Định giá bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

+ Các công ty kinh doanh BĐS trong giai đoạn này, không những thanh toán được các khó khăn về tài chính mà còn có lợi nhuận lớn.

Bên cạnh đó, các hoạt động đầu tư, giao dịch tăng gấp đôi phạm vi đô thị trên địa bàn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Trên địa bàn các tỉnh: Đông Nam bộ và duyên hải miền Trung, rất nhiều các dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí được đầu tư trong giai đoạn này.

• Chính sách và pháp luật:

- NĐ 71/2001/CP về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê.

- NĐ 79/2001/CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CPvề thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

- Nghị định về giảm Thuế trước bạ, Thuế thu nhập, thị trường bất động sản phát triển rất nhanh và hình thành nên nhiều doanh nghiệp bất động sản hùng mạnh.

- Chính sách nới rộng với thị trường BĐS:

- Chính thức công nhận BĐS là hàng hoá

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

- Cơ chế, chính sách về thuế chuyển quyền, thuế trước bạ

- Thêm đối tượng người Việt kiều

- Miễn tiền thuê đất cho dự án xây nhà chung cư.

=> Giai đoạn này có thể nói là giai đoạn thành công nhất của các doanh nghiệp xây dựng. Rất nhiều doanh nghiệp có chức năng xây dựng đã trở thành các công ty kinh doanh BĐS hoặc bổ sung chức năng kinh doanh BĐS. Các công ty kinh doanh BĐS trong giai đoạn này, không những thanh toán được các khó khăn về tài chính mà còn có lợi nhuận lớn.

Giai đoạn thoái trào, trầm lắng: Từ nửa cuối năm 2003 đến cuối2006

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

Thị trường:

- Giao dịch BĐS thành công giảm 28% năm 2003, 56% năm 2004

và đến 78% năm 2005.

- Ban chỉ đạo phát triển nhà và thị trường BĐS ra đời. Từ đây, các Ban chỉ đạo phát triển nhà và thị trường BĐS ra đời. Đồng thời, các Hiệp hội BĐS ra đời, định hướng phát triển cho thị trường BĐS. Nghị quyết về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường.

• Chính sách và pháp luật:

Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở đi vào thực tế với những ràng buộc khắt khe về vốn, về năng lực chủ đầu tư,… khiến cho các doanh nghiệpbất động sản rơi vào khó khăn.

- Hạn chế mua trả trước, mà thực chất là chấm dứt tình trạng chiếm dụng vốn của các nhà đầu tư tiềm năng đối với các nhà đầu tư phát triển.

- Đòi hỏi chủ đầu tư phải có một lượng vốn ban đầu đủ lớn khi triển khai dự án (20% đối với dự án hạ tầng khu đô thị mới).

- Tăng giá trong khung giá quyền sử dụng đất, mà thực chất là tăng giá đầu vào công trình.

- Ngân hàng cảnh báo đối với hạn mức tín dụng cho vay BĐS. Thực chất là hạn chế tiếp tục mở rộng tín dụng BĐS.

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền”.

- Nghị quyết 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 về một số giải pháp lành mạnh hóa thị trường, một trong những văn bản mang tính nền tảng cho phát triển BĐS

=>Thị trường diễn biến trầm lắng, kém khả quan qua từng năm.Nghị quyết về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường.

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

d. Giai đoạn 2006 đến nay : cấp độ tiền tệ hóa

Giai đoạn từ cuối năm 2006 đến đầu 2008: “cơn sốt giá lần thứ

3”

• Thị trường:

+ Việt Nam gia nhập WTO, GDP tăng vượt 8%.

+ Tăng trưởng tín dụng 2007 lên tới 50%, năm 2008 gần 30%.

+ Thị trường chứng khoán bùng nổ mạnh mẽ, Vốn đầu từ (FDI, FPI) vào Việt Nam rất lớn.

+ Tăng giá trong ngắn hạn: giá BĐS năm 2007 tăng khoảng 300% so năm 2004

+ Tăng cường đầu tư của tất cả các chủ thể. Bùng nổ của các Doanh nghiệp BĐS( 2,5% năm 2005 -> 15% năm 2007).

+ Mở rộng địa bàn đầu tư

+ Mở rộng sản phẩm đầu tư

+ Các ngân hàng mở rộng tín dụng quá mức

• Chính sách và pháp luật:

+ Từ 1/1/2007 Luât Kinh doanh BĐS có hiệu lực, cung sự ra đơi quy định chính sách kinh doanh bất động sản giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Hành lang pháp lý cho thị trường ngày càng trở nên rõ ràng, hợp lý như Luật Đăng ký BĐS, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… đã được hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực.

