Hiệu Quả Đầu Tư Kinh Doanh Bất Động Sản.

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc kinh doanh, thông qua đó Nhà nước cũng kiểm soát được thị trường này và thu được những khoản thu từ các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Pháp luật quy định về Thuế, Phí, Lệ phí giai đoạn 2007 đến nayTổng cục Thuế hướng dẫn căn cứ áp dụng văn bản quy phạm pháp luật về thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:

- Về giá vốn của đất chuyển nhượng:

Tại Tiết b Điểm 1.2 Mục II Phần G Thông tư số 130/2008/TT-BTC ngày 26/12/2007 của Bộ Tài chính quy định: giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất: "Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hoạt động và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản. Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản thẩm định giá tài sản khi góp vốn. Trường hợp giá vốn của đất theo biên bản góp vốn cao hơn giá thị trường tại thời điểm góp vốn thì cơ quan thuế căn cứ vào giá đất của thị trường tại thời điểm góp vốn để xác định lại mức giá đất khi xác định thu nhập chịu thuế.".

- Về doanh thu chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Tại Tiết a Điểm 1.1 Mục II Phần G Thông tư số 130/2008/TT-BTC ngày 26/12/2007 của Bộ Tài chính quy định: Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản:

"Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định thì tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm chuyển nhượng bất động sản."

- Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá trị tính thuế là giáchuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc GTGT (Khoản 9, Điều 7, Mục 1, Chương II Thông tư số 06/2012/TT- BTC)

- Quyền sử dụng đất lâu dài không được trích khấu hao và phân bổ vào chi phíđược trừ khi xác định thu nhập chịu thuế; quyền sử dụng đất có thời hạn nếu có đầy đủ hóa đơn chứng từ và thực hiện đúng các thủ tục theo quy định của pháp luật, có tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh thì được phân bổ dần vào chi phí được trừ theo thời hạn được phép sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

Trường hợp doanh nghiệp mua tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài thì giá trị quyền sử dụng đất phải xác định riêng và ghi nhận là tài sản cố định vô hình; Tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc thì nguyên giá là giá mua thực tế phải trả cộng (+) các khoản chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản cố định hữu hình vào sử dụng. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá ghi trên hợp đồng mua bất động sản (tài sản) phù hợp với giá thị trường nhưng không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm mua tài sản…"(Tiết k, Điểm 2.2, Khoản 2, Điều 6Thông tư số 123/2012/TT-BTC)

- Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản (Khoản 1 và Khoản 3, Điều 17, Chương V)

• Thu nhập chịu thuế.

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

• Xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp:

Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 25%.

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế. Không áp dụng mức thuế suất ưu đãi; thời gian miễn thuế, giảm thuế theo hướng dẫn tại Chương VI Thông tư này đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì khoản lỗ này không được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh và thu nhập khác mà được chuyển lỗ vào thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm sau (nếu có). Thời gian chuyển lỗ tối đa không quá 5 năm liên tục, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ…"

- Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giáchuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuếGTGT (Khoản 9 Điều 7 Thông tư số 06/2012/TT-BTC)

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT. Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.”

- Mức thu lệ phí trước bạ: đối với nhà, đất mức thu là 0,5 % (Khoản 1

Điều 7 của nghị định 45/2011/NĐ-CP)

- Căn cứ xác định giá tính lệ phí trước bạ (Khoản 2 Điều 5 của thông tư số 124/2011/TT-BTC)

Đối với nhà: Căn cứ xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà là diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ và giá nhà tính lệ phí trước bạ. Trong đó:

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc

+ Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân.

+ Giá nhà tính lệ phí trước bạ: là giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy

định.

+ Giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc

Trung ương ban hành nhưng phải theo nguyên tắc như sau: Đối với nhà thì Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, xây dựng giá tính lệ phí trước bạ nhà, căn cứ giá thực tế xây dựng mới 1 m2 sàn nhà đối với từng cấp nhà, hạng nhà để xây dựng Bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà trình UBND cấp tỉnh ban hành và áp dụng tại địa phương.

