầu về tín dụng bất động sản không cân bằng.

Trong những năm vừa qua cầu về tín dụng là rất lớn, hàng loạt các khu du lịch mọc lên, cơ sở hạ tầng được xây dựng với một tốc độ rất nhanh, kèm theo đấy là nhu cầu về tín dụng bất động sản là rất lớn, tuy nhiên tín dụng ngân hàng về bất động sản lại không cân bằng nếu ta phân chia ra thành 2 loại đó là

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc tín dụng ngân hàng thương mại nhằm kích cung và kích cầu. Trong khi tín dụng kích cung có nhu cầu lớn (đồi hỏi nguồn vốn lớn để đáp ứng việc xâyd ựng những khu đô thị có quy mô tuy nhiên tín dụng kích cầu bất động sản rất hạn chế. Tỷ lệ này xấp xỉ 80 – 20 nghĩa là tín dụng ngân hàng dành 80 đồng để cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay để xây dựng các khu đô thị , khu chung cu thì chỉ cho vay 20 đồng đối với những người có nhu cầu mua sản phẩm bất động sản của các công ty kinh doanh bất động sản. Đây chính là mặt khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản.

Từ thời kỳ trước đổi mới đến nay, thị trường bất động sản việt nam đã có nhiều thay đổi và trải qua 3 cấp độ hình thành và phát triển. Cụ thể như sau:

- Thời kỳ trước đổi mới (trước năm 1987)

- Giai đoạn 1987-1999: Cấp độ sơ khởi

- Giai đoạn 1999-2006: Cấp độ tập trung hóa

- Giai đoạn 2006- nay: Cấp độ tiền tệ hóa

a. Thời kỳ trước đổi mới (trước năm 1987)

- Giai đoạn 1954-1986: Nền kinh tế quốc doanh, tập trung, hợp tác xã.

- Trước năm 1960 chủ yếu là tư nhân mua bán với nhau bằng sự thoả thuận và bàng tiền mặt hoặc vàng và chủ yếu không thông qua Nhà nước.

- Những năm 1974 – 1975 Hà Nội thí điểm lần đầu tiên bán nhà cho dân trả dần tại các khu Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương… với khoảng 600-700 căn hộ. Có thể nói đây là dạng kinh doanh nhà đầu tiên do nhà nước thực hiện, rất tiếc sau đó vì chiến tranh đã phải dừng lại.

- Năm 1980 (Hiến pháp sửa đổi ) quy định:

- Về đất đai nhà ở có quy định cụ thể: “Nhà nước đảm bảo quyền sở hữu của công dân về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt…

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Pháp luật bảo hành quyền thừa kế tài sản của công dân (điều 27 theo Hiến pháp sửa đổi 1980)

- Việc tạo lập nhà ở bắt đầu có những đổi mới: “ Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nước mở rộng phạm vi xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung. Việc phân phối Diện tích nhà ở do NN quản lý phải công bằng hợp lý (Điều 62 theo Hiến pháp sửa đổi 1980).

=>Có thể nói ở giai đoạn này nước ta bắt đầu có dấu hiệu hình thành TTBĐS với các hoạt động trên thị trường đơn giản, tự phát và là thị trường không chính thống do không được sự công nhận của Nhà nước.

b. Giai đoạn 1987-1999: Cấp độ sơ khởi

Giai đoạn 1987 - 1993

• Thị trường:

+ Hầu hết các giao dịch không chính thức, tự phát.

+ Giá trị giao dịch thấp.

+ Đối tượng giao dịch ít.

• Chính sách và pháp luật:

- Thị trường sơ cấp: Chính quyền giao đất và cho phép chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao.

- Theo Điều 3, Điều 49 của Luật Đất đai 1987 quy định: “Nhà ở và vật kiến trúc khác trên đất được chuyển nhượng” tạo điều kiện cho giao dịch về nhà ở hoạt động theo quy định của Pháp luật.

- Pháp lệnh nhà ở năm 1991 ra đời quy định về: Kinh doanh nhà ở, Quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở.