=> Đây là quãng thời gian bùng phát mạnh mẽ của bất động sản. Bất động sản luôn sôi sục trong đời sống xã hội và trở thành món hàng “hot” thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia đầu tư. Giá bất động sản bị đội lên rất cao. Địa bàn các dự án triển khai cũng rất rộng lớn.

Giai đoạn từ tháng 4/2008 đến đầu năm 2013: suy thoái, tiêu điều.

Năm 2008:

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

- Lạm phát bùng nổ đầu năm 2008, lãi suất tăng vọt, ngân hàng hạn chế cho vay.

- Cuối năm 2008: Khủng hoảng tài chính toàn cầu. Kinh tế Việt Nam đứng trước nguy cơ suy thoái.

- Giữa năm 2008: Giá nhà đất xuống dốc (30-40%). Doanh nghiệp nguy cơ phá sản, ngân hàng nợ xấu.

- Giá đầu vào tăng (nguyên vật liệu đầu vào..)

- Thị trường đình đốn, điều chỉnh, chờ xu thế.

=> Chính phủ: tăng cường chống lạm phát.

- Ngân hàng tăng cường quản lý nguồn tín dụng, giảm nguồn cung; lãi suất tăng.

- Chính phủ quyết định thực hiện gói hỗ trợ 16 nghìn tỷ thông qua hỗ trợ 4% lãi suất.

Năm 2009 - 2010:

- Luồng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản nhà ở đã được tháo gỡ nhưng chưa thực sự có tiềm năng.

- Tình trạng thiếu vốn vẫn chi phối thị trường, sự nóng- lạnh của thị trường mang tính nhất thời (theo thời điểm) cực lớn.

- Tổng dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản của các tổ chức tín dụng 2010 đạt 224.843 tỷ đồng, tăng 22,01% so 2009.

- Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và thông tư 16 được ban hành năm 2010 giúp thị trường bất động sản minh bạch và thuận lợi hơn.

- Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi hành ngày 1/10/2010, tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản, tăng hệ số an toàn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9%.

- Nghị định 69 về vấn đề GPMB được Chính phủ được ban hành vào tháng 8/2009 nhưng lại được thực thi vào năm 2010, giá đầu vào dự án thông qua tăng giá đền bù gấp tối đa đến 5 lần, vô hình chung đã làm gia tăng chi phí đầu

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc tư gấp nhiều lần do chịu tác động tiền vay nhiều hơn, dài hơn, giá nhân công, máy móc,...tăng cao.

Năm 2011 – 2013:

Bước sang 2011 BĐS bị đặt vào nhóm không sản xuất vật chất. Nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng và các DN rời bỏ thị trường. Nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng nợ nần, mất vốn và phá sản. Các giao dịch hầu như rất thưa vắng. Chỉ một số sản phẩm giá thấp là có giao dịch. Các sản phẩm trung và cao cấp trở nên rất khó khăn.

Sau một khoảng thời gian thực hiện những chính sách thắt chặt mạnh mẽ thì nền kinh tế nói chung và ngành Bất Động Sản nói riêng đã bị rệu rã khi số liệu về nợ xấu (chiếm tỷ lệ lớn là nợ xấu Bất Động Sản), lãi suất cho vay ở mức cao, gia tăng hàng tồn kho, tổng cầu yếu,… được công bố.

- Ngành bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đang trầm lắng: có nơi giá BĐS giảm gần 50%

- Chính sách của chính phủ trong nổ lực kiềm chế lạm phát đầu năm 2011 đã khiến cho thị trường càng thêm khó khăn

- Các ngân hàng lao vào cuộc chạy đua lãi suất huy động trong năm 2011, khi có lúc lãi suất huy động chạm trần 22%.

- Nợ xấu BĐS chiếm tỷ trọng lớn; lãi suất cho vay ở mức cao, gia tăng hàng tồn kho, tổng cầu yếu...

- Hàng loạt các doanh nghiệp Bất Động Sản trong ngành thay nhau chuyển đổi dự án từ cao tầng thành thấp tầng, chung cư cao cấp sang chung cư giá rẻ....

