Thông Tin Trên Thị Trường Bất Động Sản Và Hồ Sơ Bất Động Sản

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

- Điều kiện cơ sở hạ tầng

- Chất lượng môi trường Nhân tố kinh tế:

- Tình hình kinh tế trong nước và thế giới

- Thu nhập và tiêu dùng của dân cư

- Cung và cầu về BĐS Nhân tố nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu

Tố chất nhân khẩu Cấu thành nhân khẩu Nhân tố xã hội:

•

Tình trạng ổn định xã hội

•

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

Quá trình đô thị hóa

•

An ninh xã hội Nhân tố cá biệt:

•

Kiểu dáng, hình thức, kiến trúc

•

Tâm lý, thói quen

•

Phong thủy



Nội dung quản lý nhà nước về giá BĐS:

- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về giá BĐS

- Tổ chức nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế, đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành về giá BĐS

- Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm hành chính về giá BĐS

- Nghiên cứu, xây dựng, tổ chức thực hiện các chính sách, biện pháp về giá

phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

- Quy định, kiểm soát giá hàng hoá, dịch vụ quan trọng, độc quyền; chống

lạm phát.

- Thu thập, phân tích và thông báo thông tin, dự báo giá thị trường trong nước và thế giới.

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc



Thẩm quyền quản lý nhà nước về giá BĐS



Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về giá BĐS



Bộ Tài Chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiên chức năng quản lý Nhà nước về giá BĐS có nhiệm vụ:

- Trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền VBPL về giá BĐS.

- Ban hành và tổ chức thực hiện quy chế đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành giá BĐS



Bộ Tài Chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiên chức năng quản lý Nhà nước về giá BĐS có nhiệm vụ:

- Tổ chức chỉ đạo hướng dẫn thực hiện chính sách, biện pháp về giá và các

quyết định giá tài sản, hàng hoá, dịch vụ của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

- Quyết định giá tài sản, hàng hoá, dịch vụ thuộc danh mục Nhà nước định

giá theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện chức năng thanh tra chuyên ngành về giá: kiểm tra, thanh tra các

tổ chức, cá nhân chấp hành các quy định của pháp luật về giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan đến quản lý nhà nước về giá theo thẩm quyền.



Các Bộ, cơ quan ngang Bộ:

- Trình Chính phủ chính sách và các biện pháp về giá hàng hoá, dịch vụ

thuộc lĩnh vực quản lý của Bộ, cơ quan ngang Bộ.

- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về giá theo thẩm quyền.

- Tổ chức chỉ đạo thực hiện chính sách, biện pháp giá và các quyết định giá

tài sản, hàng hoá, dịch vụ của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính thuộc lĩnh vực quản lý của Bộ, cơ quan ngang Bộ.

- Quyết định giá tài sản, hàng hoá, dịch vụ thuộc danh mục Nhà nước định giá theo thẩm quyền.

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

- Kiểm tra, thanh tra các tổ chức, cá nhân chấp hành các quy định của pháp luật về giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan đến quản lý nhà nước về giá thuộc ngành mình.



Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong phạm vị chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn quản lý về giá BĐS tại địa phương:

- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về giá theo thẩm quyền.

- Tổ chức chỉ đạo thực hiện chính sách, biện pháp giá và các quyết định giá

tài sản, hàng hoá, dịch vụ của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính và các Bộ, cơ quan ngang Bộ.

- Quyết định giá tài sản, hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá theo thẩm

quyền.

- Kiểm tra, thanh tra các tổ chức, cá nhân hoạt động trên địa bàn tỉnh, thành phố chấp hành các quy định của pháp luật về giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan đến quản lý nhà nước về giá tại địa phương; xử lý vi phạm pháp luật về giá theo thẩm quyền.

3.4. Thông tin trên thị trường bất động sản và hồ sơ bất động sản

3.4.1. Thông tin trên thị trường bất động sản

Khái niệm

Hệ thống thông tin bất động sản là hệ thống thu thập, lưu trữ, phân tích xử lý và cung cấp các thông tin về bất động sản và các yếu tố liên quan.