Hiến pháp 1992 quy định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật.

Giai đoạn bùng phát mức thấp: Từ năm 1993 đến năm 1995

• Thị trường:

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

- Nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị.

- Một số công trình liên doanh đã được đầu tư. Nhiều các khu đô thị mới nhỏ lẻ được hình thành.

- Giá đất ở những vùng đô thị mới tăng cao, thậm chí có những nơi tăng hơn 10 lần.

- Các giao dịch kinh doanh BĐS trong giai đoạn này chủ yếu là các hoạt động đơn lẻ nhưng khá sôi động.

- Lạm phát thấp: 1993 chỉ tăng 8,5%, 1994 tăng 9,5%. GDP năm 1993 tăng

8,1%, năm 1994 tăng 8,8% đỉnh điểm 1995 tăng 9,5%.

• Chính sách và pháp luật:

- Luật Đất đai 1993:Nhà nước chính thức cho phép người có quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn và thừa kế quyền sử dụng đất.

=>Thị trường Bất động sản đặc biệt “sốt” mạnh ở phân khúc Đất và Quyền sử dụng đất.

Giai đoạn thoái trào cấp thấp: Từ cuối năm 1995 đến đầu năm1999.

Thị trường:

- GDP năm 1995 vẫn tiếp tục duy trì được mức tăng trưởng rất cao (9,5%) tuy nhiên lạm phát lại bắt đầu bùng nổ khi tăng tới 16,9%.

- Tăng trưởng tín dụng năm 1995 chỉ còn 24%, năm 1996 còn 17,57%.

- GDP bắt đầu chậm dần từ năm 1996 và đạt mức thấp nhất 4,8% vào năm 1999.

- Khủng hoảng tài chính tiền tệ châu á- 1997.

- Các hoạt động đầu tư chủ yếu là xây nhà ở đơn lẻ trong các khu phân lô, bán nền.

- Một số doanh nghiệp đầu tư BĐS lâm vào tình trạng khó khăn, phá sản.

Chính sách và pháp luật:

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

- Nghị định 18/1995/NĐ-CP ban hành ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của các tổ chức trong và ngoài nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã làm cho giới đầu cơ chùn tay.Quy định về thuê đất, theo đó chủ sử dụng đất phải trả hai lần tiền (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất ). Nhà đầu cơ phải bán đất để trả nợ cho ngân hàng.

- Nhà nước tăng cường công tác quản lý đất đai.

=> Thị trường BĐS suy thoái, ngưng trệ: Hạn chế đầu cơ đất và địa ốc, nhiều doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị phá sản.

c. Giai đoạn 1999 – 2006: cấp độ tập trung hóa

Giai đoạn bùng phát mức cao: Từ cuối năm 1999 đến đầu năm2003.

• Thị trường:

- Làn sóng đầu tư mới, do môi trường đầu tư Việt nam được đánh giá là ổn định trong bối cảnh sau sự kiện 11 tháng 9 năm 2001.

- Nguồn vốn ODA tiếp tục được cam kết ở mức cao (trên 2 tỷ USD/năm).

- Năm 2000 GDP đạt 6,8%. Lạm phát năm 2001-2002 rất thấp.

- Thị trường BĐS được tăng trưởng cả về quy mô, phạm vi và số lượng. Nhiều nhà đầu tư mua đất ở khắp nơi (đỉnh điểm quý 2 năm 2001). Cả giá và giao dịch trong những năm này đều tăng rất cao.

- Nhu cầu nhà-đất được đáp ứng đầy đủ với chất lượng tốt.

- Rất nhiều dự án lớn, quy mô được đưa vào triển khai đầu tư, giao dịch trong giai đoạn này.

- Rất nhiều đất đai được chuyển đổi mục đích sử dụng trong thời gian này.

Giai đoạn này có thể nói là giai đoạn thành công nhất của các doanh nghiệp xây dựng.

+ Rất nhiều doanh nghiệp có chức năng xây dựng đã trở thành các công ty kinh doanh BĐS hoặc bổ sung chức năng kinh doanh BĐS.