- Một số trường hợp là bất động sản nhưng không phải nộp lệ phítrước bạ (Khoản 3, Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP)

3.6. Hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản.

Với một thị trường BĐS lành mạnh, thông thường vốn tự có sẽ chiếm khoảng 30% trong cơ cấu vốn, vốn vay chiếm khoảng 40% và 30% là nguồn vốn huy động từ khách hàng. Tuy nhiên ở giai đoạn đầu thực hiện dự án, 30% vốn tự có của chủ đầu tư lại bị chôn vào tiền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

Từ đầu năm 2015, Nhà nước đã ban hành quy định riêng với dự án căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải nộp xong tiền sử dụng đất thì mới được cấp giấy phép xây dựng (không cho doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất như trước đây).

Luật Kinh doanh BĐS 2014 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 cũng quy định, chủ đầu tư dự án chỉ bán sản phẩm khi được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng, đã hoàn thành phần móng và hạ tầng cơ bản. Tuy nhiên, có một vấn đề đang phát sinh là trước đây tiền sử dụng đất chỉ đóng trên đế dự án căn hộ, ví dụ mật độ xây dựng của dự án là 40% thì chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất trên 40% đó, còn với tầng hầm thì có thể doi ra khoảng 50 - 60% vì đây là phần nằm dưới đất, phải xây rộng ra mới giải quyết được bãi đậu xe. Nhưng

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc hiện nay, Sở Xây dựng đã yêu cầu chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất dựa trên mật độ xây dựng của cả tầng hầm, khiến chi phí thực hiện dự án tăng lên.

Để có thể hoàn thành nghĩa vụ pháp lý làm căn cứ để triển khai dự án, 30% vốn tự có của chủ đầu tư sẽ phải đổ vào đây. Phần vốn còn lại dành cho xây dựng, liệu ngân hàng và khách hàng có đủ tự tin để cung cấp cho chủ đầu tư?

Vì vậy, nhằm tạo thêm nguồn vốn để thực hiện dự án, nhiều doanh nghiệp buộc phải tiếp cận những nguồn vốn khác, cụ thể là huy động từ khách hàng và đi vay ngân hàng. Tuy nhiên, luật lại quy định, với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì các ngân hàng phải đứng ra bảo lãnh thì chủ đầu tư mới đủ điều kiện để bán sản phẩm.

Thực tiễn cho thấy, trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã trải qua nhiều biến động với các hiện tượng sốt và đóng băng rõ nét. Giai đoạn 1994-1995 đánh dấu cơn sốt đầu tiên của thị trường do tác động của tăng trưởng kinh tế và sự ra đời của Luật Đất đai 1993. Thị trường BĐS lúc này mang đặc trưng của giai đoạn sơ khai, chỉ dừng ở hình thức mua bán, trao đổi đất đai và nhanh chóng đóng băng vào những năm 1995-1999, do Chính phủ can thiệp và ban hành Nghị định số 18/ NĐ-CP ngày13/2/1995 và Nghị định 87/NĐ-CP ngày17/8/1994, cùng với sự tác động của cuộc khủng hoảng châu Á năm 1997. Vào các năm 2006-2007, cùng với sự tăng trưởng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và sự dịch chuyển luồng vốn từ thị trường chứng khoán đổ vào thị trường BĐS, cầu BĐS tiếp tục tăng nhanh và đẩy giá lên đỉnh vào năm 2007. Sự phát triển quá nóng do làn sóng đầu tư, đầu cơ ồ ạt, cộng với tốc độ tăng trưởng tín dụng tăng nhanh đã tạo ra hiện tượng bong bóng trên thị trường

vào những năm 2007-2008.