Vai trò của thông tin bất động sản trên thị trường

Hệ thống thông tin trên TTBĐS là toàn bộ các thông tin liên quan đến BĐS, bao gồm thông tin về: luật pháp; chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, vị trí của BĐS, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán của người mua ở từng không gian và thời gian nhất định.

Do tính đặc thù của hàng hoá BĐS so với các hàng hoá thông thường khác nên hệ thống thông tin đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự vận hành của TTBĐS.

Hàng hoá BĐS có tính cá biệt và mang yếu tố không gian, thời gian, chịu tác động của các yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu. Các hàng hoá BĐS còn có tác

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc động, ảnh hưởng qua lại lẫn nhau. Mặt khác, BĐS là loại hàng hoá khan hiếm và là bộ phận tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, nên hệ thống luật pháp liên quan BĐS thường được quy định chặt chẽ và chịu sự tác động mạnh của các chính sách của Chính phủ.

Do hàng hoá BĐS chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố nên để có thể định giá hàng hoá BĐS đòi hỏi phải có một hệ thống thông tin đồng bộ và đầy đủ.

Thực tế cho thấy, điều kiện quan trọng để TTBĐS vận hành môt cách trôi chảy là phải có một hệ thống thông tin hoàn hảo, công khai, minh bạch và dễ tiếp cận. Giá cả BĐS trên thị trưòng có phản ánh đúng đắn quan hệ cung cầu hay không phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống thông tin. Hệ thống thông tin khó tiếp cận, không đầy đủ, mập mờ, thiếu minh bạch vể quy hoạch hoặc sự thay đổi chính sách của Nhà nước là một trong những nguyên nhân quan trọng làm xuất hiện một số cơn sốt về giá cả BĐS.

Việc hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về TTBĐS cho phép thị trường hoạt động trôi chảy, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hoạt động của thị trường và giảm nguy cơ nền kinh tế bong bóng do đầu cơ quá mức vào BĐS.

a. Đối với Chính phủ và các cơ quan thuộc trung ương

Khi hệ thống thông tin bất động sản được thiết lập và vận hành ổn định thì Chính phủ không cần phải tốn nhiều thời gian và công sức để theo dõi và can thiệp vào các hoạt động của thị trường, vì thị trường tự nó sẽ phát triển lành mạnh theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị. Chính phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô để bảo đảm sự hoạt động lành mạnh của thị trường, hoặc sử dụng công cụ tài chính để điều tiết sự nóng lạnh khi có dự báo khả năng mất cân đối của thị trường. Nếu không có số liệu thì không thể có dự báo, mà nếu không có dự báo thì không thể có tư vấn kịp thời cho chính sách vĩ mô.

b. Đối với hệ thống Ngân hàng và các quỹ đầu tư

Các ngân hàng sẽ có cơ sở để đánh giá mức độ khả thi của các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Hệ thống thông tin bất động sản sẽ cung cấp cho các

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc ngân hàng các số liệu đa chiều để đánh giá giá trị thực của dự án hình thành trong tương lai, từ đó tính toán chính xác hơn việc cân đối dòng tiền của các dự án nhằm tránh rủi ro nếu cho vay quá trị giá thực. Hiện nay việc đánh giá của các ngân hàng thường chỉ lệ thuộc vào các thông tin thị trường tại thời điểm, hoàn toàn thiếu các số liệu để dự báo tình hình thị trường trong giai đoạn xa hơn. Trong khi đó, các hợp đồng tín dụng cho các dự án đầu tư bất động sản thường phải kéo dài trong khoảng 3 - 8 năm, do vậy, nếu không có hệ thống thông tin thì mức độ rủi ro của ngân hàng rất cao.

c. Đối với các nhà đầu tư bất động sản

Nhà đầu tư có thể nhờ hệ thống thông tin để tránh các quyết định đầu tư vào phân khúc thị trường được dự báo sẽ dư thừa nguồn cung, hoặc có thể điều chỉnh thời gian triển khai dự án cho phù hợp với cung cầu của thị trường.

d. Đối với dân chúng, người mua nhà ở

Người mua nhà có thể dựa vào các phân tích của các công ty tư vấn trên cơ sở các thông tin của hệ thống dữ liệu để có quyết định đúng đắn trong việc lựa chọn sản phẩm có giá trị thực phù hợp và lựa chọn thời điểm mua nhà khi có nguồn cung, tránh thiệt hại khi mua nhà vào lúc nguồn cung căng thẳng.