Giai đoạn từ năm 2013 – 2016: phục hồi

Cụ thể hoá Nghị quyết 02 của Chính phủ, gói cho vay hỗ trợ nhà ở của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu được tung ra từ 1/6/2013, có giá trị trong 3 năm, với lãi suất được ấn định là 6%. Một sự hỗ trợ “không thể tốt hơn” là nhận định của không ít chuyên gia, giới đầu tư vào thời điểm thời điểm gói tín dụng chính thức có hiệu lực.

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Cho dù, mặt bằng thu nhập và khả năng trả nợ khoản vay không nhỏ mới chính là yếu tố quyết định đến tốc độ giải ngân của gói tín dụng được cho là

mang đầy tính “nhân văn” này.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến giữa tháng 12/2013, giá trị giải ngân gói 30.000 tỷ mới chỉ đạt 555 tỷ đồng, chiếm chưa đầy 2% tổng giá trị. Sự thất vọng cũng đã ít nhiều thể hiện ra không chỉ với các đối tượng hưởng thụ mà ngay cả chính những người làm chính sách và các ngân hàng tham gia chương trình khi tốc độ giải ngân quá ì ạch.

- Tính đến 15/12/2014, kết quả thực hiện gói tín dụng 30,000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội, tổng số tiền là 9,417 tỷ đồng, đạt 31.4% . Dư nợ tín dụng bất động sản tính đến 31/10/2014 đạt 299,020 tỷ đồng, tăng 14% so với thời điểm 31/12/2013. Về tồn kho bất động sản, tính đến ngày 15/12/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 73,889 tỷ đồng, giảm 20,569 tỷ đồng (giảm 21.8%) so với tháng 12/2013. Mặt bằng giá cả nhà ở nhìn chung là ổn định, nhiều dự án trong giai đoạn 2011-2013 giá đã giảm sâu (trên 30%), trong 12 tháng qua giá đã ổn định và không giảm tiếp.

- Trong năm 2015 và những năm tiếp theo, bối cảnh quốc tế có một số thuận lợi. TPP có thể kết thúc đàm phán trong năm 2015. Và với việc gia nhập Hiệp định đối tac chiên lươc xuyên Thai Binh Dương (TPP), một luồng tiền đầu tư có thể vận hành vào Việt Nam. Tình hình kinh tế thế giới có thể tốt lên, tiếp tục đi vào ổn định, luồng tài chính quốc tế sẽ định hướng đến Đông Nam Á, Đông Á trong đó có Việt Nam như là một tất yếu trong bối cảnh hiện nay. Luồng tiền kiều hối tiếp tục tăng và kinh tế dần ổn định. Luồng tiền người nước ngoài mua nhà trên địa bàn lãnh thổ Việt Nam (theo Luật Nhà ở 2014) sẽ vận hành vào. Vì vậy, trong ngắn và trung hạn thị trường BĐS có một nguồn tiền đều đặn. Về phía Việt Nam một chu kì kinh tế mới đang hình thành, hồi phục và tăng trưởng trở lại. Chủ trương tăng cường cải cách thể chế và tái cơ cấu kinh tế đi vào thực chất và việc tiếp tục đẩy mạnh cải cách thể chế đã được coi như là một động lực thúc đẩy trong giai đoạn 2015 và những năm tiếp theo. Tái cơ

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc cấu cũng đã được nhìn nhận cần tiếp tục triển khai, điều hành nền kinh tế hoạt động theo tín hiệu của cơ chế thị trường. Đây sẽ là một bước phát triển mới của kinh tế Việt Nam. Năm 2015, là năm hứa hẹn nhiều cơ hội cũng như thách thức, chông gai để thị trường BĐS Việt Nam thử sức, phát triển. Bài học 10 năm 2004-2014 luôn không bao giờ cũ cho tất cả những ai đã và đang bước vào ngưỡng cửa của một chu kì 10 năm tiếp theo 2015-2015. Đặc biệt là 5 năm 2015-2020.

- Chủ trương tăng cường cải cách thể chế và tái cơ cấu kinh tế đi vào thực chất và việc tiếp tục đẩy mạnh cải cách thể chế đã được coi như là một động lực thúc đẩy trong giai đoạn 2015.

- Luồng tiền người nước ngoài mua nhà trên địa bàn lãnh thổ Việt Nam (theo Luật Nhà ở 2014) sẽ vận hành vào.

- Thị trường bất động sản năm 2016 có nhiều diễn biến bất thường những vẫn sẽ phát triển ổn định và bền vững. Nguồn cung dồi dào, khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn hơn chính là yếu tố đầu tiên tác động đến thị trường. TT tiếp tục sôi động với phân khúc chung cư giá rẻ.