Trước áp lực đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã phải áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt, ngân hàng thương mại (NHTM) kiểm soát chặt tín dụng BĐS. Giai đoạn 2009-2013, hàng tồn kho tăng cao và một lần nữa thị trường lại rơi vào trạng thái đóng băng. Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng,

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc đầu năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường; Quốc hội đã điều chỉnh giảm thuế giá trị gia tăng xuống còn 5% và thuế thu nhập doanh nghiệp xuống còn 10% đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 kể từ ngày 1/7/2013

Vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS Việt Nam theo hai nhóm: Nhóm thứ nhất là vay để tạo cung cho thị trường BĐS như các công ty kinh doanh BĐS, nhà đầu tư; nhóm thứ hai là vay để tạo nên cầu BĐS, đại diện là các hộ gia đình. Báo cáo thống kê của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia và NHNN cũng cho thấy, trong tổng vốn tín dụng BĐS 235.276 tỷ đồng (đến tháng 12/2010), có tới 60,63% (142.650 tỷ đồng) dòng vốn tín dụng chảy vào nhóm tạo cung BĐS, còn lại 39,37% (92.626 tỷ đồng) chảy vào nhóm tạo cầu BĐS.

Nửa đầu năm 2013, Chính phủ đã chủ động hơn trong việc đề ra các giải pháp hỗ trợ nền kinh tế Việt Nam, biểu hiện rõ nhất là những giải pháp hỗ trợ thị trường BĐS. Chính phủ đã cho phép sử dụng 30.000 tỷ đồng vốn ngân sách Trung ương, vốn trái phiếu Chính phủ giai đoạn 2013 - 2015 để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và kích thích tăng tổng cầu; người mua nhà cũng đã được hưởng lợi từ các khoản vay ưu đãi để được phép sở hữu nhà một cách dễ dàng hơn. Hiện thực hóa các giải pháp của Chính phủ, NHNN đã phối hợp với Bộ Xây dựng để triển khai gói kích cầu này theo Thông tư 07/2013/TT-BXD.

Đặc biệt, theo tinh thần Nghị quyết 02/NQ-CP, NHNN cũng đã cung cấp các khoản vay ưu đãi trị giá khoảng 9.000 tỷ đồng (tương đương 428 triệu USD) cho các công ty BĐS phát triển nhà giá thấp, hoặc chuyển đổi các sản phẩm tương đối cao cấp sang các sản phẩm bình dân với tỷ lệ thấp (6%/năm).

Nhiều phân khúc bảo hiểm sau một thời gian èo uột đã bắt đầu sôi động nhờ sự “ấm” lên của thị trường bất động sản, tạo cơ hội cho các sản phẩm bảo hiểm xây dựng, tài sản - kỹ thuật, bảo hiểm cháy nổ bắt buộc phát triển.

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Ngoài ra, các cơ quan quản lý nhà nước tăng cường chế tài xử phạt nếu không thực hiện đầy đủ các quy định về loại hình bảo hiểm bắt buộc khiến

phân khúc bảo hiểm này sôi động hơn.

Những dòng sản phẩm khác của nghiệp vụ bảo hiểm tài sản - kỹ thuật cũng đón nhận nhiều tác động tích cực. Bảo hiểm tài sản, gián đoạn kinh doanh đang lấy lại tốc độ tăng trưởng ổn định do ý thức mua bảo hiểm của các doanh nghiệp sản xuất tăng lên rõ rệt.

Trước đây, chỉ có các doanh nghiệp nước ngoài hoặc các doanh nghiệp kinh doanh những mặt hàng có tỷ lệ rủi ro cao như vải sợi, bông, xăng dầu… mới quan tâm và mua loại sản phẩm bảo hiểm này. Tuy nhiên, những tổn thất ngày càng nhiều do thiên tai đã khiến cho các doanh nghiệp nhận thức rõ hơn vai trò quan trọng của bảo hiểm trong việc hạn chế các tổn thất cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cũng có dấu hiệu khởi sắc, đặc biệt là sản phẩm bảo hiểm trách nhiệm nghề bác sĩ. Theo Nghị định số 102/NĐ-CP ngày 14/11/2011 của Chính phủ, đến hết 31/12/2015, tất cả các cơ sở khám chữa bệnh hoạt động theo hình thức là bệnh viện bao gồm: bệnh viện đa khoa, bệnh viện chuyên khoa, bệnh viện y học cổ truyền… bắt buộc phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề bác sĩ.