e. Đối với các công ty trong ngành xây dựng

Các công ty trong ngành xây dựng, bao gồm cả các công ty xây dựng, các công ty sản xuất và kinh doanh nhập khẩu vật liệu xây dựng, có thể căn cứ dự đoán khối lượng cung cầu để lên kế hoạch sản xuất và tồn trữ hàng hoá trong mức độ phù hợp tránh thừa hoặc thiếu hàng, gây phát sinh chi phí.

f. Đối với các công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh môi giới bất động sản (các sàn giao dịch bất động sản)

Các sàn giao dịch bất động sản có thêm thông tin để đánh giá mức độ giao dịch thành công khi lựa chọn khách hàng công bố thông tin trên sàn giao dịch bất động sản để tránh việc giao dịch trên sàn không thành công sẽ ảnh hưởng đến uy tín của sàn.

g. Đối với các nhà đầu tư trên thị trường chúng khoán

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Khi thị trường chứng khoán đạt đến mức hoạt động chuyên nghiệp như các nước trong khu vực thì giá trị chứng khoán của các công ty liên quan đến bất động sản (bao gồm cả các công ty xây dựng và vật liệu xây dựng) sẽ có mối liên quan chặt chẽ đến thông tin của thị trường bất động sản mà hệ thống thông tin cung cấp. Các nhà đầu tư chứng khoán sẽ căn cứ vào các thông tin này đề ra

quyết định đầu tư trong ngắn hạn hoặc dài hạn đúng đắn hơn.

h. Đối với các công ty tư vấn đầu tư, các nhà nghiên cứu

Các nhà tư vấn và nghiên cứu sẽ có nguồn thông tin cơ bản để lập các báo cáo theo yêu cầu của các Viện nghiên cứu hoặc của khách hàng, tránh việc tư vấn theo cảm tính như hiện nay. Hệ thống thông tin cũng sẽ giúp cho việc dự đoán có tính dài hơi hơn là các dự đoán ngắn hạn như hiện nay.

Tổng quan về thông tin bất động sản ở nước ta hiện nay

Hiện nay, thông tin về các dự án nhà ở với giá cả, chất lượng, dịch vụ, những phân tích, nhận định về thị trường BĐS tại các phân khúc, vị trí... rất phong phú và đa dạng. Đặc biệt, sau thời kỳ trầm lắng, thị trường BĐS bắt đầu có bước phục hồi khi sự quan tâm của khách hàng đối với các dự án nhà ở cũng như các giao dịch đã tăng lên. Tuy nhiên, từ năm 2014, theo nhận định của các chuyên gia, trên thị trường bắt đầu có sự xuất hiện của những thông tin gây nhiễu khi giá cả của các dự án trên thị trường thiếu tính thống nhất. Nhiều thông tin cho rằng sẽ có sự khan hiếm, nóng sốt sản phẩm tại một số phân khúc khiến người tiêu dùng băn khoăn không biết tin vào đâu.

Thông tin phân tích, nhận định về thị trường BĐS thường được dẫn dắt bởi một số công ty nghiên cứu thị trường như Savillse, CBRE... Không phủ nhận những đóng góp và tầm quan trọng của các thông tin này, tuy nhiên, những công ty này cũng là doanh nghiệp, vì vậy về độ chính xác cũng như tính khách quan của các thông tin này còn nhiều ý kiến trái chiều. Bên cạnh đó, khi tìm hiểu thông tin tại các sàn giao dịch, thường nhận được lời tư vấn về việc giá nhà ở đã tăng và sẽ tăng thêm trong thời gian tới, trong khi thực tế tồn kho BĐS vẫn còn cao và ngay cả khi giá có dấu hiệu đi xuống

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Một trong những yêu cầu quan trọng của thị trường địa ốc là tính chính xác của số liệu. Yêu cầu này ngày càng trở nên quan trọng vì giá trị của BĐS lớn. Việc đưa ra quyết định dựa trên một nguồn thông tin, số liệu chính xác có thể giúp cho việc kinh doanh phát triển. Trái lại, sẽ gây thiệt hại không thể lường

trước được cho chủ đầu tư trên thị trường.

Trong khi thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ấm trở lại kéo theo đó là sự nhiễu loạn thông tin trên thị trường. Để thắt chặt việc quản lý thông tin nhà ở và thị trường bất động sản. Chính phủ đã ban hành Nghị định 117/2015/NĐ- CP về xây dựng, quản lý, sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Nhằm giúp cho thị trường bất động sản tránh khỏi những tác hại của việc nhiễu thông tin.

Dữ liệu trong thông tin bất động sản

Mỗi nước đều xây dựng hệ thống thông tin bất động sản ở mức độ chi tiết khác nhau, nhưng nhìn chung có thể xếp các dữ liệu vào ba nhóm chính như sau:

a, Thông tin liên quan đến CUNG: số lượng nhà ở (hoặc cao ốc) khởi công xây dựng, tổng chi tiêu cho xây dựng, giá trị đặt hàng cho các hợp đồng xây dựng, các giấy phép xây dựng đã cấp và tiến độ, số lượng công trình hoàn thành đưa vào sử dụng. Các số liệu từ nguồn cung của các nước chủ yếu chỉ dựa trên các dự án được cấp phép và khởi công chứ không dựa vào số liệu đăng ký đầu tư. Tại Việt Nam, các số liệu này có thể được cập nhật một phần từ chính các cơ quan cấp phép xây dựng tại địa phương. Việc hệ thống hóa các dữ liệu đòi hỏi việc kiểm tra theo dõi tiến độ xây dựng của các dự án có phù hợp với giấy phép xây dựng đã được cấp hay không, vì nếu các dự án bị đình hoãn kéo dài thì thông tin nguồn cung sẽ bị sai lệch. Hệ thống thông tin có thể được công bố chi tiết đến mức tính được số lượng dự án bị đình hoãn.

b, Thông tin liên quan đến CẦU: số lượng đơn xin vay mua nhà, giá trị giải ngân cho khoản vay này, dự kiến mức tăng hộ gia đình mới. Tại Việt Nam, các số liệu trên có thể thu thập được từ Ngân hàng Nhà nước và các địa phương.

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Tuy nhiên, cách cập nhật kịp thời và chính xác các số liệu này là điều khó khăn vì phải có giải pháp để loại trừ nhu cầu do đầu cơ và số lượng đơn xin mua nhà trong diện được giải chấp sẽ thường xuyên thay đối phụ thuộc chính sách tín dụng của ngân hàng.

c, Thông tin liên quan đến khối lượng thị trường: số lượng nhà mới đã bán, số lượng bán nhà đã có sẵn, số lượng nhà xây xong chưa bán hết. Tại Việt Nam, các số liệu này rất khó thu thập vì từ trước đến nay các chủ đầu tư đều không muốn công bố số liệu thật.

d, Thông tin liên quan đến giá trị thị trường: chỉ số giá xây dựng/chỉ số giá vật liệu xây dựng, chỉ số thị trường nhà ở, chỉ số giá bán nhà ở bình quân, chỉ số giá đất bình quân. Tại Việt Nam, các chỉ số này hiện vẫn đang được lập một cách rời rạc theo từng khu vực do các công ty kinh doanh bất động sản tự xây dựng. Tuy nhiên, tại phần lớn các nước được nghiên cứu thì chỉ số này cần đi kèm với chỉ số giá xây dựng, vật liệu xây dựng và chỉ số giá đất để có thể kiểm soát việc xác định giá trị bất động sản một cách hợp lý.

Các chỉ số về giá các loại cổ phiếu/chứng khoán bất động sản cũng là thông tin có liên quan chặt chẽ đến thị trường bất động sản, nhưng các chỉ số này được theo dõi riêng biệt theo hệ thống của thị trường chứng khoán, không thuộc nhóm thông tin này.

Các bộ phận của hệ thống thông tin bất động sản

o Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản gồm (Điều 3 NĐ 117/2015)

a) Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản;

b) Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;

c) Hệ thống phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác.

o Việc xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản phải tuân theo các nguyên tắc sau đây (Điều 3 NĐ 117/2015)

1. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản phải được xây dựng và quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương; tuân thủ các tiêu