Số liệu sơ bộ của Cục Quản lý giám sát bảo hiểm (Bộ Tài chính) cho thấy, 7 tháng đầu năm 2015, doanh thu bảo hiểm tài sản và bảo hiểm thiệt hại là nghiệp vụ đứng thứ ba về doanh thu, đạt 3.361 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 18,9% tổng doanh thu. Dù doanh thu và tăng trưởng của nghiệp vụ này chưa tương xứng so với tiềm năng của thị trường, nhưng đây là sự khởi sắc đáng mừng sau một một thời gian dài khá “ế ẩm” do các doanh nghiệp không mở rộng sản xuất

- kinh doanh, nhất là trong năm 2013.

Trên thị trường bảo hiểm hiện nay, các doanh nghiệp nghiệp đang dẫn đầu về bảo hiểm tài sản - kỹ thuật gồm có PVI, Bảo Việt, Bảo Minh, PTI… Được biết, PTI dự kiến sẽ tham gia nhiều hơn vào sân chơi này và tiếp tục đầu tư

Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc phát triển các dịch vụ gia tăng cho nghiệp vụ bảo hiểm tài sản - kỹ thuật. Mới đây, PTI chính thức trở thành đơn vị bảo hiểm cho Khu du lịch phức hợp Vinpearl Luxury Resort tại Đà Nẵng, với mức tiền trách nhiệm lên tới 1.178 tỷ đồng.

Theo hợp đồng, PTI sẽ bảo hiểm trách nhiệm công cộng cho khu Vinpearl Luxury Resort Đà Nẵng, bao gồm bồi thường cho những thiệt hại về thương tật thân thể hay tài sản của các bên thứ ba; bảo hiểm mọi rủi ro tài sản và gián đoạn kinh doanh cho Vinpearl Luxury Resort, bao gồm cả bảo hiểm cháy nổ bắt buộc; bảo hiểm gián đoạn kinh doanh bao gồm cả bảo hiểm cho lợi nhuận gộp và chi phí hoạt động gia tăng gây ra bởi thiệt hại hoặc tổn thất đối với tài sản bảo hiểm…

Dù phân khúc bảo hiểm tài sản - kỹ thuật đang khởi sắc trở lại, các công ty bảo hiểm ký kết được nhiều hợp đồng hơn, nhưng để các doanh nghiệp thực sự hiểu hết tầm quan trọng của các nghiệp vụ bảo hiểm này thì các bên cần phải hiểu nhau nhiều hơn nữa.

Tại cuộc hội thảo về giải pháp quản lý rủi ro hiệu quả vừa tổ chức tại TP. HCM, đại diện một công ty bảo hiểm phi nhân thọ lớn cho biết, trong một số trường hợp, sự hợp tác giữa doanh nghiệp và công ty bảo hiểm chưa đạt được hiệu quả do cung cấp thiếu thông tin, dẫn đến việc đánh giá rủi ro của nhà bảo hiểm gặp khó khăn.

Đại diện công ty bảo hiểm này cho rằng, đối với các nghiệp vụ bảo hiểm thường có tổn thất lớn, bản chào phí thấp nhất chưa chắc đã tốt nhất, mà điều quan trọng là khả năng chi trả giải quyết bồi thường và kinh nghiệm, uy tín của nhà bảo hiểm.

Vai trò:

+ Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay bất động sản góp phần khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm và có hiệu quả.